Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears

Procederá la declaración del estado ruinoso por parte del ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier persona interesada, si un inmueble, o parte de este, de acuerdo con el apartado 3 siguiente, se encuentra en estado ruinoso, previa audiencia de las personas propietarias y de las residentes, a menos que una situación de peligro inminente lo impida.

Se declarará el estado ruinoso de un inmueble o de parte de este, de acuerdo con el apartado 3 siguiente, en cualquiera de los siguientes supuestos:

Sólo se podrá declarar el estado ruinoso parcial de un inmueble en caso de construcciones complejas integradas por cuerpos funcional y estructuralmente autónomos y separables que no constituyan una unidad material desde el punto de vista constructivo y arquitectónico.

La declaración de estado ruinoso comportará la obligación de las personas propietarias, en el plazo que se determine por el órgano competente, que será como máximo de un año, de ejecutar las actuaciones fijadas por la administración. En caso de incumplimiento del plazo fijado, se procederá a la ejecución subsidiaria a cargo de la persona interesada.

Cuando la declaración de estado ruinoso afecte a un bien catalogado o declarado de interés cultural o sea objeto de un procedimiento de catalogación o de declaración, se supeditará a lo previsto en la Ley 12/1998, de 21 de diciembre, de patrimonio histórico de las Illes Balears.

Cuando se estime que existe urgencia y peligro a causa de la demora en la tramitación del expediente de declaración de estado ruinoso de un edificio, el órgano municipal competente dispondrá las medidas necesarias de protección que haya que adoptar, incluidas la de apuntalamiento de la construcción o la edificación y su desalojo.

Cuando la existencia de peligro para las personas o los bienes se desprenda del escrito en que se solicita el inicio del expediente de declaración de estado ruinoso, o de la denuncia presentada por cualquier persona particular, el órgano municipal competente dispondrá con carácter de urgencia una visita de inspección de los servicios técnicos municipales así como la adopción de las medidas de protección que procedan, y adoptará la resolución que proceda en el plazo máximo de 72 horas desde la recepción del informe técnico que concluya que hay una situación de ruina inminente, sin que resulte en este caso preceptiva la audiencia a las personas interesadas a que hace referencia el artículo anterior.

Siempre que la urgencia lo permita, se emitirán órdenes de ejecución urgentes. Si la situación lo recomendase, el ayuntamiento adoptaría las medidas directamente y repercutiría su coste a las personas propietarias.

El municipio será responsable de los daños y perjuicios que resulten de las medidas a que se refiere el apartado 1 anterior, sin que ello suponga exención de la responsabilidad que incumba a la persona propietaria. Las indemnizaciones que satisfaga el municipio serán repercutibles a la persona propietaria hasta el límite del deber normal de conservación.

La adopción de las medidas previstas en este artículo no presupondrá ni implicará la declaración de estado ruinoso.

Excepcionalmente, sin perjuicio de lo dispuesto para cada clase y categoría de suelo, se podrán admitir usos, obras o instalaciones de carácter provisional que no sean residenciales o fabriles o estén expresamente prohibidos por el planeamiento urbanístico, ni puedan dificultar su ejecución, y siempre que se justifique su necesidad y su carácter no permanente, dadas las características técnicas de las mismas o la temporalidad de su régimen de titularidad o explotación.

La persona titular se comprometerá a la suspensión del uso o la demolición de las obras e instalaciones cuando el ayuntamiento, motivadamente, lo solicite, renunciando expresamente a ser indemnizada. En la licencia municipal se hará constar el carácter provisional de la misma y, en su caso, el plazo señalado para su caducidad, lo que se inscribirá en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo que establezca la legislación hipotecaria.

Para asegurar el cumplimiento de esta limitación y garantizar la reposición del suelo a su estado anterior u original, se exigirá un depósito o aval en la cuantía que se fije reglamentariamente.

Se considerarán construcciones y edificaciones en situación de inadecuadas aquellas que tengan las siguientes características:

Se considerarán construcciones, edificaciones, instalaciones y usos en situación de fuera de ordenación los siguientes:

En las edificaciones y construcciones en régimen de propiedad horizontal, las limitaciones establecidas en los apartados anteriores se aplicarán únicamente a los pisos, locales y otros elementos constitutivos de fincas o unidades registrales independientes que se encuentren en la situación de inadecuación o fuera de ordenación y por lo tanto no a la totalidad del edificio.

El desarrollo de estas actuaciones de transformación urbanística complejas de reforma interior y regeneración urbana podrá venir establecido en el plan general como una determinación de carácter estructural, tal como se establece en el artículo 37.a).i de esta ley, o podrá delimitarse o volver a delimitarse posteriormente mediante el procedimiento establecido para la delimitación de unidades de actuación regulado en el artículo 73.2 de la presente ley.

En las actuaciones de reforma interior y regeneración urbana se garantizará, como mínimo, el aprovechamiento urbanístico neto, en los términos establecidos en el artículo 24.4 de la presente ley, atribuido por el planeamiento anterior a cada una de las parcelas integradas en su ámbito espacial sin que corresponda la determinación de un aprovechamiento urbanístico medio atribuible, por igual, a cada una de las parcelas en ella integradas.

En consecuencia, los suelos comprendidos en estas actuaciones de reforma interior y regeneración urbana se desarrollarán aplicando los regímenes de ejecución que les corresponda en función de su situación jurídico-dominical concreta, mediante la aplicación de las técnicas de los programas de actuación edificatoria o rehabilitadora establecidos en los artículos 118 y 119 de esta ley, de las actuaciones de dotación de los artículos 90 y 91 de esta ley, o de lo que esté regulado para las unidades de actuación sistemática en aplicación de un sistema de actuación de los establecidos en el artículo 75 de esta ley y, todo ello, sometido a los principios y objetivos que el plan especial de reforma interior establezca con la finalidad de la reforma interior y regeneración urbana de estos ámbitos espaciales del suelo urbano.

Los costes derivados de las obras de urbanización de las actuaciones de reforma interior y regeneración urbana, sin perjuicio de las ayudas públicas aplicables, se podrán financiar con cargo a los incrementos adicionales de aprovechamiento que pudieran atribuirse en relación a los establecidos por el planeamiento anterior.

La aprobación por el planeamiento de la delimitación de estos ámbitos de reforma interior y regeneración urbana eximirá del cumplimiento de los plazos establecidos para la edificación o la rehabilitación, y procederá la ejecución inmediata sin la adopción de medidas sancionadoras eventuales por incumplimiento del deber urbanístico de edificar o rehabilitar.

La expropiación forzosa por razón de urbanismo procederá en cualquiera de los siguientes supuestos:

La delimitación de la unidad de actuación o de las zonas o áreas en los supuestos previstos en las letras b), d) y e) del apartado 1 anterior, como también la lista de las personas titulares y la descripción concreta e individualizada de los bienes y los derechos objeto de expropiación en el resto de supuestos que se enumeran en el mismo apartado 1, determinarán que se tenga que declarar la necesidad de ocupación y que se tengan que incoar los correspondientes expedientes expropiatorios.

La aprobación de un plan urbanístico o la declaración de la existencia de alguno de los supuestos del apartado 1 anterior determinará la declaración de la utilidad pública.

Las personas ocupantes legales de inmuebles afectados por una expropiación urbanística que tengan su residencia habitual tendrán el derecho de realojo o de retorno, en los términos establecidos por la legislación aplicable.

La expropiación forzosa podrá aplicarse de manera individualizada para la ejecución directa de aquellas actuaciones aisladas establecidas en el artículo 23.3 de la presente ley, con destino a sistemas generales o de alguno de sus elementos, así como para obtener el suelo correspondiente a actuaciones aisladas de destino dotacional localizadas en suelo urbano y destinadas a sistemas locales no sometidos al régimen de las actuaciones de dotación.

La expropiación forzosa para la ejecución de las actuaciones aisladas referidas en el número anterior de este artículo, exigirá la formulación de la relación de personas propietarias y la descripción de bienes y derechos a que se refiere el artículo 92.2 de esta ley, que aprobará el organismo expropiante, previa apertura de un período de información pública por un plazo de veinte días.

El expediente de expropiación, en los supuestos del procedimiento de tasación conjunta, contendrá los siguientes documentos:

El expediente de expropiación se expondrá al público por el plazo de un mes, para que las personas que puedan resultar interesadas formulen las observaciones y reclamaciones que estimen convenientes, en particular con respecto a la titularidad o valoración de sus derechos. Los errores no denunciados ni justificados en el plazo señalado no darán lugar a nulidad o reposición de actuaciones, conservando, sin embargo, las personas interesadas el derecho a ser indemnizadas en la forma que corresponda.

La información pública se efectuará mediante la inserción de anuncios en el «Butlletí Oficial de les Illes Balears».

Asimismo, la resolución o el acuerdo de aprobación inicial del proyecto y las tasaciones correspondientes se notificarán individualmente a las personas que aparezcan como titulares de bienes o derechos en el expediente, mediante el traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijación de los criterios de valoración para que, en el plazo de un mes, contado a partir de la fecha de notificación, puedan formular observaciones y reclamaciones concernientes a la titularidad o la valoración de sus respectivos derechos.

Una vez efectuados los trámites previstos en los apartados anteriores, en caso de que la administración expropiadora sea un municipio con una población inferior a 10.000 habitantes, dará traslado de una copia completa del expediente debidamente diligenciado al consejo insular correspondiente, a fin de que en un plazo máximo de tres meses emita un informe de carácter no vinculante con carácter previo a la aprobación definitiva, que evaluará la suficiencia de la documentación, la corrección en los trámites procedimentales y la adecuación de los valores propuestos en el proyecto.

La aprobación definitiva del proyecto de expropiación será competencia de la administración expropiante.

El órgano competente de la administración expropiante notificará individualmente la resolución definitiva del proyecto de expropiación a las personas titulares de bienes y derechos afectados, a fin de que puedan manifestar por escrito su disconformidad con la valoración establecida en el expediente aprobado. La notificación advertirá a las personas interesadas que la falta de pronunciamiento en el plazo de los veinte días siguientes se considerará como una aceptación de la valoración fijada, caso en el que se entenderá que el justiprecio ha sido determinado definitivamente. Si las personas interesadas, en el plazo mencionado, manifestaran por escrito su disconformidad con la valoración aprobada, el órgano competente de la administración expropiante enviará el expediente a la Comisión de Valoraciones de Expropiación de las Illes Balears, para que fije el justiprecio que, en todo caso, se hará de acuerdo con los criterios de valoración establecidos en la legislación general aplicable.

La resolución aprobatoria del expediente tramitado por el procedimiento de tasación conjunta implicará la declaración de urgencia de la ocupación de los bienes y derechos afectados.

El pago o depósito del importe de la valoración establecida por el órgano competente al aprobar el proyecto de expropiación producirá los efectos previstos en el artículo 52 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, sobre expropiación forzosa, sin perjuicio de que se puedan seguir tramitando los procedimientos oportunos con respecto a la fijación del justiprecio.

Llegado el momento del pago del justiprecio, sólo se procederá a hacerlo efectivo, consignándose en caso contrario, a aquellas personas interesadas que aporten una certificación registral a su favor, en la que constará que se ha extendido la nota del artículo 32 del Reglamento hipotecario o, si no, los títulos justificativos de su derecho, completados con certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita en los títulos. Si hubiera cargas comparecerán también las personas titulares de las mismas.

Cuando haya pronunciamientos registrales contrarios a la realidad se podrá pagar el justiprecio a las personas que los hayan rectificado o desvirtuado mediante cualquiera de los medios señalados en la legislación hipotecaria o con acta de notoriedad tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento de la organización i régimen del notariado, aprobado por el Decreto de 2 de junio de 1944.

En caso de no seguir el procedimiento de tasación conjunta, la administración actuante aprobará la relación de personas propietarias y la descripción de bienes y derechos afectados, previo periodo de información pública por un plazo de veinte días, a menos que esta relación se contenga ya en la delimitación de la unidad de actuación, el proyecto de urbanización o el proyecto de obra pública ordinaria.

En este tipo de procedimiento, a la declaración de urgencia en la ocupación a que se refiere el artículo 52 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, sobre expropiación forzosa, que corresponde a la administración competente para su resolución, se le adjuntará una memoria justificativa de las razones particulares que motiven su urgencia.

Una vez que se haya efectuado el pago o la consignación se podrán levantar una o más actas de ocupación e inscribir, como una o varias fincas registrales, la totalidad o parte de la superficie objeto de su actuación, en los términos que se dispongan en la legislación hipotecaria.

A efectos de la inscripción registral, se aportará el acta o las actas de ocupación junto con las actas de pago o los justificantes de consignación del justiprecio de todas las fincas ocupadas, que se describirán de acuerdo con la legislación hipotecaria. Se adjuntarán a este título, así como a los que sean necesarios para practicar las inscripciones, los requisitos establecidos en la legislación general.

Si al proceder a la inscripción surgen dudas fundadas sobre si dentro de la superficie ocupada existiera alguna finca registral que no se haya tenido en cuenta en el expediente expropiatorio, sin perjuicio de practicar la inscripción, se pondrá tal circunstancia, a efectos del artículo siguiente, en conocimiento del organismo expropiante.

Una vez tramitado el procedimiento expropiatorio en la forma que se establece en los artículos anteriores y levantada el acta o las actas de ocupación, se entenderá adquirida libre de cargas la totalidad de las fincas comprendidas en la misma por la administración expropiante, que se mantendrá en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, sin que se pueda ejercer ninguna acción real o interdictal en contra, aunque posteriormente aparezcan terceras personas interesadas que no se hayan tenido en cuenta en el expediente que, sin embargo, conservarán y podrán ejercitar todas las acciones personales que les puedan corresponder para percibir el justiprecio o las indemnizaciones expropiatorias y discutir su cuantía.

Si con posterioridad a la inscripción del acta conjunta de ocupación aparecieran fincas o derechos anteriormente inscritos que no se tuvieron en cuenta en el expediente expropiatorio, la administración expropiante, de oficio o a instancia de parte interesada o del mismo registrador, solicitará de este que practique la correspondiente cancelación, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior.

En el caso de actuaciones de transformación urbanística de promoción pública para la creación de suelo urbanizado, la administración actuante podrá hacer el pago del justiprecio de los bienes y derechos expropiados, de acuerdo con las personas expropiadas, con parcelas resultantes de la propia actuación.

La valoración de los bienes y derechos expropiados y de las parcelas resultantes se hará de acuerdo con los criterios establecidos por la legislación estatal básica, teniendo en cuenta los costes de la urbanización según lo dispuesto en el artículo 76 de la presente ley. Todo ello en la forma y las condiciones que se determinen reglamentariamente.

El coste de las expropiaciones a que se refiere este artículo se podrá repercutir sobre las personas propietarias que resulten especialmente beneficiadas por la actuación de transformación urbanística, mediante la imposición de contribuciones especiales.

Cuando transcurran cinco años desde la entrada en vigor del planeamiento sin que se lleve a efecto la expropiación de los terrenos que, de acuerdo con su calificación urbanística, no sean edificables por las personas propietarias, ni tengan que ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la justa distribución de los beneficios y las cargas en la unidad de actuación, la persona titular de los bienes o sus derechohabientes advertirán a la administración competente de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la ley si transcurren otros dos años desde el momento de efectuar la advertencia. A tal efecto, la persona propietaria podrá presentar la hoja de aprecio correspondiente, y si transcurrieran tres meses sin que la administración la acepte, podrá aquella dirigirse a la Comisión de Valoraciones de Expropiación de las Illes Balears, que fijará el justiprecio de acuerdo con la legislación básica aplicable y con el procedimiento que establecen los artículos 31 y siguientes de la Ley de 16 de diciembre de 1954, sobre expropiación forzosa.

A efectos de lo establecido en el apartado anterior, la legislación aplicable será la vigente en el momento de la iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la ley mediante la presentación de la hoja de aprecio, y la valoración se entenderá referida también a esta fecha. Los intereses de demora se devengarán desde la presentación por la persona propietaria de la tasación correspondiente.

El cómputo de los plazos para advertir a la administración que corresponda para presentar la hoja de aprecio correspondiente y para dirigirse a la Comisión de Valoraciones de Expropiación de las Illes Balears para que fije el justiprecio establecido en el apartado 1 anterior quedará suspendido si los órganos competentes inician un procedimiento de modificación o revisión del planeamiento municipal que comporte la supresión de la determinación que implique la expropiación de terrenos, con la adopción del acuerdo pertinente de conformidad con el artículo 51 de la presente ley.

La Comisión de Valoraciones de Expropiación de las Illes Balears es un órgano colegiado permanente especializado en los procedimientos para la fijación del justiprecio en la expropiación forzosa.

A la Comisión de Valoraciones de Expropiación de las Illes Balears le corresponderá la competencia para la fijación del justiprecio en todas las expropiaciones, sean o no en razón de la ordenación urbanística, en las que la administración expropiante sea la de la comunidad autónoma, la de los consejos insulares o la de cualquiera de los municipios de las Illes Balears.

La Comisión de Valoraciones de Expropiación de las Illes Balears se compondrá de los siguientes miembros, designados en la forma que se determine reglamentariamente:

Podrán actuar también de ponentes a efectos de la preparación de las propuestas de acuerdo o dictamen e intervenir en las deliberaciones de la Comisión con voz, pero sin voto, cualquiera de los funcionarios técnicos facultativos superiores, expertos acreditados en materia de valoraciones, al servicio de cualquiera de las administraciones públicas, a excepción del autor de la hoja de aprecio de la administración expropiante.

Reglamentariamente se determinarán la organización y el funcionamiento de la Comisión.

Las tareas de apoyo administrativo de la Comisión de Valoraciones de Expropiación de las Illes Balears estarán a cargo del servicio correspondiente de la consejería competente en materia de ordenación del territorio.

La administración asegurará el cumplimiento de la legislación y la ordenación urbanísticas mediante el ejercicio de las siguientes potestades:

La disciplina urbanística comportará el ejercicio de las potestades de los apartados b), c) y d) anteriores y se regula en el título VIII de la presente ley.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 5 de esta ley, el ejercicio de las facultades urbanísticas que derivan de los derechos reales sobre el suelo, de acuerdo con los principios de esta ley, se ejercerán libremente dentro de los límites, y sometidos a las obligaciones, que establecen la legislación y el planeamiento vigentes. No obstante, quedan sometidos a intervención administrativa preventiva los actos regulados en este capítulo a través de los instrumentos de la licencia urbanística o la comunicación previa.

No están sujetos a intervención preventiva:

La comunicación previa es el documento mediante el que las personas interesadas ponen en conocimiento de la administración municipal sus datos identificativos y el resto de requisitos establecidos para el ejercicio de las facultades a que se refiere el apartado cuarto, en los supuestos previstos en el artículo 148 de esta ley, y permite el inicio de la actividad de que se trata en las condiciones fijadas en el artículo 153 siguiente y sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección que corresponden a los ayuntamientos o a los consejos insulares.

La licencia urbanística es el acto administrativo mediante el que se adquiere la facultad de realizar los actos de transformación o utilización del suelo o del subsuelo, de parcelación, edificación, demolición de construcciones, ocupación, aprovechamiento o uso relativo a un terreno o inmueble determinado, con concreción previa del que establecen y posibilitan al respeto esta ley, los planes generales municipales, los de ordenación detallada y los de desarrollo, y el resto de legislación y normativa de aplicación.

Estará sujeta a licencia urbanística municipal previa, siempre que no estén sujetos al régimen previsto en el artículo 148 de la presente ley, la realización de los siguientes actos:

No estarán sujetas a la licencia urbanística las obras de urbanización previstas en los planes y los proyectos aprobados debidamente, ni las parcelaciones o la división de fincas en suelo urbano o urbanizable incluidas en un proyecto de reparcelación.

Quedarán excluidas de la preceptiva licencia las actuaciones de mejora y mantenimiento de las obras públicas, así como los supuestos especiales previstos en el artículo 149 de la presente ley. Igualmente, quedarán excluidas de licencia previa las obras que sean objeto de las órdenes de ejecución a que se refiere el artículo 123 de la presente ley, sin perjuicio de la necesidad de presentación del proyecto técnico, si este fuera exigible.

A los efectos de la presente ley, cuando los actos de construcción o edificación, instalación y uso del suelo sean promovidos por los ayuntamientos en su término municipal, el acuerdo municipal que los autorice o apruebe estará sujeto a los mismos requisitos y producirá los mismos efectos que la licencia urbanística, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación de régimen local.

Serán nulas de pleno derecho las licencias urbanísticas, las órdenes de ejecución o los acuerdos que aprueben los proyectos del apartado 4 del artículo anterior:

Estas licencias no producirán ningún efecto, y respecto a las actuaciones que se pudieran realizar a su amparo, se aplicarán las medidas de protección y defensa de la legalidad urbanística y de revisión de los actos administrativos previstas en la presente ley para los actos sin licencia, sin limitación de plazo.

Quedarán sujetas al régimen de comunicación previa, en los términos previstos en la presente ley, las obras de técnica sencilla y entidad constructiva escasa u obras de edificación que no necesiten proyecto, de acuerdo con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación.

Los consejos insulares podrán regular, reglamentariamente, la sujeción al régimen de comunicación previa para obras y actuaciones de entre las previstas en el artículo 146.1 anterior y para todos o algunos municipios de la isla. Sin embargo, en ningún caso se podrán sujetar a este régimen los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo que se indican a continuación:

La autorización o la previa comunicación de las obras ligadas a la instalación o la adecuación de actividades permanentes o a infraestructuras comunes vinculadas a estas, se regirán por lo previsto en la legislación reguladora de actividades y, supletoriamente, por lo establecido en la presente ley.

La instalación de placas solares térmicas o fotovoltaicas encima de la cubierta de edificios a todo tipo de suelo, la instalación sobre el terreno de placas solares fotovoltaicas destinadas a autoconsumo hasta un máximo de 10 kW de potencia instalada y la instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos, con gas natural o gas licuado de petróleo (GLP), quedan sometidas al régimen de comunicación previa.

Los actos especificados en los artículos 146 y 148 de esta ley, que sean promovidos por órganos de las administraciones públicas o sus entidades instrumentales de derecho público están igualmente sujetos a licencia o comunicación previa, con las excepciones previstas expresamente por la legislación sectorial o por otras normas con rango de ley.

No obstante, no estarán sometidas a la intervención municipal preventiva:

La tramitación de los proyectos previstos en el apartado segundo está sujeta a los mismos requisitos de la licencia urbanística o la comunicación previa, según corresponda, y la aprobación por parte del órgano competente para autorizarlos o aprobarlos produce los mismos efectos.

En la tramitación de los citados proyectos, es preceptiva la audiencia a los ayuntamientos afectados por un plazo de un mes, y estos se deberán pronunciar sobre la conformidad o la disconformidad de los proyectos con el planeamiento urbanístico vigente. Una vez transcurrido el plazo de un mes, el órgano competente para autorizarlos o aprobarlos podrá continuar su tramitación.

En el supuesto de que los actos previstos sean disconformes con el planeamiento municipal, el Gobierno de las Illes Balears o el consejo insular respectivo, en el ámbito de sus competencias por razón de la materia, si aprecia razones de urgencia o de interés público excepcional, puede acordar continuar con el procedimiento, abriendo un plazo de información pública y consultas al ayuntamiento y al resto de administraciones afectadas y personas interesadas, para que en el plazo de 45 días aleguen o emitan los informes pertinentes, tramitando simultáneamente la evaluación ambiental que corresponda.

El ayuntamiento solo puede acordar la suspensión de obras cuando se pretenda realizarlas en ausencia de audiencia o, en caso de disconformidad con el planeamiento, si no se ha adoptado la decisión previa habilitante por parte del Consejo de Gobierno o del consejo sobre la procedencia de ejecutar el proyecto. La suspensión se comunicará al órgano redactor del proyecto y al Consejo de Gobierno o al Pleno del consejo insular, según corresponda.

La solicitud definirá suficientemente los actos de construcción o edificación, instalación y uso del suelo y del subsuelo que se pretendan realizar, mediante el oportuno documento que, cuando corresponda, será un proyecto técnico. Cuando se trate de un proyecto de edificación, el contenido y las fases se ajustarán a las condiciones establecidas en el Código técnico de la edificación para estos proyectos, que será redactado por personal técnico competente según lo que establezca la normativa estatal vigente.

Junto con la solicitud se aportarán las autorizaciones o los informes que la legislación aplicable exija con carácter previo a la licencia. Asimismo, cuando el acto suponga la ocupación o la utilización del dominio público, se aportará la autorización o la concesión de la administración titular de este.

Las licencias se otorgarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y de la ordenación urbanística vigentes en el momento de otorgarlas, siempre y cuando se resuelvan dentro del plazo establecido. Si se resuelven fuera de plazo, se otorgarán conforme a la normativa vigente en el momento en el que tuvieron que resolverse. En todo caso, deberá constar en el procedimiento el correspondiente informe técnico y jurídico o el certificado de conformidad urbanística expedido por una entidad privada de certificación urbanística sobre la adecuación del acto pretendido a estas previsiones.

La resolución expresa se notificará en el plazo máximo de tres meses. El cómputo del plazo de resolución del procedimiento se iniciará una vez que la solicitud reúna formalmente los requisitos exigibles y se haya aportado al registro la documentación completa exigida por los respectivos reglamentos de desarrollo de esta ley, por el correspondiente instrumento de planeamiento y por la normativa sectorial.

El inicio de cualquier obra o uso al amparo de esta requerirá, en todo caso, la comunicación al ayuntamiento con al menos diez días de antelación.

Las licencias urbanísticas se otorgarán o denegarán de acuerdo con las previsiones de la presente ley, del resto de legislación directamente aplicable y de las disposiciones del planeamiento urbanístico y, en su caso, del planeamiento de ordenación territorial. Todo acto administrativo que deniegue la licencia será motivado, con referencia explícita a la norma o la disposición del planeamiento urbanístico que la solicitud contradiga.

Cuando, de acuerdo con la legislación sectorial aplicable, la actuación sujeta a licencia exige un proyecto técnico, su presentación constituye un requisito de admisión de la solicitud para iniciar el procedimiento de otorgamiento. El proyecto técnico concretará las medidas de garantía suficientes para llevar a cabo de forma adecuada la actuación, y definirá los datos necesarios a fin de que el órgano municipal competente pueda valorar si se ajusta a la normativa aplicable.

El proyecto técnico tendrá un grado suficiente de definición de las obras, que permita que personal facultativo diferente del redactor pueda dirigir las obras o los trabajos correspondientes; irá necesariamente complementado con una memoria urbanística como documento específico, en la cual se indicará la finalidad y el uso de la construcción o la actuación proyectada, y se razonará su adecuación a la ordenación vigente.

A los efectos de su tramitación administrativa, todo proyecto técnico se puede desarrollar en una fase única, como proyecto básico y de ejecución, o en dos fases: la fase de proyecto básico y la fase de proyecto de ejecución. Cada una de estas fases del proyecto cumplirá las condiciones siguientes:

Reglamentariamente, y a los estrictos efectos del contenido necesario para tramitar el procedimiento de otorgamiento de la licencia urbanística, se definirá la documentación que integra los proyectos referidos en el apartado anterior, sin perjuicio del contenido que determina el Código Técnico de la Edificación. En todo caso, una vez presentado ante el ayuntamiento el proyecto técnico, adquiere el carácter de documento oficial, y de la exactitud y la veracidad de los datos técnicos que se consignan responde la persona autora a todos los efectos.

Cuando la licencia de obras se haya obtenido y solicitado mediante la presentación de un proyecto básico será preceptiva la presentación, en el plazo máximo de nueve meses desde su concesión, del proyecto de ejecución ajustado a las determinaciones del proyecto básico.

El ayuntamiento dispone de un mes para comprobar la adecuación del proyecto de ejecución al proyecto básico. Una vez transcurrido este plazo sin que el órgano municipal competente notifique a la persona interesada una resolución en contra, se pueden iniciar las obras. Si el órgano municipal detecta, una vez transcurrido el plazo de un mes, alteraciones de las determinaciones del proyecto básico de acuerdo con las que se otorgó la licencia, se ordenará la paralización inmediata de las obras y la iniciación del expediente de modificación del proyecto, salvo los supuestos previstos en el artículo 156.2 de esta ley.

El procedimiento de comunicación previa se iniciará mediante una comunicación suscrita por la persona promotora y dirigida al ayuntamiento correspondiente con una antelación mínima, respecto de la fecha en que se pretenda dar inicio a la realización del acto, de un día, en los casos previstos en el artículo 148.1, y de quince días naturales, en los casos del artículo 148.2 de esta ley. La comunicación adjuntará la documentación que reglamentariamente o mediante la ordenanza municipal se determine y que, como mínimo, consistirá en:

En los supuestos del artículo 148.1 de la presente ley, la persona interesada podrá iniciar las obras al día siguiente de la presentación de la comunicación previa a la administración competente. En el resto de casos, el órgano competente dispondrá de diez días a contar desde la presentación de la comunicación para comprobar el cumplimiento de los requisitos previstos en este artículo. En el supuesto de que se detectaran deficiencias derivadas del incumplimiento o falta de concreción de alguno de los requisitos, se requeriría a la persona promotora su subsanación y se interrumpiría el plazo para el inicio de las obras o actuaciones.

Sin perjuicio de los supuestos previstos en el artículo 187 de esta ley, la administración ordenará la suspensión de las obras o actuaciones cuando, iniciadas las actuaciones previa presentación de una comunicación previa, se detecte que la actuación pretendida está sujeta al régimen de licencias o autorizaciones de conformidad con la presente ley y cualquier otra normativa que sea aplicable.

Las licencias que por la naturaleza de los actos que amparen así lo requieran se concederán por un plazo determinado, tanto para su inicio como para su finalización, que se reflejará expresamente en el acto del otorgamiento.

En todo caso, las licencias urbanísticas para ejecutar obras fijarán un plazo para empezarlas y otro para terminarlas, de acuerdo con lo previsto en las normas del plan general. En caso de que el plan general no los fije, se entenderá que el plazo para empezar las obras será de seis meses y el plazo para terminarlas será de tres años.

Las personas titulares de una licencia urbanística tendrán derecho a obtener una prórroga tanto del plazo de inicio como del plazo de finalización de las obras, y la obtendrán, en virtud de la ley, por la mitad del plazo de que se trate, si la solicitan de forma justificada y, en todo caso, antes de agotarse los plazos establecidos. La licencia prorrogada por este procedimiento no quedará afectada por los acuerdos regulados por el artículo 51 de la presente ley.

Tendrán derecho a obtener una segunda y última prórroga del plazo de finalización de las obras, por la mitad del plazo establecido en la primera prórroga, si la solicitan de una manera justificada, siempre que el coeficiente de construcción ejecutada sea al menos del 50 % y estén finalizadas fachadas y cubiertas, carpinterías exteriores incluidas, y todo ello se refleje en un certificado de la dirección facultativa de la obra. El plazo de presentación de la solicitud y los efectos derivados del artículo 51 de la presente ley, y serán los mismos del punto anterior.

La licencia urbanística caducará si al acabar cualquiera de los plazos establecidos en este artículo o las prórrogas correspondientes, que se indicarán expresamente en el acto administrativo del otorgamiento, no se han empezado o no se han acabado las obras. A estos efectos, el documento de la licencia incorporará la advertencia correspondiente.