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Decreto-Lei n.º 76/2024 — Altera o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local e revoga medidas no âmbito da habitação

Tipo Decreto-Lei
Publicação 2024-10-23
Estado Em vigor
Ministério Presidência do Conselho de Ministros
Fonte DRE
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artigos 51

Altera o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, e revoga medidas no âmbito da habitação.

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Artigo 1.º — Objeto

O presente decreto-lei procede:

a)

À sexta alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual, que aprova o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local;

b)

À terceira alteração à Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, alterada pela Lei n.º 82/2023, de 29 de dezembro, e pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, que aprova medidas no âmbito da habitação, procedendo a diversas alterações legislativas.

Artigo 2.º — Alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto

Artigo 3.º — Aditamento ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto

São aditados ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual, os artigos 6.º-B, 15.º-B e 15.º-C, com a seguinte redação:

"Artigo 6.º-B

Utilizações válidas e compatíveis com alojamento local

1 - Para efeitos da alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º, são utilizações válidas as que venham a ser assim definidas em regulamento municipal.

2 - Na ausência da previsão em regulamento municipal referida no número anterior, são admissíveis as utilizações estabelecidas pela câmara municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação no presidente da câmara municipal e de subdelegação nos vereadores e nos dirigentes dos serviços municipais, como sendo compatíveis com o exercício da atividade de alojamento local, nomeadamente os usos autorizados pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual, ou outros usos que o município venha a considerar como conciliáveis com o exercício dessa atividade.

3 - As disposições regulamentares e autorizações previstas nos números anteriores devem considerar que:

a)

Na modalidade ‘quartos’, apenas se admite o uso habitacional;

b)

Nas modalidades de ‘moradia’ e de ‘apartamento’, a admissibilidade de uso não habitacional depende do cumprimento dos requisitos estabelecidos no presente decreto-lei;

c)

Na modalidade ‘estabelecimentos de hospedagem’, incluindo aqueles que utilizarem a denominação hostels, a câmara municipal pode prever usos diferentes do habitacional em função da modalidade de alojamento e da capacidade do estabelecimento em conformidade com o disposto no artigo 15.º

4 - Sem prejuízo da eventual proibição do exercício da atividade de alojamento local no título constitutivo da propriedade horizontal ou em regulamento de condomínio que dele faça parte integrante, ou ainda através de deliberação posterior da assembleia de condóminos a aprovar nos termos do número seguinte, a instalação e exploração de estabelecimentos de alojamento local em fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que é destinada, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil, devendo coexistir no quadro dos usos urbanísticos dominantes admissíveis para a respetiva zona territorial, salvaguardando a harmonia e a coexistência das atividades que decorrem nas outras frações.

5 - A deliberação posterior de criação ou alteração do regulamento de condomínio, prevista no número anterior, com o objetivo de proibir o exercício da atividade do alojamento local, deve ser aprovada pela assembleia de condóminos por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio e produz efeitos para futuro, aplicando-se apenas aos pedidos de registo de alojamento local submetidos em data posterior à deliberação.

Artigo 15.º-B

Regime das áreas de contenção

1 - Os municípios podem determinar, no regulamento previsto no n.º 5 do artigo 4.º, relativamente às áreas de contenção:

a)

Que nessas áreas não podem ser autorizados novos registos de estabelecimentos de alojamento local em prédios urbanos, frações autónomas ou partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, e que tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores ao registo;

b)

Limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local no território, designadamente na respetiva proporção face ao número de fogos disponíveis para habitação;

c)

Situações excecionais em que seja admitida a instalação de novos estabelecimentos de alojamento local nessas áreas de contenção;

d)

Condições e limites aplicáveis aos novos registos de alojamento local, nomeadamente quanto à sua duração e regras de atribuição, respeitando a tutela da confiança dos titulares e a concorrência entre operadores;

e)

Estabelecer limitações proporcionais à transmissibilidade dos novos números de registo do estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de ‘moradia’ e ‘apartamento’, sem que possam afetar os casos de:

i)

Sucessão;

ii) Transmissão gratuita da unidade de alojamento local para cônjuge ou unido de facto, descendentes ou ascendentes;

iii) Divórcio, separação judicial de pessoas e bens ou dissolução da união de facto.

2 - Para assegurar a eficácia do regulamento municipal, podem os municípios, por deliberação fundamentada da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, suspender, por um período máximo de um ano, a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas, até à entrada em vigor do referido regulamento.

Artigo 15.º-C

Regime das áreas de crescimento sustentável

1 - Nas áreas de crescimento sustentável os pedidos de registo são igualmente feitos através de comunicação prévia com prazo, nos termos previstos no artigo 6.º

2 - Sem prejuízo dos demais requisitos aplicáveis nos termos do presente decreto-lei, os municípios podem, no regulamento previsto no n.º 5 do artigo 4.º, estabelecer requisitos adicionais para a instalação de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de crescimento sustentável, nomeadamente:

a)

Que nessas áreas não podem ser autorizados novos registos de estabelecimentos de alojamento local em prédios urbanos, frações autónomas ou partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, e que tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores ao registo;

b)

Estado de conservação médio ou superior, a atestar por termo de responsabilidade emitido por técnico habilitado para o efeito, suscetível de ser confirmado em vistoria a realizar pelos serviços da câmara municipal;

c)

Nível de eficiência energética igual ou superior a D, atestado por certificado emitido para esse fim por entidade competente para o efeito;

d)

Manutenção de determinada proporção ou número mínimo de frações ou partes de prédio suscetíveis de utilização independente destinadas a habitação em que não funcionem estabelecimentos de alojamento local.

3 - O regulamento municipal que cria e regula as áreas de crescimento sustentável pode estabelecer exceções às limitações nele previstas, nomeadamente, para imóveis anteriores a 1951."

Artigo 4.º — Disposições transitórias

As assembleias municipais dos municípios que, à data da entrada em vigor do presente decreto-lei, tenham mais de 1000 estabelecimentos de alojamento local registados, devem deliberar expressamente no prazo máximo de 12 meses se exercem o poder regulamentar previsto no n.º 5 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na redação dada pelo presente decreto-lei.

Artigo 5.º — Norma revogatória

Artigo 6.º — Republicação

1 - É republicado em anexo ao presente decreto-lei e do qual faz parte integrante, o Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na redação introduzida pelo presente decreto-lei.

2 - Para efeitos de republicação onde se lê "nos termos e para os efeitos do artigo 11.º da Lei n.º 67/98, de 26 de outubro" deve ler-se "nos termos e para os efeitos da Lei n.º 58/2019, de 8 de agosto".

Artigo 7.º — Entrada em vigor

O presente decreto-lei entra em vigor no primeiro dia do mês seguinte ao da sua publicação.

Anexo — Republicação do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto

(a que se refere o artigo 6.º)

Capítulo I — DISPOSIÇÕES GERAIS

Artigo 1.º — Objeto

O presente decreto-lei estabelece o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local.

Artigo 2.º — Noção de estabelecimento de alojamento local

Artigo 3.º — Modalidades

1 - Os estabelecimentos de alojamento local devem integrar-se numa das seguintes modalidades:

a)

Moradia;

b)

Apartamento;

c)

Estabelecimentos de hospedagem;

d)

Quartos.

2 - Considera-se "moradia" o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar.

3 - Considera-se "apartamento" o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.

4 - Considera-se "estabelecimento de hospedagem" o estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.

5 - Sem prejuízo do disposto no n.º 6 do artigo 33.º, os "estabelecimentos de hospedagem" podem utilizar denominação "hostel" se obedecerem aos requisitos previstos no número seguinte e na portaria a que se refere o n.º 5 do artigo 12.º

6 - Considera-se "hostel" o estabelecimento cuja unidade de alojamento predominante seja o dormitório, considerando-se predominante sempre que o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto.

7 - Consideram-se "quartos" a exploração de alojamento local feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de três unidades.

Artigo 4.º — Prestação de serviços de alojamento e aprovação de regulamento

1 - Para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento.

2 - Presume-se existir exploração e intermediação de estabelecimento de alojamento local quando um imóvel ou fração deste:

a)

Seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou

b)

Estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza, por períodos inferiores a 30 dias.

3 - A presunção referida no número anterior pode ser ilidida nos termos gerais de direito, designadamente mediante apresentação de contrato de arrendamento urbano devidamente registado nos serviços de finanças.

4 - Não pode haver lugar à instalação e exploração de "hostels" em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito, devendo a deliberação respetiva instruir a comunicação prévia com prazo.

5 - Os municípios podem aprovar um regulamento administrativo tendo por objeto a atividade do alojamento local no respetivo território.

6 - Nos municípios com mais de 1000 estabelecimentos de alojamento local registados, a assembleia municipal deve deliberar expressamente, no prazo máximo de 12 meses contados da data em que o município atinja os 1000 registos, se exerce o poder regulamentar previsto no número anterior.

7 - O regulamento previsto no n.º 5 pode prever a designação de um "provedor do alojamento local" que apoie o município na gestão de diferendos entre os residentes, os titulares de exploração de estabelecimentos de alojamento local e os condóminos ou terceiros contrainteressados, competindo-lhe, designadamente:

a)

Apreciar as queixas que lhe sejam apresentadas;

b)

Emitir recomendações; e

c)

Aprovar e fazer implementar guias de boas práticas sobre o funcionamento da atividade.

Capítulo II — REGISTO DE ESTABELECIMENTOS

Artigo 5.º — Registo

1 - O registo de estabelecimentos de alojamento local é efetuado mediante comunicação prévia com prazo dirigida ao presidente da câmara municipal territorialmente competente, nos termos do artigo seguinte.

2 - A comunicação prévia com prazo é realizada exclusivamente através do Balcão Único Eletrónico previsto no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho, que confere a cada pedido um número decorrido o prazo previsto no n.º 9 do artigo 6.º, o qual constitui, para efeitos do presente decreto-lei, e em caso de não oposição, o número de registo do estabelecimento de alojamento local, e que remete automaticamente ao Turismo de Portugal, I. P., para os efeitos previstos no artigo 10.º

3 - A comunicação prévia com prazo é obrigatória e condição necessária para a exploração de estabelecimentos de alojamento local.

4 - (Revogado.)

5 - (Revogado.)

Artigo 6.º — Comunicação prévia com prazo

Artigo 6.º-A — Renovação do registo de estabelecimento de alojamento local

(Revogado.)

Artigo 6.º-B — Utilizações válidas e compatíveis com alojamento local

1 - Para efeitos da alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º, são utilizações válidas as que venham a ser assim definidas em regulamento municipal.

2 - Na ausência da previsão em regulamento municipal referida no número anterior, são admissíveis as utilizações estabelecidas pela câmara municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação no presidente da câmara municipal e de subdelegação nos vereadores e nos dirigentes dos serviços municipais, como sendo compatíveis com o exercício da atividade de alojamento local, nomeadamente os usos autorizados pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual, ou outros usos que o município venha a considerar como conciliáveis com o exercício dessa atividade.

3 - As disposições regulamentares e autorizações previstas nos números anteriores devem considerar que:

a)

Na modalidade "quartos", apenas se admite o uso habitacional;

b)

Nas modalidades de "moradia" e de "apartamento", a admissibilidade de uso não habitacional depende do cumprimento dos requisitos estabelecidos no presente decreto-lei;

c)

Na modalidade "estabelecimentos de hospedagem", incluindo aqueles que utilizarem a denominação hostels, a câmara municipal pode prever usos diferentes do habitacional em função da modalidade de alojamento e da capacidade do estabelecimento em conformidade com o disposto no artigo 15.º

4 - Sem prejuízo da eventual proibição do exercício da atividade de alojamento local no título constitutivo da propriedade horizontal ou em regulamento de condomínio que dele faça parte integrante, ou ainda através de deliberação posterior da assembleia de condóminos a aprovar nos termos do número seguinte, a instalação e exploração de estabelecimentos de alojamento local em fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que é destinada, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil, devendo coexistir no quadro dos usos urbanísticos dominantes admissíveis para a respetiva zona territorial, salvaguardando a harmonia e a coexistência das atividades que decorrem nas outras frações.

5 - A deliberação posterior de criação ou alteração do regulamento de condomínio, prevista no número anterior, com o objetivo de proibir o exercício da atividade do alojamento local, deve ser aprovada pela assembleia de condóminos por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio e produz efeitos para futuro, aplicando-se apenas aos pedidos de registo de alojamento local submetidos em data posterior à deliberação.

Artigo 7.º — Título de abertura ao público

1 - O documento emitido pelo Balcão Único Eletrónico dos serviços contendo o número de registo do estabelecimento de alojamento local constitui o único título válido de abertura ao público.

2 - (Revogado.)

3 - (Revogado.)

4 - (Revogado.)

Artigo 8.º — Vistoria

1 - O município territorialmente competente realiza, no prazo de 90 dias ou de 60 dias após a apresentação da comunicação prévia com prazo, consoante a unidade de alojamento local em processo de registo se situe em área de contenção ou não, uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos estabelecidos no presente decreto-lei, sem prejuízo dos demais poderes de fiscalização que legalmente lhe assistem.

2 - Os municípios podem solicitar ao Turismo de Portugal, I. P., a qualquer momento, a realização de vistorias para a verificação do cumprimento do estabelecido no n.º 2 do artigo 2.º

Artigo 9.º — Cancelamento do registo

Artigo 10.º — Informação

1 - A informação remetida automaticamente ao Turismo de Portugal, I. P., nos termos do n.º 2 do artigo 5.º e do artigo 6.º, designadamente o nome e a capacidade do estabelecimento, o artigo matricial do prédio no qual se encontra instalado o estabelecimento, o nome ou a firma e o número de identificação fiscal do declarante, e, se distinto do declarante, o nome ou a firma e o número de identificação fiscal do titular da exploração do estabelecimento, é enviada, semestralmente, pelo Turismo de Portugal, I. P., à AT, nos termos definidos por protocolo a celebrar entre estas entidades.

2 - Antes da celebração do protocolo referido no número anterior o seu conteúdo deve ser comunicado à Comissão Nacional de Proteção de Dados para efeitos de emissão de parecer prévio.

3 - A câmara municipal territorialmente competente garante ao titular de dados o exercício dos direitos de acesso, retificação e eliminação, bem como o dever de velar pela legalidade da consulta ou da comunicação de informação, nos termos e para os efeitos da Lei n.º 58/2019, de 8 de agosto.

4 - A troca de informação referida nos números anteriores é efetuada via Plataforma de Interoperabilidade da Administração Pública.

5 - O Turismo de Portugal, I. P., disponibiliza no seu sítio na Internet informação sobre os estabelecimentos de alojamento local, nomeadamente a informação discriminada no n.º 1, bem como o endereço eletrónico do titular da exploração do estabelecimento e a data de validade do seguro obrigatório contratado nos termos previstos no artigo 13.º-A.

Capítulo III — REQUISITOS

Artigo 11.º — Capacidade

1 - A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local, com exceção da modalidade de "quartos" e "hostel", é de nove quartos e de 27 utentes, sem prejuízo do disposto nos números seguintes.

2 - Nas modalidades previstas nas alíneas a), b), c) e d) do n.º 1 do artigo 3.º, a capacidade máxima é determinada pela multiplicação do número de quartos por dois, acrescida da possibilidade de acolhimento de mais dois utentes na sala no caso das modalidades "apartamentos" e "moradias", nos termos dos indicadores do INE.

3 - Se tiverem condições adequadas, podem ser instaladas, nas unidades de alojamento local, camas convertíveis e/ou suplementares, desde que, no seu conjunto, não ultrapassem 50 % do número de camas fixas.

4 - É vedada a exploração, pelo mesmo proprietário ou titular de exploração, de mais de nove estabelecimentos de alojamento local na modalidade de apartamento, por edifício, se aquele número de estabelecimentos for superior a 75/prct. do número de frações existentes no edifício.

5 - Se o número de estabelecimentos de alojamento local for superior a nove no mesmo edifício, o Turismo de Portugal, I. P., pode, a qualquer momento, fazer uma vistoria para efeitos de verificação do disposto no n.º 2 do artigo 2.º, sem prejuízo dos restantes procedimentos previstos no presente decreto-lei.

6 - Para o cálculo de exploração referido no n.º 2, consideram-se os estabelecimentos de alojamento local na modalidade de apartamento registados em nome do cônjuge, descendentes e ascendentes do proprietário ou do titular de exploração e, bem assim, os registados em nome de pessoas coletivas distintas em que haja sócios comuns.

7 - As entidades públicas competentes garantem ao titular de dados o exercício dos direitos de acesso, retificação e eliminação, bem como o dever de velar pela legalidade da consulta ou da comunicação de informação, nos termos e para os efeitos da Lei n.º 58/2019, de 8 de agosto.

Artigo 12.º — Requisitos gerais

1 - Os estabelecimentos de alojamento local devem obedecer aos seguintes requisitos:

a)

Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;

b)

Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada;

c)

Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;

d)

Estar dotados de água corrente quente e fria.

2 - As unidades de alojamento dos estabelecimentos de alojamento local devem:

a)

Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;

b)

Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;

c)

Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior;

d)

Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.

3 - As instalações sanitárias dos estabelecimentos de alojamento local devem dispor de um sistema de segurança que garanta privacidade.

4 - Os estabelecimentos de alojamento local devem reunir sempre condições de higiene e limpeza.

5 - A regulamentação das condições para o funcionamento e identificação de cada uma das modalidades de estabelecimentos de alojamento local será feita por portaria.

6 - Os estabelecimentos de alojamento local são obrigados a ter um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, nomeadamente incluindo as regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, que deve conter também o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento.

7 - O livro de informações a que se refere o número anterior deve ser disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.

8 - No caso de os estabelecimentos estarem inseridos em edifícios de habitação coletiva, o livro de informações deve conter também o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns.

9 - O responsável do estabelecimento deve disponibilizar ao condomínio o seu contacto telefónico e o seu endereço de correio eletrónico.

Artigo 13.º — Requisitos de segurança

1 - Sem prejuízo do disposto no número seguinte, os estabelecimentos de alojamento local devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio, nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro, e do regulamento técnico constante da Portaria n.º 1532/2008, de 29 de dezembro.

2 - O disposto no número anterior não se aplica aos estabelecimentos de alojamento local que tenham capacidade igual ou inferior a 10 utentes, os quais devem possuir:

a)

Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;

b)

Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;

c)

Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.

3 - Correm por conta do titular do alojamento local as despesas com obras que sejam realizadas nas partes comuns para adaptar ou licenciar o locado para esse fim.

Artigo 13.º-A — Solidariedade e seguros

Artigo 14.º — "Hostel"

(Revogado.)

Artigo 15.º — Estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços

Nos estabelecimentos de hospedagem, com autorização de utilização nos termos do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual, e da Portaria n.º 262/2020, de 6 de novembro, bem como nos imóveis anteriores a 1951, podem ser instalados, complementarmente, estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, incluindo os de restauração e de bebidas, sem prejuízo do cumprimento dos requisitos específicos previstos na lei.

Artigo 15.º-A — Áreas de contenção e de crescimento sustentável

1 - Com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares, o município territorialmente competente pode aprovar, no regulamento previsto no n.º 5 do artigo 4.º, a existência de áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, por freguesia ou união de freguesias, no todo ou em parte, para instalação de novo alojamento local.

2 - O regulamento previsto no número anterior pode impor limites relativos ao número de novos registos de alojamento local permitido para cada uma dessas áreas, em função de fatores como a pressão habitacional e ambiental nelas verificado.

3 - Para os efeitos do presente decreto-lei consideram-se:

a)

"Áreas de contenção", as áreas em que se verifique uma sobrecarga de estabelecimentos de alojamento, que possa justificar restrições à instalação de novos estabelecimentos;

b)

"Áreas de crescimento sustentável", as áreas em que se justifiquem especiais medidas de monitorização e acompanhamento, no sentido de prevenir uma situação de sobrecarga com efeitos indesejáveis para os bairros e lugares.

4 - As áreas de contenção identificadas por cada município são comunicadas ao Turismo de Portugal, I. P., que introduz referência à limitação de novos registos nestas áreas no Balcão Único Eletrónico.

5 - As áreas de contenção e as áreas de crescimento sustentável devem ser reavaliadas, no mínimo, de três em três anos, sendo as respetivas conclusões comunicadas ao Turismo de Portugal, I. P.

6 - A criação e avaliação periódica de áreas de contenção e de crescimento sustentável devem ser fundamentadas com base em estudo que avalie, designadamente, a concentração e o impacto do alojamento local nas diferentes zonas e territórios do concelho, de modo a assegurar a proporcionalidade dos indicadores e regras aplicáveis.

7 - O Turismo de Portugal, I. P., e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P., disponibilizam anualmente dados desagregados sobre o número de estabelecimentos de alojamento local e de fogos de habitação permanente.

Artigo 15.º-B — Regime das áreas de contenção

1 - Os municípios podem determinar, no regulamento previsto no n.º 5 do artigo 4.º, relativamente às áreas de contenção:

a)

Que nessas áreas não podem ser autorizados novos registos de estabelecimentos de alojamento local em prédios urbanos, frações autónomas ou partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, e que tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores ao registo;

b)

Limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local no território, designadamente na respetiva proporção face ao número de fogos disponíveis para habitação;

c)

Situações excecionais em que seja admitida a instalação de novos estabelecimentos de alojamento local nessas áreas de contenção;

d)

Condições e limites aplicáveis aos novos registos de alojamento local, nomeadamente quanto à sua duração e regras de atribuição, respeitando a tutela da confiança dos titulares e a concorrência entre operadores;

e)

Estabelecer limitações proporcionais à transmissibilidade dos novos números de registo do estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de "moradia" e "apartamento", sem que possam afetar os casos de:

i)

Sucessão;

ii) Transmissão gratuita da unidade de alojamento local para cônjuge ou unido de facto, descendentes ou ascendentes;

iii) Divórcio, separação judicial de pessoas e bens ou dissolução da união de facto.

2 - Para assegurar a eficácia do regulamento municipal, podem os municípios, por deliberação fundamentada da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, suspender, por um período máximo de um ano, a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas, até à entrada em vigor do referido regulamento.

Artigo 15.º-C — Regime das áreas de crescimento sustentável

1 - Nas áreas de crescimento sustentável os pedidos de registo são igualmente feitos através de comunicação prévia com prazo, nos termos previstos no artigo 6.º

2 - Sem prejuízo dos demais requisitos aplicáveis nos termos do presente decreto-lei, os municípios podem, no regulamento previsto no n.º 5 do artigo 4.º, estabelecer requisitos adicionais para a instalação de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de crescimento sustentável, nomeadamente:

a)

Que nessas áreas não podem ser autorizados novos registos de estabelecimentos de alojamento local em prédios urbanos, frações autónomas ou partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, e que tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores ao registo;

b)

Estado de conservação médio ou superior, a atestar por termo de responsabilidade emitido por técnico habilitado para o efeito, suscetível de ser confirmado em vistoria a realizar pelos serviços da câmara municipal;

c)

Nível de eficiência energética igual ou superior a D, atestado por certificado emitido para esse fim por entidade competente para o efeito;

d)

Manutenção de determinada proporção ou número mínimo de frações ou partes de prédio suscetíveis de utilização independente destinadas a habitação em que não funcionem estabelecimentos de alojamento local.

3 - O regulamento municipal que cria e regula as áreas de crescimento sustentável pode estabelecer exceções às limitações nele previstas, nomeadamente, para imóveis anteriores a 1951.

Capítulo IV — EXPLORAÇÃO E FUNCIONAMENTO

Artigo 16.º — Titular da exploração do estabelecimento de alojamento local

1 - Em todos os estabelecimentos de alojamento local deve existir um titular da exploração do estabelecimento, a quem cabe o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento.

2 - O titular da exploração do estabelecimento de alojamento local pode ser uma pessoa singular ou coletiva.

3 - Sem prejuízo de outras obrigações previstas no presente decreto-lei, o titular da exploração do estabelecimento de alojamento local responde, independentemente da existência de culpa, pelos danos causados aos destinatários dos serviços ou a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento, em desrespeito ou violação do termo de responsabilidade referido na alínea b) do n.º 2 do artigo 6.º

Artigo 17.º — Identificação e publicidade

Artigo 18.º — Placa identificativa

1 - Nos "hostels" é obrigatória a afixação, no exterior do edifício, junto à entrada principal, de uma placa identificativa.

2 - Nas modalidades previstas nas alíneas b), c) e d) do n.º 1 do artigo 3.º, é obrigatória a afixação, junto à entrada do estabelecimento, de uma placa identificativa.

3 - O modelo e as características da placa identificativa constam do anexo ao presente decreto-lei.

Artigo 19.º — Período de funcionamento

1 - Sem prejuízo de disposição legal ou contratual, os estabelecimentos de alojamento local podem estabelecer livremente os seus períodos de funcionamento.

2 - O período de funcionamento dos estabelecimentos de alojamento local previstos na alínea c) do n.º 1 do artigo 3.º deve ser devidamente publicitado, exceto quando o estabelecimento esteja aberto todos os dias do ano.

3 - O acesso e permanência no estabelecimento de alojamento local é reservado a hóspedes e respetivos convidados.

4 - A entidade exploradora pode recusar o acesso ao estabelecimento a quem perturbe o seu normal funcionamento e/ou desrespeite a ordem pública, incumprindo regras de urbanidade, funcionamento e ruído, aplicáveis.

5 - As normas de funcionamento e as regras de ruído aplicáveis ao estabelecimento devem ser devidamente publicitadas pela entidade exploradora.

Artigo 20.º — Livro de reclamações

1 - Os estabelecimentos de alojamento local devem dispor de livro de reclamações, nos termos e condições estabelecidos no Decreto-Lei n.º 156/2005, de 15 de setembro, na sua redação atual.

2 - O original da folha de reclamação é enviado à ASAE, nos termos previstos na legislação referida no número anterior.

Artigo 20.º-A — Contribuições para o condomínio

O condomínio pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30/prct. do valor anual da quota respetiva, a deliberar nos termos do artigo 1424.º do Código Civil.

Capítulo V — FISCALIZAÇÃO E SANÇÕES

Artigo 21.º — Fiscalização

1 - Compete à ASAE e à câmara municipal territorialmente competente fiscalizar o cumprimento do disposto no presente decreto-lei, cabendo à ASAE, no âmbito da missão e atribuições que lhe estão atribuídas pelo Decreto-Lei n.º 194/2012, de 23 de agosto, controlar e zelar pelo cumprimento da atividade do alojamento local regulada no presente decreto-lei, e à câmara municipal territorialmente competente, designadamente através da polícia municipal, exercer os poderes de autoridade e os meios coercivos que estejam ou venham a ser fixados em regulamento municipal, podendo qualquer uma delas, conjunta ou separadamente, abrir e instruir os respetivos processos, aplicar as respetivas coimas e sanções acessórias.

2 - Compete à AT fiscalizar, nos termos da legislação em vigor, o cumprimento das obrigações fiscais decorrentes da atividade exercida ao abrigo do presente decreto-lei, nomeadamente através do uso da informação recebida nos termos do artigo 10.º

3 - A ASAE pode solicitar ao Turismo de Portugal, I. P., a qualquer momento, a realização de vistorias para a verificação do cumprimento do estabelecido no n.º 2 do artigo 2.º, e para a verificação da atualização da listagem de estabelecimentos de alojamento local para efeitos de inscrição nas plataformas eletrónicas de reservas.

4 - Se das vistorias referidas no presente decreto-lei ou qualquer ação de fiscalização se concluir pelo incumprimento do estabelecido no n.º 2 do artigo 2.º, o Turismo de Portugal, I. P., fixa um prazo não inferior a 30 dias, prorrogável, para que o estabelecimento inicie o processo de autorização de utilização para fins turísticos legalmente exigido.

5 - Findo o prazo fixado nos termos do número anterior sem que o estabelecimento tenha iniciado o processo de autorização de utilização para fins turísticos, o Turismo de Portugal, I. P., informa a ASAE, a câmara municipal territorialmente competente e a AT.

Artigo 22.º — Infrações tributárias

O não cumprimento das obrigações fiscais decorrentes da atividade exercida ao abrigo do presente decreto-lei constitui infração tributária, nos termos previstos no Regime Geral das Infrações Tributárias, aprovado pela Lei n.º 15/2001, de 5 de junho.

Artigo 23.º — Contraordenações

Artigo 24.º — Sanções acessórias

Em função da gravidade e da culpa do agente, podem ser aplicadas as seguintes sanções acessórias:

a)

Apreensão do material através do qual se praticou a infração;

b)

Suspensão, por um período até dois anos, do exercício da atividade diretamente relacionada com a infração praticada;

c)

Encerramento, pelo prazo máximo de dois anos, do estabelecimento ou das instalações onde estejam a ser prestados serviços de alojamento, de angariação de clientela ou de intermediação de estabelecimentos de alojamento local.

Artigo 25.º — Negligência e tentativa

(Revogado.)

Artigo 26.º — Regime subsidiário

Às contraordenações económicas previstas no presente decreto-lei aplica-se o RJCE.

Artigo 27.º — Produto das coimas

O produto das coimas aplicadas pela prática das contraordenações económicas previstas no presente diploma é repartido nos termos do RJCE.

Artigo 28.º — Interdição de exploração

A ASAE e a Câmara Municipal territorialmente competente podem determinar a interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, na sua totalidade ou em parte, nos termos do n.º 5 do artigo 21.º ou quando a falta de cumprimento das disposições legais aplicáveis puser em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública, sem prejuízo das competências atribuídas por lei a outras entidades.

Capítulo VI — DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

Artigo 29.º — Alteração ao Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março

Artigo 30.º — Alteração ao Decreto-Lei n.º 61/2011, de 6 de maio

(Revogado.)

Artigo 31.º — Sistema informático

1 - A tramitação dos procedimentos e formalidades previstos no presente decreto-lei é realizada informaticamente com recurso ao Balcão Único Eletrónico previsto nos artigos 5.º e 6.º do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho, na redação atual, acessível através do Balcão Único Eletrónico e nos sítios na Internet do Turismo de Portugal, I. P.

2 - (Revogado.)

3 - (Revogado.)

4 - (Revogado.)

5 - (Revogado.)

6 - (Revogado.)

7 - (Revogado.)

Artigo 32.º — Regiões Autónomas

1 - O regime previsto no presente decreto-lei é aplicável às Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, sem prejuízo das adaptações decorrentes da estrutura própria da administração regional autónoma.

2 - O produto das coimas cobradas nas Regiões Autónomas no âmbito da aplicação do presente decreto-lei, na percentagem correspondente ao Estado, constitui receita própria das Regiões Autónomas.

Artigo 33.º — Disposições transitórias

Artigo 34.º — Norma revogatória

Artigo 35.º — Entrada em vigor

O presente decreto-lei entra em vigor 90 dias após a sua publicação.

Anexo — (a que se refere o n.º 2 do artigo 18.º)

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