Decreto-Lei n.º 150/2017 — Estabelece o regime especial de afetação de imóveis do domínio privado da administração direta e indireta do Estado ao…

de 6 de dezembro

No Programa do XXI Governo Constitucional, reconhece-se como prioridade a adoção de uma Nova Geração de Políticas de Habitação, no âmbito da qual se proceda, nomeadamente, a uma articulação entre a promoção da reabilitação do edificado e a dinamização do mercado de arrendamento para fins habitacionais permanentes nos centros urbanos, tendo em vista assegurar a efetiva utilização do edificado e incentivar a diversidade de usos e o equilíbrio demográfico, social e económico nos contextos urbanos.

A existência de edifícios com um deficiente estado de conservação e a consequente impossibilidade da sua utilização é uma situação lesiva do interesse público a vários níveis, que vão desde as repercussões negativas no que concerne à salubridade, à saúde pública e à segurança de pessoas e de bens, até à distorção das ponderações realizadas no âmbito da gestão territorial que estão na base da definição das estratégias territoriais às escalas nacional, regional e municipal e, por esta via, da afetação dos usos do solo das áreas urbanas.

O Estado e os municípios são também proprietários imobiliários, possuindo um património de dimensão relevante no centro das cidades, uma parte do qual pode adequar-se e ser disponibilizada para fins habitacionais. Este património pode funcionar como catalisador dos setores da reabilitação e do arrendamento habitacional, e cujo aproveitamento e valorização é, sobretudo, de interesse geral.

O XXI Governo Constitucional pretende estimular a criação de condições favoráveis a que esses imóveis sejam objeto de reabilitação e de colocação no mercado de arrendamento, potenciando a otimização destes recursos públicos, mediante a sua refuncionalização e contribuindo para os objetivos de política pública em matéria de habitação, designadamente, o aumento da oferta habitacional para arrendamento a custo acessível, e de reabilitação do edificado.

Com este fim, o Governo aprovou a Resolução do Conselho de Ministros n.º 48/2016, de 1 de setembro, que cria o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRE), enquanto fundo especial de investimento imobiliário orientado para a realização de projetos de reabilitação de imóveis e para a promoção do seu arrendamento, tendo em vista a regeneração urbana e o repovoamento dos centros urbanos.

Foi igualmente determinado o desenvolvimento, no âmbito da administração central, das ações necessárias à criação do FNRE, especialmente junto de entidades reguladoras e de entidades detentoras de património imobiliário ou de capital que estejam potencialmente interessadas em participar neste fundo, tendo designado como sociedade gestora do mesmo a empresa pública do Estado FUNDIESTAMO - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S. A.

A integração de imóveis no FNRE processa-se através da sua alienação para o fundo, em troca de unidades de participação, de acordo com a valorização estabelecida ao abrigo do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC), aprovado pela Lei n.º 16/2015, de 24 de fevereiro, e segundo os princípios definidos no regulamento de gestão do FNRE. Tal implica que, previamente à entrada de um imóvel no FNRE, tenha de haver um trabalho de identificação desse imóvel, de avaliação da sua valorização, de análise da viabilidade económica da operação e de realização das formalidades necessárias à integração.

Tratando-se de uma alienação de imóveis do domínio privado do Estado e dos institutos públicos para este fim especial - que tem por contrapartida a atribuição de unidades de participação -, torna-se necessário assegurar a articulação do disposto no RGOIC com o regime geral estabelecido no Decreto-Lei n.º 280/2007, de 7 de agosto, e com os demais regimes legais de gestão de património imobiliário público, no sentido de possibilitar a disponibilização e integração dos imóveis com a celeridade e eficiência necessárias ao cumprimento dos objetivos definidos para o FNRE.

Apesar de a integração dos imóveis do domínio privado do Estado e dos institutos públicos no FNRE decorrer da sua alienação, a aplicação desses imóveis no fundo de investimento constitui uma fonte de rendimento sustentável para entidades gestoras do património imobiliário público, através das respetivas unidades de participação. Prevê-se ainda que os rendimentos das unidades de participação no FNRE possam ser aplicados na conservação do parque edificado público através do Fundo de Conservação e Reabilitação Patrimonial, constituindo um ciclo virtuoso e sustentável no qual o património disponível é rentabilizado, libertando as entidades de encargos com a sua reabilitação e posterior conservação, bem como das tarefas de gestão, e gerando receitas que podem ser aplicadas na conservação do património imobiliário público essencial à atividade administrativa.

Conforme determinado na Resolução do Conselho de Ministros n.º 48/2016, de 1 de setembro, a política de investimento do FNRE é orientada pela afetação da maioria da área reabilitada, em termos globais, ao mercado de arrendamento para a habitação permanente em condições acessíveis à classe média. A seleção dos imóveis a integrar neste fundo deve, por isso, obedecer a exigentes critérios de viabilidade, na relação entre os custos de reabilitação e o estabelecimento de valores de renda adequados, o que implica a sua limitação a imóveis situados em solo urbano, e excluindo os que se encontrem afetos a fins específicos de interesse público, como os destinados a habitação social, bem como os imóveis classificados como património cultural.

Foram ouvidos os órgãos de governo próprio das Regiões Autónomas.

Assim:

Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:

Artigo 1.º — Objeto

O presente decreto-lei estabelece o regime especial de afetação de imóveis do domínio privado da administração direta e indireta do Estado ao Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRE).

Artigo 2.º — Âmbito

1 - O presente decreto-lei aplica-se a prédios urbanos, mistos ou frações autónomas do domínio privado da administração direta e indireta do Estado, incluindo os institutos públicos, sem prejuízo do disposto nos números seguintes.

2 - O regime estabelecido pelo presente decreto-lei pode ser aplicado, com as devidas adaptações, a prédios urbanos, mistos ou frações autónomas de empresas públicas, de instituições de ensino superior, e de entidades públicas não previstas no número anterior, ou que dele se encontrem excluídas nos termos dos respetivos regimes jurídicos, mediante protocolo a celebrar entre a entidade gestora do património em questão e a Sociedade Gestora, definidas nos termos das alíneas a) e d) do artigo seguinte, sujeito a aprovação dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças, da habitação e da tutela setorial.

3 - Ao protocolo referido no número anterior aplica-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 6.º, nos n.os 6 a 9 do artigo 7.º e nos artigos 8.º e 9.º

4 - O presente decreto-lei apenas se aplica a imóveis situados em solo urbano, nos termos definidos no regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial, excluindo:

5 - O disposto no presente decreto-lei não prejudica a transferência para os municípios do exercício da competência de gestão do património público imobiliário sem utilização, afeto a entidades referidas no n.º 1, nos termos de legislação específica.

6 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, as entidades gestoras do património imobiliário abrangido pelo n.º 1 podem, a todo o tempo e ao abrigo do presente decreto-lei, apresentar proposta de integração de imóveis no FNRE, à qual não se aplica o disposto no artigo 5.º, nos n.os 1 a 5 do artigo 7.º e no artigo 10.º

Artigo 3.º — Definições

Para os efeitos do presente decreto-lei, considera-se:

Artigo 4.º — Identificação de imóveis

1 - Até 30 de março de cada ano, os serviços, organismos e entidades previstos no n.º 1 do artigo 2.º enviam à Sociedade Gestora a identificação dos imóveis abrangidos pelo presente decreto-lei cujo uso lhes esteja afeto, ou relativamente aos quais sejam entidade gestora do património imobiliário, e que se encontrem em situação de disponibilidade.

2 - A informação referida no número anterior deve conter os seguintes elementos, a respeito de cada um dos imóveis em questão:

3 - Quando o número elevado de imóveis o justifique, a entidade gestora do património imobiliário pode enviar uma listagem de todos os imóveis sob sua gestão previstos no n.º 1, contendo os elementos previstos no número anterior.

4 - Quando a informação referida nos números anteriores seja enviada pela entidade à qual esteja afeto o uso dos imóveis, a Sociedade Gestora reenvia esses elementos à DGTF, aplicando-se o disposto no número seguinte.

5 - No prazo de 30 dias a contar da receção dos elementos previstos no número anterior, a DGTF pode indicar à Sociedade Gestora as correções que considere necessárias, presumindo-se, na falta de resposta dentro desse prazo, que aqueles elementos estão corretos.

6 - O envio da informação referida nos n.os 1 a 3 é da responsabilidade do dirigente máximo de cada serviço ou organismo referidos no artigo 2.º, cabendo a sua elaboração à unidade orgânica interna responsável pela respetiva gestão patrimonial, quando exista, ou aos serviços da entidade em questão.

7 - A Sociedade Gestora pode, a todo o tempo, solicitar aos serviços, organismos e entidades previstos no artigo 2.º as informações previstas no n.º 2 do presente artigo, relativamente a imóveis determinados, as quais devem ser prestadas no prazo de 30 dias, aplicando-se o disposto nos n.os 4 a 6.

Artigo 5.º — Seleção dos imóveis a integrar no Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado

1 - No prazo de 30 dias após a receção dos elementos previstos nos n.os 2, 3 ou 7 do artigo anterior, ou o decurso do prazo previsto no n.º 5 do mesmo artigo, a Sociedade Gestora procede à análise preliminar dos imóveis em questão, comunicando à entidade gestora do património imobiliário e ao serviço ou organismo ao qual os imóveis estejam afetos:

2 - Relativamente aos imóveis objeto da alínea a) do número anterior, a Sociedade Gestora dá início ao procedimento de análise da viabilidade de integração do imóvel no FNRE, tendo em conta os objetivos deste fundo em matéria de uso e rendibilidade e o estabelecido no regulamento de gestão do fundo, solicitando à entidade gestora do património imobiliário, ou ao serviço ou organismo ao qual o imóvel esteja afeto, os elementos adicionais previstos para a instrução de candidaturas de integração de imóveis no FNRE.

3 - Os elementos referidos no número anterior devem ser enviados à Sociedade Gestora no prazo de 60 dias a contar da data da receção do pedido, aplicando-se com as devidas adaptações o disposto nos n.os 4 a 6 do artigo anterior.

4 - Para o efeito referido no n.º 2, o serviço ou organismo ao qual o imóvel esteja afeto ou, na falta deste, a entidade gestora do património imobiliário, deve também, no prazo de 20 dias a contar de pedido para esse fim, facultar à Sociedade Gestora o acesso ao interior do imóvel pelos peritos por esta designados, para realização de vistorias técnicas e das avaliações imobiliárias previstas no RGOIC, nas datas indicadas no pedido ou em datas alternativas dentro dos mesmos períodos.

5 - Realizadas as visitas referidas no número anterior, a Sociedade Gestora, no prazo de 120 dias a contar da receção dos elementos referidos no n.º 2 ou da comunicação a que se refere alínea a) do n.º 1, caso tais elementos não sejam solicitados, conclui o procedimento de análise da viabilidade de integração do imóvel no FNRE, comunicando à entidade gestora do património imobiliário e ao serviço ou organismo ao qual os imóveis estejam afetos:

6 - Em casos de especial complexidade, designadamente, quando a análise de viabilidade requeira a elaboração de estudos arquitetónicos ou urbanísticos, de propostas de contratos para planeamento ou a negociação com outras entidades públicas ou privadas, o prazo previsto no número anterior pode ser objeto de prorrogações sucessivas por períodos de 90 dias, com o limite de um ano, mediante notificação à entidade gestora do património imobiliário e ao serviço ou organismo ao qual os imóveis estejam afetos.

7 - No caso de imóveis objeto de proposta de transferência da gestão para o município, que tenha sido comunicada nos termos da alínea d) do n.º 2 do artigo anterior, o disposto nos n.os 1 a 6 do presente artigo apenas se aplica com a notificação de recusa da proposta ou após o decurso do respetivo prazo de decisão.

Artigo 6.º — Avaliação

1 - Para os efeitos do presente decreto-lei, a avaliação e valorização dos imóveis previstos no artigo 2.º é efetuada segundo as regras e procedimentos de valorização de ativos imobiliários estabelecidas nos termos do RGOIC e respetiva regulamentação.

2 - A valorização atribuída nos termos do número anterior prevalece sobre as demais valorizações realizadas para o mesmo imóvel.

Artigo 7.º — Integração no Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado

1 - No prazo de 30 dias a contar da receção da proposta de integração prevista na alínea a) do n.º 5 do artigo 5.º, a entidade gestora do património imobiliário em questão pode aceitar a proposta ou apresentar oposição, com fundamento na irregularidade da valorização ou em razão de interesse público.

2 - No prazo de 30 dias a contar da receção da oposição, a Sociedade Gestora comunica à entidade gestora do património imobiliário em questão:

3 - No prazo de 30 dias a contar da receção da resposta prevista nas alíneas b) ou c) do número anterior, o oponente comunica à Sociedade Gestora a aceitação ou recusa da mesma.

4 - Na falta da resposta do oponente no prazo previsto no número anterior, presume-se a aceitação da integração do imóvel no FNRE nos termos da proposta apresentada pela Sociedade Gestora.