Legalize / Nederland / Ministeriële regeling

Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 17 juni 2015, nr. 0000336120, houdende nieuwe nadere regels betreffende toegelaten instellingen volkshuisvesting ter uitvoering van hoofdstuk IV van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015)

Type Ministeriële regeling

Publication 2026-07-03

State In force

Source BWB

artikelen 182

Wijzigingsgeschiedenis JSON API

(B). inserting ‘or by other method intended by the parties to be effective for the purpose of confirming or evidencing such Transaction’ immediately before the words ‘which in each case will be sufficient’.

(ii). In respect of each Relevant Confirmation Transaction, Party A and Party B will use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner to ensure each Relevant Confirmation Transaction is confirmed by the Timely Confirmation Deadline.

(iii). In respect of each Relevant Confirmation Transaction: If the Receiving Party delivers a Not Confirmed Notice to the Documenting Party by the Timely Confirmation Deadline, Party A and Party B will use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner, to attempt to resolve the difference and confirm the Relevant Confirmation Transaction as soon as possible.

(A). the Documenting Party will deliver a Confirmation to the Receiving Party as soon as possible and at the latest by the Confirmation Delivery Deadline; and

(B). following the delivery in (A) above, the Receiving Party will, use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner, either confirm the Confirmation or deliver to the Documenting Party a Not Confirmed Notice as soon as possible and at the latest by the Timely Confirmation Deadline.

(iv). For the purposes of this Part 5(l): ‘CCP’ means a central clearing house authorised under Article 14 of EMIR or recognised under Article 25 of EMIR. ‘CCP Service’ means in respect of a CCP, an over-the-counter derivative clearing service offered by such CCP. ‘Cleared’ means, in respect of a Transaction, that such Transaction has been submitted (including where details of such Transaction are submitted) to a CCP for clearing in a relevant CCP Service and that such CCP has become a party to a resulting or corresponding transaction, as applicable, pursuant to such CCP's Rule Set. ‘Commission’ means the executive body of the European Union which is responsible for proposing legislation, implementing decisions, upholding the European Union's treaties and the day-to-day running of the European Union. ‘confirm’ means, with respect to a Confirmation provided by the Documenting Party to the Receiving Party, an acknowledgement in writing (whether by execution in counterpart of the Confirmation or otherwise) or electronically from the Receiving Party to the Documenting Party that the terms of such Confirmation reflect the terms of the Relevant Confirmation Transaction and ‘confirmed’ will be construed accordingly. ‘Confirmation Delivery Deadline’ means (i) 5:00 pm CET on the Local Business Day prior to the Timely Confirmation Deadline; or (ii) if the Timely Confirmation Deadline falls after the day that is the second Local Business Day following the Trade Date, 5:00 PM CET on the second Local Business Day immediately preceding the Timely Confirmation Deadline. Notwithstanding anything to the contrary in the Agreement, for this purpose ‘Local Business Day’ means, a day on which commercial banks and foreign exchange markets are generally open to settle payments in the city in which the office through which the Receiving Party is acting for the purposes of the Relevant Confirmation Transaction is located. ‘Documenting Party’ means Party A. ‘EMIR’ means Regulation (EU) No 648/2012 of the European Parliament and of the Council on OTC derivatives, central counterparties and trade repositories dated 4 July 2012. European Union’ means the economic and political union established in 1993 by the Maastricht Treaty, with the aim of achieving closer economic and political union between member states that are primarily located in Europe. ‘Not Confirmed Notice’ means, with respect to a Confirmation provided by the Documenting Party, a written notice from the Receiving Party to the Documenting Party stating that the terms of such Confirmation do not accurately reflect the terms of the Transaction, which terms are inaccurate and what such terms should be, in the opinion of the Receiving Party. ‘Receiving Party’ means the party which is not the Documenting Party. ‘Relevant Confirmation Transaction’ means any Transaction which was not Cleared and entered into on or following the Timely Confirmation Start Date. ‘Rule Set’ means, with respect to a CCP Service, the relevant rules, conditions, procedures, regulations, standard terms, membership agreements, collateral addenda, notices, guidance, policies or other such documents promulgated by the relevant CCP and amended and supplemented from time to time. ‘Timely Confirmation Deadline’ means the end of the latest day by which such Relevant Confirmation Transaction must be confirmed in accordance with Article 12 of Chapter VIII of the Commission Delegated Regulation (EU) No 149/2013 published 23 February 2013 in the Official Journal of the European Union. If Party A to such Relevant Confirmation Transaction is not a ‘financial counterparty’ (as defined in EMIR), it will be deemed to be a financial counterparty solely for the purpose of determining such latest day. ‘Timely Confirmation Start Date’ means the twentieth day following the day of publication of Article 12 of Chapter VIII of the Commission Delegated Regulation (EU) No 149/2013 published 23 February 2013 in the Official Journal of the European Union. ‘Trade Date’ means the date of execution of the Transaction.

(m). EMIR Reporting Obligation The Parties agree that any reporting obligation that Party B is subject to under Regulation (EU) No 648/2012 of the European Parliament and of the Council on OTC derivatives, central counterparties and trade repositories dated 4 July 2012 is delegated to Party A.]6The parties may elect this Part 5 (m).

(n). Incorporation and Interpretation of Definition Any definitions published by the International Swaps and Derivatives Association, Inc., as amended, supplemented and replaced from time to time which shall apply to this Agreement will be referred to in the relevant Confirmation. In the event and to the extent that the relevant Confirmation does not refer to any definitions, the following applies: Reference is made to the following definitions, where applicable which are hereby incorporated by reference herein: the 2006 ISDA Definitions (the ‘ISDA Definitions’); and any terms used and not otherwise defined in the Confirmation shall have the meaning set forth therein.

(o). Form of Agreement The parties agree that the text of the body of this Agreement is intended to be the printed form of the ISDA 2002 Master Agreement as published and copyrighted by the International Swaps and Derivatives Association, Inc© (ISDA).

IN WITNESS WHEREOF the parties have executed this document on the respective dates specified below with effect from the date specified on the first page of this document.

Party A	Party B

Date	Date

Signature	Signature

Name	Name

Function	Function

(a). Base Currency and Eligible Currency

(i). ‘Base Currency’ means euro.

(ii). ‘Eligible Currency’ means the Base Currency.

(b). Credit Support Obligations

(i). Delivery Amount, Return Amount and Credit Support Amount

(A). ‘Delivery Amount’ has the meaning specified in Paragraph 2(a).

(B). ‘Return Amount’ has the meaning specified in Paragraph 2(b).

(C). ‘Credit Support Amount’ has the meaning specified in Paragraph 10.

(ii). Eligible Credit Support. The following items will qualify as ‘Eligible Credit Support’ for Party A: ¹ The parties may elect (B) and (C) together, not separately.

		Party A	Party B	Valuation Percentage
(A)	Cash in an Eligible Currency	Yes	Yes	100%
(B)	Negotiable debt obligations issued by the Governments of the Euro-zone, the United States of America, and the United Kingdom having a remaining maturity of not more than five years from the Valuation Date and being rated at least AAA (S&P) or AAA (Fitch Ratings) or Aaa (Moody’s) on the Valuation Date and which settle through an Approved Clearing System.	Yes	Yes	97%
(C)	Negotiable debt obligations issued by the Governments of the Euro-zone, the United States of America, and the United Kingdom having a remaining maturity of five years or more from the Valuation Date and being rated at least AAA (S&P) or AAA (Fitch Ratings) or Aaa (Moody’s) on the Valuation Date and which settle through an Approved Clearing System.]¹	Yes	Yes	95%
(D)	Such other Eligible Collateral as may be agreed between the parties	Yes	Yes	As agreed between the parties.

(iii). Thresholds

(A). ‘Independent Amount’ means with respect to Party A: please complete ‘Independent Amount’ means with respect to Party B: None.

(B). ‘Threshold’ means with respect to Party A: None. ‘Threshold’ means with respect to Party B: please complete

(C). ‘Minimum Transfer Amount’ means with respect to Party A and Party B: The amount equivalent to 10,000 euro.

(D). Rounding. The Delivery Amount and the Return Amount will be rounded up or down to the nearest integral multiple of 10,000 euro.

(c). Valuation and Timing

(i). ‘Valuation Agent’ means, for the purposes of Paragraphs 2 and 4, and for the purposes of Paragraph 5(c): Party A. The valuation of the Credit Support Amount shall be made pursuant to Paragraph 3(b) and pursuant to the following procedures:

(A). Party A shall before the Notification Time report by email to Party B:

(a). The market value of each collateralised transaction, denominated in euro.

(b). The market value of the posted collateral to Party B, denominated in euro.

(c). The Credit Support Amount, denominated in euro.

(B). If Party A’s determination remains undisputed, Party B shall notify the Valuation Agent of the agreed Delivery Amount (if any) or the Return Amount (if any) by email.

(C). If the Delivery Amount or the Return Amount, as the case may be, on a Local Business Day equals or exceeds the Minimum Transfer Amount, as the case may be, and if both parties agree, then Eligible Credit Support will be transferred pursuant to Paragraph 2.

(ii). ‘Valuation Date means each Local Business Day.

(iii). ‘Valuation Time’ means the close of business on the Valuation Date or date of calculation, as applicable; provided that the calculations of Value and Exposure will be made as of approximately the same time on the same date.

(iv). ‘Notification Time’ means 2.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the applicable Valuation Date.

(d). Exchange Date ‘Exchange Date’ has the meaning specified in Paragraph 3(c)(ii).

(e). Dispute Resolution

(i). ‘Resolution Time’ means 5.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the date on which the notice is given that gives rise to a dispute under Paragraph 4.

(ii). ‘Value.’ For the purpose of Paragraphs 4(a)(4)(i)(C) and 4(a)(4)(ii), the Value of the outstanding Credit Support Balance or of any transfer of Eligible Credit Support or Equivalent Credit Support, as the case may be, will be calculated as follows: Disputes over value will be resolved by the Valuation Agent seeking four bid quotes as of the relevant Valuation Date or date of Transfer from parties that regularly act as nationally recognised principal market makers in the securities or other property in question. The Value will be the arithmetic mean of the quotes received by the Valuation Agent multiplied by the applicable Valuation Percentage.

(iii). ‘Alternative.’ The provisions of Paragraph 4 will apply.

(f). Distributions and Interest Amount

(i). Interest Rate. The ‘Interest Rate’ with exception of the condition mentioned hereafter under (iv) will be EONIA. ‘EONIA’ for any day means the reference rate equal to the overnight rate as calculated on an actual / 360 day count by the European Central Bank and appearing on different publication media on the first TARGET Settlement Day following that day. For the purposes of this Annex, TARGET Settlement Day means any day on which the Trans-European Automated Real-Time Gross Settlement Express Transfer (TARGET2) System is open.

(ii). Transfer of Interest Amount. The transfer of the Interest Amount will be made on last Local Business Day of each calendar month and on any Local Business Day that a Return Amount consisting wholly or partly of cash is transferred to Party A pursuant to Paragraph 2(b).

(iii). Alternative to Interest Amount. The provisions in Paragraph 5(c)(ii) will apply.

(g). Addresses for Transfers

(i). [In the case of securities: Party A and Party B: please complete in the case of cash:]8Will apply when Paragraph 11(b)ii)(B) and (C) are elected. Directly by Target to please complete

(h). Amendments to the Annex

(i). The terms of Paragraph 4(a)(4)(i)(B) are amended in their entirety as follows: ‘(B) calculating that part of the Exposure attributable to the Transactions in dispute by seeking four actual quotations at mid-market from third parties for purposes of calculating the relevant Close-out Amount, and taking the arithmetic average of those obtained; provided that if four quotations are not available for a particular Transaction, then fewer than four quotations may be used for that Transaction, and if no quotations are available for a particular Transaction, then the Valuation Agent's original calculations will be used for the Transaction; and’

(ii). The terms of Paragraph 6 are amended to read in their entirety as follows: ‘If an Early Termination Date is designated or deemed to occur as a result of an Event of Default in relation to a party, an amount equal to the Value of the Credit Support Balance, determined as though the Early Termination Date were a Valuation Date, will be deemed to be an Unpaid Amount due to the Transferor (which may or may not be the Defaulting Party) for purposes of Section 6(e). For the avoidance of doubt, the Close-out Amount determined under Section 6(e) in relation to the Transaction constituted by this Annex will be deemed to be zero. For purposes of this Paragraph 6, the Value of the Credit Support Balance shall be determined on the basis that the Valuation Percentage applicable to each item of Eligible Credit Support is 100%.’

(iii). The term ‘Exposure’ in Paragraph 10 of the Annex is hereby amended to read in its entirety as follows: ‘Exposure’ means, with respect to a party on a Valuation Date and subject to Paragraph 4 in the case of a dispute, the amount, if any, that would be payable to that party by the other party (expressed as a positive number) or by that party to the other party (expressed as a negative number) pursuant to Section 6(e)(ii)(1) of this Agreement if all Transactions (other than the Transaction constituted by this Annex) were being terminated as of the relevant Valuation Time, on the basis that (i) that party is not the Affected Party and (ii) the Base Currency is the Termination Currency; provided that the Close-out Amount will be determined by the Valuation Agent on behalf of that party using its estimates at mid-market of the amounts that would be paid for transactions providing the economic equivalent of (x) the material terms of the Transactions, including the payments and deliveries by the parties under Section 2(a)(i) in respect of the Transactions that would, but for the occurrence of the relevant Early Termination Date, have been required after that date (assuming satisfaction of the conditions precedent in Section 2(a)(iii)); and (y) the option rights of the parties in respect of the Transactions.

(i). Other Provisions

(i). [All references in this annex to the ‘Transferee’ shall be read as references to Party B, and all corresponding references to the ‘Transferor’ shall be read as references to Party A.]9Will apply when Paragraph 11(b)(ii)(B) and (C) are elected.

(ii). Minimum Transfer Amount. Notwithstanding the provisions of Paragraph 11(b)(iii)(C), when the Credit Support Amount with respect to both parties on a Valuation Date is zero or provided, that if an Event of Default or Termination Event has occurred and is continuing, the Minimum Transfer Amount with respect to both parties will be zero.

(iii). [‘Euro-zone’ means the region comprised of members states of the European Union that adopt the single currency in accordance to the EC Treaty (Treaty establishing the European Community (signed in Rome on 25th March, 1957), as amended by the Treaty on European Union (signed in Maastricht on 7th February, 1992).]10Will apply when Paragraph 11(b)(ii)(B) and (C) are elected.

(iv). ‘Local Business Day’ means TARGET Settlement Day.

(v). ‘Local Delivery Day’ means TARGET Settlement Day.

(vi). [‘Approved Clearing System’ means the securities clearing system operated by Clearstream Banking S.A. or Euroclear System.]11Will apply when Paragraph 11(b)(ii)(B) and (C) are elected.

(vii). Demands and Notices. Paragraph 9(c) of this Annex shall be deleted in its entirety and replaced with the following: All demands and notices given by a party under this Annex will be given as specified hereunder with regard to: Party A: please complete Party B: please complete

IN WITNESS WHEREOF the parties have executed this document on the respective dates specified below with effect from the date specified on the first page of this document.

Party A	Party B

Date	Date

Signature	Signature

Name	Name

Function	Function

Bijlage 8. bij artikel 22c Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Verklaring gemeente bij het verhuren van minder dan 50% van de verhuureenheden aan vergunninghouders

Het college van B&W van de gemeente ________, verder genoemd ‘college’, verklaart dat:

•. Het ervan op de hoogte is dat toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap ___, of de met deze toegelaten instelling verbonden onderneming, verder genoemd ‘toegelaten instelling’, voornemens is in het gebouw aan adres _______, verder genoemd ‘gebouw’, in bezit van pandeigenaar ________, verder genoemd ‘pandeigenaar’ minder dan 50% van de aanwezige verhuureenheden te verhuren aan vergunninghouders;

•. Het college het voor het voldoen aan de taakstelling, bedoeld in artikel 28 van de Huisvestingswet 2014, niet nodig acht dat ten minste 50% van de verhuureenheden wordt verhuurd aan vergunninghouders.

Datum: ________

Handtekening: __________

Naam: ________

Bijlage 9. bij artikel 22d, onder a, Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Verklaring gemeente bij werkzaamheden door een toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap

Het college van B&W van de gemeente ________, verder genoemd ‘college’, verklaart dat:

•. Zij op de hoogte is dat toegelaten instelling of samenwerkingsvennootschap ___, verder genoemd ‘toegelaten instelling’, voornemens is om werkzaamheden te verrichten in het gebouw aan adres _______, verder genoemd ‘gebouw’, in bezit van pandeigenaar ________, verder genoemd ‘pandeigenaar’;

•. Zij ermee instemt dat de toegelaten instelling de werkzaamheden zoals opgenomen in de ontwerpovereenkomst tussen toegelaten instelling en de pandeigenaar van het betreffende gebouw, verricht;

•. Het gebouw gebruikt zal worden voor het huisvesten van vergunninghouders, ten minste voor de helft van de woongelegenheden, zolang dit nodig is op grond van de taakstelling zoals geldend op basis van de Huisvestingswet 2014;

•. Via algemene bekendmaking gedurende twee weken langs elektronische weg is nagegaan of anderen dan de toegelaten instelling werkzaamheden in het gebouw wensen te verrichten;

•. Die algemene bekendmaking in elke vorm en in elk medium dezelfde informatie bevatte, waaronder in elk geval een omschrijving van het bewuste gebouw, het startmoment en duur van de opdracht en de wijze waarop het gebouw na afloop van de opdracht dient te worden opgeleverd.

Datum: ________

Handtekening: __________

Naam: ________

Bijlage 10. bij artikel 22d, onder b, Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Verklaring gemeente bij werkzaamheden door een met een toegelaten instelling verbonden onderneming

Het college van B&W van de gemeente ________, verder genoemd ‘college’, verklaart dat:

•. Zij op de hoogte is dat een met toegelaten instelling ___ verbonden onderneming, verder genoemd ‘verbonden onderneming’, voornemens is om werkzaamheden te verrichten in het gebouw aan adres _______, verder genoemd ‘gebouw’, in bezit van pandeigenaar ________, verder genoemd ‘pandeigenaar’;

•. Zij ermee instemt dat de verbonden onderneming de werkzaamheden zoals opgenomen in de ontwerpovereenkomst tussen verbonden onderneming en de pandeigenaar van het betreffende gebouw, verricht;

•. Het gebouw gebruikt zal worden voor het huisvesten van vergunninghouders, ten minste voor de helft van de woongelegenheden, zolang dit nodig is op grond van de taakstelling zoals geldend op basis van de Huisvestingswet 2014.

Datum: ________

Handtekening: __________

Naam: ________

Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.

B. Toetsing huishoudinkomen op basis van een inkomensverklaring en bijbehorende bewijsstukken

Bijlage 2. bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde

1.4. Overige punten

3. Nadere kaderstelling

3.4.1. Contante waarde bij medio jaar

3.6. Doorexploiteer- en uitpondscenario

3.7. Verhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen

5.2.2. Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen

5.2.6.2. Beheerkosten

5.2.5.1. Instandhoudingsonderhoud doorexploiteerscenario

5.2.7.5. Huuraanpassing bij mutatie – midden segment

5.2.7.7. Huuraanpassing bij aanvang in het geval de contracthuur hoger is dan de markthuur of de maximaal redelijke huur

Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Hoewel ook uit te ponden woningen mogelijk een periode leegstaan wordt er aan deze woning geen mutatieleegstand toegerekend. Mutatieleegstand heeft huurderving tot gevolg gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur.

De maximale huur wordt conform het WWS in het kalenderjaar op 1 juli aangepast op basis van de prijsinflatie van het voorgaande kalenderjaar. De maximale huur is niet, zoals de markthuur continu over de tijd, maar discreet: de maximale huur voor een tijdvak van 1 juli in jaar t geldt tot en met 30 juni van jaar t + 1. De berekening van de maximale huur lijkt op die van de markthuur, maar is net iets anders omdat deze al begint met een waarde medio kalenderjaar en niet zoals de markthuur primo jaar. Op het tijdstip van waarderen op 31 december 2023 zijn de maximale huren van 1 juli 2023 gegeven. Indexatie vindt dan weer plaats op 1 juli 2024 met de prijsinflatie van het voorgaande kalenderjaar (2023: 5,80%).

Voor het deel dat reeds geharmoniseerd is geldt voor de huur in de tweede helft van een kalenderjaar dat deze gelijk is aan de huur bij mutatie zoals die geldt voor het nog niet geharmoniseerde deel. Dit is de markthuur medio dat jaar voor gereguleerde eenheden gemaximeerd op de maximale huur volgens het WWS op 1 juli van dat jaar.

Uitponden heeft uiteraard ook gevolgen voor de exploitatiekosten. In dit voorbeeld zijn die de eerste helft van het jaar 100% van het totaal en in de tweede helft 95% van het totaal.

Er is dus geen sprake van óf de prijsinflatie uit het voorgaand kalenderjaar óf de prijsinflatie uit het huidig kalenderjaar toepassen, maar van toepassing van beide: een index in een jaar afgeleid van de voorgaande periode van 12 maanden waarvan 6 maanden in het voorgaande kalenderjaar en 6 maanden in het huidige kalenderjaar valt.

De rekentechniek van het gemiddelde van primo en ultimo jaar markthuur past dat impliciet toe.

In deze berekening wordt een combinatie van de prijsinflatie in het voorgaand kalenderjaar én in het huidig kalenderjaar toegepast. In stap 4 zit de inflatie van het voorgaande kalenderjaar opgesloten. In stap 5 zit de prijsinflatie in het huidige kalenderjaar opgesloten.

Met ingang van de Wet Betaalbare huur wordt de maximale huur conform het WWS in het kalenderjaar op 1 januari aangepast op basis van de prijsinflatie van het voorgaande kalenderjaar. In het overgangsjaar 2024 heeft er eenmalig een halfjaarlijkse indexatie plaatsgevonden. Per 1 januari 2025 wordt de maximale huur geïndexeerd met de verhouding van de gemiddelde CPI van de voorafgaande periode van juli tot juli tot het gemiddelde van de CPI in dezelfde periode een jaar eerder. Hiermee volgt de indexatie van de WWS maximaal redelijke huur de indexatie van de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens). Ofwel:

De richtlijnen voor streefhuren komen aan de orde in het hoofdstuk over beleidswaarde in paragraaf 9.2.3.1.

Toelichting uitwerking verkoopkosten:

Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordening van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 643,99 euro per te splitsen eenheid.

Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen. Hierdoor kan het complex vervolgens per verhuureenheid worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld in juridische en technische splitsingskosten.

Technische splitsingskosten zijn de kosten die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd.

In de modelmatige bepaling van de marktwaarde worden geen technische splitsingskosten opgenomen. Als de corporatie dat nodig acht, kunnen de technische splitsingskosten via de full versie als afzonderlijke vrijheidsgraad worden meegenomen. In dat geval is tussenkomst van een externe taxateur vereist met een nadere toelichting.

De splitsing van een complex vindt in het uitpondscenario in de praktijk niet plaats op het moment van uitponden van een woning. Die splitsing vindt vooraf plaats. Dat betekent dat alle splitsingskosten genomen en berekend moet worden primo het eerste jaar van de beschouwingsperiode.

Indien een complex gedeeltelijk is gesplitst, moet bij het objectgegeven de keuze voor wel of niet gesplitst worden gemaakt conform hetgeen het meest overeenkomt met de werkelijke situatie.

5.2.20.1. Eindwaarde in het doorexploiteerscenario

De eindwaarde aan het eind van het 15e jaar is gelijk aan al deze kasstromen, contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet.

5.2.23. Nadere toetsing

6. BEDRIJFSMATIG, MAATSCHAPPELIJK en ZORG ONROEREND GOED

6.2.2.2. Opzegging

6.2.3.1. Instandhoudingsonderhoud

6.2.3.2. Mutatiekosten

6.2.3. Exploitatiekosten

6.2.3.2. Mutatiekosten

6.2.3.1. Instandhoudingsonderhoud

6.2.3.3. Achterstallig onderhoud

6.2.3.5. Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

6.2.4. Erfpacht

6.2.7. Disconteringsvoet

6.2.8. Eindwaarde

7.1. Objectgegevens

7. Parkeergelegenheden

7.1. Objectgegevens

7.2. Modelparameters

7.2.1. Leegwaarde en leegwaardeontwikkeling

7.2.2. Markthuren

7.2.3. Mutatiekans

7.2.4. Huurinkomsten en huurstijging

7.2.5.1. Instandhoudingsonderhoud

7.2.5. Exploitatiekosten

7.2.5.1. Instandhoudingsonderhoud

7.2.5.2. Beheerkosten

7.2.5.3. Belastingen en verzekeringen

7.2.6. Splitsingskosten

Voorbeeld:

Erfpacht beïnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. In paragraaf 5.2.17 van dit handboek is beschreven hoe erfpacht kan worden meegenomen in de waardering.

Bijlage 3. bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 7,91%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 7,64% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico 0,27%-punt bedraagt.

8.1.4. Leegwaarde(ontwikkeling)

8.1.1. Schematische vrijheid

8.1.2. Markthuur(ontwikkeling)

8.1.9. Bijzondere uitgangspunten

8.1.3. Exit yield

8.1.2. Markthuur(ontwikkeling)

Het bedrag voor achterstallig onderhoud in de basisversie geeft alleen weer wat nodig is om de eenheid vanuit het perspectief van de woningcorporatie voldoende woontechnische kwaliteit te geven. Een marktpartij zal mogelijk ook markttechnische aanpassingen wensen. De daarmee gepaard gaande kosten kunnen desgewenst in de full-versie worden opgenomen.

8.1.7. Technische splitsingskosten

8.1.3. Exit yield

8.1.8. Mutatie- en verkoopkans

Bijlage 4. bij artikel 17 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

8.1.5. Disconteringsvoet

8.1.9. Bijzondere uitgangspunten

8.1.5. Disconteringsvoet

8.1.10. Erfpacht

Kosten die voortkomen uit aan erfpacht verbonden kosten zoals erfpachtsuppletie mogen niet onder deze post worden ondergebracht. Die kosten moeten opgevoerd worden onder de post waardecorrectie als gevolg van erfpacht.

In de basisvariant is voor de verschillende onderhoudscategorieën gewerkt met gemiddelde bedragen voor het onderhoud, die afhankelijk zijn van een beperkt aantal kenmerken van de verhuureenheid. In de praktijk kan de noodzaak voor onderhoud meer variëren dan in de basisvariant is uitgewerkt. Als dat zo is, kunnen de onderhoudsbedragen voor instandhoudingsonderhoud met tussenkomst van de externe taxateur worden aangepast.

Als er redenen zijn om aan te nemen dat de op basis van de mutatiekans vrijkomende verhuureenheden niet allemaal kunnen worden verkocht, kan daar ook rekening mee worden gehouden door een deel van de vrijkomende verhuureenheden in de wederverhuur te nemen in de full versie. Voor deze verhuureenheden geldt dan dat de huur opgetrokken wordt naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Verder is bij deze verhuureenheden in de toekomst weer dezelfde mutatiekans van toepassing.

In de basisvariant zijn geen technische splitsingskosten opgenomen. Wel is toegelicht dat de technische splitsingskosten de uitgaven zijn die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden uitgevoerd. In de praktijk kunnen deze technische splitsingskosten van belang zijn bij de waardering. Als dit het geval is, kunnen de technische splitsingskosten met tussenkomst van de externe taxateur meegenomen worden.

Let op: Het is de primaire taak van de toegelaten instelling om juiste brongegevens aan te leveren ten behoeve van de full-taxatie.

De hoogte van de mutatiekans is gebaseerd op het gemiddelde aantal mutaties in de afgelopen vijf jaar. Deze mutatiekans hoeft niet te gelden voor de toekomst. Als daar reden voor is, onder meer omdat de feitelijke mutaties in de betrokken periode een afwijkend beeld laten zien, heeft de toegelaten instelling de mogelijkheid om een externe taxateur in te schakelen om de mutatiekans aan te passen.

8.1.11. Exploitatiescenario

Als uit marktonderzoek blijkt dat één van beide exploitatiescenario’s (doorexploiteren of uitponden) niet realistisch is gezien de marktomstandigheden, dan mag de taxateur gebruikmaken van het toepassen van slechts één enkel scenario voor het vaststellen van de marktwaarde.

Bijzondere uitgangspunten kunnen van toepassing zijn waarmee in de basisversie geen rekening wordt gehouden, of waarvan de aannames uit de basisversie niet overeenkomen met de specifieke situatie van het getaxeerde. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld een langere of kortere leegstand als gevolg van mutatie dan voorgeschreven in de basisversie. Ook het effect van bijvoorbeeld beklemmingsafspraken met de gemeente ten aanzien van huurprijsniveau, huurverhoging en/of verkoop, die ook van kracht zijn voor een potentiële koper kan de taxateur meenemen bij de waardering.

De waardering op basis van de full versie met de genoemde vrijheidsgraden vereist de inschakeling van een externe taxateur. De externe taxateur dient aangesloten te zijn bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) of daarmee vergelijkbare beroeps- en gedragsregels te hanteren. In haar reglementen schrijft de NRVT voor dat sprake kan zijn van drie type taxaties, te weten een (1) volledige taxatie, (2) hertaxatie en (3) markttechnische update. Het NRVT schrijft daarbij voor dat een hertaxatie uitsluitend kan worden uitgevoerd indien er in de voorgaande 36 maanden ten minste één volledige taxatie door hetzelfde taxatiebedrijf is uitgevoerd. De verwijzing naar volledige taxatie en hertaxatie komt hieruit voort. Bij deze vormen van taxatie zijn op basis van de NRVT verschillende rapportagevereisten van toepassing. Deze zijn opgenomen in “Bijlage 5 – Rapportagevereisten NRVT”.

Zoals in het voorafgaande is aangegeven, zijn er zeer uiteenlopende erfpachtovereenkomsten tussen toegelaten instellingen en gemeenten. In de basisversie is gewerkt met een globale benadering. Als deze benadering onvoldoende aansluit bij de feitelijke situatie, is het verplicht met tussenkomst van de taxateur tot een betere schatting van het effect van de erfpacht op de waarde te komen.

8.1.11 Exploitatiescenario

Ten aanzien van de aangegeven vrijheidsgraden heeft de taxateur de ruimte om op basis van het principe “pas toe of leg uit” tot aanpassingen over te gaan in de modelmatige waardering, en daarmee voor afzonderlijke complexen tot een betere waardering te komen. De aanpassingen ten aanzien van de vrijheidsgraden dienen door de taxateur te worden toegelicht in het taxatierapport en daarnaast onderbouwd in het taxatiedossier te worden vastgelegd. In het taxatierapport dient per vrijheidsgraad toegelicht te worden waarom is afgeweken van de basisvariant van het waarderingshandboek. Verder dient per vrijheidsgraad de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing toegelicht te worden. In principe dienen de afwijkingen per vrijheidsgraad op complexniveau te worden verantwoord, tenzij de aard van de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing voor meerdere complexen hetzelfde is. In dat geval kan ook worden volstaan met een verantwoording op (deel)portefeuilleniveau. Het taxatierapport en het taxatiedossier worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

8.1.9. Bijzondere uitgangspunten

Bij het uitvoeren van de full-taxatie mag de taxateur van de reglementen van het NRVT afwijken voor de onderdelen die betrekking hebben op de kadastrale recherche, het titelonderzoek en de milieuaspecten. Ook de onderdelen die betrekking hebben op omschrijvingen van het gebouw en de omgeving vallen hier onder. Indien er bij de toegelaten instellingen documentatie beschikbaar is waarop de taxateur kan steunen, kan in de rapportage van de taxateur naar die documentatie worden verwezen. Hierbij is wel vereist dat de taxateur de waarde mede heeft gebaseerd op die informatie. Dit hoeft niet per se de fysieke broninformatie van de corporatie zelf te zijn, maar kan ook een verklaring van de corporatie betreffen dat het vastgoed voldoet aan de vigerende bestemming, dat er geen bijzonderheden zijn ten aanzien van milieu en dat het vastgoed niet verder bezwaard is met zakelijke rechten. In deze gevallen bepaalt de taxateur of de verstrekte informatie en / of verklaring voldoende aannemelijk is en worden de overwegingen hierbij vermeld in het taxatierapport. De betreffende informatie of verklaring dient ook toegankelijk te zijn voor Autoriteit woningcorporaties en de accountant. Een voorbeeldverklaring is opgenomen in bijlage 6.

Let op: Het is de primaire taak van de toegelaten instelling om juiste brongegevens aan te leveren ten behoeve van de full-taxatie.

9. Beleidswaarde

Ten aanzien van de aangegeven vrijheidsgraden heeft de taxateur de ruimte om op basis van het principe ‘pas toe of leg uit’ tot aanpassingen over te gaan in de modelmatige waardering, en daarmee voor afzonderlijke complexen tot een betere waardering te komen. De aanpassingen ten aanzien van de vrijheidsgraden dienen door de taxateur te worden toegelicht in het taxatierapport en daarnaast onderbouwd in het taxatiedossier te worden vastgelegd. In het taxatierapport dient per vrijheidsgraad toegelicht te worden waarom is afgeweken van de basisvariant van het waarderingshandboek. Verder dient per vrijheidsgraad de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing toegelicht te worden. In principe dienen de afwijkingen per vrijheidsgraad op complexniveau te worden verantwoord, tenzij de aard van de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing voor meerdere complexen hetzelfde is. In dat geval kan ook worden volstaan met een verantwoording op (deel)portefeuilleniveau. Het taxatierapport en het taxatiedossier worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

9.2.2. Stap 1: beschikbaarheid (doorexploiteren)

9. Beleidswaarde

9.1. Beleidswaarde van toepassing op woongelegenheden

9. Beleidswaarde

De beleidswaarde is de waarde van woongelegenheden als corporatiewoongelegenheden, op basis van een sociale disconteringsvoet en voortdurende exploitatie volgens het huidig beleid van de corporatie.

9.2.1. Stap 0: marktwaarde in verhuurde staat

In de beleidswaarde kan het financiële effect van verplichtingen voor woningcorporaties en verhuurders worden opgenomen. Zo wordt in dit handboek een verplichting voor de uitfasering van EFG-labels opgenomen, als gevolg van de aankomende wettelijke beperkingen op de verhuur van deze woningen. Mogelijk komen er in de toekomst nieuwe verplichtingen waarvoor het voor de hand ligt dat deze in de beleidswaarde worden verwerkt. Dit dient altijd te lopen via het handboek. Het is niet toegestaan zelf extra verplichtingen vanuit bijvoorbeeld lokale prestatieafspraken in te rekenen.

9.1. Beleidswaarde van toepassing op woongelegenheden

9.2.1. Stap 0: marktwaarde in verhuurde staat

Voor niet-woongelegenheden, flexwoningen en intramuraal vastgoed (ZOG) wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Niet-woongelegenheden betreft de categorieën: bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG), parkeergelegenheden en exoten/rafelranden (zie definities in Bijlage 1).

De beleidswaarde (+marktwaarde voor niet-woongelegenheden en ZOG) wordt bepaald voor het totaal van DAEB-TI, niet-DAEB TI en geconsolideerde verbindingen.

9.2. Stappen van marktwaarde naar beleidswaarde

In deze paragraaf wordt beschreven hoe stap voor stap de beleidswaarde wordt berekend. De beleidswaarde kan ook bepaald worden zonder de marktwaarde te bepalen. Alleen de rekenregels, de algemene parameters voor kostenontwikkelingen en de mutatiegraad zijn nog (voor een deel) hetzelfde als bij de marktwaardeberekening. Vooralsnog kiezen we er voor om wel de beleidswaarde te beschrijven in de stappen ten opzichte van de marktwaarde. Dit voorkomt dat teksten twee keer opgenomen moeten worden.

In de volgende paragrafen wordt meer in detail ingegaan op de stappen. In deze paragraaf wordt beschreven hoe die stappen doorlopen moeten worden. De stappen kunnen zowel rekenkundig als modelmatig worden bepaald. De rekenkundige benadering vraagt om een complex algoritme waarin van alle relevante kasstromen zowel het verschil van de kasstroom zelf, als het verschil in de eindwaarde van die kasstroom wordt bepaald.

9.2.1. Startpunt: marktwaarde in verhuurde staat

Let op:

Hou rekening met het feit dat de boveninflatoire opslag huurontwikkeling voor de beleidswaarde vrij kan worden opgevoerd mits deze opslag kleiner of gelijk is aan in de tabel 24 van dit handboek opgenomen opslagen. Zie hiervoor paragraaf 5.2.7 van dit handboek.

Let op:

9.2.3. Stap 2: betaalbaarheid (huur)

Benadering eeuwigdurende exploitatie: In het doorexploiteerscenario wordt een exploitatie verondersteld op basis van doorexploiteren met een voortdurende looptijd. Pas de eeuwigdurende benadering toe door de kasstromen vanaf jaar 15 door te laten lopen tot en met jaar 60. Er wordt vervolgens in jaar 60 geen eindwaarde ingerekend.

9.2.3. Stap 2

Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur) en wordt in deze stap het eigen beleid voor de jaarlijkse huurontwikkeling verwerkt, rekening houdend met de kaders vanuit wetgeving.

Voor de gehele woongelegenhedenportefeuille wordt het doorexploiteerscenario uit de marktwaardeberekening afgedwongen én wordt in het doorexploiteerscenario de berekening van de exploitatie conform de eeuwigdurende benadering afgedwongen. Daarnaast worden in deze stap de overdrachtskosten op 0 gezet (zie tabel 74 in paragraaf 9.2.7).

Let op: Indien de berekende marktwaarde negatief is en dus volgens het voorschrift op 0 gesteld is, dan moet in deze stap een aanvullende correctie plaatsvinden gelijk aan de ongecorrigeerde negatieve marktwaarde.

9.2.1. Stap 0: marktwaarde in verhuurde staat

9.2.3. Stap 2

9.2.3.1. Streefhuur

De streefhuur wordt net als de markthuur op vhe-niveau vastgelegd in de objectgegevens. De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform beleid van de corporatie en rekening houdend met wet- en regelgeving. De streefhuur is logischerwijs gelijk aan de streefhuur die ook in de meerjarenkasstroombegroting (dPi) wordt gehanteerd.

Daarnaast gelden de volgende uitgangspunten:

9.2.3.2. Huuraanpassing contracthuren gereguleerde woningen in beleidswaarde

De ontwikkeling van de contracthuur van laag segment woningen wordt in de beleidswaarde beklemd met een maximale huursomstijging. Met ingang van 2026 wordt de maximale huursomstijging bepaald op basis van het driejaarsgemiddelde van de inflatie. Hierbij sluit deze aan bij de Nationale Prestatieafspraken 2025–203516Zie https://aedes.nl/media/document/2024-nationale-prestatieafspraken.

Mede door het huursombeleid wijkt het eigen beleid van de corporatie veelal af van de ontwikkeling zoals bepaald in de marktwaarde. In deze stap kan daarom in de beleidswaarde een lagere huurontwikkeling worden gekozen dan is opgenomen in bovenstaande door een lagere opslag op te voeren. De in tabel 23, voor laag segment woningen, en tabel 24 voor midden segment woningen, uitgewerkte huurindexen voor de marktwaarde gelden nog wel als maximum van de toegestane huurontwikkeling.

De huuropslag is qua inrichting onderdeel van de aanvullende objectgegevens op complexniveau van een VHE zoals opgenomen in tabel 5 in paragraaf 5.1. Daarbij gelden de volgende regels:

Als gevolg van de huuropslag is het mogelijk dat contracthuren van nog niet gemuteerde woongelegenheden uit kunnen stijgen boven de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens). Wel blijft voor gereguleerde woongelegenheden gelden dat de contracthuur niet hoger kan zijn dan de (geïndexeerde) streefhuur of geïndexeerde maximale huur volgens het WWS.

Bij wijze van voorbeeld:

De huuraanpassing van geliberaliseerde woningen is in de beleidswaarde gelijk aan de huurindexen in de marktwaarde voor geliberaliseerde woningen zoals opgenomen in tabel 25.

9.2.3.4. Correctie erfpacht

Indien in stap 0, dus bij het bepalen van de marktwaarde, een correctie voor erfpacht is opgenomen die niet, of niet geheel, van toepassing is in het doorexploiteerscenario in combinatie met de (sociale) streefhuur, dan mag dit in deze stap worden gecorrigeerd. Zowel voor de markt- als voor de beleidswaarde wordt deze correctie doorgaans extracomptabel bepaald. Het is bijvoorbeeld denkbaar dat bij het extracomptabel bepalen van de correctie erfpacht bij de marktwaarde rekening is gehouden met verschuldigde erfpacht suppletie vanwege het omzetten van sociale naar vrije sector huurwoningen. In het beleidsscenario geldt deze suppletie niet.

9.2.3.3. Huuraanpassing geliberaliseerde woningen in beleidswaarde

Let op: de onderhoudsnorm wordt bepaald vanuit de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting. Het kan dus zijn dat de onderhoudsnorm ten behoeve van de beleidswaarde door de lange horizon afwijkt van het onderhoudsniveau in de winst en verliesrekening.

Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de DCF-berekening vervangen door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen onderhoudsbegroting. De meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) vormt de basis voor het bepalen van het instandhoudingsonderhoud in de beleidswaardeberekening. De meerjarenonderhoudsbegroting wordt per complex bepaald, waarbij de uitgangspunten worden onderbouwd aan de hand van concrete bronnen, rekeninghoudend met de conditie van de verschillende complexen. Daarom is het belangrijk dat er een gedegen proces van totstandkoming van de MJOB is doorlopen. Om als betrouwbare bron te dienen, moet de MJOB realistisch, volledig en technisch onderbouwd zijn. Dat betekent dat alle maatregelen die nodig zijn om het bezit in stand te houden over een periode van 60 jaar, in de begroting moeten zijn opgenomen. Zowel kortcyclisch (zoals schilderwerk en installaties) als langcyclisch onderhoud (zoals dak- en kozijnvervanging) zijn opgenomen in de MJOB met een horizon van 60 jaar. Op basis van deze concreet onderbouwde uitgangspunten kan voor de perioden waarin geen onderhoudsbegroting beschikbaar is, een onderhoudsnorm worden bepaald.

9.2.3.4. Correctie erfpacht

De beleidswaardeberekening gaat uit van doorexploitatie van het bezit in exploitatie op balansdatum. Daarom zijn voor de beleidswaardeberekening mogelijk aanpassingen op de MJOB van de corporatie nodig:

Het komt voor dat een corporatie tijdelijk (taakstellend) lagere onderhoudsuitgaven heeft dan op basis van instandhouding nodig is. In de beleidswaardeberekening wordt in die situatie het onderhoudsniveau op basis van instandhouding meegenomen.

Bij structurele onderbesteding dient in de toekomstige jaren een inhaalslag in het onderhoud en/of achterstallig onderhoud tot uitdrukking te komen in de berekende beleidswaarde. De beleidswaarde gaat uit van lange termijn instandhouding. Ook kan het nodig zijn de kwaliteit van de MJOB aan te scherpen. Wat is werkelijk nodig voor instandhouding van het bezit?

De definitie is nog steeds gelijk met voorgaande jaren. De onderhoudskosten in de onderhoudsbegroting dienen geïndexeerd te worden met de bouwkostenontwikkeling (conform paragraaf 4.3).

De beheerkosten kunnen afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde beheernormen. Deze stap vervangt de hierna genoemde componenten uit de DCF-berekening, met één norm die aansluit bij de langjarige kosten voor beheer:

De definitie van onderhoud vanuit eigen beleid is gelijk aan de definitie gehanteerd in de post ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst en verliesrekening in de rubriek ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’, met uitzondering van het deel dat betrekking heeft op de zogenaamde ingrijpende verbouwing. Een toelichting van deze definitie is opgenomen in bijlage 1 van dit handboek.

9.2.4.2. Achterstallig onderhoud

De waardering van de marktwaarde bevat de verplichting tot het opnemen van een bedrag voor achterstallig onderhoud als daar sprake van is. Het achterstallig onderhoud wordt immers niet ingelopen met de marktconforme normbedragen voor onderhoud, terwijl het wel de marktwaarde drukt.

Voor de beleidswaarde kan het anders zijn. Als er sprake is van achterstallig onderhoud, is het waarschijnlijk dat deze in ieder geval deels worden ingelopen in de meerjarenonderhouds- en investeringsbegroting.

De corporatie dient in dat geval de post achterstallig onderhoud te corrigeren voor elementen die reeds in beleidsonderhoudsbegroting zijn opgenomen. Zijn de uitgaven in de investeringsbegroting opgenomen, dan dienen zij in de post achterstallig onderhoud opgenomen te worden.

9.2.6. Stap 5

9.2.4.3. EFG-labels

De verplichtingen voor EFG-labels worden in de beleidswaarde opgenomen. Door wetgeving wordt de verhuring beperkt. Daarom wordt een standaardverplichting aan het achterstallig onderhoud toegevoegd voor een woning met een E, F of G label. Corporaties dienen hierbij de meest recente beschikbare informatie te gebruiken voor het label. Door wijzigingen in de labelsystematiek in de loop van de jaren en mogelijke veranderingen in de woning geven afgemelde labels niet altijd een goed beeld van de actuele situatie. Voor woongelegenheden waarvoor de corporatie geen energielabel beschikbaar heeft en voor monumenten, dienen geen verplichtingen ingerekend te worden. De verplichting per label per vhe is weergegeven in onderstaande tabel. Hiervan mag niet afgeweken worden. De bedragen zijn ontleend aan de berekeningen ten bate van de doorrekening van de Nationale Prestatieafspraken (https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2023/06/16/kamerbrief-over-financiele-haalbaarheid-investeringen-corporaties-en-lokale-prestatieafspraken-2023) en geïndexeerd. De bedragen dienen per prijspeil van het moment van waardering opgenomen te worden. Wanneer in de meerjarenonderhoudsbegroting al kosten zijn opgenomen voor het uitfaseren van deze labels, dienen deze kosten, om dubbeltelling te voorkomen, in mindering gebracht te worden op het onderhoud voor de beleidswaardeberekening. In de meerjarenbegroting dient deze verplichting geëlimineerd te worden in het jaar waarin de betreffende woning wordt verbeterd/gesloopt.

Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 2 is de afslag voor kwaliteit.

De beheerkosten voor de beleidswaarde zijn gedefinieerd op basis van het totaal van de posten ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’. Dit zijn vastgoed gerelateerde beheerkosten als onderdeel van het ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’. De definitie van beheer beleidswaarde wordt toegelicht in bijlage 1 van dit handboek.

Let op: de beheernorm wordt bepaald met een inschatting van het langjarige niveau. Dit komt in beginsel overeen met de laatste jaarrekening. Belangrijk is wel dat het niveau representatief dient te zijn als langjarige toekomstige beheernorm. In geval van incidentele lasten of voorziene structurele verandering ten opzichte van de laatste jaarrekening, dient dit te worden gecorrigeerd.

Let op: omdat de beleidsnorm voor onderhoud inclusief technisch beheer is, moet voor de beheerkosten conform beleid alleen rekening gehouden worden met de kosten van administratief beheer conform beleid. Zie daarvoor ook paragraaf 5.2.6.3 waarin de splitsing van deze kosten in de marktwaardering is beschreven en de definities in bijlage 1.

9.2.9. Nadere toetsing beleidswaarde

10. Bijlage 1: Definities

Voorbeeld: een bestuurder bij een kleine corporatie kan deels vastgoedgerelateerde activiteiten verrichten waardoor het niet vanzelfsprekend is dat alle kosten als indirect worden geclassificeerd en daarmee buiten de beleidswaarde vallen. Zie voor nadere duiding de toelichting ‘Beheer in de beleidswaarde’ in bijlage 1 Definities.

Aangebroken complex: van het oorspronkelijke samengestelde waarderingscomplex zijn al één of meer afzonderlijke verhuureenheden verkocht. Het oorspronkelijke waarderingscomplex is daarmee niet meer voor 100% in het bezit van de corporatie en er is in het geval van meergezinswoningen een vereniging van eigenaren opgericht.

9.2.6. Aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde

De uitkomst van deze laatste stap is de beleidswaarde .

9.2.7. Aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde

Voor het berekenen van de beleidswaarde zijn de in onderstaande tabel opgenomen aanvullende objectgegevens nodig.

9.2.7. Overdrachtskosten beleidswaarde

Onder de beheerkosten vallen niet de kosten die samengaan met de volgende activiteiten:

In onderstaande tabel zijn de overdrachtskosten voor de beleidswaarde opgenomen.

De niet direct toerekenbare kosten dienen zoals hiervoor aangegeven via de kostenverdeelstaat in een aantal stappen te worden toegerekend aan de reguliere kostendragers. Dit gaat ook over algemene kosten, zoals onder meer huisvesting (zowel in eigendom als huur) en ICT.

Voor alle niet-woon categorieën (parkeren, BOG-MOG-ZOG etc.) is de beleidswaarde gelijk aan de marktwaarde. De minimale waarde voor deze categorieën is daarom € 0,–.

De overige directe operationele lasten exploitatie bezit moeten in de beleidswaarde op basis van een verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele vastgoedobjecten.

Actuele contracthuur: bij de actuele contracthuur gaat het om de kale huurprijs per maand van de verhuureenheid op de waardepeildatum, die tussen huurder en verhuurder is overeengekomen.

Basisversie: de totstandkoming van de marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek, waarbij geen gebruik wordt gemaakt van één of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst van een externe taxateur is bij gebruikmaking van de basisversie niet noodzakelijk.

Beheer in de beleidswaarde

Deze definitie geldt uitsluitend voor de toepassing in de beleidswaarde. Voor de toepassing in de marktwaarde zijn de beheerkosten opgesplitst in meerdere componenten die in de afzonderlijke paragrafen bij de toelichting van het waarderingsmodel nader zijn toegelicht.

Onder ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ vallen de kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Het betreft de (veelal personeels)kosten van vastgoedsturing (inclusief huur- en onderhoudsbeleid) en vastgoedbeheer (inclusief verhuur en aansturing onderhoud). Hierbij kan worden gedacht aan werkzaamheden uit onderstaande tabel. De werkzaamheden zijn opgesplitst in financieel / administratieve beheeractiviteiten (gericht op verhuuractiviteiten) en technische beheeractiviteiten (aansturing en toezicht op onderhoud). Technisch beheer zal hierbij onder onderhoud verantwoord blijven en financieel/administratief onder (verhuur en) beheer. De lasten voor (verhuur en) beheeractiviteiten moeten in de beleidswaarde op basis van een verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele vastgoedobjecten. Onderstaande opsomming is niet limitatief. Een en ander zal afhankelijk zijn van de specifieke activiteiten van de corporatie.

Aan bovenstaande tabel valt op dat de kosten voor assetmanagement voor de beleidswaarde en de verantwoording wel onder de beheerkosten moeten worden opgenomen, terwijl deze zelfde kosten in de marktwaardering niet onder de beheerkosten vallen. De marktwaarde omvat voor de beheerkosten alleen de kosten van het property management. Het vertrekpunt hierbij is dat alleen de vastgoed gerelateerde kosten die direct met het vastgoed samenhangen in de beheerkosten worden opgenomen. Het beleid maakt hier geen onderdeel van uit. In de beleidswaarde wordt echter de waarde van het vastgoed voor specifiek corporaties bepaald, gegeven het beleid. Onderdeel van dat beleid is onder andere een andere huurstrategie, ouder meer onderhoudsintensief bezit en een sociaal maatschappelijke verduurzamingsopgave. De noodzakelijke kosten die daarmee gepaard gaan voor vastgoedsturing, zijn daarom voor de beleidswaarde wel toegevoegd aan de vastgoed gerelateerde beheerkosten.

Onder de beheerkosten vallen niet de kosten die samengaan met de volgende activiteiten:

Aan de hand van deze definities kunnen ook de totale kosten (na toerekeningen) van de functies bestuur, RvC en management via een kostenverdeelstaat worden verdeeld naar de activiteiten (kostendragers) overige organisatiekosten, assetmanagement en property management (beide onderscheiden naar financieel/administratief en technisch beheer), overige activiteiten, leefbaarheid, projectontwikkeling en verkoop bestaand bezit. Bestuur en RVC zullen veelal uitsluitend onder overige organisatiekosten worden verantwoord. Bij kleinere corporaties is het mogelijk dat bestuur nog op andere kostendragers wordt geboekt.

Onder de ‘overige directe operationele lasten exploitatie bezit’ vallen de exploitatiekosten die niet direct te relateren zijn aan de subactiviteiten verhuren, beheren en onderhouden. Dit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de corporatie vastgoed heeft. Voorbeelden (niet limitatief) hiervan zijn:

Fout- en onzekerheidsdefinities

2. Toelichting en gehanteerde uitgangspunten

Bezitstyperingen: als referentie voor bezitstyperingen van EGW, MGW, studenteneenheid, zorgeenheid (extramuraal), parkeerplaats en garagebox kan er gebruikt gemaakt worden van de typeringen volgens de waarderingskamer.

Doorexploiteerscenario: in dit scenario worden verhuureenheden bij mutatie doorverhuurd. Daarbij geldt dat bij de nieuwe verhuring na de mutatie de huur wordt opgetrokken naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Aan het einde van de DCF-periode wordt een eindwaarde berekend. De kasstromen gedurende de DCF-periode en de eindwaarde worden contant gemaakt en leiden tot de marktwaarde in het doorexploiteerscenario.

Exit yield: de exit yield is het BAR (Bruto Aanvansgrendement) van een verouderd object in dit geval het BAR begin jaar 16. Het BAR is in de basis de markthuurwaarde bij volledige verhuur gedeeld door de totale investering. Voor het handboek wordt echter een enigszins afwijkende definitie gehanteerd.

Exoten / rafelranden: het vastgoed in exploitatie in de portefeuille van toegelaten instellingen dat naar aard en gebruik niet eenduidig bij een van de onderscheiden vastgoedtypen (wonen, parkeren, etc.) is onder te brengen wordt exoten / rafelranden genoemd. Het betreft bijvoorbeeld grond, tuinstroken, zendmastinstallaties, scootmobielplekken, pinautomaten, et cetera. Ook daar waar huur- of gebruiksafspraken fundamenteel afwijken van een normale verhuring valt het pand in de categorie exoten (bijvoorbeeld bij verhuring om niet of specifieke afspraken omtrent onderhoud en beheer etc.).

Full regio: voorheen bekend als krimpgebied. De term krimpgebied is dit jaar vervangen met de term fullregio. De fullregio’s bestaan nu uit de lijst regio’s die BZK als ‘regio’s aan de grens’ bestempelt. Om de toekomstbestendigheid van de term te borgen bij wijzigingen van de definitie door BZK hanteren we voor het handboek ‘fullregio’ en verwijzen we naar de meest actuele lijst van gebieden zoals aangeleverd door BZK.

Full versie: de totstandkoming van de marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek, waarbij gebruik wordt gemaakt van één of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst van een externe taxateur is voor deze vrijheidsgraden noodzakelijk. De externe taxateur heeft daarbij de taak uit te leggen waarom gebruik wordt gemaakt van de vrijheidsgraden (‘pas toe of leg uit principe’). Daarnaast dient de externe taxateur in dit geval de uiteindelijke marktwaarde te valideren.

Gebruikersoppervlakte (GBO): De toegelaten instelling moet uiterlijk in 2023 (dus vóór 1 januari 2024) voor elke woning beschikken over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN 2580. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen of van de metingen in het kader van energieprestaties die eveneens de NEN 2580 als onderlegger kennen. Naast de meting van de woning zélf mag ook gebruik gemaakt worden van de meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde waarderingscomplex.

De term ‘gebruikersoppervlakte wonen’ vertoont verschillen in opbouw tussen de meetinstructie van NRVT en de NEN 2580. Volgens de meetinstructie van NRVT wordt de inpandige gebruikersoppervlakte opgedeeld in twee categorieën: ‘wonen’ en ‘overige inpandige ruimte’. In tegenstelling tot de meetinstructie van NRVT kent de NEN 2580 deze specifieke opsplitsing van de inpandige gebruiksoppervlakte niet. In de NEN 2580 wordt de totale gebruiksoppervlakte van een woning als één geheel gerapporteerd, zonder onderscheid te maken tussen ‘wonen’ en ‘overige inpandige ruimte’.

Conform de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen van het NRVT wordt bij het meten van de woning onderscheid worden gemaakt tussen:

Full-taxateurs volgen in de regel de richtlijnen van het NRVT en hanteren hierbij wel het onderscheid tussen gebruikersoppervlakte wonen en gebruikersoppervlakte overige inpandige ruimte. Geadviseerd wordt daarom een aanvullende splitsing aan te brengen in de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte de overige genoemde oppervlakten (waaronder overige inpandige ruimte). Het aanbrengen van dit onderscheid is echter expliciet geen verplichting. De gebruiksoppervlakte van het gebouw is een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale inpandige gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.

Gereguleerd: In het BTIV is (d.d. 31 december 2021) gereguleerd opgenomen onder de vernoeming ‘blijvend gereguleerde woongelegenheid’ in de definities met als omschrijving:

Woongelegenheid met een huurprijs van ten hoogste het in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag, waarvan de waardering van de kwaliteit, bedoeld in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte, niet kan leiden tot een huurprijs die hoger is dan dat bedrag.

De huurprijs is de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens) en artikel 5 verwijst naar maximum huur volgens het WWS,

Hierbij geldt de huurprijs op het moment dat huurcontract is aangegaan. De ingangsdatum van een huurcontract kan (ruim) voor het peilmoment van de waardering liggen. Of een woning gereguleerd is kan daarom niet zonder meer worden afgeleid uit de contracthuur op peildatum en de sociale huurgrens. Vandaar dat het feit of een woning wel of niet gereguleerd is, een apart objectgegeven is.

Hoog segment:

Huursom: de huursom is de te ontvangen netto huur op jaarbasis, exclusief vergoedingen. Dit sluit aan bij de definitie in de verantwoordingsgegevens (dVi).

Laag segment:

Leegstand: onder leegstand worden alle vormen van leegstand verstaan:

Leegwaarde: de leegwaarde is de onderhandse verkoopwaarde van een verhuureenheid, vrij van huur, gebruik en overige lasten. Hierbij wordt verondersteld dat sprake is van de verkoopprijs op basis van kosten koper (k.k.). Onder overige lasten worden de makelaarskosten verstaan en de verdere kosten die niet onder de k.k. vallen.

Markthuur: het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang

Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Midden segment:

6.2. Model II

Mutatiekans: de kans dat een verhuureenheid door het beëindigen van de huurovereenkomst vrij komt. De gemiddelde mutatiekans over de afgelopen vijf jaren wordt bepaald door het totaal aantal mutaties in die periode te delen door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden van het complex.

Objectgegevens: specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling.

Onderhoud, achtergrond definitie lasten onderhoudsactiviteiten

Bij het onderscheid tussen onderhoud en investeringen is getracht zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de conceptuele kaders en de fiscale definities die nader zijn uitgewerkt in de ‘fiscale praktijkhandleiding onderhoud en verbetering woningcorporaties’. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de fiscale praktijkhandleiding niet letterlijk is overgenomen in de onderstaande tekst en deze tekst op onderdelen hiervan (beperkt) kan afwijken.

De lasten onderhoudsactiviteiten voor het technisch en bouwkundig in stand houden van een gebouw bevatten de uitgaven voor eigenaarsonderhoud uitgaande van een eeuwigdurende exploitatie. In de lasten onderhoudsactiviteiten zijn derhalve geen uitgaven opgenomen die conform artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek worden aangemerkt als huurdersonderhoud.

De raadpleging van dit document komt niet in de plaats van het lezen van het oorspronkelijke Staatsblad of de Staatscourant. Wij aanvaarden geen aansprakelijkheid voor eventuele onnauwkeurigheden die voortvloeien uit de omzetting van het origineel naar dit formaat.

Deze tekst wordt gepubliceerd onder de eigen hergebruiksvoorwaarden van BWB, niet onder een licentie van Legalize of van het publieke domein. BWB
CC0 1.0 Universeel (publiek domein)