Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears

Los acuerdos de la Junta de Compensación serán recurribles en alzada ante la administración actuante.

Las personas propietarias de la unidad de actuación que no hayan tenido la condición de promotoras de la Junta de Compensación se podrán incorporar con igualdad de derechos y obligaciones a la Junta de Compensación, si no lo hubieran hecho en un momento anterior, en el plazo de un mes a partir de la notificación del acuerdo de aprobación de los estatutos de la junta. Si no lo hicieran, sus fincas se expropiarían a favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.

Podrán incorporarse también a la Junta las empresas urbanizadoras que tengan que participar con las personas propietarias en la gestión de la unidad de actuación.

La incorporación de las personas propietarias a la Junta de Compensación no presupondrá, a menos que los estatutos dispongan otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles afectados a los resultados de la gestión común. En todo caso, los terrenos quedarán directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes a la modalidad con anotación en el Registro de la Propiedad en la forma que se indique reglamentariamente.

Las juntas de compensación actuarán como fiduciarias con poder dispositivo pleno sobre las fincas pertenecientes a las personas propietarias miembros de aquellas, sin más limitaciones que las que se establezcan en los estatutos.

La Junta de Compensación será directamente responsable, ante la administración competente, de la urbanización completa de la unidad de actuación y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se haya establecido.

Las cantidades adeudadas a la Junta de Compensación por sus miembros serán exigibles por vía de apremio, mediante petición de la Junta a la administración actuante. Asimismo, la Junta podrá recaudar de sus miembros, por delegación del municipio, las cuotas de urbanización por la vía de apremio, y podrá formular contra las liquidaciones un recurso de alzada ante el órgano competente del ayuntamiento.

El incumplimiento por parte de los miembros de la Junta de las obligaciones y cargas impuestas por la presente ley habilitará a la administración actuante para expropiar sus respectivos derechos a favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.

La disolución de una junta de compensación sólo se podrá acordar si:

En la modalidad de cooperación, las personas propietarias aportarán el suelo de cesión obligatoria y la administración ejecutará las obras de urbanización con cargo a las mismas, en régimen de gestión directa o de gestión indirecta mediante la delegación a un concesionario privado del servicio público de urbanizar seleccionado conforme a la legislación estatal de contratación del sector público y de régimen local, tal como se especifica en el artículo 79.3.b).ii de la presente ley. Las fincas resultantes se adjudican a los propietarios de las fincas aportadas de acuerdo con los criterios del artículo 80 de la presente ley.

La aplicación de la modalidad de cooperación exigirá la reparcelación de los terrenos comprendidos en la unidad de actuación, salvo que esta sea innecesaria por resultar suficientemente equitativa la distribución de los beneficios y las cargas.

Podrán constituirse asociaciones administrativas de personas propietarias a iniciativa de estas o por acuerdo del ayuntamiento, con la finalidad de colaborar en la ejecución de las obras de urbanización.

Cuando se trate de actuaciones de renovación urbana, la administración actuante podrá sustituir a las personas titulares de los inmuebles asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos con cargo a estas, por sus medios o mediante la selección de un promotor-constructor privado en régimen de ejecución sustitutoria.

Las cargas de la urbanización se distribuirán entre las personas propietarias en proporción al valor de las fincas que les sean adjudicadas en la reparcelación.

La administración actuante podrá exigir a las personas propietarias afectadas el pago de cantidades a cuenta de los gastos de urbanización. Estas cantidades no podrán exceder del importe de las inversiones previstas para los próximos dos meses a contar desde el requerimiento que se haga a las personas propietarias. En caso de incumplimiento, la administración podrá acudir a la vía de apremio.

La administración actuante podrá asimismo, cuando las circunstancias lo aconsejen, convenir con las personas propietarias afectadas un aplazamiento en el pago de los gastos de urbanización.

Las actuaciones de dotación, tal como se definen en el artículo 23.2.c), tendrán por objeto la edificación de las parcelas o la rehabilitación de los edificios que dispongan de un incremento de aprovechamiento sobre el atribuido por el planeamiento anterior, con cesión previa o simultánea a la preceptiva obtención de la licencia de obras de los suelos dotacionales y de los correspondientes al aprovechamiento público establecidos en el artículo 29.3 de la presente ley, determinados en proporción a los incrementos de aprovechamiento referidos, así como también, y cuando corresponda, la realización de las obras de urbanización necesarias para la conversión en solar y su conexión con las redes de infraestructuras y servicios existentes en su entorno inmediato.

Para la identificación en el suelo urbano de las parcelas edificables lucrativas y las dotacionales a aquellas vinculadas que se pretendan someter al régimen de actuaciones de dotación, se respetarán los siguientes criterios objetivos:

El ámbito de la actuación de dotación podrá ser continuo o discontinuo y estará integrado por una parcela edificable o edificada, para el caso que la satisfacción del deber urbanístico se realizara en la modalidad de aplicación de la compensación económica en los términos establecidos en el artículo 91.3 de la presente ley, o la constitución de complejo inmobiliario en los términos establecidos en el artículo 29.5.a) de la presente ley, o por una o diversas parcelas edificables o edificadas con atribución de incremento de aprovechamiento y por otra o diversas parcelas de uso dotacional público para el caso de la aplicación de la modalidad de cesión de suelo, determinadas en los términos establecidos en el artículo 29.3.b) de la presente ley.

Las parcelas edificables y los inmuebles con atribución de un incremento de aprovechamiento se edificarán o rehabilitarán en los plazos máximos fijados por el planeamiento o por la orden de ejecución correspondiente, una vez justificada la rentabilidad económica favorable generada en el patrimonio personal de los interesados derivada del resultado de una memoria de viabilidad económica. Estos plazos no podrán superar los 24 meses a contar desde la aprobación con carácter definitivo del incremento de este aprovechamiento en el planeamiento. En caso de que la actuación de dotación proceda de una modificación puntual del plan, su ejecución tendrá que ser simultánea o inmediata a la aprobación de la actuación de la dotación.

La ejecución de las actuaciones de dotación, cuando se encuentren dentro de plazo y condiciones establecidas en el artículo 90.4 de la presente ley, se llevará a cabo mediante el otorgamiento de la preceptiva licencia de obras a la parcela edificable que disponga de un incremento de aprovechamiento atribuido, otorgamiento que será simultáneo o posterior a la realización efectiva de las cesiones de suelo a la administración actuante establecidas en el artículo 29.3.b) de la presente ley.

El incumplimiento de las condiciones establecidas en el artículo 90.4 de la presente ley para ejercitar la facultad de edificar, rehabilitar o mejorar los edificios sometidos a una actuación de dotación, se resolverá por la aplicación del régimen del incumplimiento del deber de edificar y de rehabilitar previsto en la presente ley. En su caso, comportará la aplicación directa del procedimiento de sustitución forzosa referido a la formulación, la tramitación y la aprobación de los programas de actuación edificatoria o rehabilitadora, en los términos establecidos en el artículo 117 de la presente ley.

Las cesiones de suelo para entregar a la administración con destino a dotaciones públicas y para materializar el porcentaje de aprovechamiento urbanístico que le corresponda por el deber de participación pública en las plusvalías que la actuación genera, determinadas en función del incremento de aprovechamiento atribuido a las parcelas edificables lucrativas sometidas a una actuación de dotación, en los supuestos de imposibilidad de materialización en parcela exenta o en complejo inmobiliario, y siempre de forma excepcional en las condiciones permitidas por la legislación básica estatal, podrán sustituirse por una compensación económica de valor equivalente que se deberá ingresar en el patrimonio público de suelo con la finalidad de la obtención de los suelos a los que sustituye o, en su caso, a la financiación pública de la actuación, en caso de que fuera legalmente procedente.

El sistema de expropiación se aplicará por unidades de actuación completas y comprenderá todos los bienes y derechos incluidos en las mismas.

Se adjuntará a la delimitación de las unidades de actuación por el sistema de expropiación, cuando no la haya ni resulte del instrumento de planeamiento, una relación de personas propietarias y una descripción de los bienes o derechos afectados, de acuerdo con lo que dispone la legislación estatal de expropiación forzosa.

Asimismo, el sistema de expropiación podrá aplicarse también con la finalidad de incrementar el patrimonio público de suelo para satisfacer demandas sociales motivadas por razones de interés general.

En la aplicación del sistema de expropiación, la administración expropiante podrá liberar, excepcionalmente y mediante la imposición de las condiciones oportunas, determinados bienes de propiedad privada o patrimoniales de las administraciones públicas y otras entidades públicas.

La liberación de la expropiación se podrá conceder de oficio o a instancia de parte, cuando, por razones de interés público relacionadas con la importancia de las obras de urbanización y, en su caso, de la edificación que se llevará a cabo, o en virtud de otras circunstancias que lo hagan aconsejable, la administración expropiante estime oportuna la adopción de esta medida, y esta última sea compatible con los intereses públicos que legitimen la actuación.

Las solicitudes se podrán formular durante el periodo de información pública del proyecto de tasación conjunta, así como en cualquier momento anterior o posterior hasta el pago y la toma de posesión.

Si la administración expropiante estima justificada la petición de liberación, señalará, mediante una propuesta de resolución, los bienes afectados por la liberación, las condiciones, los términos y la proporción en que estos se vincularán a la gestión urbanística, y las obligaciones que asumirán las personas titulares como consecuencia de esta vinculación. Se fijarán también los requisitos exigibles para garantizar su participación en la ejecución del planeamiento. La propuesta se someterá a información pública por un plazo mínimo de veinte días y a audiencia de la persona beneficiaria, en su caso, así como de la propiedad, a los efectos de que se pronuncie sobre la aceptación de las condiciones mencionadas, también por un plazo mínimo de veinte días.

Si la propiedad aceptara las condiciones fijadas, la administración expropiante, en vista de las alegaciones formuladas, en su caso, por la persona beneficiaria y de las otras alegaciones que se hayan podido derivar de la información pública, dictará la resolución correspondiente, que se notificará a las personas interesadas y se publicará en el «Butlletí Oficial de les Illes Balears». En la adopción de esta resolución se tendrá en cuenta que:

El incumplimiento por parte de la propiedad de los deberes urbanísticos fijados en la resolución de liberación determinará la ejecución de las garantías y la utilización de la vía de apremio o bien la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.

De acuerdo con la legislación estatal de suelo, no tendrá el carácter de excepcional y podrá ser acordada discrecionalmente por la administración actuante la liberación de la expropiación en actuaciones de rehabilitación edificatoria, regeneración y renovación urbanas, siempre que la persona propietaria liberada aporte garantías suficientes en relación con el cumplimiento de las obligaciones que le correspondan.

Mediante la ocupación directa, la administración dispondrá de los terrenos destinados a sistemas y dotaciones públicas de cesión obligatoria incluidos en un ámbito sujeto a reparcelación antes de la aprobación definitiva de esta y previo reconocimiento del aprovechamiento subjetivo y del derecho de las personas propietarias afectadas a participar en esta reparcelación.

Para tramitar la ocupación directa hará falta:

Las personas propietarias de los terrenos ocupados tendrán derecho a ser indemnizadas por los perjuicios causados por la ocupación anticipada y, además, al cabo de cuatro años del otorgamiento del acta de ocupación directa, si no se ha aprobado definitivamente el instrumento de reparcelación correspondiente, podrán advertir a la administración competente de su propósito de iniciar el expediente para determinar el justiprecio, de acuerdo con el artículo 142 de la presente ley. En este supuesto, la administración actuante quedará subrogada en la posición de las personas titulares originarias en el procedimiento de reparcelación posterior, y la fijación del justiprecio tendrá en cuenta los supuestos en que se produzca incumplimiento de deberes.

La ocupación directa se podrá tramitar a partir de la publicación de la aprobación definitiva del instrumento que concrete el ámbito de la reparcelación en que las personas propietarias tendrán que hacer efectivos sus derechos y sus obligaciones.

En el supuesto de ocupación directa, las personas titulares de otros bienes y derechos que sean incompatibles con la ocupación tendrán derecho a la indemnización que corresponda por razón de la ocupación temporal, sin perjuicio de su ulterior participación en el expediente de reparcelación, mediante el pertinente reconocimiento administrativo.

Será de aplicación en los casos de ocupación directa el derecho de realojo en las condiciones y con los requisitos previstos en la presente ley.

Los consejos insulares y los ayuntamientos, conjunta o separadamente, podrán suscribir convenios con personas públicas o privadas para colaborar en una actividad urbanística más eficiente y eficaz, debiendo contar siempre con la participación de las personas propietarias y de todas aquellas que ostenten facultades dominicales sobre los terrenos.

La negociación, la formalización y el cumplimiento de los convenios urbanísticos a que se refiere el apartado 1 anterior se regirán por los principios de transparencia y publicidad.

Los convenios urbanísticos podrán tener como objeto las determinaciones y las condiciones relativas a la ordenación, la gestión y la ejecución del planeamiento en vigor en el momento de la formalización del convenio.

Serán nulas de pleno derecho las estipulaciones de los convenios urbanísticos que contravengan, infrinjan o defrauden objetivamente, en cualquier forma, normas imperativas legales o reglamentarias, incluidas las del planeamiento territorial o urbanístico, salvo que el objeto sea precisamente modificarlas siguiendo el procedimiento y cumpliendo los requisitos que correspondan según la legislación vigente. No podrán establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las que procedan legalmente, en perjuicio de las personas propietarias afectadas.

Los convenios urbanísticos tendrán naturaleza jurídico-administrativa y las cuestiones relativas al cumplimiento, la interpretación, los efectos y la extinción de estos serán competencia del orden jurisdiccional contencioso administrativo.

Los convenios de planeamiento urbanístico son aquellos que tienen por objeto la aprobación o la modificación del planeamiento vigente.

Los convenios de gestión urbanística son aquellos que tienen por objeto los términos y las condiciones de ejecución del planeamiento, sin que de su cumplimiento pueda derivarse ninguna alteración de ese planeamiento.

Los convenios, previamente a su aprobación, se someterán a un periodo de información pública por un plazo mínimo de un mes, que se anunciará en el «Butlletí Oficial de les Illes Balears» y en la web o el punto de acceso electrónico oficial correspondiente. El anuncio deberá incluir el contenido íntegro del convenio.

La aprobación de estos convenios corresponderá a los ayuntamientos; la correspondiente a los convenios de planeamiento será en todo caso competencia del Pleno.

El texto íntegro de los convenios, junto con el acuerdo de aprobación, se publicará en los mismos términos y requisitos que se exijan para la publicación de los instrumentos de planeamiento, de acuerdo con la legislación de régimen local o con la presente ley.

En todos los municipios habrá un registro de convenios administrativos urbanísticos, en los que se anotará el nombre del convenio, y un archivo de convenios administrativos urbanísticos, en que se custodiará un ejemplar completo del texto definitivo y, en su caso, de la documentación que integra el expediente, así como la del instrumento de gestión a que se refiera.

El ejemplar custodiado en el archivo a que se refiere el apartado 2 anterior dará fe, con todos los efectos legales, del contenido del convenio.

Todos los ciudadanos y las ciudadanas tendrán derecho a consultar los registros y los archivos a que se refiere este artículo, y a obtener certificados y copias de las anotaciones que se hagan y de los documentos que se custodien en ellos.

Los actos administrativos de aprobación de los convenios urbanísticos y su contenido quedarán asimismo sometidos al régimen de acción pública que regula el artículo 14 de la presente ley.

La comunidad autónoma, los consejos insulares y los municipios constituirán y ejercerán la titularidad de los patrimonios públicos de suelo con las siguientes finalidades:

Los bienes y recursos que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 103 de la presente ley, deban integrar legalmente los patrimonios públicos de suelo estarán sometidos al régimen que para ellos dispone este título, con independencia de que la administración titular no haya procedido aún a la constitución formal del correspondiente patrimonio.

Cada patrimonio público de suelo integrará un patrimonio independiente separado con carácter general del restante patrimonio de la administración titular.

Las administraciones titulares de patrimonios públicos de suelo llevarán un registro de este, que tendrá carácter público, comprensivo, en los términos que se determine reglamentariamente, de los bienes integrantes y depósitos en metálico, las enajenaciones o cesiones de bienes y el destino final de los mismos.

Los terrenos y las construcciones que integran los patrimonios públicos de suelo se destinarán, de acuerdo con su calificación urbanística:

Los ingresos, así como los recursos derivados de la gestión de los patrimonios públicos de suelo, se destinarán:

Se entienden por usos de interés social, a efectos de este artículo, los relativos a la ejecución de actuaciones que tengan por finalidad la mejora, la conservación, el mantenimiento y la rehabilitación de la ciudad existente, preferentemente de zonas degradadas, así como la implantación de dotaciones o las mejoras de espacios naturales, el paisaje o los bienes inmuebles del patrimonio cultural.

Las administraciones y otras entidades públicas, así como las personas físicas o jurídicas, podrán constituir el derecho de superficie en bienes de su propiedad o integrantes del patrimonio público de suelo correspondiente destinados a cualquiera de los usos permitidos por la ordenación urbanística, cuyo derecho corresponderá a la persona superficiaria.

La concesión del derecho de superficie para cualquier administración y otras entidades públicas y su constitución por las personas físicas o jurídicas gozará de los beneficios derivados de la legislación de viviendas de protección pública, siempre que se cumplan los requisitos que se establezcan.

En cuanto a su régimen jurídico, se aplicará lo que dispongan la legislación estatal y la autonómica.

A efectos de garantizar el cumplimiento de la programación del instrumento de planeamiento, incrementar los patrimonios públicos de suelo, intervenir en el mercado inmobiliario y, en general, facilitar el cumplimiento de los objetivos de aquel, los municipios podrán delimitar en cualquier clase de suelo áreas en las que las transmisiones onerosas de terrenos y edificaciones quedarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por la administración actuante, por un plazo máximo de diez años, salvo que al delimitar el área se haya fijado otro menor.

La delimitación de las áreas a que se refiere el apartado anterior podrá efectuarse por el planeamiento urbanístico o mediante el procedimiento de delimitación de unidades de actuación.

Asimismo, se podrá sujetar a los derechos de tanteo y retracto la transmisión de inmuebles de determinadas características con el objetivo del apartado 1 y por el procedimiento del apartado 2 de este artículo, siempre que queden identificados perfectamente los inmuebles afectados.

Las personas propietarias de bienes incluidos en una de las áreas a que se refiere el artículo 107 de la presente ley notificarán a la administración actuante la decisión de enajenar, con expresión del precio y la forma de pago proyectados y las restantes condiciones esenciales de la transmisión, a efectos del posible ejercicio del derecho de tanteo, durante un plazo de sesenta días desde que se haya producido la notificación.

Tendrá la consideración de transmisión onerosa, a los efectos de lo dispuesto en este capítulo, la transmisión o las transmisiones de más del 50 % de las acciones o participaciones sociales de entidades mercantiles, cuyo activo esté constituido en más del 80 % por terrenos o edificaciones sujetos a los derechos de tanteo o retracto.

La administración actuante podrá ejercitar el derecho de retracto cuando no se le haya hecho la notificación prevista en el artículo anterior, cuando se haya omitido cualquiera de los requisitos exigidos, o cuando el precio efectivo de la transmisión haya resultado inferior o menos onerosas las restantes condiciones de esta.

Este derecho se ejercerá en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el día siguiente de la notificación de la transmisión efectuada, que la persona adquirente notificará en todo caso a la administración actuante, mediante la entrega de una copia de la escritura o del documento en que se haya formalizado. En caso de que no se produzca la notificación, el plazo anterior se contará a partir del momento en que la administración municipal tenga conocimiento de la misma.

Los efectos de la notificación de transmisión a la administración actuante para el ejercicio del derecho de tanteo caducarán a los seis meses siguientes a la misma sin que se efectúe la transmisión.

La transmisión realizada transcurrido este plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto.

El precio podrá pagarse en metálico o mediante la entrega de terrenos de valor equivalente, si las partes así lo convienen.

Cuando el precio se pague en diferentes plazos, el incumplimiento por la administración de cualquiera de ellos dará derecho a la persona acreedora a instar la resolución de la transmisión realizada a favor de aquella.

Todos los instrumentos de planeamiento que legitimen actuaciones de transformación urbanística u otras que requieran la ejecución de obras de urbanización fijarán los plazos para su inicio y finalización.

La declaración, a cargo del ayuntamiento, de que la parte promotora o la Junta de Compensación ha incumplido la obligación de urbanizar, en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico, comportará, previa audiencia a la persona o entidad responsable, la suspensión de los efectos del planeamiento en ejecución, hasta que estas garanticen la totalidad del importe presupuestado de las obras pendientes de ejecutar, sin perjuicio de que la administración pueda acordar el cambio del sistema de actuación o bien pueda modificar el planeamiento urbanístico, con los trámites previos correspondientes.

El planeamiento urbanístico fijará los plazos para iniciar obligatoriamente la edificación de los solares producidos después de la ejecución urbanística de los sectores y las unidades de actuación, y de los existentes en las áreas concretas que determine. Asimismo, mediante una orden de ejecución concreta, la administración fijará el plazo para rehabilitar las edificaciones susceptibles de ello.

Si el planeamiento no ha determinado el plazo para edificar los solares, se entenderá que este es de cuatro años, a contar desde que la parcela haya adquirido la condición de solar. Superado este plazo, no serán exigibles hipotéticas indemnizaciones por reducción del aprovechamiento urbanístico que derive de alteraciones del planeamiento urbanístico, ni por la revocación de la eficacia de las licencias concedidas sobre la base del planeamiento sustituido.

Los plazos establecidos en este artículo no se alterarán aunque en el transcurso de estos se hagan transmisiones de dominio, y serán prorrogables de manera excepcional si el ayuntamiento lo acuerda motivadamente, por razones de política de suelo o de vivienda.

En los términos que reglamentariamente fijen los consejos insulares respectivos, los ayuntamientos podrán crear un registro municipal de solares sin edificar y edificios para rehabilitar, que tendrá carácter público.

Este registro tendrá por objeto la inscripción de las declaraciones de incumplimiento de la obligación de edificar referidas a solares concretos o de rehabilitar las edificaciones identificadas en la orden de ejecución correspondiente y expresará, respecto de cada finca, las circunstancias que se fijen de forma reglamentaria o, en todo caso, por el mismo acuerdo de creación del registro. Las inscripciones en este registro se cancelarán mediante la inscripción del cumplimiento de la obligación de que se trate.

La inexistencia del registro municipal a que se refieren los apartados anteriores no afectará a la validez y la eficacia de las resoluciones declaratorias del incumplimiento ni a la obligación de la administración actuante de comunicarlas al Registro de la Propiedad, conforme a lo que se disponga en la legislación estatal.

La inscripción en el Registro Municipal de Solares sin Edificar y Edificios para Rehabilitar o, en su defecto, la resolución declaratoria del incumplimiento, habilitará la iniciación del expediente de sustitución forzosa de las personas propietarias o expropiatorio, donde se determinará el justiprecio del solar mediante un procedimiento individualizado o por tasación conjunta, con una minoración del 25 %.

La ejecución sustitutoria forzosa podrá iniciarse de oficio o a instancia de parte interesada en el proceso de edificación o rehabilitación, se adjudicará mediante concurso por el procedimiento que se establezca reglamentariamente, y garantizará los principios de publicidad, concurrencia y no discriminación.

En los términos de la legislación estatal, una vez dictada la resolución declaratoria del incumplimiento de los deberes de edificación y acordada la aplicación del régimen de expropiación o sustitución forzosa, la administración actuante dará traslado al Registro de la Propiedad de la certificación del acto correspondiente para su constancia por nota marginal de la última inscripción de dominio.

Cuando en una licitación pública se alcance un precio superior a la valoración del solar consignada en el Registro Municipal de Solares sin Edificar y Edificios para Rehabilitar, la diferencia corresponderá al ayuntamiento, que la integrará en el patrimonio público municipal de suelo.

Declaración de incumplimiento:

Convocatoria de un concurso de programas de actuación edificatoria o rehabilitadora en la ejecución sustitutoria:

El concurso que se establece en el artículo 117.2.a) de la presente ley constará de dos fases:

Consecuencias y efectos de la aprobación:

Las personas adquirentes de la titularidad de los solares edificables o de edificios por rehabilitar, o las adjudicatarias de la ejecución sustitutoria forzosa, estarán obligadas a iniciar o reanudar la edificación en el plazo establecido en el procedimiento de ejecución y, como máximo, en el de un año a partir de la fecha de toma de posesión de la finca o de la obtención o la actualización, en su caso, de la pertinente licencia municipal. Si las personas adquirentes incumplieran la obligación de edificar o de rehabilitar, previa la correspondiente declaración, el inmueble pasará nuevamente a la situación de ejecución expropiatoria o de ejecución sustitutoria forzosa.

Las personas propietarias de inmuebles en situación de ejecución expropiatoria o de ejecución sustitutoria forzosa, mientras aquella subsista y no se hayan iniciado los trámites de expropiación o de licitación pública de la ejecución sustitutoria, los podrán enajenar directamente, si previamente las personas compradoras asumieran ante el ayuntamiento el compromiso de edificar en los términos fijados en el apartado anterior.

Estarán obligadas a garantizar el cumplimiento de la obligación de edificar o de rehabilitar tanto las personas adjudicatarias de la ejecución sustitutoria, como las beneficiarias de la expropiación y las propietarias de la finca incluida en el Registro Municipal de Solares sin Edificar y Edificios para Rehabilitar, que pretendan cumplir esta obligación directamente o por medio de una tercera persona adquirente.

La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y los servicios públicos correspondientes, será competencia del ayuntamiento o, temporalmente, de las personas propietarias agrupadas en una entidad urbanística de conservación en los supuestos previstos en este artículo.

Salvo lo dispuesto en el siguiente apartado, corresponderá al ayuntamiento, sobre la base del resultado que comporta el informe preceptivo de sostenibilidad económica en los términos establecidos en el artículo 47.2 de la presente ley, la conservación de las obras de urbanización realizadas por personas particulares o como consecuencia de una actuación realizada a través de alguno de los sistemas de actuación. La asunción por el ayuntamiento de la conservación sólo se producirá en el momento de la recepción por el mismo de la totalidad de las correspondientes obras.

La conservación de las obras de urbanización corresponderá a las personas propietarias de los solares generados en una actuación de nueva urbanización alejada de los núcleos de población existentes, previa constitución de la garantía prevista reglamentariamente por los consejos insulares respectivos, y agrupadas legalmente en entidad urbanística de conservación, cuando haya sido asumida voluntariamente por cualquier procedimiento o cuando el planeamiento así lo determine.

Las entidades urbanísticas de conservación son entidades de derecho público, de adscripción obligatoria y personalidad y capacidad jurídicas propias para el cumplimiento de sus fines, desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. Estarán sujetas a la tutela del municipio y podrán solicitar y obtener de este la aplicación de la vía de apremio para la exigencia de las cuotas de conservación que corresponda satisfacer a las personas propietarias.

La participación de las personas propietarias en los gastos de conservación se determinará de acuerdo con la que les haya correspondido en el sistema de actuación correspondiente, a menos que se disponga otra cosa en los estatutos de la entidad urbanística de conservación.

La recepción de las obras de urbanización corresponderá siempre al ayuntamiento, de oficio o a instancia de la persona responsable de la ejecución, la conservación y la entrega de las obras, y se realizará de conformidad con lo previsto en este artículo. Sin embargo, cuando el ayuntamiento ejecute las obras de urbanización, la recepción se realizará de conformidad con lo previsto en la legislación de contratos del sector público.

La recepción de las obras requerirá la presencia de la persona titular de la alcaldía o la persona en quien delegue, asistida por personal facultativo municipal o designado por el ayuntamiento, del facultativo encargado de la dirección de las obras y de la persona o entidad responsable de la actuación de acuerdo con el sistema de actuación aplicado, asistida de personal facultativo si lo estima oportuno.

En el caso de constatarse deficiencias, se notificarán a la persona solicitante indicando el plazo de subsanación. Una vez subsanadas por las personas promotoras o, subsidiariamente y a su cargo, por el ayuntamiento, se procederá a su recepción. El ayuntamiento, en esta fase, no podrá señalar otras deficiencias diferentes, a no ser que sean sobrevenidas.

El acto de recepción se producirá en los cuatro meses siguientes a la presentación de la solicitud junto con el certificado expedido por la dirección técnica de las obras y la documentación reglamentariamente exigible, a menos que el ayuntamiento acuerde, en los dos primeros meses de este plazo, prorrogar el plazo dos meses más. El acuerdo de prórroga se motivará en el número de solicitudes pendientes o en la entidad o la complejidad de las obras por recibir.

Los consejos insulares respectivos establecerán reglamentariamente el procedimiento para la recepción, que dispondrá la documentación necesaria que se presentará, entre la que figurarán los acuerdos de recepción y puesta en servicio de las compañías suministradoras. Las recepciones se documentarán mediante el otorgamiento de acta, cuya certificación administrativa se remitirá al Registro de la Propiedad a los efectos procedentes de acuerdo con la legislación aplicable. De la misma manera, reglamentariamente, se establecerá el procedimiento al que se sujetará la recepción de la urbanización, en caso de que la persona o la entidad promotora se encuentre en domicilio ignorado.

Las personas propietarias de suelo y de otros bienes inmuebles están obligadas a destinarlos a los usos previstos por la ordenación urbanística. Las personas propietarias de terrenos, construcciones, instalaciones y otros bienes inmuebles están obligadas a cumplir los deberes de uso, de conservación y de rehabilitación establecidos por la presente ley, por la legislación sectorial estatal de suelo y sectorial aplicables y por las ordenanzas municipales.

Las personas propietarias o la administración sufragarán el coste derivado de los deberes a que se refiere el apartado 1 anterior, de acuerdo con la legislación aplicable en cada caso y teniendo en cuenta el exceso sobre el límite de los deberes de las personas propietarias cuando se trate de obtener mejoras de interés general o estético no previstas en el planeamiento.

Los ayuntamientos ordenarán de oficio o a instancia de cualquier persona interesada la ejecución de las obras necesarias para conservar las condiciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 122 anterior, en función, si procede, del resultado de los informes de evaluación establecidos en el artículo 125 de esta ley.

El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución a que hace referencia el apartado 1 anterior habilita a la administración para adoptar cualquiera de las medidas siguientes:

Los consejos insulares y los ayuntamientos, así mismo, podrán ordenar, por motivos de interés estético y de conservación del patrimonio histórico, artístico y arquitectónico, la ejecución de las obras de conservación, reforma de fachadas o espacios visibles desde la vía pública, sin perjuicio de las medidas específicas previstas en la legislación en materia de patrimonio histórico de las Illes Balears.

Con el fin de satisfacer la mejora de la eficiencia energética de las edificaciones, de la implantación de instalaciones para satisfacer el derecho a la accesibilidad universal, así como para hacer la adaptación formal y material al medio urbano y rural, la administración podrá dictar órdenes de ejecución con estos objetivos, formulados de oficio o a instancias de una persona particular interesada en su resolución.

Estas actuaciones de mejora y de adaptación al medio podrán dictarse con carácter individualizado y aplicable a edificaciones concretas, o integrarse en actuaciones edificatorias, o en cualquier otra actuación de transformación urbanística, como un complemento adicional.

La orden de ejecución estará fundamentada en la normativa específica estatal, autonómica o local que establezca expresamente la obligación de la actuación de mejora o adaptación al medio de que se trate en cada caso. En defecto de esta normativa, la orden de ejecución sólo se podrá dictar cuando adjunte una memoria de viabilidad económica que justifique la rentabilidad de las actuaciones, a corto y mediano plazo, para las personas propietarias afectadas por ellas.

Las personas propietarias, físicas y jurídicas, o las comunidades de propietarios de edificaciones que tengan una antigüedad de cincuenta años, deberán presentar, con una periodicidad de diez años, el informe de evaluación de edificios. Se exceptúan de su consideración como edificación aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, de acuerdo con las definidas así en la legislación estatal. En el informe de evaluación de edificios deberá acreditarse lo siguiente:

Cuando de conformidad con la normativa vigente ya exista un informe de inspección técnica que permita evaluar algunos de los extremos señalados en el apartado 1, se podrá complementar con la evaluación referida en la letra b) y la certificación referida en la letra c) anteriores, y tendrá los mismos efectos que el informe de evaluación de los edificios previsto en la legislación estatal de suelo.

Los informes que se emitan como resultado de las evaluaciones e inspecciones identificarán el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral, y consignarán su resultado con descripción de los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, así como el grado de efectividad de las medidas adoptadas en relación con las recomendaciones contenidas en informes técnicos de inspecciones anteriores.

Tanto del informe de evaluación como del informe técnico previstos en este artículo se podrán derivar exigencias de subsanación de deficiencias observadas. Cuando los informes contengan todos los elementos requeridos por la norma que los prevé, tendrán los efectos derivados de esta, tanto en cuanto a la posible exigencia de corrección de las deficiencias observadas, como respecto a la posible realización de estas en sustitución y a costa de las personas obligadas; con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que correspondan, de conformidad con la normativa vigente.

Los informes realizados por encargo de la comunidad o la agrupación de comunidades de personas propietarias que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y las viviendas existentes.

Las personas propietarias de inmuebles obligadas a la realización del informe de evaluación regulado en este artículo deberán registrarlo en el Registro de Informes de Evaluación de Edificios del Gobierno de las Illes Balears (RIAE) antes de presentarlo al ayuntamiento correspondiente. El ayuntamiento exigirá el justificante de presentación al RIAE antes de tramitar el Informe de Evaluación de Edificios tanto en los informes iniciales favorables como en los informes de subsanación.

Cuando se trate de edificios que pertenezcan a las administraciones públicas enumeradas en el artículo 2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, podrán suscribir los informes de evaluación, en su caso, los responsables de los servicios técnicos correspondientes que, por su capacitación profesional, puedan asumir las mismas funciones a que se refiere el segundo párrafo del apartado 1.a) anterior.