LegalizeDecreto-Lei n.º 76/2024
Decreto-Lei n.º 76/2024
de 23 de outubro
O XXIV Governo Constitucional concebeu uma política pública para os setores da habitação e do turismo, em harmonia com o seu programa de Governo, denominada "Construir Portugal: Nova Estratégia para a Habitação", que visa a aprovação e implementação, no curto prazo, de medidas para incentivar a oferta, reforçar a confiança no mercado de arrendamento, fomentar a habitação jovem e assegurar a acessibilidade no setor da habitação.
No presente contexto, importa criar condições para que a atividade do alojamento local se consolide de forma equilibrada com o ambiente habitacional, com respeito dos direitos de iniciativa privada, de propriedade privada e de habitação, constitucionalmente consagrados, conciliando os impactos económicos e urbanísticos daquela atividade em Portugal.
Assim, o presente decreto-lei altera e adita normas ao regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, pelas Leis n.os 62/2018, de 22 de agosto, e 71/2018, de 31 de dezembro, pelo Decreto-Lei n.º 9/2021, de 29 de janeiro, e pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro.
Sem prejuízo das competências da Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) e do Instituto do Turismo de Portugal, I. P., é necessário atribuir aos municípios as ferramentas jurídicas para decidir em matéria de atribuição, regulação, fiscalização e promoção de processos de intervenção nas unidades de alojamento local, nomeadamente definindo os procedimentos e os meios de atuação em regulamento próprio.
Outrossim, importa que os municípios possam assumir competências para acomodar, de forma sustentável e estratégica, a atividade do alojamento local, atendendo às caraterísticas próprias dos seus territórios, através de regulamento próprio.
Foram ouvidos os órgãos de governo próprio das Regiões Autónomas e a Associação Nacional de Municípios Portugueses.
Foram ainda consultadas as associações representativas do setor, designadamente a Associação do Alojamento Local em Portugal, a Associação do Alojamento Local Porto e Norte e a Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal.
Assim:
Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
Artigo 1.º
Objeto
O presente decreto-lei procede:
À sexta alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual, que aprova o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local;
À terceira alteração à Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, alterada pela Lei n.º 82/2023, de 29 de dezembro, e pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, que aprova medidas no âmbito da habitação, procedendo a diversas alterações legislativas.
Artigo 2.º
Alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto
Os artigos 4.º, 6.º, 7.º, 8.º, 9.º, 10.º, 11.º, 12.º, 13.º-A, 15.º, 15.º-A, 20.º e 21.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual, passam a ter a seguinte redação:
"Artigo 4.º
Prestação de serviços de alojamento e aprovação de regulamento
1 - [...]
2 - [...]
3 - [...]
4 - [...]
5 - Os municípios podem aprovar um regulamento administrativo tendo por objeto a atividade do alojamento local no respetivo território.
Nos municípios com mais de 1000 estabelecimentos de alojamento local registados, a assembleia municipal deve deliberar expressamente, no prazo máximo de 12 meses contados da data em que o município atinja os 1000 registos, se exerce o poder regulamentar previsto no número anterior.
6 - O regulamento previsto no n.º 5 pode prever a designação de um ‘provedor do alojamento local’ que apoie o município na gestão de diferendos entre os residentes, os titulares de exploração de estabelecimentos de alojamento local e os condóminos ou terceiros contrainteressados, competindo-lhe, designadamente:
Apreciar as queixas que lhe sejam apresentadas;
Emitir recomendações; e
Aprovar e fazer implementar guias de boas práticas sobre o funcionamento da atividade.
Artigo 6.º
[...]
1 - [...]
[...]
[...]
[...]
[...]
[...]
[...]
[...]
(Revogada.)
2 - [...]
[...]
[...]
[...]
[...]
[...]
Ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação, no caso dos hostels, quando estes se situem em prédios submetidos ao regime de propriedade horizontal;
[...]
3 - [...]
4 - [...]
5 - [...]
6 - [...]
7 - A comunicação prévia com prazo, à qual não haja oposição, e as comunicações previstas nos n.os 3 e 4 são remetidas, automaticamente, para o Turismo de Portugal, I. P., para os efeitos previstos no artigo 10.º
8 - O titular da exploração do estabelecimento está dispensado da apresentação dos documentos previstos no presente decreto-lei que estejam na posse de qualquer serviço e organismo da Administração Pública, quando der o seu consentimento para que o município proceda à sua obtenção através da Plataforma de Interoperabilidade da Administração Pública.
9 - Pode haver oposição à comunicação prévia com prazo se, num prazo máximo de 60 dias, contados a partir da sua apresentação, ou num prazo máximo de 90 dias, no caso de pedidos para exploração de alojamento local em áreas de contenção, o presidente da câmara municipal, com faculdade de delegação nos vereadores ou dirigentes, se oponha ao respetivo registo, com um dos seguintes fundamentos:
[...]
[...]
Violação das restrições à instalação decididas pelo município, nos termos dos artigos 15.º-A, 15.º-B e 15.º-C ou falta de autorização de utilização adequada do edifício;
Desconformidade com a legislação aplicável.
10 - [...]
11 - Em qualquer fase do procedimento para o registo de estabelecimento de alojamento local, o interessado pode solicitar, por uma única vez, a realização de uma vistoria pelos serviços municipais competentes, com vista à revisão da decisão de oposição, suportando os custos da sua realização.
Artigo 7.º
[...]
1 - O documento emitido pelo Balcão Único Eletrónico dos serviços contendo o número de registo do estabelecimento de alojamento local constitui o único título válido de abertura ao público.
2 - (Revogado.)
3 - (Revogado.)
4 - (Revogado.)
Artigo 8.º
[...]
1 - O município territorialmente competente realiza, no prazo de 90 dias ou de 60 dias após a apresentação da comunicação prévia com prazo, consoante a unidade de alojamento local em processo de registo se situe em área de contenção ou não, uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos estabelecidos no presente decreto-lei, sem prejuízo dos demais poderes de fiscalização que legalmente lhe assistem.
2 - Os municípios podem solicitar ao Turismo de Portugal, I. P., a qualquer momento, a realização de vistorias para a verificação do cumprimento do estabelecido no n.º 2 do artigo 2.º
Artigo 9.º
[...]
1 - O presidente da câmara municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação nos vereadores e nos dirigentes dos serviços municipais, pode determinar, precedido de audiência prévia, nos termos do Código do Procedimento Administrativo, o cancelamento do registo do respetivo estabelecimento nas seguintes condições:
[...]
[...]
[...]
Verificando-se a inexistência do seguro obrigatório válido ou a falta de envio da informação e comprovativo previstos no n.º 7 do artigo 13.º-A;
Quando se verifique a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio urbano, nos casos em que não se efetive o arquivamento do procedimento mediante a aceitação de compromissos e condições, a que se refere o n.º 12;
Em áreas de contenção, quando se verifique que na modalidade de alojamento local onde foi instalado o estabelecimento foram celebrados contratos de arrendamento urbano para habitação permanente nos dois anos anteriores à entrega do pedido de comunicação prévia com prazo, em violação do regulamento municipal aplicável.
2 - No caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício, ou parte de prédio suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, através de deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, com fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, solicitando, para o efeito, uma decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente, nos termos dos números seguintes.
3 - [...]
4 - Uma vez recebida a deliberação da assembleia de condóminos aprovada nos termos do disposto no n.º 2, o presidente da câmara municipal pode ordenar a realização do procedimento previsto nos n.os 12 e 13.
5 - O presidente da câmara municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação nos vereadores e nos dirigentes dos serviços municipais, decide sobre o pedido de cancelamento bem como sobre outras medidas que lhe sejam propostas em relatório final do procedimento de cancelamento.
6 - O cancelamento do registo determina a imediata cessação da exploração do estabelecimento, sem prejuízo do direito de audiência prévia.
7 - Nos casos em que o município verifique que o estabelecimento é explorado sem registo para o efeito, comunica o facto à Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) para os devidos efeitos, sem prejuízo das ações imediatas que possa, desde logo, tomar.
8 - (Anterior proémio do n.º 7.)
[Anterior alínea a) do n.º 7.]
Quando esteja em causa o cancelamento nos termos do n.º 2, a impossibilidade de o imóvel em questão ser explorado como alojamento local, independentemente da respetiva entidade, por um período fixado na decisão, que não pode exceder cinco anos.
9 - (Anterior n.º 8.)
10 - (Anterior n.º 9.)
11 - (Anterior n.º 10.)
12 - Em alternativa ao cancelamento do registo do estabelecimento, o presidente da câmara municipal pode convidar os intervenientes à obtenção de um acordo, acompanhado, quando exista, por um provedor do alojamento local, com vista ao arquivamento do procedimento mediante a aceitação de compromissos e condições.
13 - O procedimento referido no número anterior deve estar concluído no prazo máximo de 60 dias, com aprovação de relatório final, e conter as soluções e propostas de medidas a adotar, ou a conclusão de inviabilidade de acordo, com vista a decisão final do órgão competente.
Artigo 10.º
[...]
1 - [...]
2 - [...]
3 - [...]
4 - [...]
5 - O Turismo de Portugal, I. P., disponibiliza no seu sítio na Internet informação sobre os estabelecimentos de alojamento local, nomeadamente a informação discriminada no n.º 1, bem como o endereço eletrónico do titular da exploração do estabelecimento e a data de validade do seguro obrigatório contratado nos termos previstos no artigo 13.º-A.
Artigo 11.º
[...]
1 - A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local, com exceção da modalidade de ‘quartos’ e ‘hostel’, é de nove quartos e de 27 utentes, sem prejuízo do disposto nos números seguintes.
2 - [...]
3 - Se tiverem condições adequadas, podem ser instaladas, nas unidades de alojamento local, camas convertíveis e/ou suplementares, desde que, no seu conjunto, não ultrapassem 50 % do número de camas fixas.
4 - [...]
5 - [...]
6 - [...]
7 - [...]
Artigo 12.º
[...]
1 - [...]
2 - [...]
3 - [...]
4 - [...]
5 - [...]
6 - [...]
7 - [...]
8 - [...]
9 - O responsável do estabelecimento deve disponibilizar ao condomínio o seu contacto telefónico e o seu endereço de correio eletrónico.
Artigo 13.º-A
[...]
1 - [...]
2 - [...]
3 - [...]
4 - [...]
5 - [...]
6 - [...]
7 - É da responsabilidade do titular da exploração a cobertura, através de contratos de seguro, dos riscos previstos no presente decreto-lei e na Portaria n.º 248/2021, de 29 de junho, inerentes à exploração de estabelecimento de alojamento local objeto do registo e o município pode exigir, sempre que o entender conveniente, prova documental da celebração do contrato de seguro referido nos números anteriores, devendo o segurado fornecê-la no prazo máximo de três dias, sob pena de cancelamento do registo e demais consequências previstas na lei.
Artigo 15.º
[...]
Nos estabelecimentos de hospedagem, com autorização de utilização nos termos do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual, e da Portaria n.º 262/2020, de 6 de novembro, bem como nos imóveis anteriores a 1951, podem ser instalados, complementarmente, estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, incluindo os de restauração e de bebidas, sem prejuízo do cumprimento dos requisitos específicos previstos na lei.
Artigo 15.º-A
Áreas de contenção e de crescimento sustentável
1 - Com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares, o município territorialmente competente pode aprovar, no regulamento previsto no n.º 5 do artigo 4.º, a existência de áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, por freguesia ou união de freguesias, no todo ou em parte, para instalação de novo alojamento local.
2 - O regulamento previsto no número anterior pode impor limites relativos ao número de novos registos de alojamento local permitido para cada uma dessas áreas, em função de fatores como a pressão habitacional e ambiental nelas verificado.
3 - Para os efeitos do presente decreto-lei consideram-se:
‘Áreas de contenção’, as áreas em que se verifique uma sobrecarga de estabelecimentos de alojamento, que possa justificar restrições à instalação de novos estabelecimentos;
‘Áreas de crescimento sustentável’, as áreas em que se justifiquem especiais medidas de monitorização e acompanhamento, no sentido de prevenir uma situação de sobrecarga com efeitos indesejáveis para os bairros e lugares.
4 - (Anterior n.º 2.)
5 - As áreas de contenção e as áreas de crescimento sustentável devem ser reavaliadas, no mínimo, de três em três anos, sendo as respetivas conclusões comunicadas ao Turismo de Portugal, I. P.
6 - A criação e avaliação periódica de áreas de contenção e de crescimento sustentável devem ser fundamentadas com base em estudo que avalie, designadamente, a concentração e o impacto do alojamento local nas diferentes zonas e territórios do concelho, de modo a assegurar a proporcionalidade dos indicadores e regras aplicáveis.
7 - (Anterior n.º 4.)
Artigo 20.º
[...]
1 - Os estabelecimentos de alojamento local devem dispor de livro de reclamações, nos termos e condições estabelecidos no Decreto-Lei n.º 156/2005, de 15 de setembro, na sua redação atual.
2 - [...]
Artigo 21.º
[...]
1 - Compete à ASAE e à câmara municipal territorialmente competente fiscalizar o cumprimento do disposto no presente decreto-lei, cabendo à ASAE, no âmbito da missão e atribuições que lhe estão atribuídas pelo Decreto-Lei n.º 194/2012, de 23 de agosto, controlar e zelar pelo cumprimento da atividade do alojamento local regulada no presente decreto-lei, e à câmara municipal territorialmente competente, designadamente através da polícia municipal, exercer os poderes de autoridade e os meios coercivos que estejam ou venham a ser fixados em regulamento municipal, podendo qualquer uma delas, conjunta ou separadamente, abrir e instruir os respetivos processos, aplicar as respetivas coimas e sanções acessórias.
2 - [...]
3 - [...]
4 - [...]
5 - Findo o prazo fixado nos termos do número anterior sem que o estabelecimento tenha iniciado o processo de autorização de utilização para fins turísticos, o Turismo de Portugal, I. P., informa a ASAE, a câmara municipal territorialmente competente e a AT."
Artigo 3.º
Aditamento ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto
⋯
A consulta deste documento não substitui a leitura do Diário da República correspondente. Não nos responsabilizamos por eventuais incorreções resultantes da transcrição do original para este formato.