LegalizePortaria n.º 236-A/2024/1
Portaria n.º 236-A/2024/1
de 27 de setembro
O Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, estabelece as condições em que o Estado pode prestar uma garantia pessoal a instituições de crédito, com vista à viabilização de concessão de crédito à habitação própria permanente a jovens até aos 35 anos.
Nos termos do artigo 4.º do referido decreto-lei, compete aos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças, da habitação e da juventude aprovar a regulamentação necessária ao disposto nesse decreto-lei. Deste modo, importa fixar as regras aplicáveis à concessão da garantia pessoal do Estado às operações de crédito que reúnam as condições estipuladas nesse diploma legislativo.
Foram ouvidos o Banco de Portugal e a Associação Portuguesa de Bancos.
Assim:
Ao abrigo do disposto no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, manda o Governo, pelo Ministro de Estado e das Finanças, pelo Ministro das Infraestruturas e Habitação e pela Ministra da Juventude e Modernização, o seguinte:
Artigo 1.º
Objeto
1 - A presente portaria regulamenta as condições da concessão de garantia pessoal pelo Estado para assegurar a realização, por parte de instituições de crédito com sede em Portugal, e sucursais em Portugal de instituições de crédito com sede no estrangeiro, de operações de crédito com vista à aquisição da primeira habitação própria permanente.
2 - É aprovada e publicada, em anexo à presente portaria, a minuta de Protocolo Relativo à Garantia Pessoal do Estado a Instituições de Crédito, com Vista à Viabilização de Concessão de Crédito à Habitação Própria Permanente a Jovens até aos 35 Anos, e respetivos anexos, doravante designado por "Protocolo".
3 - A garantia pessoal do Estado é prestada através da Direção-Geral do Tesouro e Finanças (DGTF).
Artigo 2.º
Âmbito territorial
A presente portaria é aplicável em todo o território nacional.
Artigo 3.º
Âmbito de aplicação
1 - Considerando o disposto no artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, a garantia pessoal do Estado pode ser concedida às operações de crédito realizadas pelas instituições de crédito com sede em Portugal e sucursais em Portugal de instituições de crédito com sede no estrangeiro, doravante designadas por "instituição" ou "instituições", que estejam legalmente habilitadas para conceder crédito para aquisição de habitação própria permanente, e que preencham, cumulativamente, os seguintes requisitos:
O(s) mutuário(s) tenha(m) entre 18 e 35 anos de idade;
O(s) mutuário(s) tenha(m) domicílio fiscal em Portugal;
O(s) mutuário(s) do contrato usufrua(m) de rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS);
O(s) mutuário(s) do contrato não seja(m) proprietário(s) de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional;
O(s) mutuário(s) do contrato nunca tenha(m) usufruído da garantia pessoal do Estado ao abrigo do Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho;
O valor da transação não exceda € 450 000;
O crédito se destine à primeira aquisição de habitação própria permanente;
A garantia pessoal do Estado não ultrapasse 15 % do valor da transação do prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano;
A garantia pessoal do Estado se destine a viabilizar que a instituição de crédito financie a totalidade do valor da transação do prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano, ou um valor inferior desde que este seja igual ou superior a 85 % do referido valor da transação; e
O(s) mutuário(s) tenha(m) a sua situação fiscal bem como a sua situação à luz do regime previdencial que lhe(s) seja aplicável regularizadas.
2 - O regime previsto na presente portaria é aplicável aos contratos de crédito para aquisição da primeira habitação própria permanente, abrangidos pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, na sua redação atual, bem como aos contratos de crédito em que o crédito seja concedido por um empregador aos seus trabalhadores enquanto benefício associado ao respetivo vínculo, sem juros ou com taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) inferiores às praticadas no mercado, e que não seja proposto ao público em geral.
3 - O regime previsto na presente portaria não prejudica a aplicação do regime de concessão de crédito bonificado à habitação a pessoa com deficiência, aprovado pela Lei n.º 64/2014, de 26 de agosto, desde que os requisitos de elegibilidade de ambos os regimes se encontrem cumpridos.
4 - Encontram-se excluídos do âmbito de aplicação do presente regime os contratos de crédito para construção ou para obras de primeira habitação própria permanente, bem como os contratos de locação financeira.
5 - Os créditos garantidos pelo Estado podem ser formalizados pelos mutuários junto das instituições que tenham aderido ao Protocolo referido no artigo 5.º
6 - As instituições devem verificar o cumprimento das condições de elegibilidade dos mutuários, devendo obter junto destes a respetiva documentação comprovativa emitida por entidades oficiais ou, caso tal não seja possível, através de declarações emitidas pelo(s) mutuário(s), de acordo com os modelos a considerar no Protocolo a celebrar ao abrigo do artigo 5.º da presente portaria.
7 - A verificação dos requisitos de elegibilidade previstos no n.º 1, designadamente através dos documentos relevantes para o efeito, afere-se por referência ao momento da verificação dos documentos para elaboração das minutas contratuais, considerando a data de aprovação do financiamento, devendo a mesma ocorrer relativamente a todos os mutuários do contrato de crédito, sem prejuízo do disposto no artigo 4.º quanto ao apuramento do rendimento.
8 - No caso de não preenchimento dos requisitos de elegibilidade de acesso à garantia, as instituições devem indicar expressamente aos respetivos proponentes os motivos da não elegibilidade.
9 - A prestação de falsas declarações pelos mutuários pode implicar responsabilidade civil ou criminal nos termos gerais aplicáveis.
10 - A verificação dos requisitos de elegibilidade previstos no n.º 1 por parte do(s) mutuário(s) não prejudica a livre decisão de concessão, ou não concessão, do crédito, por parte das instituições, nomeadamente quanto à avaliação da taxa de esforço dos mutuários, com base na habitual análise de risco de crédito, em cumprimento das normas e orientações aplicáveis, incluindo o previsto no Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, e no Aviso do Banco de Portugal n.º 4/2017, de 22 de setembro.
11 - Para efeitos do disposto no presente regime, deve entender-se por "valor da transação" o mínimo entre o preço de aquisição e o valor da avaliação do prédio urbano ou fração autónoma de prédio urbano, no momento da contratação do novo crédito, determinado nos termos do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, desde que seja aceite pelo mutuante.
12 - Sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 7.º, o montante da garantia pessoal do Estado não pode ultrapassar 15 % do valor da transação do prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano, devendo esta percentagem ser ajustada para um valor proporcionalmente inferior no caso de a instituição de crédito financiar menos de 100 % do valor da transação.
13 - Para efeitos do presente regime, todos os adquirentes do imóvel devem ser mutuários do crédito e devem cumprir as condições estabelecidas no n.º 1 do artigo 3.º da presente portaria.
14 - A garantia pessoal do Estado não se extingue em caso de reembolso antecipado com vista à transferência do crédito, nos termos do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, na sua redação atual, pelo período remanescente do prazo da garantia pessoal do Estado, desde que a instituição para a qual o crédito é transferido tenha aderido ao Protocolo previsto no artigo 5.º e disponha de montante para acomodar esta transferência ao abrigo da garantia do Estado.
15 - No caso previsto no número anterior, a instituição que concedeu originalmente o crédito deve facultar, à instituição cessionária e à DGTF, nos termos e prazos previstos no artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, informação sobre a data da contratação inicial, o montante da garantia pessoal do Estado, a percentagem da garantia, o valor da transação que foi considerado para aplicação do referido percentual e a data de apuramento do respetivo valor.
16 - No caso de existir cessão de créditos ou da posição contratual por iniciativa do mutuante, a garantia do Estado apenas subsiste se a cessão ocorrer para uma instituição que tenha aderido ao Protocolo e se o cessionário dispuser de montante ao abrigo da garantia para acomodar essa cessão, ou se o Estado, através da DGTF, consentir na cessão, considerando a viabilidade da operação, o novo cessionário e a necessidade de dar cumprimento a todos os compromissos assumidos no âmbito da garantia.
Artigo 4.º
Apuramento do rendimento
1 - Para efeito do disposto na alínea c) do n.º 1 do artigo 3.º, consideram-se os escalões vigentes no continente à data do pedido de crédito dirigido à instituição e o total do rendimento para determinação da taxa apurado pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) na liquidação do IRS do(s) mutuário(s) referente ao último período de tributação disponível.
2 - No caso de os mutuários não serem casados ou unidos de facto, é considerado o rendimento coletável tributado às taxas gerais previstas no artigo 68.º do Código do IRS, acrescido dos rendimentos isentos e englobados para efeitos da determinação da taxa nos termos da legislação fiscal, deduzido do quociente dos rendimentos produzidos em anos anteriores, nos termos do artigo 74.º do Código do IRS, constante da liquidação do IRS de cada um dos mutuários referente ao último período de tributação disponível.
3 - No caso de os mutuários serem casados ou unidos de facto, o rendimento é apurado:
Quando tenham optado pela tributação conjunta, pela aplicação do quociente familiar ao total do rendimento coletável tributado às taxas gerais previstas no artigo 68.º do Código do IRS, acrescido dos rendimentos isentos e englobados para efeitos da determinação da taxa nos termos da legislação fiscal, deduzido do quociente dos rendimentos produzidos em anos anteriores, nos termos do artigo 74.º do Código do IRS, relativamente aos dois sujeitos passivos, constante na sua liquidação conjunta do IRS, referente ao último período de tributação disponível;
Quando tenham optado pela tributação separada, pela aplicação do quociente familiar à soma total do rendimento coletável tributado às taxas gerais previstas no artigo 68.º do Código do IRS, acrescido dos rendimentos isentos e englobados para efeitos da determinação da taxa nos termos da legislação fiscal, deduzido do quociente dos rendimentos produzidos em anos anteriores, nos termos do artigo 74.º do Código do IRS, constante na liquidação do IRS relativa a cada um dos sujeitos passivos nas suas liquidações individuais, referente ao último período de tributação disponível.
4 - Sem prejuízo das orientações do Banco de Portugal em matéria de procedimentos e critérios a observar na avaliação da solvabilidade dos consumidores pelas entidades habilitadas a exercer, a título profissional, a atividade de concessão de crédito em Portugal, a presente medida tendente à concessão da garantia do Estado aplica-se, desde que cumpridos os restantes requisitos estipulados no artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, e no artigo 3.º da presente portaria, aos mutuários que, estando dispensados da entrega de declaração de rendimentos ao abrigo do artigo 58.º do Código do IRS, tenham rendimentos mensais de trabalho declarados à segurança social ou sejam beneficiários das seguintes prestações sociais:
Pensões de sobrevivência, invalidez ou pensões sociais;
Prestações de desemprego;
Prestações de parentalidade;
Subsídios de doença e doença profissional, com período de atribuição não inferior a um mês;
Rendimento social de inserção;
Prestação social para a inclusão;
Subsídio de apoio ao cuidador informal principal.
5 - No caso de os mutuários casados ou unidos de facto estarem ambos na situação prevista no número anterior, ao total mensal de rendimentos dos dois mutuários deve aplicar-se o quociente familiar.
6 - Para efeitos do disposto nos n.os 4 e 5, o total mensal de rendimentos não pode ultrapassar o montante correspondente a 1/14 do valor limite máximo do 8.º escalão da tabela prevista no n.º 1 do artigo 68.º do Código do IRS, em vigor à data da concessão da garantia.
7 - No caso de os mutuários serem casados ou unidos de facto, quando tenham optado pela tributação separada, em que apenas um deles esteja na situação prevista no n.º 4, o rendimento é apurado através da aplicação do quociente familiar à soma do total mensal dos rendimentos referidos no n.º 4, auferidos pelo mutuário que se encontre nessa situação, multiplicado por 14, com o rendimento coletável tributado às taxas gerais previstas no artigo 68.º do Código do IRS, acrescido dos rendimentos isentos e englobados para efeitos da determinação da taxa nos termos da legislação fiscal, deduzido do quociente dos rendimentos produzidos em anos anteriores, nos termos do artigo 74.º do Código do IRS, constante na liquidação do IRS relativa ao outro mutuário.
8 - Para efeito de determinação da elegibilidade e apuramento dos rendimentos, consideram-se apenas o(s) mutuário(s) intervenientes na operação de crédito, ainda que na última liquidação do IRS respetiva disponível tenha(m) optado pela tributação conjunta com sujeito passivo que não seja mutuário interveniente na operação de crédito, aplicando-se para efeitos da determinação do respetivo rendimento anual o disposto na alínea a) do n.º 3.
Artigo 5.º
Requisitos de acesso à garantia
1 - Os procedimentos a observar entre a DGTF e as instituições relativos à garantia constam do Protocolo, cuja minuta é aprovada em anexo à presente portaria, ao qual as instituições podem aderir no prazo de 30 dias, contado a partir da entrada em vigor da presente portaria.
2 - Para a formalização da garantia à carteira das operações elegíveis nos termos definidos no Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, e na presente portaria, bem como dos procedimentos a observar relativos à disponibilização do financiamento garantido pelo Estado a favor dos mutuários, e a respetiva gestão, controlo e execução da garantia, recuperação do crédito executado e prestação de informação periódica ao Estado, incluindo à entidade fiscalizadora e aos mutuários, serão celebrados Contratos de Garantia ("Garantia de Carteira" ou "Garantia") entre o Estado, através da DGTF, e as instituições aderentes ao Protocolo.
3 - Os contratos de crédito garantidos pelo Estado devem ser celebrados entre os mutuários e a instituição após a data da adesão ao Protocolo e da assinatura da Garantia referidos no número anterior.
4 - Para beneficiar da garantia pessoal concedida pelo Estado, os contratos de crédito entre as instituições e os mutuários devem ser formalizados até ao dia 31 de dezembro de 2026.
5 - O prazo referido no número anterior pode ser prorrogado após avaliação do impacto da medida.
Artigo 6.º
Modalidade da garantia
A modalidade da garantia a conceder pelo Estado, para efeitos da presente portaria, é a fiança.
Artigo 7.º
Incidência
1 - A garantia do Estado incide sobre o capital do contrato de crédito celebrado entre o(s) mutuário(s) e a instituição após a entrada em vigor da presente portaria e após celebração do Protocolo e da Garantia referidos no artigo 5.º da presente portaria.
2 - O montante garantido pelo Estado, a todo o momento, não pode ser superior a 15 % do valor do capital em dívida inicialmente contratado.
3 - Em caso de alienação do prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano, a caducidade da garantia pessoal do Estado só ocorrerá com a emissão do distrate da hipoteca pela instituição ou com o expresso consentimento desta para a transmissão do imóvel, ainda que sem o cancelamento da garantia hipotecária.
4 - A garantia do Estado está isenta de comissão de garantia.
5 - Em qualquer caso, para segurança do financiamento abrangido pela garantia prestada pelo Estado, deverá ser constituída hipoteca a favor da instituição, sobre a habitação adquirida com o produto daquele, mantendo-se a hipoteca em vigor, pelo menos, durante o período em que o financiamento beneficie da garantia do Estado.
6 - As instituições poderão solicitar ao(s) mutuário(s) outras garantias que considerem necessárias à aprovação do crédito, de acordo com os seus procedimentos e práticas habituais.
7 - As instituições podem acordar as remissões/perdões, dações e reestruturações que considerem necessárias, de acordo com as suas políticas, definidas internamente, nomeadamente ao abrigo dos regimes do PARI e do PERSI, previstos no Decreto-Lei n.º 227/2012, de 25 de outubro, na sua redação atual, ou por iniciativa do(s) mutuário(s), não tendo qualquer dos referidos eventos consequência na subsistência da garantia do Estado, desde que tais eventos não pressuponham um acréscimo de responsabilidades do Estado pela garantia prestada.
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