Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 17 juni 2015, nr. 0000336120, houdende nieuwe nadere regels betreffende toegelaten instellingen volkshuisvesting ter uitvoering van hoofdstuk IV van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015)

• (c). Financial Statements Section 3(d) shall be amended by adding before the full stop at the end of Section 3(d): ‘, provided that in the case of financial statements delivered by either party, the only representation being made is that such financial statements give a fair view of the state of affairs of the entities which they cover as at their date of publication.’

• (d). Failure to Pay or Deliver Section 5(a)(i) shall be amended by replacing ‘First Local Business Day’ and ‘First Local Delivery Day’ by ‘Third Local Business Day’ and ‘Third Local Delivery Day’ respectively’. Section 5(a)(i) shall be amended by adding at the end of Section 5(a)(i): ‘provided, however, that notwithstanding the foregoing, an Event of Default shall not occur if the failure to pay or deliver is caused by an error or omission of an administrative or operational nature and funds were available to such party to enable it to make the relevant payment or delivery when due and provided that such error or omission is remedied within three Local Business Days and/or three Local Delivery Days after notice of such failure being received.’

• (e). Default Under Specified Transaction Section 5(a)(v)(2) shall be amended by replacing ‘First Local Business Day’ by ‘Third Local Business Day’.

• (f). Events Section 5(a) and (b) shall be amended by adding Section 5(a)(ix): ‘Any act, and/or decision under or pursuant to the Dutch Housing Act (‘Woningwet’) regarding Party B will not qualify as an Event of Default.’ and Section 5(b)(vii): ‘Any act, and/or decision under or pursuant to the Dutch Housing Act (‘Woningwet’) regarding Party B will not qualify as a Termination Event.’. Section 5(a) and (b) shall be amended by adding Section 5(a)(x): ‘The mortgaging of Party B’s real estate or pledging of Party B’s rental revenues to the Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw shall not qualify as an Event of Default.’ and Section 5(b)(viii): ‘The mortgaging of Party B’s real estate or pledging of Party B’s rental revenues to the Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw shall not qualify as a Termination Event.’.

• (g). Severability In the event any one or more of the provisions contained in this Agreement should be held invalid, illegal, or unenforceable in any respect, the validity, legality and enforceability of the remaining provisions contained herein shall not in any way be affected or impaired thereby. The parties shall endeavour, in good faith negotiations, to replace the invalid, illegal or unenforceable provisions with valid provisions the economic effect of which comes as close as possible to that of the invalid, illegal or unenforceable provisions.

• (h). Confirmations. Notwithstanding anything to the contrary in the Agreement:

• (i). The parties hereto agree that with respect to each Transaction hereunder a legally binding agreement shall exist from the moment that the parties hereto agree on the essential terms of such Transaction, which the parties anticipate will occur by telephone.

• (ii). For each Transaction Party A and Party B agree to enter into hereunder Party A shall promptly send to Party B a Confirmation setting forth the terms of such Transaction (which Confirmations shall be in a form agreed to by the parties exchanged by mail, facsimile or other electronic means). Party B shall execute and return the Confirmation to Party A or request correction of any error within three Local Business Days of receipt. Failure of Party B to respond within such period shall not affect the validity or enforceability of such Transaction and shall be deemed to be an affirmation of such terms absent manifest error.

• (i). Additional Agreements. Each party agrees, upon learning of the occurrence of any event or commencement of any condition that constitutes (or that with the giving of notice or passage of time or both would constitute) an Event of Default or Termination Event with respect to such party, promptly to give the other party notice of such event or condition (or, in lieu of giving notice of such event or condition in the case of an event or condition that with the giving of notice or passage of time or both would constitute an Event of Default or Termination Event with respect to the party, to cause such event or condition to cease to exist before becoming an Event of Default or Termination Event).

• (j). Recording of Conversations. Each party (i) consents to the recording of telephone conversations between the trading, marketing and other relevant personnel of the parties in connection with this Agreement or any potential Transaction, (ii) agrees to obtain any necessary consent of, and give any necessary notice of such recording to, its relevant personnel and (iii) agrees, to the extent permitted by applicable law, that recordings may be submitted in evidence in any Proceedings.

• (k). Amendment to Section 6(d)(ii).Section 6(d)(ii) of the Agreement is hereby amended by adding the following proviso at the end of the first sentence: ‘; provided, however, that if any amount calculated as being due in respect of an Early Termination Date which is designated as a result of an Illegality or a Force Majeure Event cannot be paid on such day by the Office specified in the Confirmation(s) relating to the Terminated Transaction(s) as a result of such event, then such amount will be payable by such Office on the day which is two Local Business Days after the day on which the Illegality or a Force Majeure Event, as the case may be, no longer exists or, if earlier, on the date on which an Event of Default occurs.

• (l). Timely Confirmation.

• (i). Section 9(e)(ii) is amended by:

• (A). replacing the word ‘practicable’ with the word ‘possible’ in the third line thereof; and

• (B). inserting ‘or by other method intended by the parties to be effective for the purpose of confirming or evidencing such Transaction’ immediately before the words ‘which in each case will be sufficient’.

• (ii). In respect of each Relevant Confirmation Transaction, Party A and Party B will use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner to ensure each Relevant Confirmation Transaction is confirmed by the Timely Confirmation Deadline.

• (iii). In respect of each Relevant Confirmation Transaction: If the Receiving Party delivers a Not Confirmed Notice to the Documenting Party by the Timely Confirmation Deadline, Party A and Party B will use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner, to attempt to resolve the difference and confirm the Relevant Confirmation Transaction as soon as possible.

• (A). the Documenting Party will deliver a Confirmation to the Receiving Party as soon as possible and at the latest by the Confirmation Delivery Deadline; and

• (B). following the delivery in (A) above, the Receiving Party will, use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner, either confirm the Confirmation or deliver to the Documenting Party a Not Confirmed Notice as soon as possible and at the latest by the Timely Confirmation Deadline.

• (iv). For the purposes of this Part 5(l): ‘CCP’ means a central clearing house authorised under Article 14 of EMIR or recognised under Article 25 of EMIR. ‘CCP Service’ means in respect of a CCP, an over-the-counter derivative clearing service offered by such CCP. ‘Cleared’ means, in respect of a Transaction, that such Transaction has been submitted (including where details of such Transaction are submitted) to a CCP for clearing in a relevant CCP Service and that such CCP has become a party to a resulting or corresponding transaction, as applicable, pursuant to such CCP's Rule Set. ‘Commission’ means the executive body of the European Union which is responsible for proposing legislation, implementing decisions, upholding the European Union's treaties and the day-to-day running of the European Union. ‘confirm’ means, with respect to a Confirmation provided by the Documenting Party to the Receiving Party, an acknowledgement in writing (whether by execution in counterpart of the Confirmation or otherwise) or electronically from the Receiving Party to the Documenting Party that the terms of such Confirmation reflect the terms of the Relevant Confirmation Transaction and ‘confirmed’ will be construed accordingly. ‘Confirmation Delivery Deadline’ means (i) 5:00 pm CET on the Local Business Day prior to the Timely Confirmation Deadline; or (ii) if the Timely Confirmation Deadline falls after the day that is the second Local Business Day following the Trade Date, 5:00 PM CET on the second Local Business Day immediately preceding the Timely Confirmation Deadline. Notwithstanding anything to the contrary in the Agreement, for this purpose ‘Local Business Day’ means, a day on which commercial banks and foreign exchange markets are generally open to settle payments in the city in which the office through which the Receiving Party is acting for the purposes of the Relevant Confirmation Transaction is located. ‘Documenting Party’ means Party A. ‘EMIR’ means Regulation (EU) No 648/2012 of the European Parliament and of the Council on OTC derivatives, central counterparties and trade repositories dated 4 July 2012. European Union’ means the economic and political union established in 1993 by the Maastricht Treaty, with the aim of achieving closer economic and political union between member states that are primarily located in Europe. ‘Not Confirmed Notice’ means, with respect to a Confirmation provided by the Documenting Party, a written notice from the Receiving Party to the Documenting Party stating that the terms of such Confirmation do not accurately reflect the terms of the Transaction, which terms are inaccurate and what such terms should be, in the opinion of the Receiving Party. ‘Receiving Party’ means the party which is not the Documenting Party. ‘Relevant Confirmation Transaction’ means any Transaction which was not Cleared and entered into on or following the Timely Confirmation Start Date. ‘Rule Set’ means, with respect to a CCP Service, the relevant rules, conditions, procedures, regulations, standard terms, membership agreements, collateral addenda, notices, guidance, policies or other such documents promulgated by the relevant CCP and amended and supplemented from time to time. ‘Timely Confirmation Deadline’ means the end of the latest day by which such Relevant Confirmation Transaction must be confirmed in accordance with Article 12 of Chapter VIII of the Commission Delegated Regulation (EU) No 149/2013 published 23 February 2013 in the Official Journal of the European Union. If Party A to such Relevant Confirmation Transaction is not a ‘financial counterparty’ (as defined in EMIR), it will be deemed to be a financial counterparty solely for the purpose of determining such latest day. ‘Timely Confirmation Start Date’ means the twentieth day following the day of publication of Article 12 of Chapter VIII of the Commission Delegated Regulation (EU) No 149/2013 published 23 February 2013 in the Official Journal of the European Union. ‘Trade Date’ means the date of execution of the Transaction.

• (m). EMIR Reporting Obligation The Parties agree that any reporting obligation that Party B is subject to under Regulation (EU) No 648/2012 of the European Parliament and of the Council on OTC derivatives, central counterparties and trade repositories dated 4 July 2012 is delegated to Party A.]6The parties may elect this Part 5 (m).

• (n). Incorporation and Interpretation of Definition Any definitions published by the International Swaps and Derivatives Association, Inc., as amended, supplemented and replaced from time to time which shall apply to this Agreement will be referred to in the relevant Confirmation. In the event and to the extent that the relevant Confirmation does not refer to any definitions, the following applies: Reference is made to the following definitions, where applicable which are hereby incorporated by reference herein: the 2006 ISDA Definitions (the ‘ISDA Definitions’); and any terms used and not otherwise defined in the Confirmation shall have the meaning set forth therein.

• (o). Form of Agreement The parties agree that the text of the body of this Agreement is intended to be the printed form of the ISDA 2002 Master Agreement as published and copyrighted by the International Swaps and Derivatives Association, Inc© (ISDA).

IN WITNESS WHEREOF the parties have executed this document on the respective dates specified below with effect from the date specified on the first page of this document.

Party A	Party B
Date	Date
Signature	Signature
Name	Name
Function	Function

• (a). Base Currency and Eligible Currency

• (i). ‘Base Currency’ means euro.

• (ii). ‘Eligible Currency’ means the Base Currency.

• (b). Credit Support Obligations

• (i). Delivery Amount, Return Amount and Credit Support Amount

• (A). ‘Delivery Amount’ has the meaning specified in Paragraph 2(a).

• (B). ‘Return Amount’ has the meaning specified in Paragraph 2(b).

• (C). ‘Credit Support Amount’ has the meaning specified in Paragraph 10.

• (ii). Eligible Credit Support. The following items will qualify as ‘Eligible Credit Support’ for Party A: ¹ The parties may elect (B) and (C) together, not separately.

		Party A	Party B	Valuation Percentage
(A)	Cash in an Eligible Currency	Yes	Yes	100%
(B)	Negotiable debt obligations issued by the Governments of the Euro-zone, the United States of America, and the United Kingdom having a remaining maturity of not more than five years from the Valuation Date and being rated at least AAA (S&P) or AAA (Fitch Ratings) or Aaa (Moody’s) on the Valuation Date and which settle through an Approved Clearing System.	Yes	Yes	97%
(C)	Negotiable debt obligations issued by the Governments of the Euro-zone, the United States of America, and the United Kingdom having a remaining maturity of five years or more from the Valuation Date and being rated at least AAA (S&P) or AAA (Fitch Ratings) or Aaa (Moody’s) on the Valuation Date and which settle through an Approved Clearing System.]¹	Yes	Yes	95%
(D)	Such other Eligible Collateral as may be agreed between the parties	Yes	Yes	As agreed between the parties.

• (iii). Thresholds

• (A). ‘Independent Amount’ means with respect to Party A: please complete ‘Independent Amount’ means with respect to Party B: None.

• (B). ‘Threshold’ means with respect to Party A: None. ‘Threshold’ means with respect to Party B: please complete

• (C). ‘Minimum Transfer Amount’ means with respect to Party A and Party B: The amount equivalent to 10,000 euro.

• (D). Rounding. The Delivery Amount and the Return Amount will be rounded up or down to the nearest integral multiple of 10,000 euro.

• (c). Valuation and Timing

• (i). ‘Valuation Agent’ means, for the purposes of Paragraphs 2 and 4, and for the purposes of Paragraph 5(c): Party A. The valuation of the Credit Support Amount shall be made pursuant to Paragraph 3(b) and pursuant to the following procedures:

• (A). Party A shall before the Notification Time report by email to Party B:

• (a). The market value of each collateralised transaction, denominated in euro.

• (b). The market value of the posted collateral to Party B, denominated in euro.

• (c). The Credit Support Amount, denominated in euro.

• (B). If Party A’s determination remains undisputed, Party B shall notify the Valuation Agent of the agreed Delivery Amount (if any) or the Return Amount (if any) by email.

• (C). If the Delivery Amount or the Return Amount, as the case may be, on a Local Business Day equals or exceeds the Minimum Transfer Amount, as the case may be, and if both parties agree, then Eligible Credit Support will be transferred pursuant to Paragraph 2.

• (ii). ‘Valuation Date means each Local Business Day.

• (iii). ‘Valuation Time’ means the close of business on the Valuation Date or date of calculation, as applicable; provided that the calculations of Value and Exposure will be made as of approximately the same time on the same date.

• (iv). ‘Notification Time’ means 2.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the applicable Valuation Date.

• (d). Exchange Date ‘Exchange Date’ has the meaning specified in Paragraph 3(c)(ii).

• (e). Dispute Resolution

• (i). ‘Resolution Time’ means 5.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the date on which the notice is given that gives rise to a dispute under Paragraph 4.

• (ii). ‘Value.’ For the purpose of Paragraphs 4(a)(4)(i)(C) and 4(a)(4)(ii), the Value of the outstanding Credit Support Balance or of any transfer of Eligible Credit Support or Equivalent Credit Support, as the case may be, will be calculated as follows: Disputes over value will be resolved by the Valuation Agent seeking four bid quotes as of the relevant Valuation Date or date of Transfer from parties that regularly act as nationally recognised principal market makers in the securities or other property in question. The Value will be the arithmetic mean of the quotes received by the Valuation Agent multiplied by the applicable Valuation Percentage.

• (iii). ‘Alternative.’ The provisions of Paragraph 4 will apply.

• (f). Distributions and Interest Amount

• (i). Interest Rate. The ‘Interest Rate’ with exception of the condition mentioned hereafter under (iv) will be EONIA. ‘EONIA’ for any day means the reference rate equal to the overnight rate as calculated on an actual / 360 day count by the European Central Bank and appearing on different publication media on the first TARGET Settlement Day following that day. For the purposes of this Annex, TARGET Settlement Day means any day on which the Trans-European Automated Real-Time Gross Settlement Express Transfer (TARGET2) System is open.

• (ii). Transfer of Interest Amount. The transfer of the Interest Amount will be made on last Local Business Day of each calendar month and on any Local Business Day that a Return Amount consisting wholly or partly of cash is transferred to Party A pursuant to Paragraph 2(b).

• (iii). Alternative to Interest Amount. The provisions in Paragraph 5(c)(ii) will apply.

• (g). Addresses for Transfers

• (i). [In the case of securities: Party A and Party B: please complete in the case of cash:]8Will apply when Paragraph 11(b)ii)(B) and (C) are elected. Directly by Target to please complete

• (h). Amendments to the Annex

• (i). The terms of Paragraph 4(a)(4)(i)(B) are amended in their entirety as follows: ‘(B) calculating that part of the Exposure attributable to the Transactions in dispute by seeking four actual quotations at mid-market from third parties for purposes of calculating the relevant Close-out Amount, and taking the arithmetic average of those obtained; provided that if four quotations are not available for a particular Transaction, then fewer than four quotations may be used for that Transaction, and if no quotations are available for a particular Transaction, then the Valuation Agent's original calculations will be used for the Transaction; and’

• (ii). The terms of Paragraph 6 are amended to read in their entirety as follows: ‘If an Early Termination Date is designated or deemed to occur as a result of an Event of Default in relation to a party, an amount equal to the Value of the Credit Support Balance, determined as though the Early Termination Date were a Valuation Date, will be deemed to be an Unpaid Amount due to the Transferor (which may or may not be the Defaulting Party) for purposes of Section 6(e). For the avoidance of doubt, the Close-out Amount determined under Section 6(e) in relation to the Transaction constituted by this Annex will be deemed to be zero. For purposes of this Paragraph 6, the Value of the Credit Support Balance shall be determined on the basis that the Valuation Percentage applicable to each item of Eligible Credit Support is 100%.’

• (iii). The term ‘Exposure’ in Paragraph 10 of the Annex is hereby amended to read in its entirety as follows: ‘Exposure’ means, with respect to a party on a Valuation Date and subject to Paragraph 4 in the case of a dispute, the amount, if any, that would be payable to that party by the other party (expressed as a positive number) or by that party to the other party (expressed as a negative number) pursuant to Section 6(e)(ii)(1) of this Agreement if all Transactions (other than the Transaction constituted by this Annex) were being terminated as of the relevant Valuation Time, on the basis that (i) that party is not the Affected Party and (ii) the Base Currency is the Termination Currency; provided that the Close-out Amount will be determined by the Valuation Agent on behalf of that party using its estimates at mid-market of the amounts that would be paid for transactions providing the economic equivalent of (x) the material terms of the Transactions, including the payments and deliveries by the parties under Section 2(a)(i) in respect of the Transactions that would, but for the occurrence of the relevant Early Termination Date, have been required after that date (assuming satisfaction of the conditions precedent in Section 2(a)(iii)); and (y) the option rights of the parties in respect of the Transactions.

• (i). Other Provisions

• (i). [All references in this annex to the ‘Transferee’ shall be read as references to Party B, and all corresponding references to the ‘Transferor’ shall be read as references to Party A.]9Will apply when Paragraph 11(b)(ii)(B) and (C) are elected.

• (ii). Minimum Transfer Amount. Notwithstanding the provisions of Paragraph 11(b)(iii)(C), when the Credit Support Amount with respect to both parties on a Valuation Date is zero or provided, that if an Event of Default or Termination Event has occurred and is continuing, the Minimum Transfer Amount with respect to both parties will be zero.

• (iii). [‘Euro-zone’ means the region comprised of members states of the European Union that adopt the single currency in accordance to the EC Treaty (Treaty establishing the European Community (signed in Rome on 25th March, 1957), as amended by the Treaty on European Union (signed in Maastricht on 7th February, 1992).]10Will apply when Paragraph 11(b)(ii)(B) and (C) are elected.

• (iv). ‘Local Business Day’ means TARGET Settlement Day.

• (v). ‘Local Delivery Day’ means TARGET Settlement Day.

• (vi). [‘Approved Clearing System’ means the securities clearing system operated by Clearstream Banking S.A. or Euroclear System.]11Will apply when Paragraph 11(b)(ii)(B) and (C) are elected.

• (vii). Demands and Notices. Paragraph 9(c) of this Annex shall be deleted in its entirety and replaced with the following: All demands and notices given by a party under this Annex will be given as specified hereunder with regard to: Party A: please complete Party B: please complete

IN WITNESS WHEREOF the parties have executed this document on the respective dates specified below with effect from the date specified on the first page of this document.

Party A	Party B
Date	Date
Signature	Signature
Name	Name
Function	Function

Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.

Artikel 22e

Vervallen

Artikel 22f

Vervallen

Afdeling 3. Administratieve scheiding en vermogensscheiding

§ 3. Inrichting van en geldstromen tussen de daeb-tak en de niet-daeb-tak (gereserveerd)

Afdeling 4. Juridische scheiding

§ 1. Inrichting van de woningvennootschap en geldstromen tussen de toegelaten instelling en de woningvennootschap (gereserveerd)

Afdeling 5. Verdere bepalingen

§ 1. Huursom

Artikel 40a

Het reglement, bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet, omvat ten aanzien van collegiale leningen ten minste:

• a. de bepaling dat de looptijd ten hoogste vijf jaar bedraagt;

• b. de bepaling dat de rente ten hoogste het door de borgingsvoorziening ten behoeve van de borging van leningen aan toegelaten instellingen gehanteerde spottarief inzake het actuele rentemaximum bij een looptijd tot en met vijf jaar bedraagt;

• c. de bepaling dat, indien zodanige leningen worden aangetrokken zonder gebruikmaking van de borgingsvoorziening, gebruik wordt gemaakt van de modelovereenkomst die is opgenomen in bijlage 8 bij deze regeling;

• d. de bepaling dat zodanige leningen uitsluitend worden verstrekt uit middelen die zijn ondergebracht in de daeb-tak.

• e. de bepaling dat verantwoording wordt afgelegd in het jaarverslag.

Hoofdstuk IV. Overgangs- en slotbepalingen

§ 1. Overgangsbepalingen

§ 2. Slotbepalingen

Bijlage 1. bij de artikelen 11, zesde lid, en 22, tiende lid, van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

1.4. Overige punten

1.3. Belangrijkste wijzigingen

2. Inleiding

2.3. Algemene uitgangspunten

2.7. Beschikbaarheid WOZ-gegevens

2.6. Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)

2.10. Omgaan met indicatieve uitgangspunten

3.4.4. Lineair versus exponentieel uitponden en muteren.

3.5. Waarderingscomplex

4. Macro-economische parameters

4.1. Prijsinflatie

3.6. Doorexploiteer- en uitpondscenario

5. Woongelegenheden

5.2.5. Instandhoudingsonderhoud

5.2.5.1. Instandhoudingsonderhoud doorexploiteerscenario

5.2.7.2. De huurindex van de contracthuur van geliberaliseerde woningen vóór harmonisatie (hoog segment)

5.2.8. Liberalisatiegrens

Uitponden heeft uiteraard ook gevolgen voor de exploitatiekosten. In dit voorbeeld zijn die de eerste helft van het jaar 100% van het totaal en in de tweede helft 95% van het totaal.

Belangrijkste voor markthuur is dat modelmatig de markthuur medio jaar, op het aangenomen moment van mutatie, wordt aangehouden.

De maximale huur is niet, zoals de markthuur continu over de tijd, maar discreet: de maximale huur voor een tijdvak van 1 januari in jaar t geldt tot en met 31 december van jaar t. Op het tijdstip van waarderen op 31 december 2024 zijn de maximale huren van 1 januari 2024 gegeven.

De richtlijnen voor de indexatie van de diverse huur- en huurgerelateerde kasstromen in de voorgaande paragrafen zijn onderstaande tabel opgenomen voor respectievelijk de contracthuur, de markthuur, de maximale huur volgens het WWS en de liberalisatiegrens.

Als op de verhuureenheid een zeven jaar exploitatieverplichting rust dan worden de splitsingskosten pas genomen in het 8ste jaar van de DCF-periode omdat het uitponden zeven jaar is uitgesteld. De kosten moeten dan wel naar het begin van het 8ste jaar worden geïndexeerd:

6.2.6. Mutatieleegstand

6.2.2.2. Opzegging

6.2. Modelparameters

6.2.2.4. Berekening bij geen contract of ontbrekende ingangs- en einddatum

6.2.3. Exploitatiekosten

6.2.3. Exploitatiekosten

6.2.3.2. Mutatiekosten

6.2.3.2. Mutatiekosten

6.2.3.4. Beheerkosten

6.2.5. Aanvangsleegstand

6.2.6. Mutatieleegstand

6.2.7. Disconteringsvoet

6.2.5. Aanvangsleegstand

6.2.11. Nadere toetsing

7.2.2. Markthuren

7.2. Modelparameters

7.2.1. Leegwaarde en leegwaardeontwikkeling

7.2.3. Mutatiekans

7.2.5.2. Beheerkosten

7.2.6. Splitsingskosten

7.2.5.3. Belastingen en verzekeringen

7.2.8. Aanvangsleegstand

Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentieobject. De keuze voor het referentieobject heeft geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere parkeergelegenheden. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd.

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

Bijlage 3. bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht verminderd met de overdrachtskosten. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.

8.1.5. Disconteringsvoet

Daarbij moet te allen tijde goed onderbouwd zijn waarom wordt gekozen voor de schematische vrijheid. Het toepassen van een beschouwingstermijn van 15-jaar in de DCF blijft gehandhaafd.

8.1.2. Markthuur(ontwikkeling)

Kosten die voortkomen uit aan erfpacht verbonden kosten zoals erfpachtsuppletie mogen niet onder deze post worden ondergebracht. Die kosten moeten opgevoerd worden onder de post waardecorrectie als gevolg van erfpacht.

8.1.4. Leegwaarde(ontwikkeling)

Bijlage 4. bij artikel 17 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

8.1.6. Onderhoud

Voor toepassing op basis van het type vastgoed wordt aangesloten bij de definities welke zijn opgenomen in dit handboek. De beleidswaarde is van toepassing op zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden.

9.1. Beleidswaarde van toepassing op woongelegenheden

De beleidswaarde wordt bepaald door op vijf aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de DCF berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de ‘Beleidswaarde’.

Hou rekening met het feit dat de boveninflatoire opslag huurontwikkeling voor de beleidswaarde vrij kan worden opgevoerd mits deze opslag kleiner of gelijk is aan in de tabel 24 van dit handboek opgenomen opslagen. Zie hiervoor paragraaf 5.2.7 van dit handboek.

9.1. Beleidswaarde van toepassing op woongelegenheden

9.2.3. Stap 2: betaalbaarheid (huur)

9.2.3.2. Huuraanpassing contracthuren gereguleerde woningen in beleidswaarde

9.2.4. Stap 3

Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de DCF-berekening vervangen door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen onderhoudsbegroting. De onderhoudsbegroting is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding, voortvloeiend uit de door de corporatie vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting, voordat er correcties als gevolg van clustering vanwege ingrijpende verbouwing zijn verwerkt. In voorgaande jaren moest de gehele begroting omgerekend worden naar één norm in de beginperiode. Met de overgang naar een exploitatieperiode van 60 jaar kunnen de bedragen per jaar variëren conform de onderliggende onderhoudsbegroting. De meerjarenonderhoudsbegroting wordt per complex bepaald, waarbij de uitgangspunten worden onderbouwd aan de hand van concrete bronnen, rekeninghoudend met de conditie van de verschillende complexen. De gekozen uitgangspunten zijn uitlegbaar in relatie tot het gerealiseerde onderhoudsbeleid in het verleden en het vastgestelde onderhoudsbeleid voor de toekomstige jaren. De 60-jaarsperiode bevat alle vastgestelde onderhoudscycli; zowel de kortere cycli (zoals schilderwerk en onderhoud aan installaties) als langere cycli (zoals dak- en kozijnvervanging) zijn opgenomen. Op basis van deze concreet onderbouwde uitgangspunten kan voor de perioden waarin geen onderhoudsbegroting beschikbaar is, een onderhoudsnorm worden bepaald. De definitie is nog steeds gelijk met voorgaande jaren. De onderhoudskosten in de onderhoudsbegroting dienen geïndexeerd te worden met de bouwkostenontwikkeling (conform paragraaf 4.3).

9.2.4.1. Definitie onderhoud

9.2.4. Stap 3

9.2.4.3. EFG-labels

9.2.5. Stap 4: beheer

Let op: omdat de beleidsnorm voor onderhoud inclusief technisch beheer is, moet voor de beheerkosten conform beleid alleen rekening gehouden worden met de kosten van administratief beheer conform beleid. Zie daarvoor ook paragraaf 5.2.6.3 waarin de splitsing van deze kosten in de marktwaardering is beschreven en de definities in bijlage 1.

9.2.4.2. Achterstallig onderhoud

9.2.4.3. Onderhoud in eindwaarde

Bij wijze van voorbeeld:

9.2.5. Stap 4

9.2.6. Aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde

10. Bijlage 1: Definities

9.2.8. Nadere toetsing beleidswaarde

10. Bijlage 1: Definities

10. Bijlage 1: Definities

5. Onderdeel dVi 5.7.5 (aangetrokken middelen in relatie tot WOZ waarde)

2. Onderdeel dVi 5.1.2 (Transacties met aangewezen instellingen)

9. Onderdeel dVi 5.7.9 (vervreemding woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning en maatschappelijk vastgoed aan huurders)

4.5. Onderdelen assurance-rapport cijfermatige verantwoording

14. Bijlage 5: Rapportage vereisten vanuit NRVT

4.1. Doelstelling

13. Bijlage 4: Waardering studentcomplexen

1. Inleiding

2. Toelichting en gehanteerde uitgangspunten

2. Toelichting en gehanteerde uitgangspunten

15. Bijlage 6: VERKLARING OPDRACHTGEVER ONDERZOEKS-VERPLICHTINGEN HANDBOEK MODELMATIG WAARDEREN MARKTWAARDE 2023

2. Toelichting en gehanteerde uitgangspunten

Procedures verslaggeving toegelaten instellingen

4. Ondertekening

16. Bijlage 7: Accountantscontrole

.......... (Functieomschrijving vertegenwoordiger)

Ook van grote invloed is het te taxeren belang: is er sprake van volle eigendom of is er sprake van een erfpachtrecht? Indien dat het geval is: welke vorm is toegepast, welke looptijden kennen de afspraken en welke verplichtingen (bijvoorbeeld canonbetaling) zijn actueel? Deze informatie is niet gestandaardiseerd beschikbaar vanwege de enorme diversiteit aan afspraken en kan daarom alleen worden afgeleid uit de onderliggen akten: akte van levering, uitgifte van erfpacht etc. De TI dient deze documenten zelf te raadplegen (via het Kadaster) om de gewenste informatie daaruit af te leiden.

Het uitgangspunt voor alle taxaties is in beginsel dat het gebruik op de waardepeildatum niet strijdig is met de vigerende omgevingsplanvoorschriften. Deze informatie is door het Kadaster te ontsluiten (op eenheidsniveau): het Kadaster is in staat om de ‘enkelbestemming’ aan te leveren.

Milieuaspecten tenslotte dienen ook in het oordeel van de taxateur te worden betrokken. Inmiddels kunnen ook deze gegevens via het Kadaster worden ontsloten: de ‘publiekrechtelijke beperkingen van zowel rijk, provincie als gemeente geven hierover uitsluitsel. Indien het Kadaster hierover geen of onvoldoende uitsluitsel geeft worden alsnog deze overheden rechtstreeks geraadpleegd. Bij de informatie die via het Kadaster wordt verkregen dient de aandacht in dit kader met name uit te gaan naar de ‘objectbelemmeringen’ met de codes:

10. Onderdeel dVi 5.1.10 (artikel 13 BTIV en artikel 41 lid 1 sub e van de RTIV: rating beleggingen op 31 december 2018)

12. Onderdeel dVi 5.1.12 (Werkzaamheden ten behoeve van de huisvesting van vergunninghouders)

............................................................ (Functieomschrijving vertegenwoordiger)

17.1. Eindwaarde in het doorexploiteerscenario

Omdat dit deel gelijk blijft is de kapitalisatiefactor K1 van toepassing.

17. Bijlage 8: Voorbeelden eindwaardeberekening

In RJ 150 wordt onderscheid gemaakt tussen niet materiële fouten en materiële fouten. Het is mogelijk dat na vaststelling van een jaarrekening wordt geconcludeerd dat sprake is van een fout in die jaarrekening. Indien een fout wordt geconstateerd, is het van belang te bepalen of de fout materieel van aard is.

Niet-materiële fouten worden conform RJ 150.203 in de winst-en-verliesrekening van het jaar waarin de fout is geconstateerd, overeenkomstig de aard van de post, verwerkt.

17.1. Eindwaarde in het doorexploiteerscenario

C. Ongeharmoniseerde deel naar maximale huur

Derhalve dient het bestuur bij constatering van een fout van geval tot geval te beoordelen in hoeverre sprake is van in ernstige mate tekortschieten van het wettelijk vereiste inzicht en welke acties ondernomen moeten worden. Bij de bepaling of een fout materieel is en of (ook) sprake is van een fout waardoor het wettelijk vereiste inzicht in ernstige mate tekortschiet, worden zowel kwantitatieve als kwalitatieve overwegingen beoordeeld. Bij de beoordeling dient het bestuur tevens afstemming te zoeken met de eigen accountant.

E. Overdrachtskosten

Noot 2:

19. Bijlage 10: Vereisten interne waardering

De groeifactor voor dit deel van de huur is gelijk aan 2,0%, de groeifactor van de markthuur en streefhuur. In dit voorbeeld is circa 52% van de huur geharmoniseerd.

Omdat dit deel gelijk blijft is de kapitalisatiefactor K1 van toepassing.

Medio jaar 15 is in dit voorbeeld circa 48% van de huur nog niet geharmoniseerd. De groeifactor van dit deel is gelijk aan de index contracthuur voor gereguleerde VHE van 2,50%.

Bijlage 5. bij artikel 19 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

20.1. Beleidswaarde van toepassing op woongelegenheden

Bijlage 4. bij artikel 17 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (verslagjaar 2021)

18. Bijlage 9: Tabel viercijferige postcodes en gebiedsindeling

20.2. Stappen van marktwaarde naar beleidswaarde

De Aw stelt geen specifieke eisen aan de controle van de jaarrekening. Rubriek A van het accountantsprotocol is feitelijk een samenvatting van de wet- en regelgeving die van toepassing is op de jaarrekening van woningcorporaties en op de controle door accountants bij woningcorporaties.

Bij de overgang van basisvariant naar full-variant wordt initieel 100% (extern) getaxeerd. Indien in jaar x-1 de waardering reeds overeenkomstig de full-variant heeft plaatsgevonden, kan in jaar x de waardering als volgt worden bepaald:

Twee opvolgende jaren door middel van een 3/3e markttechnische update, vervolgens wederom 3/3e volledige taxatie. Derhalve met betrokkenheid van een externe taxateur bij de gehele vastgoedportefeuille.

Bijlage 8. bij artikel 22e Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Verklaring gemeente bij het verhuren van minder dan 50% van de verhuureenheden aan vergunninghouders

Het college van B&W van de gemeente ________, verder genoemd ‘college’, verklaart dat:

• •. Het ervan op de hoogte is dat toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap ___, of de met deze toegelaten instelling verbonden onderneming, verder genoemd ‘toegelaten instelling’, voornemens is in het gebouw aan adres _______, verder genoemd ‘gebouw’, in bezit van pandeigenaar ________, verder genoemd ‘pandeigenaar’ minder dan 50% van de aanwezige verhuureenheden te verhuren aan vergunninghouders;

• •. Het college het voor het voldoen aan de taakstelling, bedoeld in artikel 28 van de Huisvestingswet 2014, niet nodig acht dat ten minste 50% van de verhuureenheden wordt verhuurd aan vergunninghouders.

Datum: ________

Handtekening: __________

Naam: ________

Bijlage 9. bij artikel 22f, onder a, Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Verklaring gemeente bij werkzaamheden door een toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap

Het college van B&W van de gemeente ________, verder genoemd ‘college’, verklaart dat:

• •. Zij op de hoogte is dat toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap ___, verder genoemd ‘toegelaten instelling’, voornemens is om werkzaamheden te verrichten in het gebouw aan adres _______, verder genoemd ‘gebouw’, in bezit van pandeigenaar ________, verder genoemd ‘pandeigenaar’;

• •. Zij ermee instemt dat de toegelaten instelling de werkzaamheden zoals opgenomen in de ontwerpovereenkomst tussen toegelaten instelling en de pandeigenaar van het betreffende gebouw, verricht;

• •. Het gebouw gebruikt zal worden voor het huisvesten van vergunninghouders, ten minste voor de helft van de woongelegenheden, zolang dit nodig is op grond van de taakstelling zoals geldend op basis van de Huisvestingswet 2014;

• •. Via algemene bekendmaking gedurende twee weken langs elektronische weg is nagegaan of anderen dan de toegelaten instelling werkzaamheden in het gebouw wensen te verrichten;

• •. Die algemene bekendmaking in elke vorm en in elk medium dezelfde informatie bevatte, waaronder in elk geval een omschrijving van het bewuste gebouw, het startmoment en duur van de opdracht en de wijze waarop het gebouw na afloop van de opdracht dient te worden opgeleverd.

Datum: ________

Handtekening: __________

Naam: ________

Bijlage 10. bij artikel 22f, onder b, Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Verklaring gemeente bij werkzaamheden door een met een toegelaten instelling verbonden onderneming

Het college van B&W van de gemeente ________, verder genoemd ‘college’, verklaart dat:

• •. Zij op de hoogte is dat een met toegelaten instelling ___ verbonden onderneming, verder genoemd ‘verbonden onderneming’, voornemens is om werkzaamheden te verrichten in het gebouw aan adres _______, verder genoemd ‘gebouw’, in bezit van pandeigenaar ________, verder genoemd ‘pandeigenaar’;

• •. Zij ermee instemt dat de verbonden onderneming de werkzaamheden zoals opgenomen in de ontwerpovereenkomst tussen verbonden onderneming en de pandeigenaar van het betreffende gebouw, verricht;

• •. Het gebouw gebruikt zal worden voor het huisvesten van vergunninghouders, ten minste voor de helft van de woongelegenheden, zolang dit nodig is op grond van de taakstelling zoals geldend op basis van de Huisvestingswet 2014.

Datum: ________

Handtekening: __________

Naam: ________

Bijlage 11. bij artikel 22c, onderdeel a, van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Verklaring gemeente bij werkzaamheden door een toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap

Het college van B&W van de gemeente ________, verklaart dat:

• •. Het op de hoogte is dat toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap ___, verder genoemd ‘toegelaten instelling’, voornemens is om werkzaamheden te verrichten in het gebouw aan adres _______, verder genoemd ‘gebouw’, in bezit van pandeigenaar ________, verder genoemd ‘pandeigenaar’;

• •. Via algemene bekendmaking gedurende vier weken langs elektronische weg is nagegaan of anderen dan de toegelaten instelling werkzaamheden in het gebouw wensen te verrichten;

• •. Die algemene bekendmaking in elke vorm en in elk medium dezelfde informatie bevatte, waaronder in elk geval een omschrijving van het bewuste gebouw, het startmoment en duur van de opdracht en de wijze waarop het gebouw na afloop van de opdracht dient te worden opgeleverd.

Datum: ________

Handtekening: __________

Naam: ________

Bijlage 12. bij artikel 22c, onderdeel b, van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Verklaring openbaar lichaam bij werkzaamheden door een toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap

Het orgaan dat is belast met het dagelijks bestuur in het openbaar lichaam ________, verklaart dat:

• •. Het op de hoogte is dat toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap ___, verder genoemd ‘toegelaten instelling’, voornemens is om werkzaamheden te verrichten in het gebouw aan adres _______, verder genoemd ‘gebouw’, in bezit van pandeigenaar ________, verder genoemd ‘pandeigenaar’;

• •. Via algemene bekendmaking gedurende vier weken langs elektronische weg is nagegaan of anderen dan de toegelaten instelling werkzaamheden in het gebouw wensen te verrichten;

• •. Die algemene bekendmaking in elke vorm en in elk medium dezelfde informatie bevatte, waaronder in elk geval een omschrijving van het bewuste gebouw, het startmoment en duur van de opdracht en de wijze waarop het gebouw na afloop van de opdracht dient te worden opgeleverd.

Datum: ________

Handtekening: __________

Naam: _______

Bijlage 13. bij artikel 40a, onderdeel c, van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

20.2.2. Stap 1: beschikbaarheid (doorexploiteren)

Een representatieve verdeling van de portefeuille wordt gemaakt op basis van relevante criteria zoals marktgebieden, woningtype en bouwjaarklasse. De corporatie onderbouwt de representativiteit door per complex uit het 2/3e deel aan te geven met welk complex in het 1/3e deel deze vergelijkbaar is.

Indien er bij een complex sprake is van een substantiële investering (ingrijpende verbouwing of renovatie, met uitzondering van achterstallig onderhoud), aanpassing in de indeling of wijzigingen in brongegevens, dan wordt aanbevolen om een individueel complex door de taxateur te laten taxeren of om een reguliere taxatiecyclus te volgen. Dat laatste geldt ook voor bijzondere complexen waarvoor geen representatief vergelijkbaar bezit is binnen de portefeuille van de corporatie.

2.1. Doelstelling

Eind november 2022 is de Europese richtlijn duurzaamheidsrapportage door de EU aangenomen. Deze richtlijn is ook bekend als de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). De CSRD verplicht ondernemingen (waarop Titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is) om te rapporteren over niet-financiële informatie, zoals impact op het milieu en het sociale domein. Woningcorporaties zijn vaak georganiseerd als stichting of vereniging. Zij worden (vooralsnog) niet gezien als ‘ondernemingen’ op grond van de richtlijn voor jaarverslaggeving. Daarom is de CSRD vooralsnog niet van toepassing voor woningcorporaties.

Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur) en wordt in deze stap het eigen beleid voor de jaarlijkse huurontwikkeling verwerkt, rekening houdend met de kaders vanuit wetgeving.

Accountantsprotocol

Datum 1 oktober 2025

1. Algemeen

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) steunt bij het uitvoeren van de toezichtstaken op de controlewerkzaamheden van de accountants bij woningcorporaties. Het accountantsprotocol beschrijft de minimale werkzaamheden van de accountants bij woningcorporaties.

Het accountantsprotocol wordt jaarlijks geactualiseerd. Dit gebeurt op basis van onder andere aangepaste wet- en regelgeving, gewijzigde inzichten, actuele ontwikkelingen en risico inschattingen. De controlewerkzaamheden beschreven in rubriek B en C zijn beperkt gewijzigd voor verslagjaar 2025.

20.2.4. Stap 3: kwaliteit (onderhoud)

2.3. Materialiteit (betrouwbaarheid en nauwkeurigheid)

Sinds 1 januari 2020 zijn woningcorporaties met meer dan 5.000 verhuureenheden aangemerkt als Organisatie van Openbaar Belang (OOB)3Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO)verwacht dat de voorgenomen verhoging van de OOB grens naar 20.000 verhuureenheden vanaf 1 januari 2026 voor corporaties geldt. Zie kamerbrief met referentie 2024-0000904449 van 4 december 2024.. Door deze wijziging meldt de accountant situaties zoals beschreven in artikel 12 van de EU-verordening online bij de Aw.

De modelteksten voor de controleverklaring en de assurance-rapporten vindt u op de website van de Nederlandse Beroepsvereniging voor Accountants (NBA).

20.2.3.3. Huuraanpassing geliberaliseerde woningen in beleidswaarde

Geen inhoudelijke wijzingen. Het voorliggende accountantsprotocol over het verslagjaar sluit aan bij de nummering in de dVi.

3.1. Doel

Binnen deze opdracht valt het opstellen van:

20.2.4.3. EFG-labels

Het accountantsprotocol is getoetst op uitvoerbaarheid door de werkgroep Controleprotocollen (COPRO) van de Koninklijke Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA). COPRO heeft het oordeel ‘Uitvoerbaar’ gegeven.

20.2.4. Stap 3: kwaliteit (onderhoud)

De onderzoeksobjecten voor de accountantswerkzaamheden bij woningcorporaties zijn:

Deze onderzoeksobjecten en de accountantswerkzaamheden die daaraan zijn gekoppeld, worden in dit accountantsprotocol behandeld in de rubrieken A, B en C. Hierbij zijn de verdere doelstellingen per onderdeel uitgewerkt en vindt u de regelgeving die hierop specifiek van toepassing is. Verder worden per onderdeel verdere aanwijzingen voor de werkzaamheden van de accountant benoemd. Zie hiervoor hoofdstuk 2 tot en met 4.

20.2.4.1. Definitie onderhoud

Volgens artikel 38 van de Woningwet stuurt de woningcorporatie jaarlijks vóór 1 juli de jaarrekening, het bestuursverslag en volkshuisvestingsverslag, de controleverklaring, de assurance-rapporten en het accountantsverslag aan de verantwoordelijke minister.

20.2.4.2. Achterstallig onderhoud

4 Voor het treffen van voorzieningen aan haar gebouwen en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden controleert de accountant alle aanbestedingen groter dan € 300.000. Voor het doen bouwen van maatschappelijk vastgoed controleert de accountant alle aanbestedingen groter dan € 1.000.000.

2.1. Doel

Het doel van de werkzaamheden van de accountant, zoals bedoeld in artikel 37 van de Woningwet, is:

De accountant geeft de uitslag van zijn onderzoek van de eerste 2 punten weer in een controleverklaring. Daarbij houdt de accountant rekening met de overige bij of volgens de wet gestelde eisen.

Voor de uitkomst van het onderzoek bij het 3e punt mag de accountant volstaan met de vermelding van de gebleken tekortkomingen in de paragraaf ‘overige bij of krachtens de wet gestelde eisen’ in de controleverklaring.

De accountant stelt vast dat de woningcorporatie in het verslagjaar aan verbindingen geen aanvullend of ander vermogen heeft verschaft (Woningwet artikel 21a, lid 2). Heeft de woningcorporatie wel vermogen verschaft? Dan stelt de accountant vast dat er ontheffing is verleend zoals bedoeld in de Woningwet, artikel 21a, lid 3. De controle op het verschaffen van vermogen aan verbindingen, heeft betrekking op verbindingen zoals bedoeld in de Woningwet artikel 1, lid 2 onder a (dochtermaatschappij), b (deelneming in de zin van artikel 24c BW2) en c (duurzame band).

Werkzaamheden ten aanzien van het bestuursverslag bij de jaarrekening:

De accountant stelt vast dat de woningcorporatie in het verslagjaar geen nieuwe garantstellingen aan haar verbindingen heeft verleend. Heeft de woningcorporatie wel nieuwe garantstellingen verleend? Dan stelt de accountant vast dat er ontheffing is verleend, zoals bedoeld in artikel 21a, lid 3 van de Woningwet. De controle op het verschaffen van garantstellingen aan verbindingen heeft betrekking op verbindingen als bedoeld in de Woningwet artikel 1, lid 2 onder a (dochtermaatschappij), b (deelneming in de zin van artikel 24c boek 2 van het BW) en c (duurzame band).

Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.

Bijlage 2. bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

2.4. Gebruik full-versie

2.9. Jaarlijkse actualisatie

3.4.3. Fractioneel muteren en uitponden

5.2.7.3. De indexatie van de geharmoniseerde huren, markthuren en maximale huren

5.2.7.1. De huurindex van de contracthuur van gereguleerde woningen vóór harmonisatie

De richtlijnen voor de indexatie van de diverse huur- en huurgerelateerde kasstromen in de voorgaande paragrafen zijn onderstaande tabel opgenomen voor respectievelijk de contracthuur, de markthuur, de maximale huur volgens het WWS en de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens).

Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordening van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 675,55 euro per te splitsen eenheid.

5.2.18. Disconteringsvoet woongelegenheden: EGW en MGW

5.2.20.3. Toelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende looptijd

5.2.22. Overige punten

6.2.1. Markthuren

6.2.2.4. Berekening bij geen contract of ontbrekende ingangs- en einddatum

6.2.3.1. Instandhoudingsonderhoud

6.2.3.5. Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

6.2.5. Aanvangsleegstand

6.2.4. Erfpacht

6.2.6. Mutatieleegstand

6.2.8. Eindwaarde

7. Parkeergelegenheden

7.2. Modelparameters

7.2.3. Mutatiekans

7.2.4. Huurinkomsten en huurontwikkeling.

7.2.4. Huurinkomsten en huurontwikkeling

7.2.5.2. Beheerkosten

7.2.5.3. Belastingen en verzekeringen

7.2.9. Mutatieleegstand

7.2.8. Aanvangsleegstand

De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van twee kenmerken van de verhuureenheden:

Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentieobject. De keuze voor het referentieobject heeft geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere parkeergelegenheden. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd.

Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke parkeergelegenheden te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per verhuureenheid na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de totale disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige parkeergelegenheden.

Vanaf het 16e jaar wordt verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd in het doorexploiteerscenario, en van verder uitponden in het uitpondscenario. Vanwege de rekenkundige uniformiteit is de berekening op basis van voortdurende looptijd voorgeschreven.

Let op:

Let op: het gebruik van schematische vrijheid is in principe niet bedoeld voor de waardering van reguliere woningen, alleen in uitzonderlijke gevallen kan hiervan sprake zijn (bijvoorbeeld als er bij nul-op-de-meterwoningen een energieprestatievergoeding als extra kasstroom moet worden opgevoerd, of als bijvoorbeeld bij een sloopcomplex waarbij een anti-kraakwacht een maandelijkse vergoeding ontvangt). Indien schematische vrijheid voor de energieprestatievergoeding (EPV) wordt toegepast moet in de waardering rekening worden gehouden met bijkomende effecten. Zo zijn aan de EPV administratieve lasten verbonden, is er mogelijk sprake van hoger onderhoud van installaties in de woning en wordt de EPV bij de mutatie naar markt mogelijk niet meer geheven maar opgenomen in de markthuur.

Onder schematische vrijheid kan voor reguliere woningen ook worden verstaan dat de taxateur kiest voor een andere subtypering dan op grond van de basisversie is voorgeschreven. Zo mag een externe taxateur bijvoorbeeld in de full versie taxatie afwijken van het voorschrift dat meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd via MGW danwel EGW moeten worden gewaardeerd.

In de basisversie is de markthuur voor woningen bepaald aan de hand van een modelmatige schatting. Deze schatting houdt geen rekening met specifieke omstandigheden waardoor de markthuur anders is dan uit het model voortvloeit. In de full versie heeft de externe taxateur de mogelijkheid om de modelmatig bepaalde markthuur te vervangen door zijn inschatting van de markthuur of een andere modelmatig bepaalde markthuur, mits deze is geverifieerd door een taxateur. In de full versie kan de externe taxateur ook van de kwaliteitskortingsgrens voor studenteenheden onderbouwd afwijken.

De markthuurontwikkeling is in principe gekoppeld aan de prijsinflatie. Als er gegronde redenen zijn om de markthuurontwikkeling boven of onder inflatie te verwachten, heeft de externe taxateur de mogelijkheid om af te wijken van de veronderstelde markthuurontwikkeling.

Als alternatief voor de berekende eindwaarde uit de basisversie mag een exit yield gebruikt worden voor het bepalen van de eindwaarde ultimo jaar 15. De taxateur moet daarbij een goed navolgbare onderbouwing geven voor de hoogte van de exit yield en een duidelijke, logische relatie leggen tussen andere parameters en de exit yield (bijvoorbeeld: output BAR, verouderingseffect, verwachte huur- en waardegroei, stijgende of dalende risicoperceptie gedurende beschouwingsperiode). Daarnaast moet ook de vergelijking en verschilduiding met de berekende eindwaarde worden gemaakt.

De hoogte van de mutatiekans is gebaseerd op het gemiddelde aantal mutaties in de afgelopen vijf jaar. Deze mutatiekans hoeft niet te gelden voor de toekomst. Als daar reden voor is, onder meer omdat de feitelijke mutaties in de betrokken periode een afwijkend beeld laten zien, heeft de toegelaten instelling de mogelijkheid om een externe taxateur in te schakelen om de mutatiekans aan te passen.

De leegwaarde wordt in de basisversie ontleend aan de WOZ-waarde. Echter, er kunnen verschillende redenen zijn waarom de op deze wijze bepaalde leegwaarde niet aansluit bij de markt. Onder meer vloeit een mogelijk verschil voort uit de ficties waarop de WOZ-waardering is gebaseerd. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om de WOZ-waarde te vervangen door een leegwaarde die beter aansluit bij de markt. Voor de bepaling van deze leegwaarde mogen ook andere modelmatig bepaalde leegwaardes worden gebruikt, mits deze geverifieerd zijn door een taxateur.

De leegwaardeontwikkeling is gedifferentieerd naar provincie en naar de vier grote steden. Het kan zijn dat er redenen zijn om van deze differentiatie af te wijken, bijvoorbeeld omdat de te verwachten ontwikkeling van de leegwaarde in de specifieke situatie niet overeenkomt met die van de provincie, respectievelijk de betreffende stad. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om af te wijken van de veronderstelde leegwaardeontwikkeling. In het geval van parkeren wordt in de basisversie uitgegaan van een leegwaardeontwikkeling gelijk aan de prijsinflatie. In de full-versie mag de taxateur hiervan afwijken.

8.1.10 Erfpacht

9.1. Beleidswaarde van toepassing op woongelegenheden

De waardering op basis van de full versie met de genoemde vrijheidsgraden vereist de inschakeling van een externe taxateur. De externe taxateur dient aangesloten te zijn bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) of daarmee vergelijkbare beroeps- en gedragsregels te hanteren. In haar reglementen schrijft de NRVT voor dat sprake kan zijn van drie type taxaties, te weten een (1) volledige taxatie, (2) hertaxatie en (3) markttechnische update. Het NRVT schrijft daarbij voor dat een hertaxatie uitsluitend kan worden uitgevoerd indien er in de voorgaande 36 maanden ten minste één volledige taxatie door hetzelfde taxatiebedrijf is uitgevoerd. De verwijzing naar volledige taxatie en hertaxatie komt hieruit voort. Bij deze vormen van taxatie zijn op basis van de NRVT verschillende rapportagevereisten van toepassing. Deze zijn opgenomen in ‘Bijlage 5 – Rapportagevereisten NRVT’.

8.1.11. Exploitatiescenario

De taxaties in het kader van de full versie in 2025 dienen ten minste te voldoen aan de verplichte onderdelen van een ‘hertaxatie’ conform de reglementen van het NRVT in het Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed. Alle niet verplichte onderdelen uit genoemd reglement zijn optioneel of ter beoordeling aan de taxateur op basis van de informatie / verklaring van de woningcorporatie. Dit geldt ook als er in de afgelopen drie jaar geen ‘volledige taxatie’ van het vastgoed heeft plaatsgevonden. In bijlage 5 is opgenomen welke onderdelen verplicht zijn, danwel optioneel of ter beoordeling van de taxateur komen.

Als er in de afgelopen drie jaar een volledige taxatie heeft plaatsgevonden van de (deel)portefeuille mag er ook gekozen worden voor een markttechnische update door de taxateur, dit is echter geen verplichting. Zoals vermeld in hoofdstuk 2.5 kan de interne waardering alleen voor de reguliere woningen en homogeen parkeervastgoed worden uitgevoerd. Nadere voorwaarden zijn gesteld in bijlage 10.

Bijlage 3. bij artikel 16 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

9.2.2. Stap 1: beschikbaarheid (doorexploiteren)

9.2. Stappen van marktwaarde naar beleidswaarde

9.2.2. Stap 1

9.2.1. Startpunt: marktwaarde in verhuurde staat

9.2.3.2. Huuraanpassing contracthuren gereguleerde woningen in beleidswaarde

9.2.3. Stap 2: betaalbaarheid (huur)

Bijlage 4. bij artikel 17 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (verslagjaar 2018)

9.2.8. Overdrachtskosten beleidswaarde

8. Onderdeel dVi 5.7.8 (melding/goedkeuring vervreemding woongelegenheden en maatschappelijk vastgoed aan derden, voor woongelegenheden niet zijnde aan natuurlijke personen voor eigen bewoning en toegelaten instellingen, voor maatschappelijk vastgoed niet zijnde aan huurders en toegelaten instellingen)

De overige directe operationele lasten exploitatie bezit moeten in de beleidswaarde op basis van een verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele vastgoedobjecten.

6. Onderdeel dVi 5.1.6 (goedkeuring niet-DAEB investeringen)

3. Verklaring

13. Onderdeel dVi 5.7.13 (goedkeuring niet-DAEB investeringen)

12. Bijlage 3: Overzicht toepassing basis of full

2. Toelichting en gehanteerde uitgangspunten

19. Onderdeel dVi 5.7.19 (Werkzaamheden ten behoeve van de huisvesting van vergunninghouders)

21. Onderdeel dVi 5.7.21 (Verslag externe taxateur)

4. Rubriek C: het assurance-rapport inzake de dVi over het verslagjaar (cijfermatige verantwoording)

Inhoudsopgave

Doelstelling

11. Bijlage 2: Overzicht Fullregio’s en aardbevingsgebieden

2. Toelichting en gehanteerde uitgangspunten

13. Bijlage 4: Waardering studentencomplexen

14. Bijlage 5: Rapportage vereisten vanuit NRVT

Bijlage 5. bij artikel 19 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

4. Ondertekening

A. Huur uit geharmoniseerde deel

17. Bijlage 8: Voorbeelden eindwaardeberekening

B. Huur uit ongeharmoniseerde deel

Medio jaar 15 is in dit voorbeeld circa 48% van de huur nog niet geharmoniseerd. De groeifactor van dit deel is gelijk aan de index contracthuur voor gereguleerde VHE van 2,50%.

Bijlage 7. bij artikel 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Financiële derivaten mogen uitsluitend worden aangetrokken onder de in de bijlage genoemde modelovereenkomst. Niet in de bijlage als zodanig opgenomen onderdeel van deze modelovereenkomst is het ISDA Master Agreement 2002. Deze Master Agreement 2002 is een gestandaardiseerd contract opgesteld door de International Swaps and Derivatives Association (ISDA), een organisatie voor handelaren in onderhandse derivaten wereldwijd en gevestigd in New York. De ISDA (en daarmee het Master Agreement 2002) zijn bereikbaar via website www.isda.org.

Dated as of .....................

between

Please fill in the name laid down by statute (‘Party A’)

and

[toegelaten instelling] (‘Party B’),

As of the date of this Agreement, all Transactions entered into from that date between the parties to this Agreement (and the respective rights and obligations of the parties in respect of those Transactions) shall be governed by, subject to, and determined in accordance with, the terms and conditions set out in this Agreement and the related Confirmations.

Party B is a Dutch housing association (‘toegelaten instelling’) and its main purpose is the stimulation of social housing in the Netherlands by means of public funding. As a result, Party B is supervised by the Dutch government and any supervisory bodies and institutions. In respect of this Agreement, Party B shall be considered as a non-professional investor, in accordance with the Dutch Wet op het financieel toezicht. Regarding these Transactions, Party A shall act as an advisor for Party B. All of the above is incorporated in the independent agreement governed by Dutch law, as referred to in article 6 of the Dutch Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.

In this Agreement:

• (a). ‘Specified Entity’does not apply.

• (b). ‘Specified Transaction’ will have the meaning specified in Section 14 of the Agreement.

• (c). The ‘Cross-Default’ provisions of Section 5(a)(vi) of the Agreement will apply to Party A and will not apply to Party B provided, however, that notwithstanding the foregoing, an Event of Default shall not occur under either Section 5(a)(vi)(1) or (2) if (a) the event or condition referred to in Section 5(a)(vi)(1) or the failure to pay referred to in Section 5(a)(vi)(2) is a failure to pay caused by an error or omission of an administrative or operational nature; and (b) funds were available to such party to enable it to make the relevant payment when due; and (c) such relevant payment is made within three Local Business Days following receipt of written notice from an interested party of such failure to pay. If such provisions apply:

• −. ‘Specified Indebtedness’ will have the meaning specified in Section 14.

• −. ‘Threshold Amount’ means with respect to Party A, an amount equal to one percent (1%) of its total equity share capital (as specified from time to time in its most recent Annual Report containing consolidated financial statements, prepared in accordance with accounting principles that are generally accepted for institutions of its type in the jurisdiction of its organization and certified by independent public accountants), or its equivalent in any other currency.

• (d). The ‘Credit Event Upon Merger’provisions of Section 5(b)(v) of the Agreement will apply to Party A and will apply to Party B.

• (e). The ‘Automatic Early Termination’ provision of Section 6(a) of the Agreement will apply, provided that Automatic Early Termination shall not apply upon the occurrence of an Event of Default with respect of Party B specified in Section 5(a)(vii) (3), (6) or, to the extend analogous thereto.

• (f). ‘Termination Currency’means Euro or the currency selected by the Non-defaulting Party or the Non-affected Party, or in the circumstance where there are two Affected Parties, agreed by Party A and Party B, and failing such agreement the Termination Currency shall be Euro.