Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 17 juni 2015, nr. 0000336120, houdende nieuwe nadere regels betreffende toegelaten instellingen volkshuisvesting ter uitvoering van hoofdstuk IV van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015)

• (d). Multibranch Party.For the purpose of Section 10(b) of the Agreement: Party A [is not a Multibranch Party.] [is a Multibranch Party and may enter into a Transaction through any of the following Offices: Please complete]

• (e). Calculation Agent.The Calculation Agent is Party A, unless otherwise specified in a Confirmation in relation to the relevant Transaction. Failure of the Party designated as Calculation Agent to perform, on a timely basis, any of its responsibilities as Calculation Agent shall not relieve the parties of their respective payment obligations under the Agreement and such failure shall not be considered an event which would permit the termination of this Agreement or any Transaction. If a Party (a ‘Disputing Party’) reasonably disputes the outcome of a calculation by the Calculation Agent, then the Disputing Party will notify the Calculation Agent thereof not later than the close of business on the Local Business Day following the relevant Payment Date. The parties will consult with each other in an attempt to resolve the dispute. If they fail to resolve the dispute by 5.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the date on which the notice is given, the Calculation Agent will recalculate the disputed calculation by seeking four actual quotations at mid-market from third parties for purposes of making the relevant calculation, and taking the arithmetic average of those obtained; provided that if four quotations are not available for a particular Transaction, then fewer than four quotations may be used for that calculation, and if no quotations are available, then the Calculation Agent's original calculations will be used.

• (f). Credit Support Document. None.

• (g). The Credit Support Provider.[Not applicable/Means with respect to Party A: Please complete

• (h). Governing Law.This Agreement will be governed by and construed in accordance with [Dutch] [English] Law.

• (i). Netting of Payments. ‘Multiple Transaction Payment Netting’ [will not apply for the purpose of Section 2(c) of this Agreement.] [will apply for the purpose of Section 2(c) of this Agreement to [all Transactions payable on the same date and in the same currency.

• (j). ‘Affiliate’is not applicable.

• (k). No Agency. The provisions of Section 3(g) will apply to this Agreement.

• (a). Inconsistency Notwithstanding the provisions of Section 1(b) of the Agreement, in the event of any inconsistency between any of the following documents, the relevant document first listed below shall govern: (i) a Confirmation for the purpose of the relevant Transaction; (ii) the Schedule; (iii) the relevant ‘ISDA Definitions’ and (iv) the 2002 ISDA Master Agreement.

• (b). Change of Account Section 2(b) shall be amended in full to read as follows: ‘Change of Account. Either party may change its account within the same currency as specified for the relevant payment or delivery in the Transaction by giving notice to the other party at least five Local Business Days prior to the scheduled date for payment or delivery to which such change applies unless such other party gives timely notice of a reasonable objection to such change, and provided that, if any new account of one party is not in the same jurisdiction as the original account, the other party shall not be obliged to pay any greater amount and shall not receive any lesser amount as a result of such change than would have been the case if such change had not taken place.’.

• (c). Financial Statements Section 3(d) shall be amended by adding before the full stop at the end of Section 3(d): ‘, provided that in the case of financial statements delivered by either party, the only representation being made is that such financial statements give a fair view of the state of affairs of the entities which they cover as at their date of publication.’

• (d). Failure to Pay or Deliver Section 5(a)(i) shall be amended by replacing ‘First Local Business Day’ and ‘First Local Delivery Day’ by ‘Third Local Business Day’ and ‘Third Local Delivery Day’ respectively’. Section 5(a)(i) shall be amended by adding at the end of Section 5(a)(i): ‘provided, however, that notwithstanding the foregoing, an Event of Default shall not occur if the failure to pay or deliver is caused by an error or omission of an administrative or operational nature and funds were available to such party to enable it to make the relevant payment or delivery when due and provided that such error or omission is remedied within three Local Business Days and/or three Local Delivery Days after notice of such failure being received.’

• (e). Default Under Specified Transaction Section 5(a)(v)(2) shall be amended by replacing ‘First Local Business Day’ by ‘Third Local Business Day’.

• (f). Events Section 5(a) and (b) shall be amended by adding Section 5(a)(ix): ‘Any act, and/or decision under or pursuant to the Dutch Housing Act (‘Woningwet’) regarding Party B will not qualify as an Event of Default.’ and Section 5(b)(vii): ‘Any act, and/or decision under or pursuant to the Dutch Housing Act (‘Woningwet’) regarding Party B will not qualify as a Termination Event.’. Section 5(a) and (b) shall be amended by adding Section 5(a)(x): ‘The mortgaging of Party B’s real estate or pledging of Party B’s rental revenues to the Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw shall not qualify as an Event of Default.’ and Section 5(b)(viii): ‘The mortgaging of Party B’s real estate or pledging of Party B’s rental revenues to the Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw shall not qualify as a Termination Event.’.

• (g). Severability In the event any one or more of the provisions contained in this Agreement should be held invalid, illegal, or unenforceable in any respect, the validity, legality and enforceability of the remaining provisions contained herein shall not in any way be affected or impaired thereby. The parties shall endeavour, in good faith negotiations, to replace the invalid, illegal or unenforceable provisions with valid provisions the economic effect of which comes as close as possible to that of the invalid, illegal or unenforceable provisions.

• (h). Confirmations. Notwithstanding anything to the contrary in the Agreement:

• (i). The parties hereto agree that with respect to each Transaction hereunder a legally binding agreement shall exist from the moment that the parties hereto agree on the essential terms of such Transaction, which the parties anticipate will occur by telephone.

• (ii). For each Transaction Party A and Party B agree to enter into hereunder Party A shall promptly send to Party B a Confirmation setting forth the terms of such Transaction (which Confirmations shall be in a form agreed to by the parties exchanged by mail, facsimile or other electronic means). Party B shall execute and return the Confirmation to Party A or request correction of any error within three Local Business Days of receipt. Failure of Party B to respond within such period shall not affect the validity or enforceability of such Transaction and shall be deemed to be an affirmation of such terms absent manifest error.

• (i). Additional Agreements. Each party agrees, upon learning of the occurrence of any event or commencement of any condition that constitutes (or that with the giving of notice or passage of time or both would constitute) an Event of Default or Termination Event with respect to such party, promptly to give the other party notice of such event or condition (or, in lieu of giving notice of such event or condition in the case of an event or condition that with the giving of notice or passage of time or both would constitute an Event of Default or Termination Event with respect to the party, to cause such event or condition to cease to exist before becoming an Event of Default or Termination Event).

• (j). Recording of Conversations. Each party (i) consents to the recording of telephone conversations between the trading, marketing and other relevant personnel of the parties in connection with this Agreement or any potential Transaction, (ii) agrees to obtain any necessary consent of, and give any necessary notice of such recording to, its relevant personnel and (iii) agrees, to the extent permitted by applicable law, that recordings may be submitted in evidence in any Proceedings.

• (k). Amendment to Section 6(d)(ii).Section 6(d)(ii) of the Agreement is hereby amended by adding the following proviso at the end of the first sentence: ‘; provided, however, that if any amount calculated as being due in respect of an Early Termination Date which is designated as a result of an Illegality or a Force Majeure Event cannot be paid on such day by the Office specified in the Confirmation(s) relating to the Terminated Transaction(s) as a result of such event, then such amount will be payable by such Office on the day which is two Local Business Days after the day on which the Illegality or a Force Majeure Event, as the case may be, no longer exists or, if earlier, on the date on which an Event of Default occurs.

• (l). Timely Confirmation.

• (i). Section 9(e)(ii) is amended by:

• (A). replacing the word ‘practicable’ with the word ‘possible’ in the third line thereof; and

• (B). inserting ‘or by other method intended by the parties to be effective for the purpose of confirming or evidencing such Transaction’ immediately before the words ‘which in each case will be sufficient’.

• (ii). In respect of each Relevant Confirmation Transaction, Party A and Party B will use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner to ensure each Relevant Confirmation Transaction is confirmed by the Timely Confirmation Deadline.

• (iii). In respect of each Relevant Confirmation Transaction: If the Receiving Party delivers a Not Confirmed Notice to the Documenting Party by the Timely Confirmation Deadline, Party A and Party B will use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner, to attempt to resolve the difference and confirm the Relevant Confirmation Transaction as soon as possible.

• (A). the Documenting Party will deliver a Confirmation to the Receiving Party as soon as possible and at the latest by the Confirmation Delivery Deadline; and

• (B). following the delivery in (A) above, the Receiving Party will, use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner, either confirm the Confirmation or deliver to the Documenting Party a Not Confirmed Notice as soon as possible and at the latest by the Timely Confirmation Deadline.

• (iv). For the purposes of this Part 5(l): ‘CCP’ means a central clearing house authorised under Article 14 of EMIR or recognised under Article 25 of EMIR. ‘CCP Service’ means in respect of a CCP, an over-the-counter derivative clearing service offered by such CCP. ‘Cleared’ means, in respect of a Transaction, that such Transaction has been submitted (including where details of such Transaction are submitted) to a CCP for clearing in a relevant CCP Service and that such CCP has become a party to a resulting or corresponding transaction, as applicable, pursuant to such CCP's Rule Set. ‘Commission’ means the executive body of the European Union which is responsible for proposing legislation, implementing decisions, upholding the European Union's treaties and the day-to-day running of the European Union. ‘confirm’ means, with respect to a Confirmation provided by the Documenting Party to the Receiving Party, an acknowledgement in writing (whether by execution in counterpart of the Confirmation or otherwise) or electronically from the Receiving Party to the Documenting Party that the terms of such Confirmation reflect the terms of the Relevant Confirmation Transaction and ‘confirmed’ will be construed accordingly. ‘Confirmation Delivery Deadline’ means (i) 5:00 pm CET on the Local Business Day prior to the Timely Confirmation Deadline; or (ii) if the Timely Confirmation Deadline falls after the day that is the second Local Business Day following the Trade Date, 5:00 PM CET on the second Local Business Day immediately preceding the Timely Confirmation Deadline. Notwithstanding anything to the contrary in the Agreement, for this purpose ‘Local Business Day’ means, a day on which commercial banks and foreign exchange markets are generally open to settle payments in the city in which the office through which the Receiving Party is acting for the purposes of the Relevant Confirmation Transaction is located. ‘Documenting Party’ means Party A. ‘EMIR’ means Regulation (EU) No 648/2012 of the European Parliament and of the Council on OTC derivatives, central counterparties and trade repositories dated 4 July 2012. European Union’ means the economic and political union established in 1993 by the Maastricht Treaty, with the aim of achieving closer economic and political union between member states that are primarily located in Europe. ‘Not Confirmed Notice’ means, with respect to a Confirmation provided by the Documenting Party, a written notice from the Receiving Party to the Documenting Party stating that the terms of such Confirmation do not accurately reflect the terms of the Transaction, which terms are inaccurate and what such terms should be, in the opinion of the Receiving Party. ‘Receiving Party’ means the party which is not the Documenting Party. ‘Relevant Confirmation Transaction’ means any Transaction which was not Cleared and entered into on or following the Timely Confirmation Start Date. ‘Rule Set’ means, with respect to a CCP Service, the relevant rules, conditions, procedures, regulations, standard terms, membership agreements, collateral addenda, notices, guidance, policies or other such documents promulgated by the relevant CCP and amended and supplemented from time to time. ‘Timely Confirmation Deadline’ means the end of the latest day by which such Relevant Confirmation Transaction must be confirmed in accordance with Article 12 of Chapter VIII of the Commission Delegated Regulation (EU) No 149/2013 published 23 February 2013 in the Official Journal of the European Union. If Party A to such Relevant Confirmation Transaction is not a ‘financial counterparty’ (as defined in EMIR), it will be deemed to be a financial counterparty solely for the purpose of determining such latest day. ‘Timely Confirmation Start Date’ means the twentieth day following the day of publication of Article 12 of Chapter VIII of the Commission Delegated Regulation (EU) No 149/2013 published 23 February 2013 in the Official Journal of the European Union. ‘Trade Date’ means the date of execution of the Transaction.

• (m). EMIR Reporting Obligation The Parties agree that any reporting obligation that Party B is subject to under Regulation (EU) No 648/2012 of the European Parliament and of the Council on OTC derivatives, central counterparties and trade repositories dated 4 July 2012 is delegated to Party A.]6The parties may elect this Part 5 (m).

• (n). Incorporation and Interpretation of Definition Any definitions published by the International Swaps and Derivatives Association, Inc., as amended, supplemented and replaced from time to time which shall apply to this Agreement will be referred to in the relevant Confirmation. In the event and to the extent that the relevant Confirmation does not refer to any definitions, the following applies: Reference is made to the following definitions, where applicable which are hereby incorporated by reference herein: the 2006 ISDA Definitions (the ‘ISDA Definitions’); and any terms used and not otherwise defined in the Confirmation shall have the meaning set forth therein.

• (o). Form of Agreement The parties agree that the text of the body of this Agreement is intended to be the printed form of the ISDA 2002 Master Agreement as published and copyrighted by the International Swaps and Derivatives Association, Inc© (ISDA).

IN WITNESS WHEREOF the parties have executed this document on the respective dates specified below with effect from the date specified on the first page of this document.

Party A	Party B
Date	Date
Signature	Signature
Name	Name
Function	Function

• (a). Base Currency and Eligible Currency

• (i). ‘Base Currency’ means euro.

• (ii). ‘Eligible Currency’ means the Base Currency.

• (b). Credit Support Obligations

• (i). Delivery Amount, Return Amount and Credit Support Amount

• (A). ‘Delivery Amount’ has the meaning specified in Paragraph 2(a).

• (B). ‘Return Amount’ has the meaning specified in Paragraph 2(b).

• (C). ‘Credit Support Amount’ has the meaning specified in Paragraph 10.

• (ii). Eligible Credit Support. The following items will qualify as ‘Eligible Credit Support’ for Party A: ¹ The parties may elect (B) and (C) together, not separately.

		Party A	Party B	Valuation Percentage
(A)	Cash in an Eligible Currency	Yes	Yes	100%
(B)	Negotiable debt obligations issued by the Governments of the Euro-zone, the United States of America, and the United Kingdom having a remaining maturity of not more than five years from the Valuation Date and being rated at least AAA (S&P) or AAA (Fitch Ratings) or Aaa (Moody’s) on the Valuation Date and which settle through an Approved Clearing System.	Yes	Yes	97%
(C)	Negotiable debt obligations issued by the Governments of the Euro-zone, the United States of America, and the United Kingdom having a remaining maturity of five years or more from the Valuation Date and being rated at least AAA (S&P) or AAA (Fitch Ratings) or Aaa (Moody’s) on the Valuation Date and which settle through an Approved Clearing System.]¹	Yes	Yes	95%
(D)	Such other Eligible Collateral as may be agreed between the parties	Yes	Yes	As agreed between the parties.

• (iii). Thresholds

• (A). ‘Independent Amount’ means with respect to Party A: please complete ‘Independent Amount’ means with respect to Party B: None.

• (B). ‘Threshold’ means with respect to Party A: None. ‘Threshold’ means with respect to Party B: please complete

• (C). ‘Minimum Transfer Amount’ means with respect to Party A and Party B: The amount equivalent to 10,000 euro.

• (D). Rounding. The Delivery Amount and the Return Amount will be rounded up or down to the nearest integral multiple of 10,000 euro.

• (c). Valuation and Timing

• (i). ‘Valuation Agent’ means, for the purposes of Paragraphs 2 and 4, and for the purposes of Paragraph 5(c): Party A. The valuation of the Credit Support Amount shall be made pursuant to Paragraph 3(b) and pursuant to the following procedures:

• (A). Party A shall before the Notification Time report by email to Party B:

• (a). The market value of each collateralised transaction, denominated in euro.

• (b). The market value of the posted collateral to Party B, denominated in euro.

• (c). The Credit Support Amount, denominated in euro.

• (B). If Party A’s determination remains undisputed, Party B shall notify the Valuation Agent of the agreed Delivery Amount (if any) or the Return Amount (if any) by email.

• (C). If the Delivery Amount or the Return Amount, as the case may be, on a Local Business Day equals or exceeds the Minimum Transfer Amount, as the case may be, and if both parties agree, then Eligible Credit Support will be transferred pursuant to Paragraph 2.

• (ii). ‘Valuation Date means each Local Business Day.

• (iii). ‘Valuation Time’ means the close of business on the Valuation Date or date of calculation, as applicable; provided that the calculations of Value and Exposure will be made as of approximately the same time on the same date.

• (iv). ‘Notification Time’ means 2.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the applicable Valuation Date.

• (d). Exchange Date ‘Exchange Date’ has the meaning specified in Paragraph 3(c)(ii).

• (e). Dispute Resolution

• (i). ‘Resolution Time’ means 5.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the date on which the notice is given that gives rise to a dispute under Paragraph 4.

• (ii). ‘Value.’ For the purpose of Paragraphs 4(a)(4)(i)(C) and 4(a)(4)(ii), the Value of the outstanding Credit Support Balance or of any transfer of Eligible Credit Support or Equivalent Credit Support, as the case may be, will be calculated as follows: Disputes over value will be resolved by the Valuation Agent seeking four bid quotes as of the relevant Valuation Date or date of Transfer from parties that regularly act as nationally recognised principal market makers in the securities or other property in question. The Value will be the arithmetic mean of the quotes received by the Valuation Agent multiplied by the applicable Valuation Percentage.

• (iii). ‘Alternative.’ The provisions of Paragraph 4 will apply.

• (f). Distributions and Interest Amount

• (i). Interest Rate. The ‘Interest Rate’ with exception of the condition mentioned hereafter under (iv) will be EONIA. ‘EONIA’ for any day means the reference rate equal to the overnight rate as calculated on an actual / 360 day count by the European Central Bank and appearing on different publication media on the first TARGET Settlement Day following that day. For the purposes of this Annex, TARGET Settlement Day means any day on which the Trans-European Automated Real-Time Gross Settlement Express Transfer (TARGET2) System is open.

• (ii). Transfer of Interest Amount. The transfer of the Interest Amount will be made on last Local Business Day of each calendar month and on any Local Business Day that a Return Amount consisting wholly or partly of cash is transferred to Party A pursuant to Paragraph 2(b).

• (iii). Alternative to Interest Amount. The provisions in Paragraph 5(c)(ii) will apply.

• (g). Addresses for Transfers

• (i). [In the case of securities: Party A and Party B: please complete in the case of cash:]8Will apply when Paragraph 11(b)ii)(B) and (C) are elected. Directly by Target to please complete

• (h). Amendments to the Annex

• (i). The terms of Paragraph 4(a)(4)(i)(B) are amended in their entirety as follows: ‘(B) calculating that part of the Exposure attributable to the Transactions in dispute by seeking four actual quotations at mid-market from third parties for purposes of calculating the relevant Close-out Amount, and taking the arithmetic average of those obtained; provided that if four quotations are not available for a particular Transaction, then fewer than four quotations may be used for that Transaction, and if no quotations are available for a particular Transaction, then the Valuation Agent's original calculations will be used for the Transaction; and’

• (ii). The terms of Paragraph 6 are amended to read in their entirety as follows: ‘If an Early Termination Date is designated or deemed to occur as a result of an Event of Default in relation to a party, an amount equal to the Value of the Credit Support Balance, determined as though the Early Termination Date were a Valuation Date, will be deemed to be an Unpaid Amount due to the Transferor (which may or may not be the Defaulting Party) for purposes of Section 6(e). For the avoidance of doubt, the Close-out Amount determined under Section 6(e) in relation to the Transaction constituted by this Annex will be deemed to be zero. For purposes of this Paragraph 6, the Value of the Credit Support Balance shall be determined on the basis that the Valuation Percentage applicable to each item of Eligible Credit Support is 100%.’

• (iii). The term ‘Exposure’ in Paragraph 10 of the Annex is hereby amended to read in its entirety as follows: ‘Exposure’ means, with respect to a party on a Valuation Date and subject to Paragraph 4 in the case of a dispute, the amount, if any, that would be payable to that party by the other party (expressed as a positive number) or by that party to the other party (expressed as a negative number) pursuant to Section 6(e)(ii)(1) of this Agreement if all Transactions (other than the Transaction constituted by this Annex) were being terminated as of the relevant Valuation Time, on the basis that (i) that party is not the Affected Party and (ii) the Base Currency is the Termination Currency; provided that the Close-out Amount will be determined by the Valuation Agent on behalf of that party using its estimates at mid-market of the amounts that would be paid for transactions providing the economic equivalent of (x) the material terms of the Transactions, including the payments and deliveries by the parties under Section 2(a)(i) in respect of the Transactions that would, but for the occurrence of the relevant Early Termination Date, have been required after that date (assuming satisfaction of the conditions precedent in Section 2(a)(iii)); and (y) the option rights of the parties in respect of the Transactions.

• (i). Other Provisions

• (i). [All references in this annex to the ‘Transferee’ shall be read as references to Party B, and all corresponding references to the ‘Transferor’ shall be read as references to Party A.]9Will apply when Paragraph 11(b)(ii)(B) and (C) are elected.

• (ii). Minimum Transfer Amount. Notwithstanding the provisions of Paragraph 11(b)(iii)(C), when the Credit Support Amount with respect to both parties on a Valuation Date is zero or provided, that if an Event of Default or Termination Event has occurred and is continuing, the Minimum Transfer Amount with respect to both parties will be zero.

• (iii). [‘Euro-zone’ means the region comprised of members states of the European Union that adopt the single currency in accordance to the EC Treaty (Treaty establishing the European Community (signed in Rome on 25th March, 1957), as amended by the Treaty on European Union (signed in Maastricht on 7th February, 1992).]10Will apply when Paragraph 11(b)(ii)(B) and (C) are elected.

• (iv). ‘Local Business Day’ means TARGET Settlement Day.

• (v). ‘Local Delivery Day’ means TARGET Settlement Day.

• (vi). [‘Approved Clearing System’ means the securities clearing system operated by Clearstream Banking S.A. or Euroclear System.]11Will apply when Paragraph 11(b)(ii)(B) and (C) are elected.

• (vii). Demands and Notices. Paragraph 9(c) of this Annex shall be deleted in its entirety and replaced with the following: All demands and notices given by a party under this Annex will be given as specified hereunder with regard to: Party A: please complete Party B: please complete

IN WITNESS WHEREOF the parties have executed this document on the respective dates specified below with effect from the date specified on the first page of this document.

Party A	Party B
Date	Date
Signature	Signature
Name	Name
Function	Function

Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.

Artikel 44a

De adviescommissie noodzakelijke werkzaamheden toegelaten instellingen hanteert bij het onderzoek naar de investeringscapaciteit van toegelaten instellingen, bedoeld in artikel 110e, eerste lid, onder b, van het besluit in ieder geval de volgende beoordelingscriteria:

• a. het vermogen van de toegelaten instelling aan de hand van de norm voor de solvabiliteit van 1.6 en norm voor de loan-to-value van 70%;

• b. de eigen volkshuisvestelijke opgaven van de toegelaten instelling; en

• c. de financiële gevolgen van het overnemen van (een deel van) de noodzakelijke DAEB-activiteiten op middellange termijn door de toegelaten instelling en de invloed daarvan op de ontwikkelingen in de financiële normen, bedoeld in onderdeel a.

§ 1. Huursom

Aan de hand van de volgende twee stroomschema’s kan de toegelaten instelling het huishoudinkomen bepalen, zoals bedoeld in artikel 22, eerste lid, onder b van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (woningtoewijzing in het kader van de DAEB).

Aan de hand van de volgende twee stroomschema’s kan de toegelaten instelling het huishoudinkomen bepalen, zoals bedoeld in artikel 22, eerste lid, onder b van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (woningtoewijzing in het kader van de DAEB).

Schema B. moet worden toegepast indien Belastingdienst gegevens ontbreken.

•. Toetsing huishoudinkomen op basis van een inkomensverklaring en bijbehorende bewijsstukken

Bijlage 2. bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen 2015

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde – Actualisatie peildatum 31 december 2015

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde – Actualisatie peildatum 31 december 2015

Inhoudsopgave

Het vaststellen van het huishoudinkomen aan de hand van een inkomensverklaring van de Belastingdienst of een (voorlopige) aanslag IB van de Belastingdienst is verplicht, tenzij de uitzonderingsgevallen zoals omschreven in artikel 22, derde en vierde lid, van de ministeriële regeling zich voordoen (zie ook hierna).

Schema B. moet worden toegepast indien gegevens van de Belastingdienst ontbreken.

Verzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld over 2025 × 1,0376, of

1.1. Eerdere versies van het handboek

N.b. de laatstbedoelde inkomensgrens is tevens de grens die geldt bij verkoop onder voorwaarden met korting als bedoeld in artikel 11, aanhef, van deze regeling.

B. Toetsing huishoudinkomen op basis van een inkomensverklaring en bijbehorende bewijsstukken

** Uitzonderingen op de verplichte toetsing aan de hand van belastingbescheiden zijn:

Voor het lopende jaar (2026) kan dit jaarinkomen vastgesteld worden aan de hand van de laatste winst- en verliesrekening, waarbij het aldus vastgesteld belastbaar inkomen (over 2025) vermenigvuldigd dient te worden met 1,0376. Voor het lopende jaar kan de verwachte winst bepaald worden op basis van een prognose.

2. Inleiding

Actualisatie peildatum 31 december 2025

1.1. Eerdere versies van het handboek

De eerste versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde werd op 17 juni 2015 gepubliceerd als bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting. Dat handboek had als peildatum 31 december 2014. Het handboek in deze bijlage is de 31 oktober 2025 update van de elfde geactualiseerde versie van het handboek met als peildatum 31 december 2025. Deze actualisatie is in opdracht van de Autoriteit woningcorporaties uitgevoerd door Fakton mede op basis van sessies met woningcorporaties, accountants, taxateurs en de producenten van software voor marktwaardering. Bij de actualisatie is ook gebruik gemaakt van het validatieonderzoek dat in 2025 door ABF en Calcasa is uitgevoerd. Deze actualisatie van het handboek geeft een basis voor de waardering op marktwaarde van het vastgoed in exploitatie op peildatum 31 december 2025. Deze waardering zal in het kader van de jaarverslaggeving over het jaar 2025 aangeleverd dienen te worden.

1.2. Werkwijze totstandkoming

Bij de totstandkoming van dit handboek is gebruik gemaakt van waarderingen bij de toegelaten instellingen die in de jaarrekening 2024 het vastgoed in exploitatie op marktwaarde full hebben gewaardeerd. Met deze waarderingsgegevens is het handboek gevalideerd via backtesting. Tevens is vastgesteld of de waardering peildatum 31 december 2025 in een logisch verband staat met de waardering peildatum 31 december 2024. Voor dit handboek is bij verschillende marktpartijen informatie opgevraagd over de marktontwikkelingen in 2025. Deze informatie is verwerkt in het handboek. De opmerkingen en aanvullingen op het eerdere handboek met prijspeil 2024, die op basis van gesprekken en schriftelijke reacties zijn ontvangen, zijn waar mogelijk verwerkt in dit handboek.

Dit handboek besteedt wederom uitgebreid aandacht aan de verdere modelmatige uitwerking van de DCF-methode om meer uniformiteit te bewerkstelligen in de rekenmodellen. Het is van essentieel belang dat de corporatie aandacht besteedt aan het controleren van de kwaliteit van objectgegevens en de uitkomsten van de waarderingen (eventueel met taxateur) checkt op plausibiliteit. Dit handboek bevat het voorschrift om deze plausibiliteit in elk geval te toetsen aan de hand van de WOZ-waarde.

2.1. Juridisch kader

Verder dient op basis van artikel 31 van het BTIV bij de waardering onderscheid te worden gemaakt naar de volgende categorieën:

1.1. Eerdere versies van het handboek

Let op: dit waarderingshandboek ziet alleen toe op vastgoed in exploitatie. Grondposities, vastgoed in ontwikkeling en sloopcomplexen vallen hier dus expliciet niet onder. Hiervoor gelden de regels conform RJ 645. Complexen die grootschalig worden onderhouden of gerenoveerd worden gezien als vastgoed in exploitatie. Waardering van vastgoed in exploitatie waarop grootschalig onderhoud wordt toegepast dan wel wordt gerenoveerd wordt gewaardeerd op basis van de (contante waarde van de) verwachte kasstromen na de ingreep minus de per balansdatum nog te maken investeringsuitgaven. Qua te hanteren parameters wordt hierbij aangesloten op de in dit handboek voor betreffende vastgoedcomplexen opgenomen parameters.

2.2. Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants

Toegelaten instellingen dienen voor de uitvoering van de marktwaardering te beschikken over een aantal basisgegevens van haar bezit. Basisgegevens, zoals kadastrale data, bestemmingsplannen, milieukundige informatie en gegevens uit de BAG (zoals m2 GBO, perceelgrootte en bouwjaar) zijn op te vragen bij het Kadaster. Klik hier om meer informatie daarover te verkrijgen of door contact met het Kadaster.

Indien de waardeontwikkeling bij een corporatie in de periode 31 december 2024 tot en met 31 december 2025 leidt tot een waarde die meer dan 10% afwijkt van de verwachte marktwaarde, is in ieder geval een nadere analyse door de corporatie vereist en kan dit leiden tot vereiste nadere toelichting in de jaarrekening. Ook in bepaalde specifieke gevallen kan een nadere analyse benodigd zijn. De vereiste analyses en daaruit voortvloeiende verwerkingswijze/toelichting in de jaarrekening zijn omschreven in bijlage 7.

2. Inleiding

Dit waarderingshandboek is onderdeel van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting en geeft nadere uitwerking aan de Woningwet en het BTIV van de wijze waarop de waardering van het vastgoed in exploitatie ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen dient plaats te vinden. Het handboek zorgt voor vergelijkbaarheid en biedt ondersteuning aan toegelaten instellingen voor het omgaan met marktwaarde en beleidswaarde. Doel van de invoering van de marktwaardering was om de sturing op rendementen cq. keuzes te bevorderen omwille van een prudent beheer van het maatschappelijk bestemd vermogen en het inzicht en de verantwoording hierover bij corporaties te versterken. Het handboek fungeert als bindend kader voor alle toegelaten instellingen voor de wijze waarop de marktwaarde in het kader van de jaarrekening en de balansopstellingen voor de DAEB- en de niet-DAEB-tak dienen te worden opgesteld.

2.3. Algemene uitgangspunten

2.4. Gebruik full-versie

2.4. Gebruik full-versie

De hiervoor geschetste situaties moeten afzonderlijk worden beoordeeld en hoeven niet in samenhang te worden bekeken.

2.7. Beschikbaarheid WOZ-gegevens

De hiervoor geschetste situaties moeten afzonderlijk worden beoordeeld en hoeven niet in samenhang te worden bekeken.

2.7. Beschikbaarheid WOZ-gegevens

Let op: Alleen als er sprake is van regulier woningvastgoed en homogeen parkeervastgoed kan gekozen worden voor deze tweede variant, omdat hierbij veel repetitie aanwezig is. Er moet immers op basis van de taxatie van het éénderde deel een uitspraak gedaan worden over het tweederde deel dat niet door de taxateur is gezien. Daarom is voor overig vastgoed, dat in zijn aard meer heterogeen is, gekozen om variant 1 verplicht te stellen. In bijlage 10 zijn voorwaarden opgenomen.

2.6. Gebruiksoppervlakte (GBO)

De toegelaten instelling moet voor elke woning beschikken over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN 2580. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen1De meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen is opgesteld door de Waarderingskamer, VNG, VBO makelaar, NVM, VastgoedPro en NRVT. Voor de actuele versie, zie: https://www.waarderingskamer.nl/hulpmiddelen-gemeenten/meetinstructies-gebruiksoppervlakte-inhoud/ of van de metingen in het kader van energieprestaties die eveneens de NEN 2580 als onderlegger kennen. Naast de meting van de woning zélf mag ook gebruik gemaakt worden van de meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde waarderingscomplex.

Conform de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen van het NRVT wordt bij het meten van de woning onderscheid worden gemaakt tussen:

2.9. Jaarlijkse actualisatie

Voor onzelfstandige eenheden geldt dat binnen de verblijfseenheid alle gemeenschappelijke ruimtes worden ingemeten en evenredig op basis van kamergrootte verdeeld over de eenheden. De kameroppervlakte plus toebedeelde gemeenschappelijke ruimte is de oppervlakte GO-wonen. Gemeenschappelijke ruimtes binnen het gebouw, maar buiten de verblijfseenheid worden niet meegenomen bij de berekening van de oppervlakte volgens NEN2580.

2.7. Beschikbaarheid WOZ-gegevens

Van situatie 1 zal bijvoorbeeld sprake zijn in het geval van kantoortransformatie. Er kan uitsluitend een beschikking zijn afgegeven voor het oorspronkelijke kantoor maar niet voor de nieuwe verhuureenheid zoals de (nieuwe) woning. Voor de juiste WOZ-waarde moet worden gehanteerd:

Als er voor het te taxeren object geen actuele WOZ-waarde is vastgesteld, omdat het te taxeren object feitelijk bestaat uit meerdere WOZ-objecten (situatie 2), kan de som van de verschillende WOZ-objecten als uitgangspunt worden genomen.

In het geval van nieuwbouw kan de WOZ-beschikking nog uitgaan van een object in aanbouw (situatie 3). Voor de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van een fictieve waarde die wordt berekend met behulp van het taxatieverslag object in aanbouw3www.waarderingskamer.nl/hulpmiddelen-gemeenten/taxatieverslag-objecten-in-aanbouw/ en de daarin opgenomen stichtingskosten verbonden aan de WOZ-beschikking. De waarde wordt daarbij bepaald door uit te gaan van 100% voortgang. N.B. De vastgestelde waarde van een woning in aanbouw is bepaald op basis van de vervangingswaarde. Hiervoor wordt afzonderlijk de waarde voor de woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond berekend. De waarde voor de woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor de grond wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.

De nadere uitwerkingen gaan onder meer over het omgaan met indexeren en verdisconteren bij een medio jaar benadering, over het omgaan met muteren en uitponden en over de eindwaardeberekening. De nadere uitwerkingen in dit handboek zijn gebaseerd op een benadering in jaarschijven. Er zijn modellen die bijvoorbeeld niet in jaar- maar in maandschijven rekenen. Deze modellen geven bij het juist toepassen van een medio benadering nagenoeg dezelfde uitkomsten als de uitwerkingen in dit handboek op basis van jaarschijven. Beide type modellen zijn daarom toegestaan.

De nadere uitwerkingen gaan onder meer over het omgaan met indexeren en verdisconteren bij een medio jaar benadering, over het omgaan met muteren en uitponden en over de eindwaardeberekening. De nadere uitwerkingen in dit handboek zijn gebaseerd op een benadering in jaarschijven. Er zijn modellen die bijvoorbeeld niet in jaar- maar in maandschijven rekenen. Deze modellen geven bij het juist toepassen van een medio benadering nagenoeg dezelfde uitkomsten als de uitwerkingen in dit handboek op basis van jaarschijven. Beide type modellen zijn daarom toegestaan.

Naast de jaarlijkse actualisatie wordt het handboek jaarlijks gevalideerd. Bij de validatie wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes door toepassing van de basisversie van het handboek inderdaad leiden tot een aannemelijke marktwaarde voor alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed. Het handboek 2024 is in 2025 gevalideerd. Dit handboek zal in 2026 worden gevalideerd.

Na het moment van publicatie van het handboek marktwaardering in de Staatscourant, maar vóór inwerkingtreding op 1 januari, zijn beperkte wijzigingen van uitgangspunten nog mogelijk. Bijvoorbeeld: een wetsbehandeling over een voor de marktwaardering belangrijke parameter kan plaatsvinden tussen het moment van publicatie en het moment van inwerkingtreding. Waar een uitgangspunt nog kan wijzigen is sprake van een indicatief uitgangspunt in het handboek marktwaardering. Een indicatief uitgangspunt in het handboek marktwaardering is altijd expliciet aangegeven als zijnde indicatief en bovendien ondergeschikt aan de wet- en regelgeving waarin de bron van het uitgangspunt is opgenomen. Raadpleging van de bron van het indicatieve uitgangspunt per peildatum 31 december 2024 is aanbevolen.

3.2. Typen vastgoed en overig vastgoed

‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang’4NRVT (2021) Reglement Definities NRVT zoals vastgesteld 1 juli 2021

2.10. Omgaan met indicatieve uitgangspunten

3. Nadere kaderstelling

3.4. Waarderingsmethodiek

Er zijn kasstromen die niet medio vallen, maar aan het eind (ultimo) of begin (primo) van een jaar.

3.4. Waarderingsmethodiek

Het uitgangspunt om medio jaar te indexeren geldt niet voor alle kasstromen. Enkele uitzonderingen zijn:

Het modelmatig benaderen van het muteren en uitponden van woningen toont de lastigheid bij het waarderen van vastgoed. Hoe voorspelt men immers welke woningen op welk tijdstip muteren en weer te verhuren of uit te ponden zijn? Er zijn grofweg twee manieren waarop met mutatie en uitponden kan worden omgegaan, te weten per gehele woning of per fractionele woning.

4.1. Prijsinflatie

Stel dat de complexgrootte echter slechts 5 is, dan muteert bij een mutatiegraad van 5% elk jaar slechts 0,25 woning. Bij het optellen van de woningfracties muteert pas na vier jaar de eerste woning (4 x 0,25 = 1).

3.4.2. Indexeren

De fractionele benadering leidt tot een meer aannemelijke waarde, met name bij kleine complexen (van minder dan circa 20 vhe).

3.4.4. Lineair versus exponentieel uitponden en muteren.

De twee methoden leveren vooral bij kleine complexen verschillen op, vooral in de waarde in het uitpondscenario. Omdat in het merendeel van de gevallen de waarde in het uitpondscenario hoger is dan die in het doorexploiteerscenario, spelen die verschillen een rol in de waardebepaling.

3.4.4. Lineair versus exponentieel uitponden en muteren

Bij de lineaire benadering wordt ervan uit gegaan dat ook gedurende de resterende beschouwingsperiode 5 eenheden per jaar uitgepond of gemuteerd worden eventueel met een vermindering van dit aantal vanaf bijvoorbeeld het 6e jaar. Deze benadering impliceert dat de mutatiekans in het uitpondscenario toeneemt. Na tien jaar is de mutatiekans 10%: 5 muterende woningen op 50 resterende woningen.

3.4.5. Afronden

In de berekening worden alleen de eindresultaten afgerond. Tussenresultaten worden niet afgerond. Afronding geldt daarmee niet voor de berekening zelf, maar uitsluitend voor het tonen van resultaten. De wijze van afronden van te tonen resultaten staat vrij. In de rekenvoorbeelden in dit handboek is gekozen voor afronding vanwege de leesbaarheid.

3.4.6. Verdere toelichting rekenwijze

In de tekst van dit handboek zijn op verschillende plaatsen toelichtingen opgenomen voor de rekenkundige uitwerking.

3.5. Waarderingscomplex

Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-DAEB-vastgoed. In dat geval dient, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst te worden in een deel dat aan het DAEB-vastgoed, resp. aan het niet-DAEB deel kan worden toegerekend.

3.5. Waarderingscomplex

Let op: Het isniet logisch als één waarderingscomplex bestaat uit objecten op meerdere uit elkaar liggende locaties, zeker niet wanneer bijvoorbeeld één van beide objecten in fullregio’s of aardbevingsgebied ligt. Scheiding van het waarderingscomplex in meerdere nieuwe waarderingscomplexen is dan het meest logisch. Voor het complex(gedeelte) in fullregio moet de full versie worden toegepast; zie daarvoor het schema in Bijlage 3 van het handboek.

Aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen en de eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar het heden en opgeteld om tot een waarde in het doorexploiteerscenario te komen.

De waarde op basis van het doorexploiteerscenario, respectievelijk indien van toepassing het uitpondscenario, is de som van de waarden van alle individuele verhuureenheden in het waarderingscomplex. Nadat de waarden op basis van beide scenario’s zijn bepaald, leidt de hoogste waarde van de twee scenario’s uiteindelijk tot de marktwaarde van het waarderingscomplex.

Voor verhuureenheden buiten de Nederlandse landsgrenzen geldt dat de waardering dient plaats te vinden met inschakeling van een externe taxateur. De reden hiervoor is dat het handboek betrekking heeft op de Nederlandse situatie en niet op vastgoed in het buitenland.

De prijsinflatie wordt als basis gehanteerd voor de jaarlijkse indexering van de volgende posten:

4.4. Leegwaardestijging

4.3. Bouwkostenontwikkeling

De leegwaardeontwikkeling vormt de basis voor de ontwikkeling van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardeontwikkeling vanaf het handboek 2023 voor elke COROP-regio en voor de vier grote steden afzonderlijk weergegeven. In handboeken voor 2023 werd de leegwaardeontwikkeling voor de provincies en de vier grote steden weergegeven.

4. Macro-economische parameters

De leegwaardeontwikkeling vormt de basis voor de ontwikkeling van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardeontwikkeling vanaf het handboek 2022 voor elke COROP-regio en voor de vier grote steden afzonderlijk weergegeven. In voorgaande handboeken werd de leegwaardeontwikkeling voor de provincies en de vier grote steden weergegeven.

5.2. Modelparameters

1 De term tijdelijk erfpacht is synoniem aan de term voortdurende erfpacht

4.2. Loonontwikkeling

Voor woningen met een contractingangsdatum vanaf 1-7-2024 registreren corporaties direct het bijbehorende huursegment laag/midden/hoog.

5.1. Objectgegevens

Nadere duiding:

5.2. Modelparameters

De leegwaarde wordt gelijkgesteld aan de geïndexeerde WOZ-waarde. Hierbij wordt aangenomen dat de beschikbare WOZ-beschikking in 2025 is afgegeven en daarmee betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2024. De WOZ-waarde van de WOZ-beschikking dient dan te worden geïndexeerd met de leegwaardeontwikkeling van 2024 en 2025 om een leegwaarde te krijgen met peildatum 31 december 2025. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2024 nog niet beschikbaar is, dan wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2025 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig dat de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1 januari 2024 heeft.

5. Woongelegenheden

In het uitpondscenario zijn de bruto inkomsten uit verkoop gelijk aan de leegwaarde. Volgens het algemene principe vallen kasstromen, en dus ook verkoop, midden in een kalenderjaar. De leegwaarde is dus de leegwaarde medio jaar.

5. Woongelegenheden

De markthuur per maand wordt bepaald volgens de volgende vergelijking:

5.2.3. Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden

In deze paragraaf zijn de verschillende factoren per klasse in tabellen opgenomen. Voor de referentiewoning leidt de doorgerekende vergelijking tot een markthuur van € 802,– per maand prijspeil 31 december 2024. Om de markthuur op peildatum, dat is per 31 december 2025 te bepalen, moet de factor fMarkt nog worden toegepast.

5.2.1. Leegwaarde

markthuur = 100 * (0,0125 * 100)–0,6796 * 13,36 * 1,124 * 1,000 * 0,964 * 1,017 * 0,951

Voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden zijn onvoldoende gegevens beschikbaar om een markthuur op te baseren. Aansluitend bij de praktijk, is daarom de markthuur voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden gelijkgesteld aan de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.

Let op: voor studenteneenheden geldt de kwaliteitskortingsgrens als maximum uitsluitend voor de bepaling van de markthuur in het eerste jaar en dit uitsluitend in de basis waardering. In de full waardering kan de taxateur afwijken van dit maximum en een markthuur hoger dan de kwaliteitskortingsgrens opvoeren. De kwaliteitskortingsgrens geldt niet voor de contracthuren. Een contracthuur kan boven die grens liggen. Voor de contracthuur geldt tevens de algemene regel dat deze niet hoger kan zijn dan de maximale huur volgens het WWS.

5.2.2. Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen

De exploitatiekosten bestaan uit instandhoudingsonderhoud, beheerkosten, belastingen verzekeringen en overige zakelijke lasten.

5.2.3. Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden

Voor het indexeren van de meeste exploitatiekosten geldt het medio principe. Zijn bijvoorbeeld de instandhoudingskosten op prijspeil 31-12-2025 gelijk aan € 800 per jaar per VHE en u wilt de geïndexeerde waarde voor 2026 bepalen gegeven een index van 4,30% over 2026, dan is de berekening als volgt:

5.2.4. Exploitatiekosten

5.2.9. Mutatiekans

De normen voor instandhoudingsonderhoud zijn gebaseerd op een jaarlijks uit te voeren onderzoek naar de kosten van instandhoudingsonderhoud dat in 2025 is uitgevoerd door de Brink Groep. In de door Brink Groep vastgestelde gemiddelde onderhoudsnormen is aangenomen dat een deel van de corporatiecomplexen verwarmd wordt door middel van stadsverwarming of een verwarmingsinstallatie, zoals bijvoorbeeld WKO, welke in eigendom is van derden. Dit levert lagere gemiddelde onderhoudskosten op dan wanneer er aangenomen wordt dat corporatiecomplexen overwegend worden verwarmd met een ketel of warmtepomp.

In de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen voor de vijf typen woongelegenheden in het scenario doorexploiteren.

De exploitatiekosten bestaan naast de in paragraaf 5.2.5 behandelde kosten voor instandhoudingsonderhoud uit: beheerkosten, belastingen verzekeringen en overige zakelijke lasten.

5.2.5.1. Instandhoudingsonderhoud doorexploiteerscenario

Let op: Het is niet toegestaan om achterstallig onderhoud in andere parameters te versleutelen. De post achterstallig onderhoud moet als een aparte post worden opgenomen primo jaar 1.

5.2.7. Huurontwikkeling

5.2.6.2. Beheerkosten

In tabel 23 en tabel 24 zijn de opslagen en grondslagen opgenomen en zijn de huurindexen uitgewerkt.

Wel blijft voor gereguleerde woongelegenheden, zowel in het laag segment als het midden segment, gelden dat de contracthuur niet hoger kan zijn dan de geïndexeerde maximale huur volgens het WWS.

Voor de huurindex van de contracthuur vóór harmonisatie van geliberaliseerde woningen gelden de volgende uitgangspunten:

Voor de indexatie van contracthuren ná harmonisatie, de markthuren en maximale huren conform het WWS gelden andere regels. Deze worden geïndexeerd met de prijsinflatie. De regels rond indexatie van huurgerelateerde kasstromen zijn in meer detail uitgewerkt in paragraaf 5.2.14.

NB.:

5.2.7.6. Huuraanpassing bij mutatie – midden segment

5.2.9. Exploitatieverplichting

In dit geval is er sprake van de nieuwbouwopslag zoals geformuleerd in de Wet Betaalbare huur. Bij mutatie is de toe te passen huur bij mutatie het minimum van (1) de markthuur danwel (2) de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel plus een opslag van 10%.

Sinds april 2017 geldt op alle woningen die in artikel 23a van de BTIV genoemd worden, een exploitatieverplichting van zeven jaar. Hierdoor is er voor de kopende partij een verplichting om de woning minimaal zeven jaar te exploiteren alvorens aan een uitpondscenario te kunnen starten. De exploitatieverplichting geldt bij de verkoop aan derden. Omdat de marktwaarde uitgaat van complexverkoop, en daarmee verkoop aan derden, geldt de verplichting ook voor aangebroken complexen. Een complex heeft een exploitatieverplichting dan en slechts dan als het complex tot het lage segment behoort, op basis van het aantal WWS-punten, of gemengd is en als hierbij 10% of meer van de woningen een maximale huur volgens WWS onder de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens) heeft. De maximale huur volgens WWS en de bovengrens van het lage segment op basis van het aantal WWS-punten hebben beide peildatum 31 december 2025.

5.2.10. Huurderving oninbaar

Onder huurderving oninbaar vallen alleen de huur en andere kosten die door wanbetaling, tijdelijke leegstand, oninbare servicekosten, doorlopende servicekosten tijdens leegstand ten laste van eigenaar of anderszins niet zijn te incasseren. Deze huurderving wordt opgenomen als een vast percentage van 1,0% over de huursom voor de gehele DCF-periode. Dit percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Structurele leegstand en mutatieleegstand wordt hierin niet opgenomen.

5.2.11.2. Aanvangsleegstand bij uitponden

Bij aanvangsleegstand in het doorexploiteerscenario moet 1,0% van de markthuur als ‘negatieve’ huurinkomsten worden meegenomen.

Als voor het complex een percentueel maximum aan de ‘mogelijkheid tot verkoop is gesteld’, zoals gedefinieerd in paragraaf 5.1 over objectgegevens, dan wordt bij aanvangsleegstand slechts dat percentage van de woning direct verkocht.

5.2.12.3. Mutatiekans bij exploitatieverplichting/verkoopbeperking

Het omgaan met aanvangsleegstand in het uitpondscenario kent mogelijk meer nuances en vraagt in sommige gevallen een behoudende benadering. Direct uitponden kan leiden tot een ongewenste waarde en ook tot ongewenste waardeverschillen tussen verschillende waarderingsrondes. Ook kan het zijn dat de markt op bepaalde plaatsen de verkopen als gevolg van aanvangsleegstand niet kan absorberen. Dergelijke situaties kunnen echter in de full versie uitgewerkt worden door gebruik te maken van de vrijheidsgraad voor de mutatiegraad bij uitponden. Modelmatig moet dan een objectgegeven ‘Direct uitponden bij aanvangsleegstand’ in het model worden ingebouwd die dan de op waarde ‘niet’ wordt gezet.

5.2.12 Mutatiekans

Bij de hoogte van de mutatiekans wordt onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.

5.2.12.1. Mutatiekans bij doorexploiteren

De mutatiekans in het doorexploiteerscenario is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar (2021–2025). Het betreft het aantal vrijgekomen woningen door reguliere opzeggingen binnen het waarderingscomplex. Onder reguliere opzeggingen vallen alleen huuropzeggingen die onder normale exploitatieomstandigheden ontstaan. Bij sloop, verkoop of samenvoeging is er dus geen sprake van reguliere omstandigheden. De mutatiekans is het totaal aantal mutaties gedurende de vijfjaarsperiode gedeeld door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden.

Voorbeeldberekening

5.2.12. Mutatiekans

Hieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel 2,40%

De mutatiekans in het uitpondscenario kan per prognosejaar variëren, waarbij de mutatiekans voor doorexploiteren de basis vormt voor de hoogte van de mutatiekans bij uitponden. De opslagen in het uitpondscenario zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn hieronder weergegeven. De volgende opslagen zijn van toepassing:

5.2.12.3. Mutatiekans bij exploitatieverplichting/verkoopbeperking

Voor woningen met een exploitatieverplichting geldt de verplichting de woning minstens zeven jaar door te exploiteren. Anders gezegd, deze woningen mogen gedurende die periode niet uitgepond worden. In het uitpondscenario moet daar rekenkundig rekening mee worden gehouden. Uitponden begint in dat geval vanaf het achtste waarderingsjaar en volgt vanaf dat jaar dezelfde methode qua mutatiekans als voor woningen waar vanaf het eerste jaar sprake is van uitponden zoals in paragraaf 5.2.12.2 is vermeld. In jaar 8 geldt de mutatiekans doorexploiteren eventueel met 2,0%-punt opslag. Jaar 9 tot en met 15 wordt de mutatiekans doorexploiteren gevolgd. Vanaf jaar 16 blijft de mutatiekans ook gelijk aan die van de mutatiekans doorexploiteren.

Voor het objectgegeven mutatiekans doorexploiteren geldt een minimum van 4% voor alle typen verhuureenheden. Het minimum van 4% geldt alleen voor de basiswaardering. In de full waardering is de mutatiekans een vrijheidsgraad. Het minimum geldt alleen voor de mutatiekans bij aanvang.

Voor de maximale mutatiekans wordt een uitsplitsing naar type verhuureenheid gemaakt: EGW, MGW en zorgeenheid (extramuraal) kennen een maximale mutatiegraad van 50%. Studenteneenheden kennen een maximale mutatiegraad van 100%. Indien een mutatiegraad in een complex boven de maximale mutatiegraad komt te liggen, dan geldt dat de mutatiegraad gelijk wordt gesteld aan het maximum.

Toelichting omgaan met mutatiekans:

De mutatiekans moet in het uitpondscenario steeds toegepast worden op het aantal woningen dat in exploitatie is in dat jaar (dus het aantal niet gemuteerde woningen). Deze exponentiële benadering is voorgeschreven.

De mutatiekans moet steeds toegepast worden op het aantal in exploitatie zijnde (niet gemuteerde) woningen.

5.2.13 Mutatieleegstand

Bijlage 3. bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

5.2.14.4. Indexatie markthuren

Het onderstaande voorbeeld licht dat stap voor stap toe.

5.2.14.5. Indexatie maximale huur conform WWS

5.2.14.6. Indexatie sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens) en kwaliteitskortingsgrens

5.2.14.7. Indexatie en aftopping van streefhuren

5.2.14.6. Indexatie sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens) en kwaliteitskortingsgrens

5.2.14.8. Schema indexatie huurkasstromen

5.2.14.7. Indexatie en aftopping streefhuren

5.2.15. Splitsingskosten

5.2.14.8. Schema indexatie huurkasstromen

5.2.14.7. Indexatie en aftopping van streefhuren

5.2.15 Splitsingskosten

5.2.14.8. Schema indexatie huurkasstromen

5.2.16. Verkoopkosten

Bijlage 4. bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

5.2.16. Verkoopkosten

5.2.19. Disconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale zorgeenheden

5.2.16. Verkoopkosten

5.2.16. Verkoopkosten

Voor deze kosten geldt het midden jaar principe. Zoals eerder toegelicht moeten de kosten berekend worden als het gemiddelde van de verkoopkosten primo en ultimo van een kalenderjaar.

De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de verhuureenheden in het uitpondscenario. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en, indien aanwezig, eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een woning gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte van het percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Het in de tabel weergegeven percentage is alleen van toepassing op de peildatum 31 december 2025. Het bedrag ultimo 2026 wordt aangepast conform de bijbehorende loonkostenontwikkeling en is inclusief 21% BTW.

Toelichting uitwerking verkoopkosten:

Voor deze kosten geldt het midden jaar principe. Zoals eerder toegelicht moeten de kosten berekend worden als het gemiddelde van de verkoopkosten primo en ultimo van een kalenderjaar.

Als de contractvoorwaarden van de erfpacht niet overeenkomen met de hoofdlijnen en uitwerkingsvoorbeelden zoals hierna beschreven zijn (bijvoorbeeld door bijzondere contractvorm of sterk afwijkende uitgangspunten) is maatwerk nodig dat in de full versie mogelijk is.

Erfpacht beïnvloedt de waarde van de verhuureenheid. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht met zeer verschillende contractvormen en voorwaarden. Erfpacht gaat ook gepaard met enige onzekerheid omdat bijvoorbeeld herzieningen van canons of hernieuwde afkoop ver in de toekomst liggen en in veel gevallen niet precies zijn vastgelegd.

In deze paragraaf wordt de bepaling van de gevolgen van erfpacht alleen op hoofdlijnen beschreven. Deze beschrijving dient als een handreiking te worden opgevat.

Als de contractvoorwaarden van de erfpacht niet overeenkomen met de hoofdlijnen en uitwerkingsvoorbeelden zoals hierna beschreven zijn (bijvoorbeeld door bijzondere contractvorm of sterk afwijkende uitgangspunten) is maatwerk nodig dat in de full versie mogelijk is.

6.2.5. Aanvangsleegstand

Qua zakelijk recht op de grond zijn de volgende vier mogelijkheden (naar tijdsindeling) het meest gebruikelijk:

Een ander aspect van de erfpacht betreft de canon. Dit is de vergoeding die de erfpachter aan de grondeigenaar verschuldigd is voor zijn erfpachtrecht. Deze kan periodiek verschuldigd zijn, voor een bepaalde periode afgekocht, of eeuwigdurend afgekocht. De periodieke canon kan vast maar ook variabel zijn.

Het is gebruikelijk dat bij het einde van een tijdvak (bij tijdelijke erfpacht of voortdurende erfpacht) de canon herzien wordt.

Verder is nog van belang de bestemming van de erfpacht. In de praktijk wordt een onderscheid gemaakt tussen sociale woningen en marktwoningen (huur- of koop). Voor sociale woningen gelden dan lagere grondprijzen vergeleken met marktwoningen. Bij de omzetting van sociaal naar marktbestemming is dan veelal een meerwaardeafdracht (ook wel suppletie) van toepassing.

5.2.19. Disconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale zorgeenheden

In het objectgegeven ‘Waardecorrectie erfpacht’ wordt de contante waarde op peildatum 31-12-2025 van alle toekomstige erfpachtverplichtingen opgenomen.

Bij tijdelijk erfpacht is er sprake van een samengestelde waardecorrectie. Die waardecorrectie is de contante waarde van de volgende componenten:

6.2.7. Disconteringsvoet

In onderstaand schema zijn de componenten die de waardecorrectie erfpacht opgenomen (met uitzondering van een mogelijk effect op de leegwaarde). Voor deze componenten is tevens een mogelijke rekenaanpak opgenomen. Schema en aanpak dienen als handreiking. Werkelijke berekeningen kunnen afwijken van de hieronder beschreven principes.

Indien van toepassing de netto contante waarde van de canons tot de eind(herzienings)datum. De indexatie is afhankelijk van het contract. De te gebruiken disconteringsvoet is de dezelfde als voor de waardering wordt gebruikt.

1.2. Doelstelling

NCW canons is € 6.112.

6.2.3.3. Achterstallig onderhoud

5.2.18.2. Eindwaarde in het uitpondscenario

5.2.20.1. Eindwaarde in het doorexploiteerscenario

5.2.18.3. Toelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende looptijd

NCW afkoop 2 is € 828

6.2.9. Overdrachtskosten

De waardecorrectie erfpacht voortkomend uit toekomstige verplichting is de som van drie hierboven berekende componenten:

5.2.18. Disconteringsvoet woongelegenheden: EGW en MGW

5.2.18. Disconteringsvoet woongelegenheden: EGW en MGW

In de volgende tabellen worden de parameters gegeven.

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor woongelegenheden van het type EGW en MGW wordt de disconteringsvoet bepaald op basis van een aantal eigenschappen van de verhuureenheid. Bij die eigenschappen horen parameters die bepaald zijn ten eerste op basis van de door taxateurs toegepaste discontovoeten full waarderingen in de dataset van het validatieonderzoek 2024 en ten tweede door effectstudies en backtesting waarbij de uitkomsten uit de analyse van de dataset afgezet worden tegen een aanvaardbare en verklaarbare waardeontwikkeling.

5.2.19. Disconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale zorgeenheden

In een vergelijking weergegeven is de disconteringsvoet gelijk aan:

Hierin geldt:

5.2.19. Disconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale zorgeenheden

Tabel 37 is voor indicatieve doeleinden opgenomen, aardbeving- en fullregio’s vallen immers buiten de basiswaardering.

De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 7,57%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 7,32% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico %-punt bedraagt. Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuureenheden te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven de op- en afslagen ten opzichte van het referentieobject weer bij elk van de onderscheiden kenmerken. Door per verhuurbare eenheid de kenmerken te bepalen en vervolgens de relevante op- en afslagen op te tellen bij, respectievelijk af te trekken van de totale disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuureenheden.

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor studenten- en extramurale zorgeenheden geldt dat alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

5.2.19. Disconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale zorgeenheden

De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

5.2.20.1. Eindwaarde in het doorexploiteerscenario

De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 7,89%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 7,64% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico 0,25%-punt bedraagt. Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuureenheden te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven de op- en afslagen ten opzichte van het referentieobject weer bij elk van de onderscheiden kenmerken. Door per verhuurbare eenheid de kenmerken te bepalen en vervolgens de relevante op- en afslagen op te tellen bij, respectievelijk af te trekken van de totale disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuureenheden.

De benadering op basis van voortdurende looptijd is voorgeschreven.

De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.

5.2.20.1. Eindwaarde in het doorexploiteerscenario

5.2.20.1. Eindwaarde in het doorexploiteerscenario

Bij de berekening van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario wordt vanaf het 16e jaar verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd.

5.2.20.1. Eindwaarde in het doorexploiteerscenario

Alle afzonderlijke kasstromen ontwikkelen zich met de eigen groeivoet. Voor de onderhoudskosten bijvoorbeeld is de groeivoet gelijk aan ontwikkeling van de bouwkostenindex. Bij huurdersmutatie wordt, waar dat aan de orde is, de huur opgetrokken naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel of, bij studenteneenheden, de kwaliteitskortingsgrens.

Bij de bepaling van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario wordt geen verouderingsopslag meegerekend. (De term verouderingsopslag betreft het verhogen van instandhoudingsonderhoud met 100% vanaf het 16de jaar).

5.2.20.2. Eindwaarde in het uitpondscenario