Lei n.º 46/85

TEXTO :

Lei n.º 46/85

de 20 de Setembro

Regimes de renda livre, condicionada e apoiada nos contratos de arrendamento para habitação

A Assembleia da República decreta, nos termos dos artigos 164.º, alínea d), 168.º, n.º 1, alínea h), e 169.º, n.º 2, da Constituição, o seguinte:

CAPÍTULO I

Regime de rendas

Artigo 1.º

(Regime de rendas)

Nos contratos de arrendamento para habitação podem estabelecer-se regimes de renda livre, condicionada e apoiada, de acordo com o estipulado na presente lei.

Artigo 2.º

(Renda livre)

No regime de renda livre a renda inicial é estipulada por livre negociação das partes.

Artigo 3.º

(Renda condicionada)

No regime de renda condicionada a renda inicial dos novos arrendamentos é a que resultar de negociação entre as partes, não podendo, no entanto, exceder por mês o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa de 8% ao valor actualizado do fogo no ano da celebração do contrato.

Artigo 4.º

(Valor actualizado dos fogos)

1 - Para efeitos do disposto no artigo anterior, o valor actualizado dos fogos construídos há menos de 1 ano à data do arrendamento é o correspondente:

2 - Nos restantes casos, o valor actualizado dos fogos será o que vier a ser regulamentado pelo Governo, que terá em conta a localização do fogo, o seu nível de conforto, o seu estado de conservação, a sua área útil, o preço da construção por metro quadrado e a antiguidade do prédio.

3 - A percentagem e o coeficiente referidos no n.º 1 serão estabelecidos pelo Governo.

Artigo 5.º

(Opção do regime pelo senhorio)

O senhorio do fogo destinado a habitação tem a faculdade de optar entre os regimes de renda livre e de renda condicionada, sempre que haja lugar a primeiro ou a novo arrendamento, salvo nos casos previstos nos artigos 7.º, 9.º e 10.º

Artigo 6.º

(Actualização anual da renda na vigência do contrato)

1 - As rendas, qualquer que seja o regime aplicável, ficam sujeitas a actualizações anuais, podendo a primeira ser exigida pelo senhorio 1 ano após a data do início de vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, 1 ano após a actualização anterior.

2 - Relativamente a cada um dos regimes de renda, as actualizações têm por base coeficientes, iguais ou diferentes, a fixar anualmente pelo Governo, durante o mês de Outubro do ano anterior, ouvido a Conselho de Concertação Social, que deve pronunciar-se no prazo máximo de 30 dias.

3 - Os coeficientes a que se refere o número anterior são fixados entre três quartos e a totalidade do índice de preços no consumidor sem habitação, correspondentes aos últimos 12 meses para os quais existam valores disponíveis à data de 31 de Agosto, determinados pelo Instituto Nacional de Estatística.

4 - Os coeficientes estabelecidos nos termos dos n.os 2 e 3 constituem os limites máximos do crescimento anual das rendas.

5 - A não actualização das rendas não pode dar lugar a posterior recuperação dos aumentos de renda não feitos, mas o coeficiente estabelecido de acordo com os n.os 2 e 3, ou outro inferior, pode ser aplicado no cálculo de rendas em anos posteriores desde que não tenham passado mais de 2 anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

Artigo 7.º

(Regime obrigatório)

1 - Ficam sujeitos ao regime de renda condicionada, não podendo esta ser inferior à última renda praticada, os arrendamentos constituídos por força do direito a novo arrendamento, nos termos do artigo 28.º

2 - O regime de renda condicionada é também obrigatório nos arrendamentos:

3 - A obrigatoriedade imposta no número anterior cessa decorridos 25 anos, contados da data da primeira transmissão do prédio, nos casos das alíneas a) e b), e da data da emissão da licença de utilização, nos casos das alíneas c) e d), sem prejuízo do disposto no artigo 8.º do Decreto-Lei n.º 31/82, de 1 de Fevereiro, e no artigo 12.º do Decreto-Lei n.º 260/84, de 31 de Julho.

Artigo 8.º

(Transição de regimes)

1 - Os arrendamentos existentes à data da entrada em vigor da presente lei no regime de renda condicionada regulado pelo Decreto-Lei n.º 148/81, de 4 de Junho, passam a reger-se pelo regime de renda condicionada previsto na presente lei.

2 - Os arrendamentos de prédios destinados à habitação existentes à data da entrada em vigor da presente lei em regime de renda que não seja o referido no número anterior ficam sujeitos às disposições desta lei, nomeadamente às actualizações anuais previstas no artigo 6.º

3 - Nos casos previstos no número anterior, a actualização anual da renda, nos termos do referido artigo 6.º, só pode verificar-se a partir do dia 1 de Janeiro do sétimo ano seguinte, contado a partir do fim do ano de celebração do contrato existente.

Artigo 9.º

(Regime de renda apoiada)

Ficam sujeitos ao regime de renda apoiada os prédios construídos ou adquiridos, para arrendamento habitacional, pelo Estado e seus organismos autónomos, institutos públicos e autarquias locais e pelas instituições particulares de solidariedade social com o apoio financeiro do Estado.

Artigo 10.º

(Arrendamento de habitação social)

A actualização da renda e o regime de subsídio à renda dos prédios referidos no artigo anterior continuam a reger-se pelos preceitos legais em vigor até que o Governo fixe o regime geral de arrendamento da habitação social.

CAPÍTULO II

Correcção extraordinária das rendas

Artigo 11.º

(Correcção extraordinária das rendas)

As rendas de prédios arrendados para habitação anteriormente a 1 de Janeiro de 1980 podem ser corrigidas na vigência do contrato pela aplicação dos factores de correcção extraordinária referidos ao ano da última fixação da renda, constantes da tabela anexa.

Artigo 12.º

(Aplicação da correcção extraordinária)

1 - A correcção extraordinária das rendas far-se-á anual e sucessivamente até que os factores anuais referidos nos n.os 3 e 4 acumulados atinjam os valores indicados na tabela mencionada no artigo anterior, actualizados pela aplicação dos coeficientes previstos no n.º 2 do artigo 6.º

2 - Os factores anuais de correcção extraordinária referidos no número anterior constarão de tabela a publicar anualmente pelo Governo, sem prejuízo do disposto no número seguinte, sendo-lhes aplicável o disposto nos n.os 4 e 5 do artigo 6.º

3 - Os factores a aplicar no primeiro ano de correcção extraordinária são os constantes da tabela anexa.

4 - Nos anos subsequentes, os factores anuais de correcção serão iguais a uma vez e meia o montante do coeficiente de actualização, publicado para vigorar no mesmo ano, até que se atinja a correcção global.

Artigo 13.º

(Correcção extraordinária da renda no caso de subarrendamento)

No caso de subarrendamento para habitação, feito ao abrigo dos artigos 1061.º e 1101.º do Código Civil, a correcção extraordinária da renda não pode, em cada ano, ser proporcionalmente superior à correcção extraordinária da renda devida pelo contrato de arrendamento.

Artigo 14.º

(Exclusão da correcção)

A correcção extraordinária prevista neste capítulo não se aplica aos arrendamentos cujas rendas tenham sido ou possam vir a ser ajustadas ao abrigo:

Artigo 15.º

(Regime de aplicação especial)

1 - A correcção extraordinária prevista no artigo 11.º e a actualização anual prevista no artigo 6.º não se aplicam aos arrendamentos para habitação cujas rendas tenham sido ou venham a ser ajustadas ao abrigo do Programa de Recuperação de Imóveis Degradados (PRID), disciplinado pelos Decretos-Leis n.os 704/76, de 30 de Setembro, e 449/83, de 26 de Dezembro, e, quanto a este, durante a vigência da Portaria n.º 1077/83, de 31 de Dezembro.

2 - O disposto no número anterior cessa quando o valor da renda for igual ou inferior ao que resultar da aplicação sucessiva dos factores de correcção extraordinária e dos coeficientes anuais de actualização à renda anterior ao ajustamento provocado pela realização das obras.

CAPÍTULO III

Obras de conservação e beneficiação

Artigo 16.º

(Conceito)

1 - São obras de conservação, a cargo do senhorio, as obras de reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências e todas as intervenções que se destinem a manter ou a repor o prédio com um nível de habitabilidade idêntico ao existente à data da celebração do contrato e as impostas pela Administração, face aos regulamentos gerais ou locais aplicáveis, para lhe conferir as características habitacionais existentes ao tempo da concessão da licença de utilização, sem prejuízo do estabelecido nos artigos 1043.º e 1092.º do Código Civil.

2 - Constituem obras de beneficiação todas as intervenções não referidas no número anterior nem determinadas por defeitos de construção, caso fortuito ou caso de força maior.

Artigo 17.º

(Realização de obras de beneficiação)

1 - Quando o senhorio seja compelido administrativamente a fazer obras de beneficiação tem direito a exigir do inquilino um ajustamento da renda para além do determinado pelas actualizações anuais e pela correcção extraordinária da renda previstas neste diploma.

2 - Se o fogo se encontrar arrendado em regime de renda condicionada, o ajustamento referido no número anterior será calculado nos termos do disposto no artigo 3.º

3 - Se o fogo se encontrar arrendado em regime de renda livre, o ajustamento referido no n.º 1 será estabelecido por livre negociação entre as partes, devendo, na falta de acordo, ser calculado pela forma indicada no número anterior.

Artigo 18.º

(Acordo para a realização de obras de beneficiação)

1 - Sempre que as obras de beneficiação sejam realizadas a pedido do inquilino ou por acordo das partes, haverá lugar ao ajustamento referido no artigo anterior.

2 - O pedido e o acordo previstos no número anterior têm de constar de documento escrito, no qual se discriminarão as obras a realizar.

Artigo 19.º

(Suspensão do regime de ajustamento)

A requerimento do município interessado, o Ministério do Equipamento Social pode, por despacho, suspender a aplicação do disposto nos artigos 17.º e 18.º aos arrendamentos de prédios sujeitos a trabalhos de renovação urbana, nos termos da alínea c) no n.º 2 do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 98/84, de 2 de Março, aplicando-se neste caso o que for especificamente determinado.

Artigo 20.º

(Depósito da actualização)

1 - Se o senhorio, depois de notificado pela respectiva câmara municipal, não iniciar as obras de conservação que legalmente lhe competem, dentro do prazo fixado na notificação, tem o inquilino direito a depositar na Caixa Geral de Depósitos, à ordem do senhorio, a parte da renda correspondente à actualização referida no artigo 6.º

2 - O depósito só pode ser levantado mediante apresentação de declaração municipal que confirme a conclusão das obras.

3 - Os depósitos e levantamentos estão isentos de imposto do selo.

Artigo 21.º

(Recusa de execução das obras)

1 - Quando o senhorio não executar as obras de conservação ou de beneficiação no prazo fixado pela câmara municipal, pode esta deliberar, por sua iniciativa ou a requerimento do inquilino, precedendo vistoria, ocupar o prédio, de harmonia com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, para o efeito de mandar proceder à sua execução imediata.

2 - O pagamento das obras executadas pela câmara municipal nos termos dos números anteriores far-se-á em prestações mensais até ao valor de 70% da renda, durante o tempo necessário ao reembolso integral das despesas efectuadas e respectivos juros.

3 - Na falta de pagamento voluntário das despesas com as obras realizadas nos termos do número anterior, a câmara municipal procederá à cobrança coerciva, servindo de título executivo certidão passada pelos serviços municipais donde conste o quantitativo global daquelas despesas.

4 - Responde unicamente pela dívida, enquanto o fogo se encontrar arrendado, a totalidade das respectivas rendas já vencidas desde a data da notificação resultante do disposto no artigo 16.º, bem como as rendas vincendas, até ao seu reembolso integral e respectivos juros.

5 - O inquilino pode, caso a câmara municipal não inicie as obras a que se refere o n.º 1 no prazo de 120 dias a contar da recepção do requerimento, proceder à sua execução, devendo, para o efeito, obter previamente da câmara municipal um orçamento do respectivo custo, que será comunicado ao senhorio por carta registada com aviso de recepção, que representa o valor máximo pelo qual este é responsável.

6 - Nos Prédios em que haja mais de dois inquilinos, o exercício da faculdade prevista no número anterior, relativamente às obras nas partes comuns, depende do acordo da maioria deles, ficando todos os outros obrigados ao pagamento das obras na respectiva proporção; se houver apenas dois, a decisão cabe a qualquer deles, vinculando o outro.

7 - Na falta de pagamento voluntário pelo senhorio das despesas feitas com as obras realizadas nos termos dos n.os 5 e 6, o inquilino pode fazer-se pagar das despesas efectuadas e respectivos juros através de dedução na renda, até ao limite de 70% da mesma, durante o tempo necessário ao reembolso integral.

8 - Para efeitos de reembolso das despesas feitas pelo inquilino ou pela câmara municipal, nos termos dos números anteriores, revertem a favor daqueles os depósitos efectuados ao abrigo do artigo 20.º

CAPÍTULO IV

Subsídio de renda

Artigo 22.º

(Âmbito e condição genérica de atribuição)

1 - Aos inquilinos cujas rendas tenham sido ajustadas nos termos dos Decretos-Leis n.os 294/82, de 27 de Julho, e 449/83, de 26 de Dezembro, ou que fiquem sujeitos a correcção extraordinária é atribuído subsídio nos casos e termos da presente lei.

2 - Em caso de morte dos inquilinos a que se refere o número anterior, cessa o direito ao subsídio, salvo se houver transmissão do arrendamento nos termos do disposto no artigo 1111.º do Código Civil.

3 - A transmissão do direito ao subsídio previsto no número anterior cessa, no caso de arrendamento transmitido a descendentes, quando o mais novo atinja a idade de 25 anos.

Artigo 23.º

(Hospedagem e subarrendamento)

1 - O inquilino que forneça no fogo arrendado serviços de hospedagem ou subarrende parte ou a totalidade do mesmo não tem direito a subsídio.

2 - O sublocatário que arrende fogo ou parte de fogo para habitação, nas condições dos artigos 1061.º e 1101.º do Código Civil, tem direito ao subsídio de renda.

Artigo 24.º

(Atribuição e renovação)

O subsídio de renda é atribuído por período de 12 meses, eventualmente renovável, mantendo-se inalterável durante cada período.

Artigo 25.º

(Normas genéricas para o cálculo do subsídio)

1 - O subsídio de renda é determinado em função do rendimento bruto e dimensão do agregado familiar do inquilino e da renda paga.

2 - A parte da renda a cargo do agregado familiar, obtida por diferença entre a renda paga e o subsídio recebido, não pode ser inferior, no primeiro ano, à renda paga antes da entrada em vigor da presente lei, ou antes da aplicação do ajustamento de renda por realização de obras, nos termos do artigo 22.º, e, nos anos subsequentes, à renda a seu cargo no ano anterior.

3 - No caso de inquilino que viva só e cujo rendimento mensal bruto seja igual ou inferior à pensão mínima de invalidez e velhice do regime geral de segurança social, o subsídio de renda é igual ao aumento da renda devido pela correcção extraordinária verificada nesse ano.

4 - Para agregados familiares de duas ou mais pessoas, o Governo estabelecerá, com base na regra definida no n.º 1, os rendimentos mensais brutos até aos quais o subsídio cobrirá todo o aumento de renda verificado nesse ano em consequência da correcção extraordinária.

5 - O subsídio atribuído a sublocatário, calculado com base na renda do contrato de subarrendamento, não pode ser superior ao que se obteria em função da renda paga pelo sublocador aumentado de 20%.

Artigo 26.º

(Fixação do subsídio)

O Governo fixará anualmente tabelas dos subsídios mensais de renda a que têm direito os inquilinos em função dos rendimentos mensais brutos e da dimensão dos respectivos agregados familiares, bem como das rendas pagas, ouvidas as associações de inquilinos, que devem pronunciar-se no prazo de 30 dias.

Artigo 27.º

(Casos especiais de subsídio)

1 - Para além do regime geral de subsídio de renda estabelecido nos artigos anteriores, o Governo pode atribuir, excepcionalmente, por períodos limitados, subsídios de renda em casos especiais de manifesta carência, cujo montante é determinado caso a caso, podendo candidatar-se todos os inquilinos abrangidos pelo disposto no artigo 22.º

2 - Aos inquilinos que sejam deficientes, com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, é atribuído um subsídio de renda de montante a determinar caso a caso.

3 - Os subsídios de renda atribuídos nos termos dos números anteriores não são acumuláveis com o atribuído de harmonia com o regime geral.

CAPÍTULO V

Preferência em arrendamentos para habitação

Artigo 28.º