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Lei n.º 153/2015

Tipo Lei
Publicação 2015-09-14
Estado Em vigor
Ministério Assembleia da República
Fonte DRE
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Lei n.º 153/2015

de 14 de setembro

Regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional

A Assembleia da República decreta, nos termos da alínea c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte:

CAPÍTULO I

Disposições gerais

Artigo 1.º

Âmbito de aplicação material

A presente lei regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões, doravante referidos «peritos avaliadores de imóveis».

CAPÍTULO II

Acesso e exercício da atividade

SECÇÃO I

Acesso à atividade

Artigo 2.º

Acesso à atividade dos peritos avaliadores de imóveis

1 - Só pode exercer a atividade de perito avaliador de imóveis a entidades do sistema financeiro quem:

a)

Estiver habilitado para o efeito através de registo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários («CMVM»); e

b)

Celebrar por documento escrito os termos em que exerce a sua atividade com a entidade responsável pela gestão de organismo de investimento coletivo, instituição de crédito, sociedade financeira, sociedade gestora de fundos de pensões ou empresa de seguros ou de resseguros.

2 - O perito avaliador de imóveis não pode subcontratar em terceiros as suas funções.

Artigo 3.º

Registo da atividade

1 - O registo de peritos avaliadores de imóveis é concedido pela CMVM a pessoas singulares e coletivas que satisfaçam os requisitos de idoneidade, qualificação e experiência profissionais e de cobertura da responsabilidade civil profissional.

2 - Apenas podem ser registados peritos avaliadores de imóveis pessoas coletivas que disponham de colaboradores que sejam peritos avaliadores de imóveis registados junto da CMVM, em número mínimo adequado, atendendo ao volume de avaliações efetuado pela pessoa coletiva.

3 - A contratação de colaboradores para o exercício da atividade de perito avaliador de imóveis após a concessão do registo a pessoas coletivas é comunicada à CMVM para efeitos do averbamento no registo da pessoa coletiva.

Artigo 4.º

Idoneidade

1 - Na apreciação da idoneidade, a CMVM procede à verificação do modo como os peritos avaliadores de imóveis gerem habitualmente os seus negócios ou exercem a sua atividade, em especial nos aspetos que revelem incapacidade para decidirem de forma ponderada, criteriosa e independente ou a tendência para não cumprirem pontualmente as suas obrigações ou para terem comportamentos incompatíveis com a preservação da confiança nas suas funções.

2 - No que respeita a pessoas coletivas, a avaliação da idoneidade incide igualmente sobre os membros do órgão de administração e fiscalização.

3 - Entre outras circunstâncias atendíveis, considera-se indiciador de falta de idoneidade o facto de a pessoa em causa ter sido:

a)

Condenada em processo-crime, nomeadamente pela prática de crimes contra o património, incluindo abuso de confiança, pelos crimes de corrupção, branqueamento de capitais, manipulação do mercado, abuso de informação, prática ilícita de atos ou operações de seguros, de resseguros ou de gestão de fundos de pensões, ou crimes previstos no Código das Sociedades Comerciais, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 262/86, de 2 de setembro;

b)

Declarada insolvente;

c)

Identificada como pessoa afetada pela qualificação da insolvência como culposa, nos termos previstos nos artigos 185.º a 191.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 53/2004, de 18 de março;

d)

Condenada em processo de contraordenação instaurado pela CMVM, Banco de Portugal ou Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões.

4 - Não é considerada idónea a pessoa que dolosamente preste declarações falsas ou inexatas sobre factos relevantes no âmbito da apreciação de idoneidade.

5 - A apreciação da idoneidade pela CMVM é precedida de parecer vinculativo do Banco de Portugal e da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões.

Artigo 5.º

Qualificação e experiência profissional

1 - A avaliação da qualificação e da experiência profissional competem à CMVM, sendo precedida de parecer vinculativo do Banco de Portugal e da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões.

2 - No caso de pessoas coletivas, a avaliação prevista no número anterior incide sobre um número mínimo adequado de membros do órgão de administração, atendendo ao volume de avaliações efetuado pela pessoa coletiva e à dimensão do próprio órgão de administração.

3 - Só é reconhecida qualificação e experiência profissionais para o exercício da profissão de perito avaliador de imóveis a quem possuir licenciatura, pós-graduação ou mestrado adequados à avaliação de imóveis e currículo profissional relevante, que demonstrem:

a)

Conhecimento nas seguintes áreas:

i)

Princípios da Teoria Económica;

ii) Princípios de Finanças Empresariais;

iii) Funcionamento dos Mercados Financeiros;

iv) Construção;

v)

Energia, Ambiente e Proteção dos Recursos;

vi) Planeamento Urbanístico Ordenamento do Território;

vii) Gestão e Operações Imobiliárias;

viii) Ética na Atividade Financeira;

b)

Conhecimento aprofundado nas seguintes áreas:

i)

Análise de projetos de investimento;

ii) Métodos de Avaliação de Imóveis;

iii) Contabilidade e Fiscalidade do Imobiliário;

iv) Instrumentos Financeiros de Investimento no Imobiliário;

v)

Direito Aplicável ao Imobiliário e ao Investimento no Imobiliário;

c)

Prática profissional diversa com duração e níveis de responsabilidade que estejam em consonância com as características e a complexidade da atividade de avaliação de imóveis.

4 - O conhecimento aprofundado pressupõe um mínimo de 45 créditos de acordo com o Sistema Europeu de Transferência e Acumulação de Créditos.

Artigo 6.º

Procedimento de apreciação da idoneidade e de avaliação da qualificação e experiência profissionais

1 - Admitido o pedido de registo, a CMVM, solicita ao Banco de Portugal e à Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões parecer quanto à apreciação da idoneidade e avaliação da qualificação e experiência profissionais apresentados no pedido de registo, enviando os elementos instrutórios relevantes.

2 - O Banco de Portugal e a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões comunicam à CMVM o respetivo parecer por escrito no prazo de 15 dias a contar da receção da informação enviada pela CMVM.

3 - Na ausência de comunicação no prazo referido no número anterior considera-se que há parecer favorável.

4 - Os pareceres negativos que sejam emitidos pelo Banco de Portugal ou pela Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões são acompanhados da respetiva fundamentação, de facto e de direito.

5 - Sempre que cheguem ao seu conhecimento quaisquer factos supervenientes ao registo de um perito avaliador de imóveis que possam afetar os requisitos de idoneidade, qualificação e experiência profissional da pessoa em causa, a CMVM procede a uma nova avaliação dos requisitos em causa.

Artigo 7.º

Seguro de responsabilidade civil

1 - No exercício da sua atividade profissional, a responsabilidade civil dos peritos avaliadores de imóveis por danos causados no exercício da sua atividade deve ser garantida por seguro de responsabilidade civil profissional, de duração mínima anual, contratado a favor de terceiros lesados com um mínimo de capital seguro por anuidade no valor de:

a)

(euro) 500 000; ou

b)

(euro) 250 000, quanto aos peritos avaliadores de imóveis registados há menos de três anos e quanto àqueles cujos montantes avaliados no ano anterior são inferiores a (euro) 20 000 000.

2 - O seguro previsto no número anterior deve ser contratado com empresa de seguros autorizada a exercer atividade em território português, devendo satisfazer as condições mínimas fixadas neste diploma e respetiva regulamentação.

3 - Em caso de renovação, os peritos avaliadores de imóveis remetem à CMVM, até à data do vencimento do contrato, cópia de comprovativo de pagamento do respetivo prémio.

4 - O comprovativo previsto no número anterior é acompanhado da informação relativa aos montantes avaliados no ano anterior, nas situações previstas na alínea b) do n.º 1.

5 - Os demais requisitos e condições do seguro previsto no n.º 1 são fixados por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças, nomeadamente quanto às franquias, âmbito territorial e temporal, direito de regresso e exclusões.

Artigo 8.º

Instrução do pedido de registo

1 - O pedido de registo deve ser instruído com os seguintes elementos atualizados:

a)

Documento comprovativo de habilitações académicas;

b)

Cópia do bilhete de identidade ou cartão do cidadão;

c)

Comprovativo de que dispõe ou irá dispor de um seguro de responsabilidade civil nos termos previstos no artigo anterior;

d)

Políticas e procedimentos internos ou código de conduta ou deontológico de associação profissional a que o requerente esteja sujeito;

e)

Certificado do registo criminal e informações que permitam aferir sobre a sua idoneidade, nomeadamente em relação a processos-crime, contraordenacionais e disciplinares, em que tenha sido condenado;

f)

Resposta a questionário elaborado pela CMVM contendo, pelo menos, os seguintes elementos:

i)

Nome, morada, nacionalidade e número de contribuinte;

ii) Habilitações profissionais e académicas;

iii) Descrição integral da situação e experiência profissional.

2 - O pedido de registo de pessoa coletiva deve ser instruído com os elementos previstos nas alíneas c) e d) do número anterior e com os seguintes elementos atualizados:

a)

Certidão de registo comercial;

b)

Certificado do registo criminal respeitante aos membros do órgão de administração e de fiscalização e informações que permitam aferir sobre a sua idoneidade, nomeadamente em relação a processos-crime, contraordenacionais e disciplinares, em que tenham sido condenados;

c)

Resposta a questionário elaborado pela CMVM contendo, pelo menos, os elementos referidos na alínea f) do número anterior por cada membro do órgão de administração e de fiscalização.

Artigo 9.º

Decisão

1 - A decisão da CMVM é notificada ao requerente no prazo 30 dias a contar da data da receção do pedido completamente instruído.

2 - O prazo referido no número anterior suspende-se por efeito da notificação referida no n.º 2 do artigo seguinte e pelo período aí previsto.

3 - A falta de notificação no prazo referido no n.º 1 não constitui deferimento tácito do pedido.

Artigo 10.º

Recusa de registo

1 - A CMVM recusa o registo se:

a)

O pedido não tiver sido instruído com todos os documentos e elementos necessários;

b)

Tiverem sido prestadas falsas declarações;

c)

Não estiverem preenchidos os requisitos relativos à qualificação e experiência profissionais e idoneidade.

2 - Havendo fundamento para a recusa do registo, a CMVM, antes de o recusar, notifica o requerente, dando-lhe o prazo máximo de 10 dias para suprir a insuficiência do processo, quando apropriado, e para se pronunciar quanto à apreciação da CMVM.

Artigo 11.º

Suspensão e cancelamento do registo

1 - A CMVM pode suspender o registo de um perito avaliador de imóveis, a seu pedido ou com fundamento na falta ou irregularidade do seguro previsto no artigo 7.º, até um máximo de dois anos.

2 - Constituem fundamento de cancelamento de registo pela CMVM:

a)

A verificação de circunstâncias que obstariam ao registo, se as mesmas não tiverem sido sanadas no prazo fixado pela CMVM;

b)

O registo ter sido obtido com recurso a falsas declarações ou a qualquer outro meio irregular.

3 - A CMVM pode prorrogar o prazo referido na alínea a) do número anterior, a pedido do requerente devidamente fundamentado.

4 - Um perito avaliador de imóveis cujo registo tenha sido cancelado não pode requerer novo registo antes de decorridos dois anos sobre a data da decisão de cancelamento.

Artigo 12.º

Comunicação de alterações

As alterações aos elementos que integram o pedido de registo devem ser comunicadas à CMVM no prazo de 15 dias.

Artigo 13.º

Registo de perito estrangeiro

1 - Sem prejuízo do disposto na Lei n.º 9/2009, de 4 de março, relativamente a peritos da União Europeia, o registo de peritos avaliadores de imóveis habilitados para o exercício da atividade noutro país, seja ou não da União Europeia, pode ser dispensado da aplicação de um ou mais requisitos se o perito em causa:

a)

Estiver sujeito a requisitos equivalentes aos previstos na presente lei; ou

b)

Estando habilitado para o exercício da atividade noutro Estado membro da União Europeia, possuir experiência relevante.

2 - O requerente instrui o pedido de registo com os elementos que demonstrem a equivalência ou a experiência previstas no número anterior.

Artigo 14.º

Relatório de avaliação elaborado por perito não registado

1 - Os imóveis que se situem fora do território português podem ser avaliados por peritos não registados na CMVM, desde que:

a)

O perito seja supervisionado por entidade competente no país de origem ou o seu trabalho seja atestado por entidade idónea, internacionalmente reconhecida;

b)

O seu trabalho apresente garantias equivalentes de confiança.

2 - A entidade contratante do perito é responsável pelo envio à CMVM dos elementos que confirmem a verificação dos requisitos previstos no número anterior.

Artigo 15.º

Dispensa de apresentação de documentos

Para efeitos da instrução do requerimento de registo, assim como das comunicações supervenientes, não é exigível a apresentação de documentos que estejam atualizados junto da CMVM ou que esta possa obter em publicações oficiais.

Artigo 16.º

Responsabilidade

1 - Os peritos avaliadores de imóveis são responsáveis pelos danos causados à entidade contratante, aos acionistas ou participantes de organismos de investimento coletivo, aos clientes bancários, aos tomadores de seguros, segurados e beneficiários de contratos de seguro e aos associados, participantes e beneficiários de fundos de pensões decorrentes de erros ou omissões, constantes dos relatórios de avaliação, que lhes sejam imputáveis.

2 - A entidade contratante responde solidariamente, e independentemente de culpa, pelos danos causados às outras entidades referidas no número anterior.

SECÇÃO II

Do exercício da atividade

SUBSECÇÃO I

Regras gerais

Artigo 17.º

Políticas e procedimentos

1 - Os peritos avaliadores de imóveis devem adotar políticas e procedimentos escritos adequados e eficazes que regulem, designadamente:

a)

Os padrões de ética, de independência, de qualificação profissional e de organização interna que devem observar no exercício das suas funções;

b)

As metodologias e práticas profissionais usadas para garantir a qualidade dos seus serviços;

c)

Os termos em que podem realizar operações em nome próprio sobre imóveis ou outras suscetíveis de gerar conflitos de interesse;

d)

A sua política em matéria de conflitos de interesses e o método de determinação da remuneração que deve ser seguido para garantir a independência e objetividade da avaliação elaborada;

e)

As regras relativas ao segredo profissional.

2 - Para efeitos do disposto na alínea d) do número anterior, a remuneração dos peritos avaliadores de imóveis não pode depender, direta ou indiretamente, do valor de avaliação ou do valor do imóvel.

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