Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 6/2023 — Nos arrendamentos para fins não habitacionais, celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, o locador…

• Mas o intérprete não está autorizado a recorrer à interpretação restritiva com base em argumentos de prevalência da materialidade das situações sobre a forma ou de utilidade prática, como se decidiu no Acórdão que fez vencimento.

• A interpretação restritiva, porque limita o alcance ou o resultado interpretativo de uma norma elaborada pelo legislador democrático, obedece, para ser válida, a determinados cânones sistemáticos destinados a preservar a unidade e a coerência do sistema, sem a verificação dos quais não pode ter lugar, o que a meu ver sucede no caso sub judice.

Vejamos:

A norma interpretanda tem o seguinte conteúdo:

Artigo 50.º do NRAU (Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro):

«A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:

A questão que integra o objeto do recurso para uniformização de jurisprudência foi a de saber se a eficácia da comunicação do senhorio ao arrendatário da transição do contrato para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), sem que tivesse sido pedida a atualização da renda, depende da exigibilidade de todos os requisitos previstos no artigo 50.º do NRAU, na redação da Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro.

O Acórdão Uniformizador que fez vencimento entendeu que nesta hipótese - de o senhorio pretender apenas a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, mas não a atualização da renda - não seria necessário como condição de eficácia da comunicação, a indicação do valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana (artigo 50.º, al. b)) e da cópia da caderneta predial urbana (artigo 50.º, al. c)).

É desta tese que me distancio.

A norma não distingue o pedido de transição para o NRAU do pedido de atualização da renda e trata os dois pedidos conjuntamente, enumerando os requisitos formais da eficácia da comunicação do senhorio ao arrendatário, sem estabelecer qualquer exceção.

Este preceito tem, pois, um conteúdo inequívoco e preciso, refletindo a vontade do legislador fixar um ponto de equilíbrio na proteção dos interesses opostos do senhorio e do arrendatário, num quadro legislativo que tem um lastro histórico (remeto neste aspeto para as declarações de voto dos Juízes Conselheiros Ana Paula Boularot e Barateiro Martins), em que a evolução para um novo regime jurídico, que funcione de acordo com as regras do mercado, tem sido gradual e regulada de forma pormenorizada, para não deixar desprotegidos, de forma abrupta, os arrendatários.

É precisamente esta intenção do legislador, expressa na tipificação formal dos requisitos de eficácia da comunicação do senhorio, tal como previstos na letra da lei, que por ter lastro histórico e sistemático, não pode ser afastada ou frustrada com base numa alegada prevalência da materialidade da situação.

A rigidez da resposta legislativa pode sempre ser atenuada, caso a caso, pela cláusula geral do abuso do direito (artigo 334.º do Código Civil).

O que julgo não ser adequado aos cânones hermenêuticos de interpretação da lei é o recurso a uma interpretação restritiva ou à integração de uma pretensa lacuna, destinada a criar uma norma nova contra legem (frise-se, não só contra a letra, mas também contra o espírito da lei), para valer para todos os casos (note-se que nem sequer se restringiu o segmento uniformizador aos casos em que o prédio não estivesse constituído em propriedade horizontal), introduzindo uma alteração ao equilíbrio de interesses entre o senhorio e o arrendatário, tal como este foi pretendido pelo legislador e consagrado na norma, que expressamente exige os requisitos previstos nas alíneas a), b) e c) do artigo 50.º do NRAU, sem qualquer distinção entre os casos em que o senhorio pede a atualização da renda daqueles em que não a pede. E, onde a lei não distingue, não deve o intérprete distinguir. Ademais, numa matéria com tanto impacto social e económico, tem de se presumir que o legislador, que com tanto pormenor regulou o regime jurídico do contrato de arrendamento ao longo do tempo, é conhecedor da realidade em causa no presente processo e fixou o regime jurídico que considerou mais acertado, sabendo também exprimir o seu pensamento em termos adequados (artigo 9.º, n.º 3, do Código Civil).

Subscreveria, portanto, o seguinte segmento uniformizador:

No domínio dos arrendamentos não habitacionais celebrados antes do DL 257/95, de 30 de setembro, a comunicação do senhorio ao inquilino com vista à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, mesmo que não haja lugar a qualquer atualização da renda, deve ser sempre acompanhada dos elementos referidos nas alíneas b) e c) do artigo 50.º do NRAU, sob pena da sua ineficácia.

Maria Clara Sottomayor

DECLARAÇÃO DE VOTO

Vencida, teria revogado o Acórdão recorrido e uniformizado a jurisprudência em sentido diametralmente oposto, nos termos que infra irei expor e que correspondem à fundamentação da tese que soçobrou, da qual era Relatora.

Por forma a corrigir a grande desactualização das rendas permitidas pelos contratos não habitacionais celebrados antes da vigência do DL 257/95 de 30 de Setembro, a Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto (mantida na versão de 2014, Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro, aplicável in casu) veio a permitir agora a transição para o NRAU dos contratos assim havidos e actualização das respectivas rendas por iniciativa do senhorio, à semelhança do arrendamento habitacional, o que veio a ser consagrado no artigo 50.º e seguintes do NRAU, cujo regime é semelhante àqueloutro, prevenido no artigo 30.º do mesmo diploma.

Para os contratos sem duração limitada, mais antigos, portanto, - pré-RAU e pré DL 257/95 - regem as regras transitórias expressas nos artigos 27.º a 29.º do NRAU, maxime a do artigo 28.º, na parte em que este ínsito remete para a aplicação do regime aludido no artigo 26.º: a ideia chave da reforma de 2012, consistiu na possibilidade de aqueles contratos, inicialmente vinculísticos, poderem passar a um regime aberto, não vinculístico portanto, decorridos certos prazos e sujeitos a uma actualização extraordinária da retribuição mensal, esta diversa da actualização ordinária prevenida nos artigos 1077.º do CCivil e 24.º do NRAU, estando tal mudança sempre dependente da iniciativa do senhorio e sujeita a determinados requisitos formais, como já se deixou enunciado.

Assim.

Dispõe o artigo 50.º do NRAU o seguinte:

«A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:

Como deflui dos autos, a Recorrida enviou à Recorrente a carta aludida no ponto 5. da factualidade assente, onde lhe manifestou a pretensão de fazer transitaro contrato de arrendamento em vigor entre ambas para o NRAU, porquanto se tratava, como se trata, de um contrato havido antes da entrada em vigor do DL 257/95, de 27 de Fevereiro, passando o mesmo a ter prazo certo de cinco anos, tendo esclarecido nessa mesma missiva que não pretendia com a modificação encetada alterar a renda porque o imóvel não tinha sido avaliado nos termos do artigo 38.º do CIMI.

Nos termos do disposto no artigo 51.º, n.º 1 do NRAU, o arrendatário tem a faculdade de responder à proposta do senhorio, no prazo de trinta dias cominando a Lei, na ausência de resposta, a aceitação das condições propostas pelo senhorio aquando da sua comunicação, esclarecendo-se nos n.os 3 e 4 do aludido ínsito, em que termos a resposta poderá ter lugar, isto é:

«3 - O arrendatário na sua resposta, pode:

4 - Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54.º, invocar uma das seguintes circunstâncias:

No caso sujeito, a Ré, aqui Recorrente, em resposta à carta da Autora/Recorrida, supra extractada comunicou a 4 de Agosto (ponto 7. da matéria assente) que, por um lado entendia que a comunicação que lhe havia sido feita continuava a ser ineficaz, por não indicar o valor do locado devidamente avaliado nos termos do artigo 38.º do CIMI e, mesmo que assim não fosse entendido, sendo a Ré/arrendatária uma microempresa, a falta de acordo sempre implicaria que a transição para o NRAU não pudesse ser imediatamente estabelecida.: quer dizer, a arrendatária por um lado respondeu à senhoria no sentido de entender que a missiva enviada não constituiu meio idóneo para a transição aludida no artigo 50.º do NRAU, porquanto lhe falhava a avaliação; de outra banda, entendeu existir no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa, o que sempre impediria aquela nos termos do disposto no artigo 54.º, n.º 1 do NRAU.

Na sequência desta troca de missivas, ainda foram enviadas duas outras (factos 8. e 9.), a saber: i) a primeira, de resposta da Autora/Recorrida onde fazia saber à Recorrente que «[N]o seguimento da V. carta de 02 de agosto de 2016, informamos que consideramos a comunicação de transição para o NRAU do contrato em referência, enviada a V.Exa.s, válida e eficaz, uma vez que contém e cumpre todos os requisitos legais exigidos para o fim pretendido. Na V. carta de resposta manifestaram a não aceitação da transição do contrato para o NRAU e alegaram e comprovaram que são uma microempresa, pelo que o contrato só será submetido a NRAU no prazo de 5 anos a contar do dia 05.08.2016 (data da receção da V. carta)»; ii) resposta da Recorrente com data de 31 de Agosto de 2016 cópia consta a fls. 16v. dos autos «[A]cusamos a receção da vossa carta de 16.08.2016, sendo que, na sequência da mesma, vimos reiterar, no íntegra, o teor da nossa carta datada de 04.08.2016, pelo que, desde já, informamos que não aceitamos que o nosso contrato fique submetido ao NRAU no prazo de 5 anos contados de 05.08.2016.».

Quid inde?

A manutenção da regra geral do carácter vinculístico do arrendamento havido entre a Autora e Ré, porque teve o seu início antes da vigência do DL 257/95, de 30 de Setembro, sofreu com a entrada em vigor do NRAU, alguns desvios, nomeadamente no que respeita à iniciativa do senhorio na passagem do contrato para o novo regime, o que poderia ser feito, quer em sede de arrendamentos para habitação, quer em sede de arrendamentos não habitacionais, como aconteceu in casu.

A fórmula legal exigida para a transição pretendida, nesta particular situação referente a arrendamento não habitacional, vem consignada no artigo 50.º do NRAU, cujo teor atrás deixamos extractado.

A vexta quaestio daqui, consiste em interpretar o texto legal, na parte em que estipula o seguinte «[A] transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:», porquanto se entendeu no Acórdão recorrido:

«[C]omo decorre do seu proémio, a norma regula em conjunto dois aspectos dos contratos de arrendamento não habitacional celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30.09: a transição para o NRAU e a actualização da renda.

A opção pela criação de um regime comum para estas duas situações denota a convicção, por parte do legislador, de que é frequente elas se verificarem em simultâneo - de que, frequentemente, o senhorio tem a intenção de, através daquela comunicação, realizar ao mesmo tempo a transição do contrato para o NRAU e a actualização do valor da renda - o que é incontestável. E é verdade que a lei é concebida, de facto, para regular os casos mais frequentes (quod raro evenit, prcetereuni Legislatores).

Não obstante, é preciso não perder de vista que se trata de duas situações distintas e independentes e que uma das situações pode ocorrer sem a outra, como comprova o caso dos autos, em que o senhorio apenas pretende a transição do contrato para o NRAU e não também a actualização do valor da renda.

Põe-se, assim, o problema de saber se se justifica aplicar sempre todo o regime disposto na norma ou se, verificando-se apenas uma das situações, é possível dispensar-se algum/alguns dos requisitos exigidos na norma.

Equaciona-se esta hipótese contrariando aquilo que literalmente resulta da lei em homenagem ao princípio da prevalência da materialidade sobre a forma. Há, com efeito, que pôr a hipótese de a criação deste regime único ser imputável a meras razões de conveniência ou comodidade e, na realidade, não se pretender uma aplicação inflexível, cega ou excessivamente rigorosa da norma (i.e., independentemente da situação em concreto).

[...]

Rejeita-se, portanto, com o devido respeito, o argumento esgrimido no Acórdão recorrido de que "em nome da segurança jurídica, [se] impõe considerar que a comunicação da transição de um contrato para um novo regime jurídico deve obedecer aos requisitos legalmente e especificamente previstos, sob pena dessa comunicação poder ser menor ou maior unicamente por iniciativa de uma das partes, sem que o legislador tenha previsto tal excepção", que conduziria a recusar, a priori e imediatamente, a hipótese de dispensa de algum/alguns dos requisitos quando a comunicação visa apenas a transição do contrato para o NRAU.

Naturalmente, a conclusão pela admissibilidade desta dispensa depende, naturalmente, da utilidade que eles tenham na situação em causa: só poderá dispensar-se algum dos requisitos se for manifesto que ele é destituído de sentido naquele preciso contexto.

Ora. sendo o único fito a transição do contrato para o NRAU e não também a actualização do valor da renda, não se vislumbra utilidade para certas indicações mencionadas no artigo 50.º do NRAU. Assim é. desde logo. para a indicação do valor da renda [cf. ai. a)] - não faz sentido indicar-se o valor da renda quando ela se mantém inalterada. E o mesmo vale para a indicação do valor do locado constante da caderneta predial urbana [cf. ai. b)\ e a cópia desta caderneta [cf. ai. c)'\, que são, seguramente, elementos relevantes para a fixação do (novo) valor da renda mas não para a transição do contrato para o NRAU.

[...]

De tudo isto resulta que, ainda que não cumpra as exigências definidas no artigo 50.º, ais. b) e c), do NRAU, a comunicação apresentada pela senhoria e ora recorrente com vista à transição do contrato para o NRAU é plenamente eficaz para este efeito junto da arrendatária e ora recorrida.

Dá-se, assim, procedência à pretensão da recorrente, entendendo-se que a comunicação enviada pela autora senhoria à ré arrendatária é válida e eficaz.».

Não pomos em causa o entendimento de que o artigo 50.º do NRAU regulou em conjunto dois aspectos essenciais dos contratos de arrendamento não habitacional celebrados antes do DL 257/95, de 30 de Setembro, a transição para o NRAU e a actualização da renda, tendo por isso criado um regime comum; mas, já não concordamos com a asserção tirada de que se trata de duas situações distintas e independentes e que uma das situações pode ocorrer sem a outra, como comprova o caso dos autos, em que o senhorio apenas pretende a transição do contrato para o NRAU e não também a actualização do valor da renda, porque se podemos concluir que o senhorio poderá querer passar para o NRAU sem aumentar a renda de imediato, nunca se poderá dizer que o senhorio possa aumentar a renda, sem concomitantemente iniciar o processo de passagem para o NRAU e é esta passagem que condiciona o futuro legal do contrato, o qual se passará a reger pelas novas disposições.

Assim, aquelas situações que efectivamente poderão ser, aparentemente, distintas ab initio, baseiam a sua operância no mesmo tronco comum, o qual terá de obedecer aos parâmetros impostos pelo normativo inserto no artigo 50.º do NRAU, em toda a sua latitude, composta pelos requisitos aludidos nas suas alíneas a), b) e c), sendo que aquela alínea b), respeitante à avaliação do imóvel, se mostra omitida pela Recorrida, o que foi desde logo comunicado à Recorrente na carta enviada em 5 de Julho de 2016, situação essa que faz claudicar a se a pretensão formulada pela Recorrida, no que tange à mudança de regime legal do contrato, na medida em que aquele normativo foi gizado e delineado pelo legislador com o fito de fazer operar uma transição contratual completa, embora tendo em vista o aumento de renda, pois o tipo negocial, arrendamento, pressupõe na sua génese, dois elementos essenciais: o gozo temporário e a retribuição mensal desse gozo, artigo 1022.º do CCivil, cfr no que se refere à imposição de todos os items Gravato de Morais, As Novas Regras Transitórias Na Reforma Do NRAU (Lei n.º 31/2012), in Julgar, N.º19, 2013, 29/36; Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano Anotado Regime Substantivo E Processual, 3.ª Edição, 165/168; Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 189/195; Vitor Palmela Fidalgo, Estado atual do regime da transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e actualização das Rendas, in RFDUL, 2019.1, 162/165.

Aliás, assim se compreende a alteração operada em 2012, no que tange à actualização da renda neste tipo de contrato (alteração essa mantida na versão de 2014, Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro), pois na sua primitiva redação, o artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprovou o NRAU, estipulava que «Aos arrendamentos para fim diverso da habitação aplicam-se as normas constantes da subsecção anterior, com as necessárias adaptações, bem como o disposto no artigo seguinte», acrescentando o artigo 51.º que «Podem ser atualizadas as rendas relativas a contratos celebrados antes da entrada em vigor do DL n.º 257/95, de 30/9», continuando o artigo 52.º «A renda pode ser atualizada independentemente do nível de conservação.», explicando-se no artigo 53.º, a forma como tal aumento poderia ter lugar «1 A atualização do valor da renda é feita de forma faseada, podendo decorrer durante 5 ou 10 anos, nos termos dos artigos 40.º e 41.º 2 - A atualização é feita em 10 anos quando: a) Existindo no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, o arrendatário seja uma microempresa ou uma pessoa singular; b) O arrendatário tenha adquirido o estabelecimento por trespasse ocorrido há menos de cinco anos; c) Existindo no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, aquele esteja situado em área crítica de reconversão e reparação urbanística (ACRRU); d) A atividade exercida no locado tenha sido classificada de interesse nacional ou municipal. 3 - Microempresa é a que tem menos de 10 trabalhadores e cujo volume de negócios e balanço total não ultrapassam (euro) 2.000.000 cada. 4 - São ACRRU as assim declaradas nos termos do artigo 41.º da Lei dos Solos, aprovada pelo DL n.º 794/76, de 5 de novembro.».

No artigo 54.º estabelecia-se «A comunicação do senhorio prevista no artigo 34.º contém, além do valor da renda atualizada, sob pena de ineficácia:

Todo este processo conducente ao aumento de renda, fazia apelo às regras aplicáveis aos arrendamentos para habitação.

O artigo 34.º dispunha que «1 - A atualização da renda depende de iniciativa do senhorio. 2 - O senhorio que deseje a atualização da renda comunica ao arrendatário o montante da renda futura, o qual não pode exceder o limite fixado no artigo 31.º», por seu turno o artigo 31.º preceituava que «A renda atualizada nos termos da presente secção tem como limite máximo o valor anual correspondente a 4 % do valor do locado.» e, finalmente no artigo 35.º impunha-se o seguinte «O senhorio apenas pode promover a atualização da renda quando, cumulativamente: a) Exista avaliação do locado, nos termos do CIMI;

Tratou-se da introdução de um novo regime de aumento de rendas, sem prejuízo da manutenção do regime anterior, no caso de o senhorio já ter iniciado a actualização de renda, ou de se verificarem os pressupostos na data da entrada em vigor da Lei n.º 31/2012, pois o artigo 11.º desta Lei ressalvou de forma expressa a hipótese de o senhorio querer continuar o processo de aumento de renda ao abrigo da Lei pretérita, só que, concomitantemente, fez introduzir a possibilidade de se alterar a duração dos contratos, procedendo-se desta forma a uma efectiva conformação do contrato de arrendamento com as novas leis que o regem, cfr Maria Olinda Garcia, l.c. 127/129.

Aliás, esta asserção resulta da Exposição de Motivos da Proposta de Lei 38/XII, na qual se lê:

«[S]e a reforma do arrendamento de 2006, aprovada pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, introduziu alterações consideráveis nos contratos novos, não logrou, no que concerne aos arrendamentos antigos, atingir os resultados a que se propôs, o que se justificará, em parte, pela excessiva complexidade do regime de actualização de rendas então criado.

A reforma do regime do arrendamento urbano que agora se propõe procura encontrar soluções simples, assentes em quatro dimensões essenciais: (i) alteração ao regime substantivo, vertido no Código Civil; (ii) revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime; (iii) agilização do procedimento de despejo; e (iv) melhoria do enquadramento fiscal.

O objectivo da presente reforma é claro: criar um verdadeiro mercado de arrendamento, que, em conjunto com o impulso à reabilitação urbana, possa oferecer aos portugueses soluções de habitação mais ajustadas às suas necessidades, menos consumidoras dos seus recursos - e, por isso, também promotoras da poupança - e que fomentem a sua mobilidade, permitindo-lhes mais facilmente encontrar emprego.

[...]

No que respeita aos arrendamentos para fins não habitacionais, consagra-se um regime especial apenas para as microentidades, atendendo à importância que as mesmas assumem no tecido económico português, o que justificou a criação de um regime especial pelo legislador português. Nesta medida, prevê-se um regime transitório de cinco anos, durante o qual apenas pode ser actualizada a renda, por referência ao valor do locado. Nesse período, salvo acordo entre as partes, não pode ocorrer a cessação do contrato ou a alteração do tipo de contrato.».

Na esteira do Acórdão fundamento, entende-se que não obstante o artigo 50.º do NRAU possa parecer consagrar dois direitos potestativos do senhorio, a transição para o NRAU e o aumento da renda, a transição para o NRAU só se compreenderia se fosse acompanhada do aumento de renda, sendo que esta só poderia ser encetada na sequência da alteração de regime do contrato e, assim sendo, sem embargo de podermos concluir que o caso dos autos constitui uma situação «atípica», na medida em que se pretende uma transição para o NRAU sem qualquer aumento de renda, pelo menos no período inicial de cinco anos, tal não significa, nem pode significar, que a particularidade da situação em tela possa quiçá fazer alterar, ou proceder, a uma interpretação restritiva daquele normativo, nomeadamente, quanto aos requisitos aí consagrados e dos quais depende a bondade da comunicação exigível.

É evidente que a alteração de regime não obriga o senhorio a aumentar a renda, podendo a retribuição mensal manter-se idêntica, pois estamos no domínio da liberdade negocial; mas mesmo que aquele apenas queira alterar o tipo e a duração do contrato, sincopando, assim, a previsão da alínea a) do artigo 50.º, não resulta de tal ínsito que nestas precisas circunstâncias, o senhorio esteja dispensado de proceder à avaliação prevenida na alínea b), do mesmo preceito.

Alterando-se o tipo do contrato para prazo certo e duração de cinco anos, como propôs a Recorrida, sempre a Recorrente poderia opor-se ao mesmo, como deflui da alínea c) do n.º 3 do artigo 51.º do NRAU, ou denunciar o contrato de arrendamento, de harmonia com a alínea d) do mesmo normativo; opondo-se ao tipo e duração contratual propostas, implicaria na falta de resposta do senhorio, a manutenção do status quo ou a aceitação do tipo sugerido, cfr artigo 33.º, n.os 1 e 3, aplicáveis por força do artigo 52.º ambos do NRAU.

Quer dizer, se a autonomia das partes for respeitada dentro do quadro legal aplicável, isto é, desde que cumpridos todos os requisitos impostos pelo artigo 50.º e for observado pontualmente o direito de resposta quer do arrendatário, quer do senhorio, mas se este não concordar com alguma ou algumas das alterações proposta pelo inquilino e não optar por nenhuma das faculdades que a Lei lhe concede, v.g. denúncia do contrato ou alteração extraordinária da renda, artigos 51.º, 52.º e 33.º do NRAU, o processo de transição para o NRAU torna-se ineficaz, mantendo-se o contrato em vigor como se nada tivesse acontecido, cfr neste sentido Francisco de Castro Fraga, in Leis Do Arrendamento Urbano Anotadas, Coordenação António Menezes Cordeiro 2014, 495/496/510.

Não pomos em causa que o legislador ao prefigurar a figura da transição para o NRAU, teve em vista, essencialmente, a actualização extraordinária das rendas que se impunha face ao seu baixo valor, por força dos arrendamentos mais antigos; mas isso não quer dizer que o legislador tivesse querido apenas que a transição se fizesse, se e quando, o senhorio quisesse aumentar a renda, antes resultando que tal mudança de regime, porque obrigatoriamente sujeita a um processo negocial, possa abranger todos os elementos essenciais do contrato, duração e retribuição mensal, ou tão só a sua duração, ou só a retribuição, mantendo-se aquela.

O que já pomos em causa é a possibilidade de se interpretar restritiva e correctivamente o enunciado legal prescrito no artigo 50.º do NRAU.

No caso sub judice, verificam-se as seguintes perplexidades: i) a carta enviada pela Autora/ Recorrida, senhoria do imóvel arrendado, datada de 5 de Julho de 2016, omitiu a avaliação prevenida no artigo 38.º do CIMI, o que o artigo 50.º, alínea b) impõe que seja feito, haja ou não aumento de renda; ii) a arrendatária apontou tal omissão, declarando que aquele requisito não havia sido cumprido e além do mais porque se tratava de uma microempresa, na falta de acordo, como seria o caso, não poderia ocorrer, desde já a transição para o NRAU; iii) comunicação da Autora à Ré que aceitando a alegação de a mesma se tratar de uma microempresa, então a transição para o NRAU ocorreria no prazo de cinco anos a contar da recepção da carta da Ré.

Tentemos dilucidá-las.

A propósito das regras de interpretação predispõe o artigo 9.º do CCivil: «1.A interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições especificas do tempo em que é aplicada. 2 Não pode, porém, ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal ainda que imperfeitamente expresso. 3. Na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados.».

Queremos nós dizer que a interpretação que é feita pelos Tribunais, vulgo interpretação judicial, está sujeita às regras legais sobre interpretação, não lhe cabendo, por princípio, sob a aparência da simples interpretação, o poder de criar norma, a não ser nos casos especialmente previstos em que essa criação da norma se impõe, por inexistência de caso análogo, nos termos do normativo inserto no artigo 10.º, n.º 3 do CCivil, já que o Tribunal não se pode abster de julgar, além do mais, por falta de lei aplicável ao caso concreto, cfr artigo 8.º, n.º 1, do mesmo diploma legal.

A nossa actividade enquanto julgadores passa por fixar o sentido e o alcance que o texto legislativo deverá ter, sendo que não poderá ser um qualquer sentido de entre os possíveis (caso haja mais do que um), procurando fazer extrair da lei, enquanto instrumento de conformação e ordenação da vida em sociedade, dirigida à generalidade das pessoas e abarcando uma miríade de casos, um sentido decisivo que garanta um mínimo de uniformidade de soluções, por forma a evitar-se o casuísmo e o arbítrio de cada julgador, incompatíveis com a necessária segurança jurídica, cfr Baptista Machado, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, 1987, 176.

A única leitura possível do artigo 50.º é a de que se o senhorio quiser fazer transitar o contrato de arrendamento para o NRAU, com ou sem aumento extraordinário de renda imediato, deverá efectuar previamente a avaliação do imóvel nos termos do artigo 38.º do CIMI e comunicar esse elemento, além do mais, ao inquilino sob pena da ineficácia de tal comunicação.

Na situação dos autos, o item em causa, alínea b) do artigo 50.º do NRAU foi omitido, tendo sido declarado expressamente pela própria proprietária que não faria, nem haveria lugar, a qualquer avaliação, por supérflua, porquanto não iria proceder a qualquer aumento de renda, cfr nas situações de aumento de renda os Ac STJ de 24 de Maio de 2018, Proc 1848/16.0YLPRT.L1.S2 e de 19 de Setembro de 2018, Proc 8346/15.7T8LSB.L1.S1, in www.dgsi.pt, citados no acórdão fundamento; em casos paralelos os Ac RE de 25 de maio de 2015, in CJ Ano XL, Tomo III/2015, 271 e RP de 27 de Setembro de 2016, in www.dgsi.pt (sendo esta a única jurisprudência de relevo encontrada com interesse para a solução que aqui se preconiza).

A falha voluntária cometida pela Autora, aqui Recorrida, fez obstaculizar à partida a sua intenção de alteração dos termos legais do contrato.

Todavia, mesmo que assim se não entendesse, o que se suscita apenas por mera hipótese, veja-se que a Ré na resposta se opôs expressamente à alteração proposta, apontando a omissão cometida e esclarecendo, além do mais, que se encontra na situação aludida na alínea a) do n.º 4 do artigo 51.º do NRAU, isto é, que «[n]o arrendado funciona um estabelecimento comercial (restaurante), aberto ao público, que é uma microempresa. Com efeito, este estabelecimento comercial tem um volume de negócios líquido de (euro) 723.563,83, logo, inferior a (euro) 2.000.000,00 e um número médio de empregados durante o exercício de 4 [...]. Nesta conformidade, nos termos do n.º 1 do art.º 54.º da Lei n.º 6/2006, de 27.02, com a redação que lhe foi dada pelas Lei n.os 31/2012, de 14.08 e n.º 79/2014, de 19.2014, de 19.12, na falta de acordo, como é o caso, não poderá ocorrer, desde já a transição para o NRAU», o que implicaria sempre que a transição apenas pudesse ter lugar no prazo de dez anos (Lei n.º 43/2017 de 14 de Junho) a contar da recepção pela senhoria da resposta enviada, nos termos do n.º 1 do artigo 54.º do NRAU, havendo necessidade de ser repetido o processo nos termos do n.º 6 de tal diploma, não sendo, nem podendo ser, tal procedimento automático, como além do mais se considerou no Acórdão recorrido, na esteira da missiva da Autora de resposta ao obstáculo que a propósito a Ré levantou.

Sempre se diz, ex abundanti, que neste específico particular, o Acórdão recorrido apenas se poderia pronunciar sobre o termo a quo a partir do qual a senhoria poderia renovar a sua intenção de transição para o NRAU - aqueles dez anos - e não já, como efectivamente deixou pronunciado no seu dispositivo, que o contrato transitaria para o NRAU nos dez anos subsequentes à recepção pela senhoria da resposta enviada, nos termos do n.º 1 do artigo 54.º do NRAU, o que se assinala apenas como obter dictum, uma vez que esta problemática para além de transcender o pedido uniformizador, é «res judicata», o que significa que, in casu, a solução preconizada por via da solução que obteve vencimento se encontra, na minha opinião, duplamente incorrecta.

Se não.

O segmento normativo inserto naquele n.º 6 é esclarecedor: «Findo o período de dez anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 50.º e seguintes, com as seguintes especificidades:

Torna-se claro, que a Lei impõe que o senhorio encete de novo os procedimentos prevenidos no artigo 50.º para ultimar, querendo, a transição para o NRAU, não ocorrendo esta automaticamente, quiçá, por força de uma anterior troca de correspondência, baseada desde logo na indicação de elementos deficientes, seguida de uma recusa, o que não poderá traduzir a completude da negociação, nem concordância com o que quer que seja, muito menos com a transição de regime propugnada pela Autora, aqui Recorrida, e declarada no Aresto em equação.

Assim sendo, embora se possa dizer que existe uma correlação entre o prazo do contrato e o aumento extraordinário da renda, não se poderá daí concluir que não havendo lugar a esta se possam dispensar os elementos atinentes à avaliação imposta para o seu cálculo: é que, assentando as partes na alteração do prazo do contrato, por cinco anos, nada resulta da Lei que impeça que uma actualização extraordinária se possa vir a concretizar subsequentemente aquando das posteriores renovações, desde que tal venha a ser comunicado atempadamente pelo senhorio e aceite pelo inquilino e, para isso, imperioso se torna que o inquilino saiba qual a avaliação do locado, pois é com base nessa avaliação que o cálculo da nova retribuição mensal é apurado, a qual deverá corresponder a 1/15 do valor do locado, nos mesmos termos que o sistema preconizado para os arrendamentos habitacionais, com as necessárias adaptações, sendo de todo o seu interesse ser esclarecido dos contornos negociais possíveis do acordo em vigor, cfr Francisco de Castro Fraga, ibidem..

Ao sujeitar-se o inquilino a uma alteração parcial do contrato, apenas quanto à sua duração, omitindo-se-lhe os demais contornos essenciais do negócio - vg a avaliação do imóvel efectuada nos termos do artigo 38.º do CIMI - não poderá aquele ter conhecimento, nem dominar, o montante máximo que poderá atingir o aumento extraordinário da renda, caso esta lhe venha a ser proposta aquando da renovação contratual, elemento este que é essencial tendo em atenção a configuração típica do arrendamento, consubstanciada no gozo temporário da coisa mediante uma retribuição nos termos do artigo 1022.º do CCivil.

Concluindo: a comunicação efectuada pela Autora, aqui Recorrida, à Ré, ora Recorrente, no sentido de fazer transitar para o NRAU o contrato de arrendamento existente entre ambas e cujo objecto é a zona da Galeria identificada pelas Letras E, F e G do prédio sito na Praça..., em... teria de ser julgada ineficaz e por isso ter-se-ia de manter o contrato nos termos inicialmente acordados.

Revogaria, pois, o Acórdão recorrido, repristinando a decisão plasmada no Acórdão da Relação de Lisboa e na sentença de primeiro grau, de improcedência da acção e absolvição da Ré do pedido, fazendo extrair como segmento uniformizador:

No domínio dos arrendamentos não habitacionais celebrados antes do DL 257/95, de 30 de Setembro, a comunicação do senhorio ao inquilino com vista à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, mesmo que não haja lugar qualquer actualização da renda, deve ser sempre acompanhada dos elementos aludidos nas alíneas a), b) e c) do artigo 50.º do NRAU, sob pena da sua ineficácia.

(Ana Paula Boularot, Relatora vencida)