Decreto-Lei n.º 69/2019 — Estabelece o regime especial dos contratos de seguro de arrendamento acessível no âmbito do Programa de Arrendamento…

Decreto-Lei n.º 69/2019

de 22 de maio

Em Portugal, o deficiente funcionamento do setor do arrendamento habitacional conduziu a um desequilíbrio estrutural na habitação. Ao contrário do que sucedeu na generalidade dos países da União Europeia, onde os regimes de ocupação do parque habitacional se mantiveram equilibrados facultando às famílias alternativas no acesso à habitação, em Portugal foi fortemente privilegiado o regime de habitação própria face ao de arrendamento, por diversas razões, designadamente a escassez de oferta, a existência de disfuncionalidades no mercado de arrendamento, a facilidade de obtenção de crédito hipotecário, a disponibilização de apoios do Estado à compra de habitação e aspetos culturais que valorizam a propriedade.

Em resultado, 73 % dos alojamentos familiares clássicos de residência habitual em Portugal são ocupados pelos proprietários, o endividamento dos agregados familiares para aquisição de habitação assume valores muito elevados e os agregados familiares encontram-se numa situação pouco favorável à mobilidade, o que reduz as suas opções e dificulta a sua adaptação a alterações nas dinâmicas pessoais e profissionais.

Por todas estas razões, é fundamental promover um reequilíbrio no setor da habitação em termos de regimes de ocupação, fortalecendo e promovendo o arrendamento habitacional, tornando-o numa alternativa efetiva e segura para os agregados familiares, capaz de proporcionar estabilidade e segurança tanto para os proprietários como para os arrendatários.

No entanto, existem vários obstáculos, tanto do lado da oferta como da procura, à dinamização do arrendamento habitacional e, mais ainda, de um segmento de oferta para arrendamento a preços acessíveis face aos rendimentos dos agregados familiares.

No âmbito destes obstáculos incluem-se, do lado da oferta, a perceção de risco significativo, em particular quanto ao incumprimento do pagamento das rendas e de danos no locado e, do lado da procura, a disparidade entre os preços das rendas praticados e os rendimentos das famílias e a ausência de proteção contra quebras de rendimento.

Os riscos associados à oferta estão na origem da imposição de restrições na seleção dos arrendatários e da exigência de garantias onerosas, agravando, por essa via, a dificuldade de acesso à habitação por parte dos agregados familiares. Com efeito, frequentemente, os agregados familiares vêm-se confrontados com o facto de a aquisição de habitação própria ser a única alternativa viável, sendo que o mercado não proporciona alternativas para os que não têm capacidade financeira para tal. Neste contexto, é fundamental promover a disponibilização de instrumentos que visem reduzir os riscos no arrendamento e incentivar, por esta via, o surgimento de uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços reduzidos.

O Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, que cria o Programa de Arrendamento Acessível, procura justamente incentivar o surgimento de uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços reduzidos, não só mediante a concessão de benefícios fiscais como contrapartida à redução do preço de renda, mas também por via da redução do risco associado aos contratos celebrados no seu âmbito. Para este fim, prevê um conjunto de mecanismos de minimização do risco, designadamente através do estabelecimento de uma taxa de esforço máxima de 35 % do rendimento mensal dos agregados, da suspensão por 5 anos do acesso ao programa dos senhorios ou arrendatários que incumpram com as disposições do mesmo, e da previsão de contratos de seguro que garantam a cobertura dos riscos mais significativos associados tanto à oferta como à procura, designadamente a falta de pagamento da renda, a quebra involuntária de rendimentos do agregado habitacional e os danos no locado.

A existência destes seguros no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível é um fator relevante para o reforço da segurança de todos quantos aderem a este programa: para os arrendatários, na medida em que beneficiam de uma proteção contra situações involuntárias de quebra de rendimentos, mantendo-se o contrato durante o período necessário para a superação do problema ou para a redefinição da sua situação habitacional; e para os senhorios, na medida em que se garante o pagamento das rendas em falta e de uma indemnização em caso de danos no locado. Este sistema concorre ainda para minimizar as dificuldades de acesso à habitação na medida em que, por via da contratação de seguros que cubram os riscos referidos, se dispensa os arrendatários da apresentação das garantias comuns, como a fiança ou a prestação de caução.

O desenvolvimento destes seguros no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível constitui, ainda, uma oportunidade para o mercado de arrendamento em geral, facilitando o surgimento de uma oferta alargada de seguros, que desejavelmente poderão estar disponíveis fora do programa, contribuindo para o desenvolvimento global do setor do arrendamento urbano.

Foi promovida a audição da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões, do Conselho Nacional do Consumo e da Associação Portuguesa de Seguradores.

Assim:

No uso da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 2/2019, de 9 de janeiro, e nos termos das alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:

Capítulo I — Disposições gerais

Artigo 1.º — Objeto

O presente decreto-lei estabelece o regime dos contratos de seguro de arrendamento acessível no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, previstos no artigo 7.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio.

Artigo 2.º — Âmbito

1 - O disposto no presente decreto-lei aplica-se aos contratos de arrendamento previstos na alínea a) do n.º 1 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na sua redação atual.

2 - Aplicam-se ao presente decreto-lei as definições constantes do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio.

3 - No âmbito do presente decreto-lei, as disposições relativas a contratos de arrendamento para habitação são aplicáveis, com as devidas adaptações, ao subarrendamento para o mesmo fim.

Artigo 3.º — Garantias obrigatórias

Nos contratos de arrendamento previstos no n.º 1 do artigo anterior é obrigatória, nos termos e com as exceções previstas no presente decreto-lei, a celebração de contratos de seguro de arrendamento acessível que assegurem cada uma das garantias seguintes, até ao limite do capital seguro:

ii) Incapacidade temporária ou definitiva para o trabalho, por período igual ou superior a 30 dias, por parte de algum dos arrendatários;

iii) Desemprego involuntário de algum dos arrendatários;

Artigo 4.º — Tipicidade

1 - Os contratos de seguro de arrendamento acessível relativos às garantias previstas no artigo anterior são denominados «Contratos de Seguro de Arrendamento Acessível», compreendendo as seguintes modalidades, consoante as garantias abrangidas:

2 - As apólices de contrato de seguro de arrendamento acessível podem conter uma ou mais das modalidades previstas no número anterior, desde que devidamente identificadas.

3 - As apólices de contrato de seguro de arrendamento acessível podem ainda conferir, a título complementar e facultativo, garantias não previstas no artigo anterior.

Capítulo II — Oferta

Artigo 5.º — Requisitos imperativos

1 - Os requisitos imperativos de cada uma das garantias previstas no artigo 3.º são estabelecidos por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação, em relação aos seguintes aspetos:

2 - É facultada a possibilidade de pagamento do prémio em prestações mensais.

3 - Nos casos previstos nas alíneas a) e c) do artigo 3.º, apenas é exigível o pagamento de uma indemnização por contrato de arrendamento.

Artigo 6.º — Proposta base

1 - A oferta de seguros de arrendamento acessível relativos a cada uma das modalidades previstas no artigo 4.º deve sempre incluir uma proposta geral de seguro de arrendamento acessível designada por «proposta base», limitada às garantias obrigatórias abrangidas e respetivos requisitos imperativos, nos termos do presente decreto-lei e da portaria referida no artigo anterior.

2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, podem ser disponibilizadas garantias distintas ou complementares da proposta base que apresentem maior proteção para os segurados do que as constantes no presente decreto-lei e na portaria referida no artigo anterior, desde que os respetivos documentos contratuais atestem, cumulativamente:

3 - O funcionamento das garantias complementares não prejudica o funcionamento das garantias-base nem altera a natureza destas.

Artigo 7.º — Verificação

1 - Aos seguros abrangidos pelo presente decreto-lei é aplicável o regime dos seguros obrigatórios, nomeadamente procedendo a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF) à verificação da conformidade legal das condições gerais das apólices.

2 - A entidade gestora do Programa de Arrendamento Acessível, definida no n.º 1 artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio (entidade gestora), disponibiliza no seu sítio na Internet informação atualizada sobre as condições gerais de seguro de arrendamento cuja conformidade legal tenha sido reconhecida nos termos do número anterior, com base na informação constante do sítio da ASF na Internet e nas comunicações a que se refere a alínea b) do n.º 2 do artigo 14.º

Capítulo III — Contratação

Artigo 8.º — Dever de contratação

1 - O dever de contratação dos seguros obrigatórios compreende:

2 - O dever de contratação previsto no número anterior recai:

3 - Havendo vários cotitulares da posição de senhorio ou de arrendatário, relativamente ao contrato de arrendamento a que se reporta o contrato de seguro de arrendamento acessível, o dever de contratação abrange todos os cotitulares, sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 11.º e no n.º 6 do presente artigo.

4 - A contratação do seguro pode ser comprovada por declaração emitida pela empresa de seguros que identifique a modalidade ou modalidades de seguro de arrendamento acessível a que diz respeito, de entre as previstas no n.º 1 do artigo 4.º, e os números das respetivas apólices de seguro.

5 - Em caso de inobservância do disposto nos n.os 1 e 2 ou de falta de apresentação dos documentos previstos no n.º 4 do artigo seguinte, é aplicável o disposto na alínea d) do n.º 1 do artigo 22.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio.

6 - Excetuam-se do disposto dos n.os 1 e 2 do presente artigo:

Artigo 9.º — Dispensa

1 - A celebração dos contratos de seguro obrigatórios previstos no presente decreto-lei é inexigível sempre que:

2 - Nos casos a que se refere a alínea a) do número anterior, o prestador pode solicitar aos candidatos, em substituição do seguro relativo à garantia prevista na alínea a) do artigo 3.º, a apresentação de fiador.

3 - A celebração de contrato de seguro de arrendamento acessível na modalidade prevista na alínea c) do n.º 1 do artigo 4.º pode, ainda, ser substituída pela prestação de caução a favor do senhorio, tendo por objeto todos os danos ou deteriorações no locado da responsabilidade do arrendatário que ocorram em qualquer momento da execução do contrato e até à entrega do locado ao senhorio, até ao valor global correspondente ao limite do capital aplicável à garantia prevista na alínea c) do artigo 3.º

4 - Nos casos previstos nos n.os 2 e 3, para efeito do enquadramento do contrato previsto na alínea c) do n.º 2 do artigo 19.º e na alínea d) do n.º 1 do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, o comprovativo de contratação de seguro é substituído por declaração justificativa da sua dispensa, acompanhada de comprovativo da fiança ou do depósito da caução, consoante o caso.

5 - Nos casos a que se refere a alínea b) do n.º 1:

Artigo 10.º — Acesso aos seguros

1 - O acesso à contratação dos seguros obrigatórios deve ser disponibilizado a todos os candidatos registados e para todos os alojamentos inscritos, e respetivos prestadores, no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível, sem prejuízo da avaliação e tarifação do risco de acordo com a técnica seguradora.

2 - A celebração dos contratos de seguro obrigatórios nos termos do presente decreto-lei não pode ser condicionada à prestação de informações relativas às características pessoais ou patrimoniais dos segurados, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

3 - Excetua-se do disposto no número anterior a prestação das seguintes informações, na medida estritamente necessária à verificação dos requisitos imperativos estabelecidos nos termos do presente decreto-lei: