LegalizeLei n.º 59/2012
TEXTO :
Lei n.º 59/2012
de 9 de novembro
Cria salvaguardas para os mutuários de crédito à habitação e altera o Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de novembro
A Assembleia da República decreta, nos termos da alínea c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte:
Artigo 1.º
Alteração ao Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de novembro
O artigo 22.º do Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de novembro, alterado pelos Decretos-Leis n.os 137-B/99, de 22 de abril, 1-A/2000, de 22 de janeiro, alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º 320/2000, de 15 de dezembro, alterado pelos Decretos-Leis n.os 231/2002, de 4 de novembro, e 305/2003, de 9 de dezembro, pela Lei n.º 60-A/2005, de 30 de dezembro, e pelos Decretos-Leis n.os 107/2007, de 10 de abril, e 222/2009, de 11 de setembro, passa a ter a seguinte redação:
"Artigo 22.º
[...]
1 - ...
2 - ...
3 - ...
4 - ...
5 - A aprovação dos empréstimos e fixação das respetivas condições deve atender ao perfil de risco da operação de crédito.»
Artigo 2.º
Aditamentos ao Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de novembro
São aditados os artigos 7.º-A, 7.º-B, 23.º-A, 23.º-B, 28.º-A e 30.º-A ao Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de novembro:
"Artigo 7.º-A
Designação do cumprimento do crédito à habitação
1 - O mutuário pode designar a prestação correspondente ao crédito à aquisição ou construção de habitação própria permanente, para efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 783.º do Código Civil.
2 - A instituição de crédito mutuante deve informar o mutuário, em linguagem simples e clara, das regras de imputação aplicáveis na falta da designação prevista no número anterior.
3 - Após prestar o esclarecimento previsto no número anterior, a instituição de crédito mutuante interpela o mutuário para fazer a designação para efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 783.º do Código Civil.
Artigo 7.º-B
Resolução do contrato em caso de incumprimento
1 - As instituições de crédito apenas podem proceder à resolução ou a qualquer outra forma de cessação do contrato de concessão de crédito à aquisição ou construção de habitação própria permanente com fundamento no incumprimento, na sequência da verificação de pelo menos três prestações vencidas e ainda não pagas pelo mutuário.
2 - O incumprimento parcial da prestação não é considerado para os efeitos previstos no número anterior, desde que o mutuário proceda ao pagamento do montante em falta e dos juros de mora eventualmente devidos até ao momento do vencimento da prestação seguinte.
Artigo 23.º-A
Regime especial de garantias do empréstimo
1 - A instituição de crédito mutuante e o mutuário podem, por acordo, sujeitar o empréstimo às seguintes regras especiais:
Em reforço da garantia de hipoteca da habitação adquirida, construída ou objeto das obras financiadas, incluindo o terreno, apenas pode ser constituído seguro de vida do mutuário e cônjuge e seguro sobre o imóvel;
A venda executiva ou dação em cumprimento na sequência de incumprimento do empréstimo pelo mutuário exoneram integralmente o mutuário e extinguem as respetivas obrigações no âmbito do contrato de empréstimo, independentemente do produto da venda executiva ou do valor atribuído ao imóvel para efeitos da dação em cumprimento ou negócio alternativo.
2 - Na negociação de qualquer contrato de crédito à habitação a instituição de crédito mutante deve informar o mutuário da existência deste regime especial e respetivas regras.
Artigo 23.º-B
Retoma do crédito à habitação
1 - No prazo para a oposição à execução relativa a créditos à aquisição ou construção de habitação e créditos conexos garantidos por hipoteca ou até à venda executiva do imóvel sobre o qual incide a hipoteca do crédito à aquisição ou construção de habitação, caso não tenha havido lugar a reclamações de créditos por outros credores, tem o mutuário direito à retoma do contrato, desde que se verifique o pagamento das prestações vencidas e não pagas, bem como os juros de mora e as despesas em que a instituição de crédito incorreu, quando as houver.
2 - Caso o mutuário exerça o direito à retoma do contrato, considera-se sem efeito a sua resolução, mantendo-se o contrato de crédito em vigor nos exatos termos e condições do contrato original, com eventuais alterações, não se verificando qualquer novação do contrato ou das garantias que asseguram o seu cumprimento.
3 - A instituição de crédito mutuante apenas está obrigada à retoma do contrato duas vezes durante a vida do mesmo.
Artigo 28.º-A
Proibição de aumento de encargos com o crédito
1 - As instituições de crédito mutuantes não podem agravar os encargos com o crédito, nomeadamente aumentando os spreads estipulados em contratos de concessão de crédito à aquisição ou construção de habitação própria permanente em caso de renegociação motivada por qualquer uma das seguintes situações:
O mutuário tenha celebrado com terceiro um contrato de arrendamento da totalidade ou parte do fogo na sequência de um dos seguintes eventos:
A mudança de local de trabalho do mutuário ou de outro membro do agregado familiar não descendente, para um local que diste não menos de 50 km, em linha reta, do fogo em causa e que implique a mudança da habitação permanente do agregado familiar;
ii) Situação de desemprego do mutuário ou de outro membro do agregado familiar;
No âmbito da renegociação contratual decorrente do divórcio, separação judicial de pessoas e bens, dissolução da união de facto ou falecimento de um dos cônjuges quando o empréstimo fique titulado por um mutuário que comprove que o respetivo agregado familiar tem rendimentos que proporcionem uma taxa de esforço inferior a 55 %, ou 60 % no caso de agregados familiares com dois ou mais dependentes.
2 - A prova da mudança do local de trabalho a que se refere a subalínea i) da alínea a) do n.º 1 é efetuada pela exibição do respetivo contrato de trabalho ou de declaração do empregador para o efeito.
3 - Para efeitos da subalínea i) da alínea a) do n.º 1 considera-se estar em situação de desemprego quem, tendo sido trabalhador por conta de outrem ou por conta própria, se encontre inscrito como tal em centro de emprego há mais de três meses.
4 - A prova da situação de desemprego a que se refere o número anterior é efetuada pela exibição pelo mutuário de declaração comprovativa do Instituto do Emprego e Formação Profissional.
5 - É condição de aplicabilidade da proibição prevista no n.º 1 que daqueles contratos de arrendamento conste:
Menção expressa a que o imóvel se encontra hipotecado em garantia de um crédito para a aquisição, construção ou realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação de habitação própria permanente do mutuário;
Obrigação do arrendatário depositar a renda na conta bancária do mutuário associada ao empréstimo.
6 - O contrato de arrendamento previsto na alínea a) do n.º 1 cessa com a venda executiva ou dação em cumprimento do imóvel hipotecado fundada em incumprimento do contrato de empréstimo pelo mutuário, salvo se o banco e o mutuário tiverem, com fundamento no arrendamento, acordado na alteração das condições do crédito à habitação.
Artigo 30.º-A
Avaliação dos fogos
1 - A instituição de crédito mutuante entrega ao mutuário ou candidato a mutuário um duplicado dos relatórios e outros documentos de quaisquer avaliações feitas ao fogo pela instituição de crédito mutuante ou por terceiro a pedido desta.
2 - O mutuário é o titular do relatório e outros documentos da avaliação que seja realizada a suas expensas.
3 - O mutuário ou candidato a mutuário pode apresentar à instituição de crédito mutuante uma reclamação escrita relativamente aos resultados e fundamentação da avaliação.
4 - A instituição de crédito mutuante deve responder à reclamação do mutuário ou candidato a mutuário.
5 - O mutuário ou candidato a mutuário pode ainda requerer à instituição de crédito mutuante a realização de uma segunda avaliação ao fogo.
6 - Os custos da segunda avaliação serão suportados pelo mutuário ou candidato a mutuário.»
Artigo 3.º
Regime transitório de dação em cumprimento
Os contratos de empréstimo à aquisição, construção, conservação ordinária, extraordinária ou beneficiação de habitação própria permanente celebrados até à entrada em vigor da presente lei podem beneficiar da aplicação do regime de dação em cumprimento previsto em diploma especial que estabelece um regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação.
Artigo 4.º
Republicação
É republicado, em anexo à presente lei, da qual faz parte integrante, o Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de novembro, com a redação atual.
Artigo 5.º
Entrada em vigor
A presente lei entra em vigor 30 dias após a data da sua publicação.
Artigo 6.º
Aplicação da lei no tempo
1 - Salvo o disposto no número seguinte, a presente lei aplica-se a todos os:
Contratos celebrados após a sua entrada em vigor;
Contratos de empréstimo em vigor à data da sua publicação;
Processos judiciais iniciados após a sua entrada em vigor;
Processos executivos pendentes, exceto àqueles em que a venda executiva já tiver sido concretizada de acordo com os critérios legais então em vigor.
2 - O aditamento do n.º 6 do artigo 28.º-A ao Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de novembro, aplica-se apenas a contratos de arrendamento celebrados após a entrada em vigor da presente lei.
Aprovada em 21 de setembro de 2012.
A Presidente da Assembleia da República, Maria da Assunção A. Esteves.
Promulgada em 30 de outubro de 2012.
Publique-se.
O Presidente da República, Aníbal Cavaco Silva.
Referendada em 31 de outubro de 2012.
O Primeiro-Ministro, Pedro Passos Coelho.
ANEXO
Republicação do Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de novembro
CAPÍTULO I
Disposições comuns
Artigo 1.º
Âmbito
O presente diploma regula a concessão de crédito à:
Aquisição, construção e realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento;
Aquisição de terreno para construção de habitação própria permanente.
Artigo 2.º
Regime de crédito
1 - O sistema de crédito à aquisição, construção e realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação de habitação própria é constituído pelos seguintes regimes:
Regime geral de crédito;
Regime de crédito bonificado;
Regime de crédito jovem bonificado.
2 - O sistema de poupança-habitação, regulado pelo Decreto-Lei n.º 382/89, de 6 de novembro, com as alterações introduzidas pelos Decretos-Leis n.os 294/93, de 25 de agosto, e 211/95, de 17 de agosto, é articulável com qualquer dos regimes anteriores.
Artigo 3.º
Prazo dos empréstimos e cálculo dos juros
1 - O prazo dos empréstimos é livremente acordado entre as partes, podendo ser alterado ao longo de toda a sua vigência.
2 - O mutuário poderá antecipar, total ou parcialmente, a amortização do empréstimo, sem quaisquer encargos, com exceção dos expressamente previstos em disposição contratual.
3 - As instituições de crédito calcularão os juros pelo método das taxas equivalentes.
(Redação dada ao n.º 1 deste artigo pelo artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 231/2002, de 2 de novembro.)
Artigo 4.º
Definições
Para efeitos deste diploma considera-se:
"Interessado» toda a pessoa que pretenda adquirir, construir e realizar obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação para habitação permanente, secundária ou para arrendamento ou adquirir terreno para construção de habitação própria permanente;
"Agregado familiar» o conjunto de pessoas constituído pelos cônjuges ou por duas pessoas que vivam em condições análogas às dos cônjuges, nos termos do artigo 2020.º do Código Civil, e seus ascendentes e descendentes em 1.º grau ou afins, desde que com eles vivam em regime de comunhão de mesa e habitação;
Também como "agregado familiar» o conjunto constituído por pessoa solteira, viúva, divorciada ou separada judicialmente de pessoas e bens, seus ascendentes e descendentes do 1.º grau ou afins, desde que com ela vivam em comunhão de mesa e habitação;
"Fogo» todo o imóvel que, obedecendo aos requisitos legais exigidos, se destina a habitação segundo o condicionalismo expresso neste decreto-lei;
"Habitação própria permanente» aquela onde o mutuário ou este e o seu agregado familiar irão manter, estabilizado, o seu centro de vida familiar;
"Rendimento anual bruto do agregado familiar», o rendimento auferido, sem dedução de quaisquer encargos, durante o ano civil anterior;
"Rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar» o valor que resulta da relação que se estabelece entre o rendimento anual bruto e a dimensão do agregado familiar;
"Salário mínimo nacional anual» o valor mais elevado da remuneração mínima mensal garantida para a generalidade dos trabalhadores no ano civil a que respeitam os rendimentos em causa e conhecido à data da apresentação do pedido de empréstimo, multiplicado por 14 meses;
"Taxa de esforço», a relação entre a prestação mensal relativa ao 1.º ano de vida do empréstimo correspondente à amortização do capital e juros em dívida a que fica sujeito o agregado familiar e um duodécimo do seu rendimento anual bruto;
"Partes comuns dos edifícios habitacionais» as enunciadas no artigo 1421.º do Código Civil;
"Obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação» as como tal definidas no artigo 11.º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, com as devidas adaptações.
CAPÍTULO II
Regime geral de crédito
Artigo 5.º
Acesso
Têm acesso ao regime geral de crédito os agregados familiares que afetem o produto dos empréstimos à aquisição, construção e realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação em fogo ou em partes comuns de edifício destinado a habitação permanente, secundária ou para arrendamento.
Artigo 6.º
Instituições de crédito competentes
As instituições de crédito têm competência para conceder financiamentos de acordo com o presente regime geral de crédito à habitação e dentro dos limites fixados nos artigos 3.º e 4.º do Decreto-Lei n.º 34/86, de 3 de março, para os bancos comerciais e de investimento.
Artigo 7.º
Condições de empréstimo
1 - A taxa de juro contratual aplicável será livremente negociada entre as partes.
2 - Sem prejuízo de quaisquer outros sistemas de amortização dos empréstimos, devem as instituições de crédito competentes apresentar aos interessados o sistema de prestações constantes.
Artigo 7.º-A
Designação do cumprimento do crédito à habitação
1 - O mutuário pode designar a prestação correspondente ao crédito à aquisição ou construção de habitação própria permanente, para efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 783.º do Código Civil.
2 - A instituição de crédito mutuante deve informar o mutuário, em linguagem simples e clara, das regras de imputação aplicáveis na falta da designação prevista no número anterior.
3 - Após prestar o esclarecimento previsto no número anterior, a instituição de crédito mutuante interpela o mutuário para fazer a designação para efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 783.º do Código Civil.
Artigo 7.º-B
Resolução do contrato em caso de incumprimento
1 - As instituições de crédito apenas podem proceder à resolução ou a qualquer outra forma de cessação do contrato de concessão de crédito à aquisição ou construção de habitação própria permanente com fundamento no incumprimento, na sequência da verificação de pelo menos três prestações vencidas e ainda não pagas pelo mutuário.
2 - O incumprimento parcial da prestação não é considerado para os efeitos previstos no número anterior, desde que o mutuário proceda ao pagamento do montante em falta e dos juros de mora eventualmente devidos até ao momento do vencimento da prestação seguinte.
CAPÍTULO III
Regime de crédito bonificado
(regime revogado, nos termos do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 305/2003, de 9 de dezembro)
Artigo 8.º
Acesso e permanência no regime bonificado
1 - O acesso ao regime de crédito bonificado depende do preenchimento cumulativo das seguintes condições:
O produto do empréstimo tem de ser afeto a uma das seguintes finalidades:
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