Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 18/2025 — Um condómino pode adquirir, por usucapião, um espaço de arrumos de um prédio, já constituído em propriedade horizontal…

Votei a decisão do presente acórdão pelas seguintes razões (que não correspondem inteiramente à fundamentação do acórdão):

• Mantenho inalterada a posição que venho defendendo segundo a qual a aquisição por usucapião não prevalece sobre normas legais imperativas;

• Admito, porém, flexibilizar, até certo ponto, posição anteriormente seguida (designadamente, no acórdão deste Supremo Tribunal de 06.12.2018 (proc. n.º 8250/15.9T8VNF.G1.S1), aceitando que a usucapião possa operar num caso como o dos autos no qual, a meu ver: (i) está em causa a aquisição de uma parcela fisicamente separada de uma fracção autónoma de prédio constituído em propriedade horizontal; (ii) não foi demonstrada a violação de qualquer norma legal imperativa. - Maria da Graça Trigo.

Revista ampliada n.º 916/19.0T8GDM.P1.S1

Declaração de voto

Com o devido respeito, penso que está em causa a aquisição originária por usucapião, pela Ré/Reconvinte, do direito de propriedade sobre um espaço devidamente individualizado, id est, uma parcela fisicamente separada ou independente (arrumo “A5”) de uma fração autónoma (denominada pela letra “J”) de prédio constituído em propriedade horizontal, e não sobre uma parte comum do mesmo. Creio que esta consideração - que, em minha opinião, é a que encontra ressonância na factualidade assente - afasta dificuldades de natureza adjetiva ou substantiva no que à (i)legitimidade respeita - em virtude de os restantes condóminos não intervirem na ação -, assim como eventuais óbices à posse de parte comum por condómino/comproprietário (in)suscetível de conduzir à usucapião. Por último, a ausência de demonstração de violação de norma legal imperativa evitou a necessidade de ulteriores ponderações. - Maria João Vaz Tomé.

Voto de vencido

O presente recurso tem como questão essencial saber se é viável reconhecer a aquisição originária, pela ré/reconvinte, do direito de propriedade incidente sobre um espaço que, nos autos, é designado como “arrumo A5”, o qual integra outra fração.

A fração autónoma denominada pela letra “J”, do prédio em propriedade horizontal sito na Rua 2 n.º ... a ... e Rua 1 n.º ... a ..., mostra-se registada a favor da recorrida e, integra, na sua composição, o arrumo denominado pela letra “A5”.

É o que resulta da concatenação do teor dessa descrição (factos provados n.os 1 e 2) e do conteúdo da inscrição matricial atinente àquele imóvel (facto provado n.º 3), com a localização espacial do arrumo “A5” (factos provados n.os 4 e 5).

Acresce dizer que a recorrente não elidiu a presunção decorrente do registo, como lhe competia, de que o registo definitivo faz presumir que o direito existe e pertence ao titular inscrito.

Porém, tal espaço integrante da fração autónoma que se encontra registada a favor da autora, tem vindo, não obstante, a ser, desde 1993, continuamente usado pela ré, com um “animus” correspondente ao exercício de faculdades típicas do direito de propriedade.

A usucapião é um modo de aquisição originário do direito de propriedade (art. 1316.º, do CCivil).

Porém, o reconhecimento da usucapião, como forma de aquisição originária de direitos reais, é impedido quando exista “disposição em contrário”, abarcando os casos em que a usucapião se sobrepõe a um regime imperativo (art. 1287.º do CCivil).

Temos, pois, que a contrariedade a normas impositivas (mormente, de índole urbanística) que determinam a nulidade de atos jurídicos que contra elas atentem é erigida como um inultrapassável óbice ao reconhecimento da aquisição do direito de propriedade por usucapião, que decorre, do segmento “salvo disposição em contrário”, contido no art. 1287.º do CCivil.

A usucapião que se pretenda invocar em contravenção de normas imperativas não se pode considerar eficaz sempre que estas tenham em vista, imediatamente, a tutela de interesses predominantemente públicos. As regras urbanísticas encontram-se, em geral, em tal condição - JOSÉ GONZÁLEZ, Usucapião e fracionamento de prédios rústicos”, Revista do Ministério Público, n.º 148 (outubro-dezembro de 2016), p. 37.

Assim, as normas imperativas vigentes no regime da propriedade horizontal inserem-se nesta categoria de normas imperativas que devem prevalecer sobre a usucapião.

A fração autónoma denominada pela letra “J”, é composta de estabelecimento comercial, 11 lugares de garagem na cave, 25 de arrumos no 5.º andar e 44 no 7.º andar, entre os quais, o arrumo denominado pela letra “A5”, localizado no 7.º andar do mesmo prédio (factos provados n.os 1, 2, 4 e 5).

Temos, pois, que os arrumos são uma parte componente da fração autónoma, e não uma unidade independente, não podendo formar por si, uma unidade independente.

Isto porque, como os arrumos estão destinados a ter uma ligação com os espaços principais, no caso com a fração autónoma, não pode ser considerado como uma unidade independente.

Não basta, pois, a ocupação de uma parte componente da fração, no caso, os arrumos, para se considerar que se efetivou um fracionamento.

A aquisição do arrumo denominado pela letra “A5”, por usucapião, implicaria a divisão da fração autónoma denominada pela letra “J”, em duas frações autónomas (uma para o arrumo “A5” e outra para o remanescente da fração), e a consequente modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.

Ora, a divisão de quaisquer frações depende de autorização do título constitutivo ou de deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição (art. 1422.º-A/3, do CCivil).

Não tendo a fração “J” sido dividida em duas frações autónomas, o arrumo letra “A5” não pode ser adquirido por usucapião, por ser parte componente da mesma (Na propriedade horizontal, o direito de propriedade exclusiva só se pode exercer sobre frações autónomas, perfeitamente individualizadas no título constitutivo e não sobre partes delas, pelo que estando a garagem e arrecadação inserida fisicamente no espaço que é pertença dos RR. (fração “A”), não pode ela operar enquanto a situação de indivisibilidade se mantiver, o que só poderia vir a acontecer se entretanto se tivesse tornado possível a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal - Ac. STJustiça de 2018-12-06).

Mas, mesmo que tal não se entendesse, para haver uma modificação do título constitutivo da propriedade horizontal (o que no caso ocorreria com a divisão da fração “J” em duas frações), o mesmo teria que ser feito por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos (art. 1419.º/1, do CCivil).

Mostra-se, assim, irrelevante a consideração das características físicas do arrumo e a constatação da existência de um exercício prolongado de uma posse formal sobre o dito arrumo, pois enquanto se mantiver a integração do arrumo “A5” na fração autónoma denominada pela letra “J”, a posse exercida revela-se inidónea para adquirir por usucapião.

Em conclusão: À luz das normas legais imperativas que enformam o regime da propriedade horizontal, nomeadamente, os artigos 1419.º/1, e 1422.º-A/3, ambos do Código Civil, não é admissível, fora das hipóteses aí previstas, a aquisição por usucapião do direito de propriedade sobre um espaço devidamente individualizado, integrante de uma fração autónoma registada a favor de terceiro, ainda que estejam reunidos os demais requisitos de que depende aquela aquisição originária. - Nelson Borges Carneiro (relator vencido).