Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears

El título I, «Régimen urbanístico del suelo», se divide en tres capítulos, que regulan la clasificación del suelo, los conceptos generales (servicios urbanísticos básicos, actuaciones de transformación y aprovechamiento urbanístico) y los derechos y deberes de la propiedad, e incluye los relativos al suelo rústico, que no figuraban en la ley anterior.

Se cambia completamente su organización, se establecen los diferentes capítulos en función de cada uno de los tres tipos de suelo, y se introduce o innova en cada uno de ellos el correspondiente al suelo rústico, donde se vuelve a introducir el término de los núcleos rurales. Se elimina la vía de escape que propiciaba la LOUS para la clasificación urbana de suelos de neta gestación ilegal. Se elimina también la incorporación de suelos con esta clasificación sin que computen como crecimiento. En contraposición a lo que contiene la ley anterior sobre este tema, se hace una ordenación jerarquizada y sistemática de las diferentes actuaciones urbanísticas, tanto de transformación urbanística y aisladas, como edificatorias, de acuerdo con la legislación estatal, que se pueden llevar a cabo en los diferentes tipos de suelo, y se incide fundamentalmente en las que se desarrollen en suelo urbano, dado que el presente urbanístico de las Illes está en las actuaciones sobre la ciudad consolidada y no tanto en la producción y utilización de nuevos suelos. Se recupera el concepto de aprovechamiento urbanístico, con todas sus modalidades, de larga tradición en el mundo urbanístico y por lo tanto utilizado por todos, y se elimina el término más ambiguo y perifrástico utilizado en la ley anterior de «edificabilidad media ponderada», que figura en la ley estatal por razones competenciales. Se introduce en este caso una definición didáctica de los diferentes tipos que se utilizan, así como de los coeficientes de ponderación que intervienen en su determinación. Se incide en la temporalidad y la forma de cuantificar estos coeficientes de ponderación, así como en la garantía de actualizar los valores de mercado para su determinación mediante una sociedad de tasación reconocida.

El título II, «Planeamiento urbanístico», a causa del cambio de modelo de sus instrumentos más importantes (un plan general, dedicado exclusivamente a las determinaciones estructurales, y la creación de los planes de ordenación detallada, en los términos ya explicados), implica la práctica renovación de su contenido, aunque mantiene la estructura tradicional, que también tenía la ley anterior, de su organización en cinco capítulos: instrumentos; formación y aprobación; vigencia, modificación y revisión; efectos de la aprobación y normas de aplicación directa.

Se establece un plazo para la revisión de todos los planeamientos generales para su adaptación a los requisitos de la nueva ley y se obliga, asimismo, a que se presenten en un único expediente, para la aprobación inicial, los dos documentos, el plan general y el plan o los planes de ordenación detallada, como punto de partida en este nuevo modelo de planeamiento.

El título III, «Gestión y ejecución del planeamiento», parte de la estructura de la ley anterior, pero incluye ahora un nuevo capítulo sobre los convenios urbanísticos, que la LOUS regulaba en su título preliminar. Los otros cinco capítulos se dedican, respectivamente, a disposiciones generales, sistemas de actuación, reparcelación, sistema de expropiación y ocupación directa. Las novedades más importantes, que ya hemos reseñado, se refieren a las actuaciones sobre el medio urbano con la finalidad de facilitar su ejecución.

En el título IV, «Intervención en el mercado de suelo», no se introducen modificaciones. En cambio, son muchas las que se incorporan en el título V, «Ejercicio de las facultades relativas al uso y edificación del suelo». Las más importantes consisten en la regulación del procedimiento de ejecución sustitutoria forzosa y concertada mediante el concurso para la adjudicación de programas de rehabilitación edificatoria, así como, y sobre todo, la adición de un capítulo sobre las actuaciones de reforma interior y renovación urbana, con artículos completamente nuevos que regulan con detalle estas actuaciones. Asimismo, se han trasladado a este capítulo dedicado a la edificación los artículos correspondientes a usos y obras provisionales, y a edificaciones inadecuadas y fuera de ordenación, cuya ubicación en el título de planeamiento de la ley anterior no parecía la más adecuada.

El título VI, «Expropiación forzosa por razón de urbanismo», se divide ahora en cuatro capítulos, mejora su estructura, destacando la consideración de la expropiación de actuaciones aisladas, y altera sustancialmente su contenido, excepto en el último capítulo, donde se introduce y regula la composición y las funciones de la Comisión de Valoraciones de Expropiación de las Illes Balears, órgano que sustituye al Jurado Provincial de Expropiación.

El contenido del título VII, «La intervención preventiva en la edificación y el uso del suelo», se segrega del correspondiente de la LOUS, dedicado a la disciplina urbanística, por las razones sistemáticas explicadas anteriormente. En él se mantiene, en sustancia, la regulación de la ley precedente, con algunas modificaciones relevantes, como la posibilidad de una segunda prórroga para la finalización de las obras y la regulación de la licencia de ocupación o de primera utilización.

Finalmente, el título VIII, «La disciplina urbanística», se estructura en cinco capítulos: inspección urbanística, infracciones, sanciones, licencias u órdenes de ejecución incompatibles con la ordenación urbanística y los procedimientos en materia de disciplina urbanística. Hay que destacar la regulación detallada del procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística, la tipificación más precisa de las infracciones y la atribución de competencias para su imposición. Especial mención merece la tipificación como infracción de la inactividad de las autoridades y de los cargos públicos que no adopten medidas de reacción ante actuaciones ilegales y dejen prescribir las infracciones y las sanciones, o caducar los procedimientos correspondientes.

Las disposiciones adicionales se han duplicado respecto de las ya incluidas en la ley anterior, entre las que hay que destacar las relativas a la posible reconstrucción de edificaciones demolidas en terrenos rústicos afectados por la ejecución de una obra pública, y, sobre todo, la recuperación de ámbitos territoriales municipales que se habían sustraído al derecho de algunos ayuntamientos a decidir sobre su propio territorio, casos como el de la UIB y el Parc Bit en Palma.

Las disposiciones transitorias regulan la incidencia de la ley sobre los instrumentos de planeamiento existentes y en tramitación a su entrada en vigor, la aplicación de los preceptos sobre disciplina urbanística, el régimen de las construcciones, edificaciones e instalaciones sin título habilitante y el de los terrenos clasificados como urbanos, pero que estén fácticamente en la situación básica de suelo rural.

Finalmente, en la disposición derogatoria, además de las derogaciones provenientes de la acción de la misma ley, se han agregado otras con respecto a normas urbanísticas ya caducadas o que ya no tenían razón de ser, en una labor de limpieza normativa.

TÍTULO PRELIMINAR. Disposiciones generales

CAPÍTULO I. Principios generales y finalidades específicas

Artículo 1. Objeto de la ley.

La presente ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico general regulador de la actividad administrativa en materia de urbanismo en las Illes Balears, y definir el régimen jurídico-urbanístico de la propiedad del suelo de acuerdo con su función social.

Artículo 2. Actividad urbanística.

1. La actividad urbanística es una función pública que diseña el modelo territorial local y determina las facultades y los deberes del derecho de propiedad del suelo de acuerdo con su destino. Comprende la ordenación, la transformación, la conservación y el control del uso del suelo, del subsuelo y del vuelo; la urbanización y la edificación teniendo en cuenta las consecuencias para el entorno; y la regulación del uso, la conservación y la rehabilitación de las obras, los edificios y las instalaciones.

La actividad urbanística se desarrolla en el marco y dentro de los límites que fijan las leyes y los instrumentos de ordenación territorial y en armonía con los objetivos de los programas y las políticas sectoriales.

El ejercicio de las competencias urbanísticas deberá garantizar, de acuerdo con el interés general, los objetivos de mejorar la calidad de vida de la ciudadanía y un desarrollo sostenible, dos objetivos estructurantes de las políticas públicas urbanísticas que implican la utilización racional, responsable y solidaria de los recursos naturales limitados, entre otros, el territorio, armonizando los requerimientos de la economía, la ocupación, el bienestar y la cohesión social, la igualdad de oportunidades y el trato de mujeres y hombres, los nuevos usos del tiempo, la salud, la seguridad de las personas, la cultura, la identidad y el patrimonio, y la protección del medio ambiente, contribuyendo a la prevención y a la reducción de la contaminación.

La actividad de ordenación urbanística deberá ser siempre motivada, deberá expresar los intereses generales a los que sirve y se regirá por los principios rectores de la política social y económica que establecen los artículos 45, 46 y 47 de la Constitución, el artículo 12 y el título II del Estatuto de Autonomía, y por los que definen esta ley en relación a cada ámbito específico de actuación y demás normativa aplicable.

En tanto que función pública, la ordenación urbanística no será susceptible de transacción.

2. La actividad urbanística comprenderá el ejercicio por parte de la administración competente de las potestades que se indican a continuación:

Artículo 3. Finalidades y atribuciones de la actividad urbanística.

1. Las políticas públicas relativas a la regulación, la ordenación, la ocupación, la transformación y el uso del suelo tendrán como finalidad común la utilización de este recurso de acuerdo con el interés general y según el principio de desarrollo sostenible, sin perjuicio de los objetivos específicos que les atribuyan las leyes.

2. En virtud del principio de desarrollo sostenible, las políticas a que se refiere el apartado anterior deberán propiciar el uso racional de los recursos naturales y armonizar los requerimientos de la economía, la ocupación, la cohesión social, la igualdad de trato y de oportunidades, la salud y la seguridad de las personas, y la protección del medio ambiente; asimismo, contribuirán en particular a:

3. Los poderes públicos promoverán las condiciones a fin de que los derechos y deberes de la ciudadanía establecidos en los artículos siguientes sean reales y efectivos, adoptando las medidas de ordenación territorial y urbanística que procedan para asegurar un resultado equilibrado, que favorezcan o contengan, en su caso, los procesos de ocupación y transformación del suelo.

El suelo vinculado a un uso residencial para la ordenación territorial y urbanística estará al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los términos que disponga la legislación en la materia.

4. En relación con la competencia en materia de planeamiento, y dentro del marco de los instrumentos de ordenación territorial, la actividad urbanística incluirá las siguientes facultades:

5. Con relación al ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo, la competencia urbanística incluirá las siguientes facultades:

6. La competencia urbanística en materia de ejecución, dirección, inspección y control del planeamiento comprenderá las siguientes facultades:

7. La competencia en materia de intervención en el mercado de suelo incluirá las siguientes facultades:

8. Las facultades del control del uso del suelo y de la edificación, de la protección de la legalidad urbanística y de la sanción de las infracciones serán las que se prevén en la presente ley.

9. Todas las facultades mencionadas en los apartados anteriores tendrán un carácter meramente enunciativo. La competencia de la actividad urbanística integrará todas las facultades que sean necesarias para hacer efectivas sus finalidades y serán ejercidas de acuerdo con la presente ley y el resto de legislación que sea aplicable.

Artículo 4. Dirección y control de la actividad urbanística.

1. La dirección y el control de la gestión de la actividad urbanística corresponderá a la administración competente, que los llevará a cabo en las formas previstas en la presente ley y, en lo no previsto, en cualquiera de las formas previstas en la legislación reguladora del régimen jurídico de la administración actuante.

2. La administración podrá llevar a cabo la gestión y la ejecución de la actividad urbanística directamente o las podrá encomendar a entidades de naturaleza mixta o a la iniciativa privada.

Artículo 5. Ejercicio del derecho de propiedad.

1. En el marco de la legislación estatal aplicable, el ejercicio de las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se sujetará al principio de la función social de este derecho, dentro de los límites que imponen la legislación y el planeamiento urbanísticos y cumpliendo los deberes que fijan, de acuerdo con el interés general.

2. En ningún caso se podrán considerar adquiridas por silencio administrativo facultades urbanísticas que contravengan la legislación, la ordenación territorial o el planeamiento urbanístico.

Artículo 6. Inexistencia del derecho de indemnización por la ordenación urbanística de terrenos.

1. La ordenación urbanística del uso de los terrenos y de las construcciones, en tanto que implica simples limitaciones y deberes que definen el contenido urbanístico de la propiedad, no conferirá a los propietarios el derecho a exigir indemnización, excepto en los supuestos establecidos expresamente en la presente ley y la legislación estatal aplicable.

2. La simple previsión de edificabilidad o de otros usos lucrativos, mediante la ordenación urbanística, no la integrará en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad o de los usos referidos se producirá únicamente con su realización efectiva y estará condicionada, en todo caso, al cumplimiento de los deberes y a la remoción de las cargas propias del correspondiente régimen, en los términos previstos en la presente ley.

Artículo 7. Integración de la ordenación y del planeamiento.

Las administraciones públicas competentes en materias de ordenación urbanística ejercerán las potestades propias mediante la planificación previa. Salvo las excepciones que expresamente se establezcan en la presente ley, la ejecución de cualquier acto de transformación del territorio o del uso del suelo, sea de iniciativa pública o privada, estará legitimada por el instrumento de planeamiento que sea procedente para su ordenación.

Artículo 8. Instrumentos de planeamiento y legislación sectorial.

1. Los instrumentos de ordenación urbanística tendrán en cuenta las determinaciones que se establezcan en la legislación sectorial que fijen deberes concretos de regulación del sector correspondiente a estos instrumentos.

2. Corresponderá a los organismos que tienen la competencia sectorial respectiva velar por la adecuación de estos instrumentos a las determinaciones de la legislación sectorial mediante la emisión, en su caso, de los informes preceptivos, y el resto de acciones y medios que establece la legislación aplicable.

Para cumplir con ello, estos organismos facilitarán a las administraciones titulares de las competencias de planificación urbanística la información que necesiten sobre la materia, cooperarán con ellas y les prestarán la asistencia activa que puedan pedir.

Artículo 9. Sistema jerárquico.

1. Los instrumentos de ordenación que desarrollen el planeamiento urbanístico conforman un sistema integrado y jerarquizado único. El alcance y el contenido de cada instrumento y sus relaciones para cumplir los fines específicos integrados en el sistema global son los previstos en la presente ley.

2. Los instrumentos de planeamiento urbanístico serán coherentes con las determinaciones de los instrumentos de ordenación territorial y de cualquier otra legislación o planificación sectorial en que incidan, y facilitarán su cumplimiento.

Artículo 10. Interpretación de las determinaciones de los instrumentos.

Las dudas en la interpretación producidas por imprecisiones o por contradicciones contenidas en los instrumentos de ordenación urbanísticos se resolverán atendiendo a los criterios de mayor protección ambiental, de protección integral del patrimonio cultural y de desarrollo sostenible, de menor edificabilidad y de mayor dotación para espacios públicos, de la perspectiva de género y aplicando en todo caso el principio general de interpretación integrada de las normas. En caso de que se dé un conflicto irreductible entre la documentación imperativa del planeamiento que no pueda ser resuelto atendiendo a los criterios generales determinados por el ordenamiento jurídico, prevalecerá lo que establezca la documentación escrita, a no ser que el conflicto se refiera a cuantificación de superficies de suelo, supuesto en el que habrá que atenerse a la documentación gráfica. En todo caso, en el suelo clasificado como rústico prevalecerá la norma o la medida que confiera mayor protección, con independencia del rango normativo y del grado de especialidad.

Artículo 11. Nulidad de las reservas de dispensación.

Serán nulas de pleno derecho las reservas de dispensación contenidas en los instrumentos de planeamiento urbanísticos y en las ordenanzas, así como las que concedan las administraciones públicas al margen de estos instrumentos, planes y ordenanzas.

Artículo 12. Participación ciudadana y acceso a la información.

1. Las administraciones competentes fomentarán y, en cualquier caso, asegurarán la participación de la ciudadanía y de las entidades constituidas para defender sus intereses en la gestión y el desarrollo de la actividad de ordenación urbanística, velarán por los derechos de información e iniciativa, y promoverán actuaciones que garanticen o amplíen estos derechos.

2. De la misma manera, los ciudadanos tendrán derecho a participar efectivamente en los procedimientos de elaboración y aprobación de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, y de ejecución en los periodos de información pública. Durante estos periodos, todos los ciudadanos tendrán derecho a:

La documentación expuesta al público constará de un resumen que incluya, como mínimo, una explicación detallada de las modificaciones que plantea y, en su caso, los ámbitos y el alcance de la suspensión que comporte.

Asimismo, en los procedimientos de tramitación de los instrumentos de planeamiento urbanístico todas las personas tendrán derecho a consultar los instrumentos que hayan sido objeto de aprobación provisional y a obtener copias.

3. En el resto de procedimientos en materia urbanística, las personas interesadas tendrán derecho a conocer el estado de tramitación del expediente y a obtener copias de los documentos que lo integran, de acuerdo con lo que establece la legislación en materia de procedimiento administrativo. Asimismo, la ciudadanía tendrá derecho a acceder a los archivos, a los registros y a los expedientes administrativos correspondientes a procedimientos de ordenación territorial y urbanística finalizados en los términos y las condiciones que disponga la legislación en materia de procedimiento administrativo.

4. El contenido de los instrumentos de planeamiento urbanístico y de los instrumentos de gestión urbanística, incluidos los convenios, estarán sometidos al principio de publicidad. Las administraciones públicas competentes tendrán a disposición de los ciudadanos copias completas de estos instrumentos y de los convenios que estén vigentes en el respectivo ámbito territorial, y publicarán el contenido actualizado en los términos previstos en la presente ley.

A tal efecto, los ayuntamientos tendrán los siguientes deberes:

5. Todas las personas tendrán derecho a obtener de los organismos de la administración competente los datos certificados que les permitan asumir las obligaciones y el ejercicio de las actividades urbanísticas.

6. Los organismos públicos, las personas concesionarias de servicios públicos y las particulares facilitarán la documentación y la información necesarias para redactar los instrumentos de ordenación urbanísticos.

7. En materia de planeamiento y de gestión urbanísticos, los poderes públicos respetarán la iniciativa privada, la promoverán en la medida más amplia posible y la substituirán en los casos de insuficiencia o de incumplimiento, sin perjuicio de los supuestos de actuación pública directa.

8. La gestión urbanística se podrá encargar tanto a la iniciativa privada como a organismos de carácter público y a entidades, sociedades o empresas mixtas, en los términos previstos en la presente ley.

Artículo 13. Iniciativa privada de la actividad urbanística.

1. Las administraciones con competencia en materia de ordenación urbanística tendrán el deber de facilitar y promover la iniciativa privada, en el ámbito de las respectivas competencias y en las formas y con el alcance previsto en la presente ley. Con esta finalidad se podrán suscribir convenios urbanísticos con particulares con el fin de establecer los términos de colaboración para llevar a cabo la actividad urbanística de la manera mejor y más eficaz.

2. Las personas particulares, sean o no titulares del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho sobre el suelo o bienes inmuebles, intervendrán en la actividad urbanística en la forma y en los términos de la legislación general aplicable y de la presente ley.

Artículo 14. Acción pública.

1. De acuerdo con la legislación aplicable, la acción para exigir ante los órganos administrativos y los tribunales de la jurisdicción contenciosa el cumplimiento de lo dispuesto en la presente ley y en los instrumentos de ordenación urbanística que se regulan será pública, mediante los recursos o las acciones que procedan.

Si el ejercicio de la acción viniera motivado por la ejecución de obras que se consideren ilegales, se podrá ejercer mientras dure la ejecución y, posteriormente, hasta el vencimiento de los plazos de prescripción que determina la presente ley, sin perjuicio de los supuestos de no prescripción.

2. Si como consecuencia del ejercicio de la acción pública se incoa un expediente sancionador, la administración competente tendrá por personada en el procedimiento a la persona que la haya ejercido y le comunicará el acuerdo de incoación y la resolución que ponga fin al procedimiento.

3. A los efectos de la acción pública, y con excepción de los expedientes sancionadores y disciplinarios, se considerará persona interesada en un procedimiento, además de quien lo promueva o quien tenga derechos que puedan resultar afectados por la resolución que se adopte, quien se persone.

CAPÍTULO II. Competencias administrativas

Artículo 15. Ejercicio de las competencias en materia urbanística.

1. El ejercicio de las competencias urbanísticas definidas en la presente ley corresponderá a las islas y a los municipios, sin perjuicio de las competencias que se puedan atribuir en esta materia a otros entes locales o a las entidades urbanísticas especiales que se constituyan.

2. Los consejos insulares, como órganos de gobierno y administración de la isla, ejercerán las competencias en materia urbanística que les asigna la presente ley, y dispondrán de potestad reglamentaria normativa para desarrollarla y ejecutarla, en los términos que fije la legislación.

3. Los ayuntamientos y los otros organismos locales previstos en la legislación autonómica de régimen local, con sujeción a los principios de autonomía para la gestión de los intereses respectivos, de proporcionalidad y de subsidiariedad en el marco de los instrumentos de ordenación territorial, ejercerán las competencias urbanísticas propias en los términos que determinen la legislación de régimen local y la presente ley. La competencia urbanística de los ayuntamientos comprenderá todas las facultades de naturaleza local no atribuidas por ley expresamente a otros organismos.

4. Corresponderá al Gobierno de las Illes Balears la potestad reglamentaria normativa para desarrollar las materias que, en atención al carácter suprainsular inherente, así se especifica de manera expresa en los preceptos de la presente ley, sin perjuicio de la coordinación de la actividad de los consejos insulares en los términos que establece el Estatuto de Autonomía.

5. De acuerdo con la normativa específica, se podrán crear entidades urbanísticas especiales dependientes de las administraciones de base territorial mencionadas en los apartados anteriores, que podrán asumir competencias en materia de planificación y gestión, en los casos en que actúan como administración, así como también en materia de intervención en la edificación y el uso del suelo, disciplina urbanística y otros fines análogos. Las delegaciones de competencias municipales se podrán realizar directamente en las entidades urbanísticas especiales, o también en las administraciones matriz de base territorial, que podrán desconcentrar o descentralizar su ejercicio en las entidades urbanísticas especiales dependientes.

También tendrán esta consideración los consorcios urbanísticos, y corresponderá a cada administración decidir si participa con otras administraciones públicas, de acuerdo con la legislación propia de organización, procedimiento y régimen jurídico.

Las delegaciones de competencias y encomiendas de gestión se formalizarán conforme a lo que establece la legislación administrativa general. Cuando se tengan que formalizar por convenio, la duración de este no podrá exceder de los veinte años.

Artículo 16. Régimen de las relaciones interadministrativas.

1. Las relaciones interadministrativas entre los municipios y las administraciones insulares y autonómica en el ejercicio de las competencias urbanísticas respectivas se ajustan a lo que dispone la normativa de régimen local, la normativa de los consejos insulares, la de régimen jurídico de la Administración de la comunidad autónoma, la normativa de procedimiento administrativo común y, en su caso, la normativa reguladora de la jurisdicción contenciosa administrativa.

2. Cuando lo prevean las normas de organización de cada consejo insular, pueden participar las personas representantes de la Administración General del Estado y del Gobierno de las Illes Balears, designadas por estos, en los órganos colegiados en los que se atribuya competencia para aprobar definitivamente los instrumentos de planeamiento urbanístico.

Artículo 17. Principios de cooperación y colaboración, y subrogación por incumplimiento de la competencia urbanística municipal.

1. Las administraciones con competencias urbanísticas, en virtud de los principios de colaboración y coordinación, y de la potestad de organización que les corresponde, podrán, en este ámbito, constituir gerencias, consorcios y mancomunidades, y utilizar cualquier otra fórmula de gestión directa o indirecta admitida legalmente.

2. Los consejos insulares fomentarán la acción urbanística de los municipios y, en caso de que estos no puedan ejercer plenamente las competencias que les correspondan por su dimensión o por falta de recursos, les prestarán asistencia técnica y jurídica suficiente.

3. Los consejos insulares, en los supuestos de inactividad o de incumplimiento manifiesto, se subrogarán en el ejercicio de la competencia urbanística municipal correspondiente, en los términos previstos en la presente ley.

TÍTULO I. Régimen urbanístico del suelo

CAPÍTULO I. Clasificación del suelo

Artículo 18. Clases de suelo.

El plan general, de acuerdo con los criterios que determinan los artículos 19 a 21 de la presente ley, clasificará la totalidad del territorio del término municipal en todas o alguna de las clasificaciones de suelo siguientes: urbano, urbanizable y rústico.

Artículo 19. El suelo urbano.

1. Constituyen el suelo urbano:

2. La clasificación como urbanos de los terrenos se mantendrá al margen de que sean objeto de actuaciones urbanísticas, excepto cuando estas actuaciones impliquen la transformación de espacios degradados o urbanizados para su retorno al estado natural. Estas actuaciones se regularán en el plan general justificando la procedencia de la desclasificación de los suelos correspondientes.

Artículo 20. El suelo urbanizable.

1. Constituyen el suelo urbanizable los terrenos que el planeamiento urbanístico general municipal, de acuerdo con las determinaciones y los límites del plan territorial insular correspondiente, clasifique así porque los considera adecuados para garantizar el crecimiento y las necesidades de la población y de la actividad económica.

2. El planeamiento urbanístico general municipal no puede delimitar nuevos sectores de suelo urbanizable de tipo residencial, turístico o mixto cuando se dé una de las siguientes circunstancias:

– El núcleo urbano dispone de más de un 15 % de suelo vacante. Se entiende por suelo vacante las parcelas de suelo urbano de uso no dotacional que, siendo aptos para la edificación, no están edificadas. Para hacer este cómputo, se excluirán las parcelas de superficie igual o inferior a 500 m² y las parcelas calificadas como de protección oficial de promoción pública.

– El núcleo dispone de superficie equivalente al nuevo crecimiento pretendido en suelo de desarrollo urbano sometido a actuaciones de transformación urbanística. Se entiende que el núcleo dispone de suelo equivalente cuando el total de superficie de ámbitos de transformación urbanística delimitados en suelo urbano y urbanizable no ejecutados y con plazos vencidos es igual o superior a las necesidades de crecimiento, indistintamente del uso global de cada ámbito.

Excepcionalmente, se puede justificar la incompatibilidad del uso que se implantará en el suelo de desarrollo urbano existente en los siguientes casos:

1.º Cuando el uso predominante que se implanta es residencial y el suelo equivalente se corresponde con un suelo de uso industrial discontinuo con el suelo urbano del núcleo.

2.º Cuando el uso predominante que se implanta, por cumplimiento de la normativa sectorial correspondiente, es incompatible con los suelos urbanos existentes y los usos colindantes.

3.º Cuando el uso que se implanta es residencial destinado íntegramente a viviendas protegidas de promoción pública o privada.

Excepcionalmente, en una zona inundable que no constituya una zona de flujo preferente, se admitirá la ubicación de terrenos destinados a servicios, equipamientos o infraestructuras del sector urbanizable siempre que no tengan la consideración de sensibles o esenciales según el apartado 1.b) del artículo 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por el Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, y con las condiciones que se establecen en el mencionado artículo 14 bis.

3. En el caso de municipios con más del 90 % de suelo rústico protegido, de las categorías definidas en la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Illes Balears, los nuevos sectores urbanizables de tipo no residencial, turístico o mixto, pueden clasificarse de forma no continua con el suelo urbano existente y pueden delimitarse en terrenos de suelo rústico protegido con categoría de área rural de interés paisajístico que no tengan la calificación de ARIP boscosa, si se dan las siguientes circunstancias:

– Que no se disponga de suelo rústico con la categoría de área de transición alrededor del núcleo urbano junto al que se pretenda delimitar el nuevo sector urbanizable.

– Que el suelo urbano del núcleo no sea área de asentamiento en paisaje de interés.

4. Los nuevos sectores urbanizables de tipo no residencial, turístico o mixto podrán situarse en una zona inundable que no constituya una zona de flujo preferente si se destinan a infraestructuras hidráulicas o a otras infraestructuras o equipamientos promovidos, financiados o desarrollados por administraciones públicas que no tengan la consideración de sensibles o esenciales de acuerdo con el apartado 1.b) del artículo 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por el Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, y con las condiciones que se establecen en el mencionado artículo 14 bis.

Se modifica por el art. 54.1 de la Ley 7/2024, de 11 de diciembre. Ref. BOE-A-2025-720#a5-6, y el apartado 2.b) y la adición del apartado 4 por el art. 3.1 y 2 del Decreto-ley 6/2024, de 13 de diciembre. Ref. BOE-A-2025-722, publicados, respectivamente, en los BOIB núms. 162 y 163, el día 13 de diciembre de 2024.

Se numera el texto actual como apartado 1 y se añade un apartado 2 por la disposición final 1.1 del Decreto-ley 10/2022, de 27 de diciembre. Ref. BOE-A-2023-3623#df

Artículo 21. El suelo rústico.

Constituyen el suelo rústico los terrenos que el planeamiento urbanístico general preserve de los procesos de desarrollo o transformación urbanística, mediante su ordenación y la protección de los elementos de identidad que les caractericen en función de sus valores agrícolas, forestales, pecuarios, cinegéticos, naturales, paisajísticos o culturales, y su aportación a la defensa de la fauna, la flora y el mantenimiento del equilibrio territorial y ecológico.

También constituyen suelo rústico los terrenos no clasificados expresamente como urbanos o urbanizables por el planeamiento urbanístico general.

Según la intensidad de la protección, el planeamiento diferenciará en esta clase de suelo las calificaciones básicas de suelo rústico protegido y suelo rústico común.

CAPÍTULO II. Conceptos generales

Artículo 22. Servicios urbanísticos básicos.

1. Los servicios urbanísticos básicos estarán constituidos por las siguientes redes de infraestructura:

2. Los servicios urbanísticos básicos tendrán las características adecuadas para el uso del suelo previsto en el planeamiento urbanístico que lo clasifica.

Artículo 23. Actuaciones urbanísticas.

El planeamiento podrá distinguir las actuaciones urbanísticas siguientes:

1. Actuaciones edificatorias. Son las que afectan a una única parcela, localizada en suelo urbano o rústico, con alguna de las siguientes finalidades:

i. La recuperación de las condiciones de seguridad estructural y del resto de condiciones de habitabilidad.

ii. La optimización de su eficiencia energética.

iii. La satisfacción de la accesibilidad universal.

iv. La adaptación a las condiciones del entorno y del medio urbano o rural en que se integra.

2. Actuaciones de transformación urbanística. Son las que afectan a un conjunto de parcelas, localizadas en suelo urbano o urbanizable, cuya finalidad es transformar el espacio urbanístico preexistente, conforme a las determinaciones del nuevo planeamiento. Se distinguen las siguientes situaciones:

Las parcelas que conformen estas actuaciones de dotación serán de dos tipos: por una parte, parcelas lucrativas a las que el planeamiento les atribuya un incremento de aprovechamiento urbanístico producido por un aumento de la edificabilidad, de la densidad de viviendas y/o un cambio de uso global, respecto a lo establecido en el planeamiento anterior; y por otra, parcelas destinadas a dotaciones públicas, dimensionadas en proporción al citado incremento del aprovechamiento atribuido a las parcelas lucrativas.

Cuando el ámbito espacial de la reforma interior abarque, además del objetivo de resolver la obsolescencia funcional existente, la intervención en zonas de vulnerabilidad social generalizada, se denominará «actuación de regeneración urbana».

3. Actuaciones aisladas: tendrán esta consideración las actuaciones de ejecución del planeamiento que tengan una finalidad diferente de las mencionadas en los apartados anteriores, y en particular:

La identificación del ámbito de estas actuaciones se establecerá en el planeamiento correspondiente.

Artículo 24. Definición y determinación del aprovechamiento urbanístico objetivo, público, medio y subjetivo de una actuación.

1. El aprovechamiento urbanístico, medido en unidades de aprovechamiento (ua), será el parámetro que:

2. El aprovechamiento urbanístico objetivo de una parcela o de un ámbito espacial de ordenación concreto se determinará mediante la suma de los productos de las edificabilidades (m² de techo) correspondientes a cada uno de los usos detallados de los que sean susceptibles, multiplicada por los coeficientes de ponderación (ua/m² de techo) respectivos, calculados conforme a lo que establece el apartado 6 de este artículo.

3. El aprovechamiento urbanístico público será el derivado del deber de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el planeamiento. Se determinará aplicando el porcentaje establecido por la presente ley al aprovechamiento objetivo de una parcela concreta, o del medio para el caso de una actuación de nueva urbanización o de renovación urbana.

4. El aprovechamiento urbanístico subjetivo será el que corresponda a las personas propietarias integradas en la actuación urbanística, y se determinará como el resultante de descontar del aprovechamiento objetivo o medio el aprovechamiento público que corresponda a la administración.

A los efectos del desarrollo de las actuaciones de regeneración urbana establecidas en el artículo 131 de la presente ley, se entiende como aprovechamiento urbanístico neto el resultante de descontar del aprovechamiento urbanístico total el equivalente al coste de las cargas y los deberes que, en su caso, comporta la nueva ordenación establecida por el plan especial, y se justificará en la formulación de la memoria de viabilidad económica preceptiva.

5. Para cada ámbito de las actuaciones de nueva urbanización en el suelo urbanizable y de las actuaciones de renovación urbana en el suelo urbano, se determinará el aprovechamiento medio (ua/m² de suelo), que será el cociente de dividir el aprovechamiento objetivo de este ámbito calculado en los términos establecidos en el número 2, por la superficie total de la actuación urbanística (m² de suelo), descontadas, en su caso, las superficies correspondientes a los suelos dotacionales públicos preexistentes que mantengan esta calificación por el nuevo planeamiento.

6. Los coeficientes de ponderación relativa entre usos (ua/m² de techo) se determinarán por referencia al uso característico, que será el que disponga de mayor edificabilidad atribuida en la actuación urbanística y al que se le asigne el valor de la unidad (1 ua/m² de techo). A los restantes usos detallados previstos en la actuación, se les asignarán valores de comparación con la unidad, determinados en proporción a los diferentes valores de repercusión de suelo (€/m² de techo) correspondientes a cada uno de esos usos, de acuerdo con los resultados de un riguroso estudio de mercado acreditado por un perito tasador experto y de reconocida competencia o por una sociedad de tasación homologada oficialmente.

Sección 1.ª Suelo urbano

Artículo 25. Concepto de solar.

1. Tendrán la consideración de solar los terrenos clasificados como suelo urbano que sean aptos para la edificación, según la calificación urbanística, y cumplan los siguientes requisitos:

2. Tener la condición de solar será requisito imprescindible para que se pueda otorgar la licencia de edificación. No obstante, excepcional y motivadamente, se podrán autorizar la edificación y la urbanización simultáneas en los términos que se establezcan reglamentariamente o, en su defecto, en el plan general o en los planes de ordenación detallada, en los supuestos contenidos en las letras a), b) y d) del artículo 23.2 de la presente ley.

Sección 2.ª Suelo rústico

Artículo 26. Núcleos rurales.

1. Dentro de la clasificación de suelo rústico, se establecen como una categoría especial los núcleos rurales, entendidos como los asentamientos de edificaciones agrupadas de carácter predominantemente residencial.

La delimitación de los núcleos rurales, cuando no esté establecida por los instrumentos de ordenación territorial, se realizará a partir del trazado de una línea perimetral que rodee las edificaciones que conformen el asentamiento en coherencia con su parcelación, sin que en ningún caso se permita un crecimiento periférico futuro.

El planeamiento general reconocerá, delimitará y ordenará estos núcleos de acuerdo con la siguiente clasificación:

Para acreditar la existencia del núcleo antes de esta fecha se podrán utilizar todas las referencias documentales, gráficas, fotográficas, legales o literarias de que se disponga.

Su ordenación detallada se establecerá mediante un plan especial, si no lo ha hecho otro instrumento de planeamiento. Esta ordenación, que determinará las condiciones de la edificación y de las infraestructuras de servicios, se dirigirá hacia la compleción del asentamiento.

Las condiciones de la edificación no podrán superar la edificabilidad media de las edificaciones existentes ni un número de plantas superior a planta baja y un piso.

En todo caso, las infraestructuras de servicios tendrán entre sus objetivos la preservación de las condiciones medioambientales, y los parámetros urbanísticos de la edificación no podrán superar la edificabilidad media ni la altura media de las edificaciones existentes ni un número de plantas superior a planta baja y piso.

Las revisiones o modificaciones de los planes no podrán atribuir en ningún caso a estos núcleos la clasificación de suelo urbano.

2. (Suprimido).

Se suprime el apartado 2 por el art. 5.1 de la Ley 6/2018, de 22 de junio. Ref. BOE-A-2018-9775

CAPÍTULO III. Derechos y deberes de la propiedad

Artículo 27. Facultades del derecho de propiedad.

1. Las facultades del derecho de propiedad del suelo se ejercerán dentro de los límites y cumpliendo los deberes establecidos en la presente ley o, en virtud de esta, en el planeamiento urbanístico, de acuerdo con la clasificación urbanística de las parcelas.

2. En todo caso, el derecho de propiedad comprenderá el deber de dedicar los inmuebles a usos que no sean incompatibles con la ordenación urbanística, conservarlos en las condiciones exigidas y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y decoro legalmente exigibles, así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde llegue el deber legal de conservación.

Sección 1.ª Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo urbano

Artículo 28. Derecho de edificación de las personas propietarias de suelo urbano.

1. Las personas propietarias de terrenos en suelo urbano tendrán el derecho a edificar, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico y mediante el otorgamiento de la licencia de edificación correspondiente, si se hubiera alcanzado la condición de solar de conformidad con el artículo 25 anterior, salvo que los terrenos estén sometidos al régimen de las actuaciones de dotación.

Asimismo, tendrán el derecho de promover, cuando los terrenos estén sometidos al régimen de las actuaciones de transformación urbanística, la tramitación de los instrumentos de planeamiento, la gestión y la ejecución necesarias para poder hacer efectivo el derecho a edificar, de conformidad con lo establecido por la presente ley.

2. Si para la edificación de suelo urbano fuera necesario hacer la reparcelación del suelo, en ámbitos de gestión continuos o discontinuos, esta será aprobada, previamente a la obtención de la licencia de edificación, por un acuerdo que sea firme en vía administrativa.

3. Las condiciones de edificación que establezcan las licencias municipales se podrán hacer constar, de acuerdo con la legislación hipotecaria, en el Registro de la Propiedad. Si se transmiten fincas en curso de edificación, las personas compradoras asumirán el cumplimiento de estas condiciones; de la misma manera, en las escrituras de obra nueva en construcción, las personas propietarias explicitarán la asunción de estas condiciones o bien acreditarán que las han cumplido al declarar la obra concluida.

Artículo 29. Deberes de las personas propietarias de suelo urbano.

1. Las personas propietarias de suelo urbano acabarán o completarán a su cargo la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solar y edificarán los solares resultantes en los plazos y de acuerdo con las determinaciones que haya fijado el planeamiento urbanístico.

2. La compleción de la urbanización a que se refiere el apartado anterior no requerirá actuaciones de transformación urbanística cuando sean suficientes, para alcanzar la condición de solar, las obras de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

En estos casos, las personas propietarias estarán también obligadas a ceder, en su caso y de forma previa a la edificación, los terrenos destinados a viales. El ayuntamiento podrá ordenar la cesión de los terrenos y la urbanización de las aceras y la vía pública que correspondan a la persona propietaria en cualquier momento, así como su ejecución, mediante la formulación de un proyecto de obras ordinarias.

3. Sin perjuicio del régimen establecido en los artículos 130 y 131 de la presente ley para las actuaciones de reforma interior y de regeneración urbana, cuando la compleción, la renovación o la reforma de la urbanización en suelo urbano requiera actuaciones de transformación urbanística, definidas en el artículo 23.2.b) y c) anterior, se cumplirán los deberes siguientes:

En concreto, los suelos dotacionales de cesión correspondientes a las actuaciones señaladas se cuantificarán en función de los resultados de la memoria de viabilidad económica de la actuación y, en su caso, del informe de sostenibilidad económica, así como de un análisis riguroso de compacidad del suelo urbano preexistente. Por ello, se adoptará como ámbito de referencia espacial el determinado por usos y tipologías homogéneas que permitan conformar zonas de aplicación de unas ordenanzas concretas en que se integren los suelos objeto de la actuación.

Finalmente, de manera justificada se adoptará la superficie dotacional correspondiente, que dispondrá, como mínimo, de la ratio dotacional existente en esta zona y, como máximo, del estándar establecido para los sectores de suelo urbanizable en el artículo 43.4 de la presente ley. No obstante, en aquellos ámbitos espaciales de suelo urbano en los que la ratio dotacional existente supere el 40 % de la media resultante para todo el suelo urbano, así como también el 40 % de los estándares establecidos para el suelo urbanizable, el planeamiento general o parcial podrá establecer la no exigencia de la cesión de suelo dotacional derivada del incremento de aprovechamiento atribuido a la actuación.

En todo caso, en las actuaciones de dotación, las personas propietarias de las parcelas edificables sometidas a este régimen cederán este porcentaje sólo sobre el incremento del aprovechamiento establecido por el nuevo plan con respecto al atribuido por el planeamiento anterior.

No obstante lo anterior y justificado sobre la base del resultado de la memoria de viabilidad económica, el planeamiento urbanístico podrá reducir hasta el 5 % este porcentaje cuando sean actuaciones de transformación urbanística vinculadas a actuaciones de rehabilitación o de renovación urbana con un exceso de cargas con respecto a la media de actuaciones de transformación del municipio, o cuando el ámbito se destine predominantemente a dotaciones públicas.

Asimismo, el planeamiento urbanístico podrá incrementar de manera justificada el porcentaje previsto anteriormente hasta el 20 % en aquellos casos en que el valor de las parcelas resultantes sea considerablemente superior al de las otras en la misma categoría de suelo.

Cuando se trate de actuaciones de renovación urbana, costeará también las obras de ampliación y refuerzo de los sistemas generales exteriores que, en su caso, fueran necesarias, en los términos fijados en el artículo 30.2.c) de la presente ley.

4. Excepto cuando se pueda cumplir con suelo destinado a vivienda protegida en virtud de la reserva obligatoria correspondiente, el cumplimiento del deber de cesión regulado en la letra d) del apartado 3 anterior podrá efectuarse mediante las formas alternativas que reglamentariamente establezca el consejo insular correspondiente y, en todo caso, mediante su compensación en metálico de valor equivalente y determinada en aplicación de la legislación estatal de suelo, compensación que se destinará a obtener los suelos con destino a vivienda protegida, o a costear la parte de financiación pública que se hubiera previsto en la actuación de transformación urbanística o bien a integrarse en el patrimonio público de suelo, y se destinaría preferentemente a actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano.

5. En las actuaciones de dotación, las cesiones de terrenos destinados a dotaciones públicas que resulten del reajuste respecto del incremento de edificabilidad, densidad o cambio de uso, se podrán sustituir, cuando sea físicamente imposible materializarlas dentro del ámbito de la propia parcela edificable:

Sección 2.ª Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo urbanizable

Artículo 30. Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo urbanizable.

1. Las personas propietarias del suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a usar los terrenos de su propiedad, a disfrutarlos y a disponer de ellos de conformidad con su naturaleza rústica. Además, excepto los casos de promoción por parte de las administraciones públicas, tendrán el derecho a promover su transformación a través de la formulación del plan parcial, así como la tramitación de los correspondientes instrumentos de gestión y ejecución, de conformidad con lo establecido por la presente ley.

2. Las personas propietarias de suelo urbanizable tendrán, además de los previstos en los artículos 29.3 y 31.2 de la presente ley que sean propios de su clase de suelo, los siguientes deberes:

Asimismo, el planeamiento urbanístico podrá incrementar de manera justificada el porcentaje previsto anteriormente hasta el 20 % en aquellos casos en que el valor de las parcelas resultantes sea considerablemente superior al de las otras en la misma categoría de suelo de acuerdo con el resultado de la memoria de viabilidad económica.