LegalizeLei n.º 15/2013
TEXTO :
Lei n.º 15/2013
de 8 de fevereiro
Estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária, conformando-o com a disciplina constante do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho, que transpôs para a ordem jurídica interna a Diretiva n.º
2006/123/CE
, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006, relativa aos serviços no mercado interno.
A Assembleia da República decreta, nos termos da alínea c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte:
CAPÍTULO I
Disposições gerais
Artigo 1.º
Objeto e âmbito de aplicação
1 - A presente lei estabelece o regime jurídico a que fica sujeito o acesso e o exercício da atividade de mediação imobiliária, conformando-o com a disciplina constante do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho, que transpôs para a ordem jurídica interna a Diretiva n.º
2006/123/CE
, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006, relativa aos serviços no mercado interno.
2 - O exercício da atividade de mediação imobiliária fora do território nacional não se encontra abrangido pelo regime estabelecido na presente lei, ainda que o destinatário dos serviços se encontre em território nacional no momento da prestação do serviço, ou tenha aqui sede ou domicílio principal, ou que o serviço incida sobre imóvel localizado em território nacional.
Artigo 2.º
Definições
1 - A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.
2 - A atividade de mediação imobiliária consubstancia-se também no desenvolvimento das seguintes ações:
Prospeção e recolha de informações que visem encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes;
Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões.
3 - Considera-se empresa de mediação imobiliária a pessoa singular ou coletiva cujo domicílio ou sede se situe em qualquer Estado do Espaço Económico Europeu e, sendo pessoa coletiva, tenha sido constituída ao abrigo da lei de qualquer desses Estados e se dedique à atividade de mediação imobiliária, referida nos números anteriores.
4 - As empresas de mediação imobiliária podem ainda prestar serviços que não estejam legalmente atribuídos em exclusivo a outras profissões, de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objeto dos contratos de mediação imobiliária que celebrem.
5 - Considera-se destinatário do serviço, para efeitos do número anterior, a pessoa ou entidade que celebra com o cliente da empresa de mediação imobiliária qualquer negócio por esta mediado.
6 - É designada por cliente a pessoa ou entidade que celebra com uma empresa habilitada nos termos da presente lei um contrato visando a prestação de serviços de mediação imobiliária.
Artigo 3.º
Atividade de mediação imobiliária
1 - A atividade de mediação imobiliária só pode ser exercida em território nacional por empresas de mediação imobiliária e mediante contrato.
2 - O Instituto da Construção e do Imobiliário, I. P., doravante designado por InCI, é a autoridade competente, nos termos da presente lei e da sua Lei Orgânica aprovada pelo Decreto-Lei n.º 158/2012, de 23 de julho, para regular, supervisionar e fiscalizar a atividade de mediação imobiliária em território nacional.
CAPÍTULO II
Exercício da atividade por prestadores estabelecidos em Portugal
SECÇÃO I
Licenciamento
Artigo 4.º
Regime de acesso
1 - Sem prejuízo do disposto no artigo 21.º, o exercício da atividade de mediação imobiliária por prestador individual ou coletivo estabelecido em território nacional depende de licença a conceder pelo InCI.
2 - O InCI emite cartões de identificação aos responsáveis legais das empresas de mediação imobiliária por si licenciadas, que devem exibi-los em todos os atos em que intervenham nessa qualidade.
3 - As licenças concedidas pelo InCI e os cartões de identificação por si emitidos têm validade ilimitada no tempo, sem prejuízo da caducidade das licenças por incumprimento dos requisitos exigidos no artigo seguinte, nos termos do artigo 9.º, e da sua suspensão ou cancelamento, nos termos dos artigos 10.º e 11.º, respetivamente.
Artigo 5.º
Requisitos de licenciamento
O licenciamento para o exercício da atividade de mediação imobiliária depende do preenchimento cumulativo, pelos requerentes, dos seguintes requisitos:
Possuir idoneidade comercial, nos termos do artigo seguinte;
Ser detentor de seguro de responsabilidade civil ou garantia financeira ou instrumento equivalente que o substitua, nos termos do disposto no artigo 7.º
Artigo 6.º
Idoneidade comercial
1 - Não são consideradas comercialmente idóneas as empresas de mediação imobiliária e respetivos representantes legais que tenham sido declarados insolventes, salvo se decretado judicialmente plano de insolvência.
2 - Não são considerados comercialmente idóneos os representantes legais de empresas de mediação que:
Estejam legalmente impedidos de exercer o comércio;
Se encontrem inibidos do exercício do comércio, tendo tal inibição sido declarada em processo de insolvência, enquanto não for levantada a inibição ou decretada a reabilitação;
Tenham sido representantes legais de uma empresa de mediação imobiliária punida, pelo menos duas vezes, com coima pela prática dolosa dos ilícitos de mera ordenação social previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 32.º;
Tenham sido punidos ou tenham sido representantes legais de empresa de mediação imobiliária punida com coima pela prática dolosa do ilícito de mera ordenação social referido na alínea a) do n.º 1 do artigo 32.º, desde que fique demonstrada a violação repetida de um dos deveres estipulados no artigo 17.º, nos n.os 1 e 2 do artigo 18.º e no n.º 3 do artigo 19.º;
Tenham sido representantes legais de empresa de mediação imobiliária punida com a sanção acessória de interdição do exercício da atividade, nos termos da alínea b) do n.º 3 do artigo 32.º, durante o período dessa interdição.
3 - Não são também considerados comercialmente idóneos os representantes legais de empresas de mediação imobiliária que tenham sido condenados em pena de prisão efetiva, transitada em julgado, pela prática de qualquer dos seguintes crimes:
Abuso de confiança ou burla;
Falsificação de documento, quando praticado no âmbito do exercício da atividade de mediação imobiliária;
Corrupção ativa ou passiva;
Desobediência, quando praticado no âmbito do exercício da atividade de mediação imobiliária;
Quebra de marcas ou de selos, quando praticado no âmbito do exercício da atividade de mediação imobiliária;
Arrancamento, destruição ou alteração de editais, quando praticado no âmbito do exercício da atividade de mediação imobiliária;
Crimes previstos no Código da Propriedade Industrial;
Crimes relativos ao branqueamento de capitais.
4 - As condenações referidas nas alíneas c) e d) do n.º 2 não relevam após o decurso do prazo de dois anos a contar do cumprimento integral das obrigações decorrentes da aplicação da última sanção.
5 - O InCI só considera como relevantes, para aferição da idoneidade no âmbito das condenações criminais referidas no n.º 3, as que constem do respetivo registo criminal e tenham transitado em julgado há menos de cinco anos.
Artigo 7.º
Seguro de responsabilidade civil
1 - Para garantia da responsabilidade emergente da sua atividade, as empresas de mediação imobiliária estabelecidas em território nacional devem ser titulares de seguro de responsabilidade civil, no montante mínimo de (euro) 150 000.
2 - O seguro previsto no número anterior, tal como a garantia financeira ou instrumento equivalente que o substituam, podem ser contratados noutro Estado do Espaço Económico Europeu, nos termos dos n.os 2 e 3 do artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho.
3 - O seguro previsto no n.º 1 deve satisfazer as condições mínimas fixadas no anexo i à presente lei, que dela faz parte integrante.
4 - O seguro de responsabilidade civil destina-se ao ressarcimento dos danos patrimoniais causados a terceiros, decorrentes de ações ou omissões das empresas, dos seus representantes e dos seus colaboradores.
5 - Para efeitos do presente artigo, consideram-se terceiros todos os que, em resultado de um ato de mediação imobiliária, venham a sofrer danos patrimoniais, ainda que não tenham sido parte no contrato de mediação imobiliária.
Artigo 8.º
Pedidos de licenciamento
1 - Os pedidos de licenciamento são apresentados em modelo próprio do InCI, preferencialmente por via eletrónica, com acesso através do balcão único eletrónico dos serviços previsto nos artigos 5.º e 6.º do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho, ou, em alternativa, presencialmente nos serviços do InCI, ou por via postal.
2 - Caso os pedidos contenham omissões ou deficiências suscetíveis de suprimento ou de correção, ou quando se verifiquem irregularidades ou insuficiências relativas aos documentos instrutórios exigíveis e cuja falta não possa ser oficiosamente suprida, os requerentes são notificados, no prazo de 10 dias a contar da apresentação, para efetuarem as correções necessárias ou apresentarem os documentos em falta, dentro de um prazo fixado pelo InCI que não pode ser inferior a 15 dias, sob pena de indeferimento do pedido.
3 - O regime previsto no número anterior é igualmente aplicável quando o requerente não tenha apresentado documento comprovativo do pagamento, em falta, de coimas aplicadas pelo InCI por decisão tornada definitiva.
4 - O InCI emite decisão sobre o pedido, no prazo de 20 dias a contar da data da receção do pedido ou dos elementos solicitados nos termos do n.º 2 ou, quando estes não forem entregues, a contar do termo do prazo concedido para a respetiva apresentação.
5 - A decisão final é notificada ao interessado no prazo máximo de cinco dias e precedida de audiência dos interessados, nos termos previstos no Código do Procedimento Administrativo.
6 - Decorrido o prazo previsto no n.º 4 sem que tenha sido proferida a decisão final, o pedido considera-se tacitamente deferido, sem prejuízo do disposto no n.º 8.
7 - Proferida a decisão final ou verificando-se o caso previsto no número anterior, o InCI emite, nos 10 dias seguintes, a guia para pagamento da taxa devida.
8 - O pagamento da taxa no prazo fixado na respetiva guia, emitida automaticamente por via informática, bem como o pagamento das coimas eventualmente em dívida, juntamente com a apresentação da apólice do seguro ou de comprovativo da garantia financeira ou instrumento equivalente a que se refere o artigo anterior, são condição de eficácia do deferimento do pedido.
9 - Em caso de extinção do procedimento por falta de pagamento da taxa devida dentro do prazo fixado, pode ser apresentado novo pedido antes de decorrido um ano desde a data da extinção, implicando nesse caso o agravamento da nova taxa, nos termos estabelecidos na portaria prevista no n.º 2 do artigo 42.º da presente lei.
Artigo 9.º
Caducidade da licença
1 - A licença de mediação imobiliária caduca:
Oficiosamente, sempre que o InCI determine que a empresa deixou de cumprir os requisitos de licenciamento referidos no artigo 5.º;
Quando a empresa de mediação imobiliária comunicar ao InCI que pretende cessar a sua atividade em território nacional.
2 - Para efeitos de controlo da validade da licença, o InCI recolhe e analisa, por via eletrónica e se necessário com recurso ao sistema de informação do mercado interno, os elementos que possam ser obtidos oficiosamente, notificando os interessados para apresentarem, em prazo que não pode ser inferior a 20 dias, os demais elementos necessários.
Artigo 10.º
Suspensão da licença ou registo
As licenças ou os registos referidos no artigo 21.º são suspensos quando as empresas o requeiram, não podendo o período de suspensão ser superior a um ano.
Artigo 11.º
Cancelamento da licença ou registo
São canceladas as licenças ou os registos:
Das empresas que o requeiram;
Das empresas a que tenha sido aplicada a sanção de interdição do exercício da atividade prevista na alínea b) do n.º 3 do artigo 32.º;
Quando ocorra a extinção da empresa ou a cessação da respetiva atividade de mediação imobiliária;
Das empresas que não procedam ao pagamento voluntário das coimas aplicadas por decisão tornada definitiva, nos termos do artigo 32.º;
Das empresas que não paguem as taxas a que se encontram sujeitas nos termos da presente lei e outras taxas que possam encontrar-se em dívida ao InCI.
Artigo 12.º
Efeitos da caducidade, da suspensão e do cancelamento da licença
1 - As empresas de mediação imobiliária cujas licenças ou registos tenham caducado, sido objeto de suspensão ou cancelamento ficam impedidas do exercício da respetiva atividade.
2 - A caducidade, a suspensão ou o cancelamento das licenças ou registos determinam:
O encerramento dos estabelecimentos e postos provisórios afetos à atividade de mediação imobiliária da empresa em território nacional, sob pena de encerramento coercivo pelas autoridades competentes, ficando vedado o exercício da atividade nos respetivos estabelecimentos e postos a partir da data de receção da pertinente notificação;
A entrega ao InCI dos cartões de identificação dos respetivos representantes legais por este emitidos, no prazo máximo de oito dias a contar da data da notificação da decisão pertinente, sob pena de apreensão imediata pelas autoridades competentes;
A caducidade dos contratos de mediação imobiliária em vigor celebrados pela empresa relativos ao exercício da atividade em território nacional.
SECÇÃO II
Condições de exercício da atividade
Artigo 13.º
Denominação e identificação das empresas
1 - A utilização da denominação "mediação imobiliária» é exclusiva das empresas que operem legalmente em Portugal na atividade respetiva.
2 - As empresas de mediação imobiliária devem evidenciar a sua identificação em todos os estabelecimentos de que disponham em território nacional, incluindo nos postos provisórios, com indicação da denominação e do número da respetiva licença ou do seu registo no InCI.
3 - O disposto no número anterior aplica-se a todos os contratos sujeitos à lei portuguesa, correspondência, documentos contabilísticos, publicações, publicidade e, de um modo geral, a toda a atividade externa de mediação imobiliária em território nacional.
4 - O disposto no presente artigo é também aplicável a todas as empresas de mediação imobiliária que desenvolvam a sua atividade em território nacional no âmbito de contratos de concessão ou uso de marcas, incluindo os de franquia.
Artigo 14.º
Estabelecimentos de atendimento
1 - A abertura, a alteração da localização ou o encerramento dos estabelecimentos de atendimento público das empresas de mediação imobiliária devem ser comunicados ao InCI no prazo de 30 dias a contar do facto respetivo, pelos meios indicados no n.º 1 do artigo 8.º
2 - As empresas não podem efetuar atendimento público em instalações destinadas a habitação, salvo em imóveis ou empreendimentos de cuja mediação estejam encarregadas.
Artigo 15.º
Negócios sobre estabelecimentos de atendimento
A aquisição por trespasse ou a cessão de exploração de estabelecimentos de atendimento afetos à atividade de mediação imobiliária não conferem ao adquirente o direito ao exercício da mesma, salvo se for titular de licença obtida nos termos dos artigos 8.º ou 21.º ou opere em território nacional nos termos do artigo 22.º
Artigo 16.º
Contrato de mediação imobiliária
1 - O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito.
2 - Do contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos:
A identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam;
A identificação do negócio visado pelo exercício de mediação;
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