Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 17 juni 2015, nr. 0000336120, houdende nieuwe nadere regels betreffende toegelaten instellingen volkshuisvesting ter uitvoering van hoofdstuk IV van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015)

De keuze voor toepassing van de basisversie of full-versie is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling. Afstemming met de accountant hierover wordt aanbevolen. Van belang is dat een betrouwbare marktwaarde in verhuurde staat kan worden vastgesteld, die marktconform is. In specifieke situaties kan het zijn dat de basisversie hiervoor onvoldoende zekerheden biedt.

Het gebruik van de full-versie taxatie en het inschakelen van een externe taxateur is in een aantal gevallen verplicht. Het betreft de volgende situaties:

2.5. Taxatiecyclus full-waardering

Let op: het is in alle gevallen mogelijk om een taxatie in de full-variant te maken, ook als er geen directe verplichting is. U kunt daarbij de keuze maken om een aantal complexen, deelportefeuille(s) of vastgoedtype(s) op full te waarderen.

2.5. Taxatiecyclus full-waardering

Het uitgangspunt bij de full-waardering is dat minimaal eens per drie jaar het vastgoed getaxeerd wordt waarbij alle taxatiewerkzaamheden volledig verricht worden. Er zijn grofweg twee mogelijkheden om het full-taxatieproces vorm te geven. Deze staan hieronder weergegeven. Jaar 1 slaat op verslagjaar 2025, jaar 2 op verslagjaar 2026, en zo verder. De twee varianten zijn als volgt:

2.5. Taxatiecyclus full-waardering

In bijlage 3 staat het schema opgenomen dat duidelijkheid geeft over de verplichting van de full-versie en de keuze voor de taxatie-uitgangspunten. In bijlage 5 staan de rapportagevereisten vanuit het NRVT opgenomen. Voor het deel van het bezit dat in enig jaar getaxeerd moet worden conform de taxatiecyclus zoals beschreven in deze paragraaf geldt dat het mogelijk is om de taxatie gedurende het jaar door de taxateur te laten uitvoeren. Als hiervoor wordt gekozen dient er voor dit deel van het bezit een markttechnische update naar 31 december te worden uitgevoerd. Deze markttechnische update dient plaats te vinden conform de richtlijnen van het NRVT.

In bijlage 3 staat het schema opgenomen dat duidelijkheid geeft over de verplichting van de full-versie en de keuze voor de taxatie-uitgangspunten. In bijlage 5 staan de rapportagevereisten vanuit het NRVT opgenomen.

Vanaf het verslagjaar 2023 is het niet meer toegestaan om gebruik te maken van de metrages zoals hier is opgenomen in de BAG danwel metrages die zijn uitgevoerd voor de waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Alle gebruiksoppervlaktes dienen conform NEN 2580 beschikbaar te zijn.

2.6. Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)

De term ‘gebruikersoppervlakte wonen’ vertoont verschillen in opbouw tussen de meetinstructie van NRVT en de NEN 2580. Volgens de meetinstructie van NRVT wordt de inpandige gebruikersoppervlakte opgedeeld in twee categorieën: ‘wonen’ en ‘overige inpandige ruimte’. In tegenstelling tot de meetinstructie van NRVT kent de NEN 2580 deze specifieke opsplitsing van de inpandige gebruiksoppervlakte niet. In de NEN 2580 wordt de totale gebruiksoppervlakte van een woning als één geheel gerapporteerd, zonder onderscheid te maken tussen ‘wonen’ en ‘overige inpandige ruimte’.

2.6. Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)

Full-taxateurs volgen in de regel de richtlijnen van het NRVT en hanteren hierbij wel het onderscheid tussen gebruikersoppervlakte wonen en gebruikersoppervlakte overige inpandige ruimte. Geadviseerd wordt daarom een aanvullende splitsing aan te brengen in de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte de overige genoemde oppervlakten (waaronder overige inpandige ruimte). Het aanbrengen van dit onderscheid is echter expliciet geen verplichting. De gebruiksoppervlakte van het gebouw is een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale inpandige gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.2Zie voor extra informatie ook de Praktijkhandreiking BV van het NRVT – Praktijkhandreikingen per 1 januari 2022https://www.waarderingskamer.nl/hulpmiddelen-gemeenten/taxatieverslag-objecten-in-aanbouw/

Tot slot: Het inmeten van de woning mag door een (tijdelijke) medewerker van de corporatie gebeuren of door een daarvoor ingehuurde externe partij, zolang de NEN 2580, ofwel de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt gebruikt. Ook metingen in het kader van de energieprestatie of in een ander kader waarbij de NEN 2580 de onderlegger is, mogen dus worden toegepast, mits in de inmeting zowel de m2 GBO wonen als de m2 GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De m2 GBO overige inpandige ruimte wordt over het algemeen niet standaard meegenomen bij de inmeting voor de energieprestatie. De corporatie kan hier bij haar opdrachtverstrekking rekening mee houden. Een opnameformulier zoals dat horend bij de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen kan behulpzaam zijn bij de toedeling van de verschillende oppervlaktes van een woning.

2.7. Beschikbaarheid WOZ-gegevens

Tot slot:Het inmeten van de woning mag door een (tijdelijke) medewerker van de corporatie gebeuren of door een daarvoor ingehuurde externe partij, zolang de NEN 2580, ofwel de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt gebruikt. Deze is ook toegepast bij de inmeting voor de energieprestatie met een energielabel verstrekt vóór 1 januari 2015, of met de bepaling van de energie-index verstrekt op of na 1 januari 2015. Ook metingen in het kader van de energieprestatie of in een ander kader waarbij de NEN 2580 de onderlegger is, mogen dus worden toegepast, mits in de inmeting zowel de m2 GBO wonen als de m2 GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De m2 GBO overige inpandige ruimte wordt over het algemeen niet standaard meegenomen bij de inmeting voor de energieprestatie. De corporatie kan hier bij haar opdrachtverstrekking rekening mee houden. Een opnameformulier zoals dat horend bij de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen kan behulpzaam zijn bij de toedeling van de verschillende oppervlaktes van een woning.

Om verschillende redenen is het mogelijk dat de toegelaten instelling (nog) geen beschikking heeft over de juiste WOZ-waarde van het te taxeren object. Er zijn vier situaties denkbaar waarin dit het geval is:

2.7. Beschikbaarheid WOZ-gegevens

Als het niet mogelijk is op basis hiervan een reële waarde te bepalen, mag een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient de taxatie plaats te vinden op basis van de full-versie.

2.7. Beschikbaarheid WOZ-gegevens

In het geval van nieuwbouw kan de WOZ-beschikking nog uitgaan van een object in aanbouw (situatie 3). Voor de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van een fictieve waarde die wordt berekend met behulp van het taxatieverslag object in aanbouw3https://www.waarderingskamer.nl/hulpmiddelen-gemeenten/taxatieverslag-objecten-in-aanbouw/ en de daarin opgenomen stichtingskosten verbonden aan de WOZ-beschikking. De waarde wordt daarbij bepaald door uit te gaan van 100% voortgang. N.B. De vastgestelde waarde van een woning in aanbouw is bepaald op basis van de vervangingswaarde. Hiervoor wordt afzonderlijk de waarde voor de woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond berekend. De waarde voor de woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor de grond wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.

Wanneer er voor het te taxeren object nog geen WOZ-waarde bekend is, maar de gemeente deze nog wel moet afgeven (situatie 4), kan de gemeente worden verzocht een WOZ-beschikking af te geven. Als het afgeven van deze beschikking te lang op zich laat wachten, mag een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, of overduidelijk onjuist, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient taxatie plaats te vinden met de full-versie.

2.8. Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking

De rekenkundige uitwerking is in dit handboek nader gepreciseerd. De reden hiervoor is dat uit het validatieonderzoek blijkt dat de uitkomsten van reken- en/of softwaremodellen onderling kunnen verschillen, de verdere preciseringen hebben als doel deze verschillen te minimaliseren.

2.8. Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking

Tot slot geldt dat de waarderingen (zowel uitponden als doorexploiteren) in eerste instantie op vhe-niveau dienen te worden uitgevoerd. Daarna kan op complexniveau de som van alle doorexploiteerwaarden en de som van alle uitpondwaarden worden bepaald. De marktwaarde is de hoogste van één van beide sommen.

2.9. Jaarlijkse actualisatie

Om te borgen dat het waarderingshandboek in de toekomst blijft leiden tot een waardering van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd. Deze actualisatie omvat een jaarlijkse aanpassing van de normen en parameters in het handboek.

2.9. Jaarlijkse actualisatie

Om te borgen dat het waarderingshandboek in de toekomst blijft leiden tot een waardering van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd. Deze actualisatie omvat een jaarlijkse aanpassing van de normen en parameters in het handboek.

2.9. Jaarlijkse actualisatie

Om te borgen dat het waarderingshandboek in de toekomst blijft leiden tot een waardering van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd. Deze actualisatie omvat een jaarlijkse aanpassing van de normen en parameters in het handboek.

3.1. Doel van de waardering

Het waarderingsprotocol van dit handboek heeft tot doel een waardering van het vastgoed op basis van marktwaarde op te leveren ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen. Op deelportefeuilleniveau, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, dient de waardering een goed beeld van de marktwaarde van het vastgoed op te leveren. Dit impliceert dat de waardering op complexniveau gemiddeld genomen wél een goed beeld geeft, maar dat er complexen zijn met een te hoge en complexen met een te lage waardering. De waarden zoals die voortvloeien uit de basisversie zijn daarom niet geschikt binnen de vastgoedsturing. Toegelaten instellingen gebruiken de waardering van het vastgoed niet alleen voor de jaarrekening, maar ook voor de vastgoedsturing. Deze toegelaten instellingen willen voor elk afzonderlijk complex de aannemelijke waarde vastgesteld hebben. Dit handboek biedt daartoe ook de mogelijkheid. In dat geval kan met ondersteuning van een externe taxateur een waardering worden vastgesteld die zowel voor de jaarrekening als voor de vastgoedsturing kan worden gebruikt.

3.1. Doel van de waardering

De basisversie vormt het uitgangspunt van alle marktwaardewaarderingen. Deze versie wordt gedetailleerd uitgewerkt in dit handboek. Alle toegelaten instellingen hebben de vrijheid om de full versie toe te passen. De full versie maakt gebruik van vrijheidsgraden. Dit betekent dat op genoemde onderdelen voor de waardering van woongelegenheden kan worden afgeweken van de parameters zoals opgenomen in de basisversie. Voor niet woongelegenheden biedt de full versie ook aanvullende mogelijkheden om het kasstroomschema van de waardering aan te vullen. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja, op welke onderdelen van de waardering de full versie wordt toegepast. Daarbij geldt het principe ‘pas toe, of leg uit’. Dit houdt in dat op die onderdelen van de waardering waar de full versie wordt toegepast, een onderbouwing noodzakelijk is van de keuze door een externe taxateur.

3.2. Typen vastgoed en overig vastgoed

In dit handboek worden verschillende typen vastgoed onderscheiden te weten:

3.3. Marktwaarde en markthuur

Woningcorporaties hebben ook vastgoed in exploitatie dat niet onder de drie eerdergenoemde typen valt. Deze typen vastgoed worden ook wel exoten of rafelranden genoemd. Voor deze exoten moet aansluiting worden gezocht bij de meest logische waarderingscategorie. Bijvoorbeeld voor zendmasten de full-versie van BOG-MOG-ZOG. Als aansluiting bij een van de waarderingscategorieën niet mogelijk is (door bijvoorbeeld fundamenteel andere huurafspraken zoals huur om niet) kan altijd een vrije taxatie worden gebruikt.

In dit handboek worden verschillende typen vastgoed onderscheiden te weten:

Ten aanzien van de verschillende waardebegrippen sluit dit handboek aan bij internationale richtlijnen, zoals die zijn vastgelegd door middel van de International Valuation Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS). De definitie van marktwaarde is:

3.4.2. Indexeren

Ook wordt ten aanzien van de definitie van de markthuur aangesloten bij de IVS en de EVS. De definitie voor markthuur luidt:

‘Het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’5NRVT (2022) Nederlandse vertaling International Valuation Standards, Art 40.1, p.23

“Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang”4NRVT (2021) Reglement Definities NRVT zoals vastgesteld 1 juli 2021

Er bestaan verschillende mogelijkheden om de waardering van vastgoed uit te voeren. Zoals gebruikelijk is in de woningbeleggingssector6Zie onder meer RJ213. van de Raad voor de Jaarverslaglegging., volgt dit handboek de inkomstenbenadering, en meer specifiek de netto contante waarde methode, ook wel de DCF-methode genoemd. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een discontovoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Het handboek volgt voor de toepassing van deze methode de internationale definities.7IVSC (2012) Discounted Cash Flow. Technical Information Paper 1. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen – op enkele hierna te noemen uitzonderingen na – medio het jaar ontvangen en betaald worden. Bij zowel het indexeren als het verdisconteren dient dit principe gehanteerd te worden.

Er zijn kasstromen die niet medio vallen, maar aan het eind (ultimo) of begin (primo) van een jaar.

De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar. In de volgende paragrafen wordt de DCF-methode meer verduidelijkt en gepreciseerd.

Er bestaan verschillende mogelijkheden om de waardering van vastgoed uit te voeren. Zoals gebruikelijk is in de woningbeleggingssector6Zie onder meer RJ213. van de Raad voor de Jaarverslaglegging., volgt dit handboek de inkomstenbenadering, en meer specifiek de netto contante waarde methode, ook wel de DCF-methode genoemd. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een discontovoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Het handboek volgt voor de toepassing van deze methode de internationale definities.7IVSC (2012) Discounted Cash Flow. Technical Information Paper 1. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen -op enkele hierna te noemen uitzonderingen na- medio het jaar ontvangen en betaald worden. Bij zowel het indexeren als het verdisconteren dient dit principe gehanteerd te worden.

Alle kasstromen in de prognose worden geacht halverwege het jaar te worden ontvangen of betaald. Dat uitgangspunt heeft gevolgen voor de wijze van disconteren. De contante waarde van een kasstroom in het jaar (t) bij een discontovoet van (r) is gelijk aan de kasstroom gedeeld door (1 + r) ^ (t – 0,5). De netto contante waarde is zoals gebruikelijk de som van alle contante waarden. Op basis van een medio benadering disconteren van kasstromen geeft een ander resultaat dan het ultimo (op eind jaar) disconteren. Het procentuele verschil is ongeveer de helft van de gebruikte discontovoet.

Het handboek schrijft medio disconteren voor. Op het medio disconteren bestaan enkele uitzonderingen.

3.4.2. Indexeren

Via indexeren wordt de nominale waarde van een kasstroom, of een grondslag als de WOZ-waarde, in het jaar (t) bepaald door op de reële waarde (de waarde op een prijspeil) een index toe te passen. Dit principe is in essentie eenvoudig maar vraagt om enige precisering.

Het handboek bevat op verschillende plekken gegevens over het toepassen van indexen. Als bijvoorbeeld voor de prijsinflatie in een bepaald kalenderjaar een index is opgenomen dan gaat het in sommige gevallen over de index in een kalenderjaar en soms de index over een kalenderjaar.

Een voorbeeld van de eerste categorie (index in een kalenderjaar) is de prijsinflatie, plus opslag bij een gereguleerde eenheid, voor de aanpassing van de huur in een jaar. De index gaat dan over de huurverhoging op 1 juli van het betreffende jaar.

Een voorbeeld van de tweede categorie (index over een kalenderjaar) is de bouwkostenontwikkeling. Is in jaar (t) de bouwkostenontwikkeling gelijk aan i %, dan houdt dat in dat de kosten gedurende het jaar stijgen om aan het eind van het kalenderjaar i % hoger te zijn dan aan het begin van dat jaar.

In het algemeen gaat het handboek voor uitgaven en ontvangsten uit van medio jaar indexeren: de nominale waarde van een kasstroom in een jaar is de totale kasstroom over dat jaar op prijspeil medio jaar. Een manier om de kasstroom medio jaar te bepalen is om het gemiddelde van de waarde primo en ultimo te nemen.

Een voorbeeld:

Meer vanuit theoretisch perspectief geldt dat de medio kasstroom in dit voorbeeld gelijk is aan € 800 * (1,037)0,5. Dat levert nagenoeg hetzelfde resultaat als de hierboven geschetste benadering maar vraagt bij per jaar variërende indexen om een iets complexere uitwerking. Stel in hetzelfde voorbeeld dat de index in het eerste jaar 3,7% en in het tweede jaar 3,0% is, dan is dit de uitwerking:

Zoals eerder vermeld zijn er ook modellen die in maandschijven rekenen. Een dergelijk model bepaalt weer op een andere wijze de medio jaar kasstroom.

Alle drie de benaderingen geven nagenoeg dezelfde uitkomsten en zijn alle drie toepasbaar en toegestaan. Vanuit praktisch oogpunt is in dit handboek steeds de eerste benadering opgenomen.

Medio jaar indexeren volgens één van de bovenbeschreven methoden is voorgeschreven.

3.4.5. Afronden

Alle drie de benaderingen geven nagenoeg dezelfde uitkomsten en zijn alle drie toepasbaar en toegestaan. Vanuit praktisch oogpunt is in dit handboek steeds de eerste benadering opgenomen.

3.4.1. Contante waarde bij medio jaar

In de niet-fractionele benadering vindt mutatie of uitponden pas plaats voor een hele woning. Stel er is een complex van 50 woningen, de mutatiegraad is 5% per jaar, dan worden in deze berekeningswijze in het eerste jaar 2 woningen uitgepond omdat 5% van 50 een uitkomst van 2 hele en één halve woning geeft. De resterende halve woning wordt dan meegenomen naar het volgend kalenderjaar.

3.4.3. Fractioneel muteren en uitponden

De andere benadering is een fractionele benadering. Hierbij wordt de modelmatige fictie gehanteerd dat ook één woning fractioneel kan worden uitgepond of kan muteren. Bij één woning en een mutatiegraad van 5% is dan deze woning begin van het eerste jaar 100% in exploitatie en eind van het jaar voor 95%. Bij doorexploiteren geldt voor deze woning de eerste helft van het jaar 100% van de contracthuur primo. In de tweede helft geldt voor 95% de geïndexeerde contracthuur en voor 5% de huur na mutatie. In het uitpondscenario wordt in dit voorbeeld 5% van de woning uitgepond en zijn de bruto inkomsten gelijk aan 5% van de verkoopopbrengst op basis van de leegwaarde medio dat jaar.

De twee methoden leveren vooral bij kleine complexen verschillen op, vooral in de waarde in het uitpondscenario. Omdat in het merendeel van de gevallen de waarde in het uitpondscenario hoger is dan die in het doorexploiteerscenario, spelen die verschillen een rol in de waardebepaling.

3.4.6. Verdere toelichting rekenwijze

De fractionele benadering is met ingang van het verslagjaar 2018 voorgeschreven.

3.4.4. Lineair versus exponentieel uitponden en muteren

Naast het onderscheid fractioneel of niet-fractioneel uitponden is het onderscheid lineair versus exponentieel uitponden en muteren van belang. Stel een complex heeft 100 eenheden en de mutatiekans is 5%. Dat impliceert dat in het eerste kalenderjaar 5 eenheden worden uitgepond of muteren.

3.5. Waarderingscomplex

Bij de exponentiële benadering blijft de mutatiekans gelijk en wordt deze toegepast op de nog in exploitatie zijnde eenheden. In het voorbeeld zijn aan het begin van het tweede jaar nog 95 eenheden in exploitatie. De mutatiekans van 5% wordt toegepast op dit aantal wat betekent dat in het tweede jaar 95 * 5% = 4,75 eenheden muteren. Bij de exponentiele benadering blijft de mutatiekans gelijk.

3.4.5. Afronden

Met ingang van verslagjaar 2017 is de exponentiële benadering voorgeschreven.

Bij de exponentiële benadering blijft de mutatiekans gelijk en wordt deze toegepast op de nog in exploitatie zijnde eenheden. In het voorbeeld zijn aan het begin van het tweede jaar nog 95 eenheden in exploitatie. De mutatiekans van 5% wordt toegepast op dit aantal wat betekent dat in het tweede jaar 95 * 5% = 4,75 eenheden muteren. Bij de exponentiele benadering blijft de mutatiekans gelijk.

3.4.3. Fractioneel muteren en uitponden

Met ingang van verslagjaar 2017 is de exponentiële benadering voorgeschreven.

3.4.5. Afronden

In de berekening worden alleen de eindresultaten afgerond. Tussenresultaten worden niet afgerond. Afronding geldt daarmee niet voor de berekening zelf, maar uitsluitend voor het tonen van resultaten. De wijze van afronden van te tonen resultaten staat vrij. In de rekenvoorbeelden in dit handboek is gekozen voor afronding vanwege de leesbaarheid.

Om te komen tot een marktwaardewaardering van het vastgoed, wordt het gehele bezit, dat wil zeggen alle verhuureenheden van de toegelaten instelling, opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.

Er bestaat geen minimum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Dit betekent dus dat een waarderingscomplex ook uit één verhuureenheid kan bestaan. Eveneens geldt dat geen maximum aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex wordt voorgeschreven.

3.5. Waarderingscomplex

Als wordt voldaan aan de voorwaarden van het waarderingscomplex (bouwperiode, locatie, logischerwijs als één geheel te verkopen) kan het ook voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit een samenstelling van BOG, MOG en/of ZOG-ruimtes, bijvoorbeeld als er in een intramurale zorglocatie (ZOG) losse units worden verhuurd aan bijvoorbeeld een kapper (BOG) of zorgopleidingsinstantie (MOG), etc.

Let op: Als bijvoorbeeld meerdere studentenwoningen of (extramurale) zorgeenheden in één contract zijn verhuurd aan een derde partij, dan gedraagt dit complex zich op basis van het contract als een BOG-MOG-ZOG-complex en dient het complex conform die uitgangspunten gewaardeerd te worden.

Let op: Het is niet logisch als één waarderingscomplex bestaat uit objecten op meerdere uit elkaar liggende locaties, zeker niet wanneer bijvoorbeeld één van beide objecten in fullregio’s of aardbevingsgebied ligt. Scheiding van het waarderingscomplex in meerdere nieuwe waarderingscomplexen is dan het meest logisch. Voor het complex(gedeelte) in fullregio moet de full versie worden toegepast; zie daarvoor het schema in Bijlage 3 van het handboek.

Voor het complex(gedeelte) buiten de fullregio bestaat de keuze om deze via de basis- of via de full versie te waarderen.

Let op: het is mogelijk dat een complex verhuurbare eenheden bevat waarvoor zowel het doorexploiteer- als het uitpondscenario geldt, én eenheden waarvoor geen uitpondscenario geldt. Dat is binnen een complex toegestaan. Bij het bepalen van de waarde van de uitpondwaarde van het complex moet dan voor niet uitpondbare eenheden de doorexploiteerwaarde meegenomen worden als vervanger van de uitpondwaarde.

3.6. Doorexploiteer- en uitpondscenario

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten:

Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd. Daarbij wordt verondersteld dat elk jaar bij een deel van de verhuureenheden, de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt de eenheid opnieuw verhuurd en wordt de huur na mutatie opgetrokken naar de potentiële huur, die bepaald is op basis van de markthuur met voor gereguleerde woningen als maximum de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. De maximale huur kan desgewenst ook worden ingevoerd als de WWS-punten niet beschikbaar zijn. Die maximale huur moet dan wel gelijk zijn aan de markthuur (zie 5.2.2), en niet de maximale huur volgens het huurbeleid van een toegelaten instelling (streefhuur).

3.6. Doorexploiteer- en uitpondscenario

In het uitpondscenario wordt verondersteld dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet opgetrokken, maar wordt daarvoor in de plaats een verkoopkasstroom en verkoopkosten opgenomen.

Na de 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden bepaald. De kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt en vervolgens opgeteld om tot de waarde in het uitpondscenario te komen.

3.5. Waarderingscomplex

In het uitpondscenario wordt verondersteld dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet opgetrokken, maar wordt daarvoor in de plaats een verkoopkasstroom en verkoopkosten opgenomen.

4.3. Bouwkostenstijging

De waarde op basis van het doorexploiteerscenario, respectievelijk indien van toepassing het uitpondscenario, is de som van de waarden van alle individuele verhuureenheden in het waarderingscomplex. Nadat de waarden op basis van beide scenario’s zijn bepaald, leidt de hoogste waarde van de twee scenario’s uiteindelijk tot de marktwaarde van het waarderingscomplex.

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van macro-economische parameters. Het gaat hierbij om de prijsinflatie, de loonontwikkeling, de bouwkostenontwikkeling en de leegwaardeontwikkeling. De parameters worden in dit hoofdstuk weergegeven.

Voor verhuureenheden buiten de Nederlandse landsgrenzen geldt dat de waardering dient plaats te vinden met inschakeling van een externe taxateur. De reden hiervoor is dat het handboek betrekking heeft op de Nederlandse situatie en niet op vastgoed in het buitenland.

4. Macro-economische parameters

Voor het jaar 2024 geldt een geregistreerde CPI van 3,3%. Voor 2025 en 2026 wordt uitgegaan van respectievelijk 3,20% en 2,60%, gebaseerd op de meest recente korte termijnprognose van het Centraal Planbureau (CPB)8Centraal Planbureau, Concept-Macro Economische Verkenning 2026 (juli 2025) https://www.cpb.nl/system/files/cpbmedia/CPB_raming-juli-2025-concept-macro-economische-verkenning-2026.pdf. Van 2027 t/m 2029 wordt uitgegaan van 2,20%, conform de Actualisatie Verkenning middellange termijn (CPB MLT)9Actualisatie Verkenning middellange termijn tot en met 2030 (juli 2025) https://www.cpb.nl/artikel/actualisatie-verkenning-middellange-termijn-tot-en-met-2030-juli-2025. Vanaf 2030 van de prognoseperiode wordt aangesloten bij de lange termijn verwachting, conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank (ECB) van 2,00%.

Voor het complex(gedeelte) buiten de fullregio bestaat de keuze om deze via de basis- of via de full versie te waarderen.

De loonontwikkeling vormt het uitgangspunt voor de ontwikkeling van de beheerkosten marktwaarde exclusief de zakelijke lasten. Voor de beleidswaarde geldt deze index voor de post beheer. In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van toepassing op de juridische splitsingskosten.

Voor de jaren 2024, 2025 en 2026 wordt aangesloten bij de meest recente korte termijn prognose van het CPB (zie voetnoot 8). Voor 2027 t/m 2030 wordt de Actualisatie Verkenning middellange termijn gebruikt (zie voetnoot 9). Voor de prognoseperiode wordt vanaf 2030 aangesloten bij de reële groei van de lonen in het verleden, die gemiddeld ongeveer 0,5% boven inflatie was.

De prijsinflatie wordt als basis gehanteerd voor de jaarlijkse indexering van de volgende posten:

De bouwkostenontwikkeling vormt het uitgangspunt voor de ontwikkeling van de onderhoudskosten, en de verouderingskosten. In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van toepassing op de technische splitsingskosten voor zover opgevoerd in een full waardering.

Na een tijdelijke afvlakking in 2024 zetten de bouwkosten in 2025 hun opwaartse lijn voort, voornamelijk als gevolg van de loonontwikkeling, die een sterkere stijging laat zien dan de materiaalkosten10CBS.nl Nieuwbouwwoningen Nieuwbouwwoningen; inputprijsindex bouwkosten 2021=100 | CBS. Uit BouwkostenKompas blijkt dat de aanbestedingsindex onder de bouwkostenindex ligt11Bouwkostenkompas.nl https://www.bouwkostenkompas.nl/nl/indexcijfers/Woningbouw. Dit wijst erop dat aannemers momenteel genoegen nemen met krappere marges dan een half jaar geleden. Met het bovenstaande in acht genomen, is de veronderstelde bouwkostenontwikkeling volledig aangesloten bij de loonontwikkeling zoals ontleend aan de prognose van het CPB.

Voor de jaren 2023, 2024 en 2025 wordt aangesloten bij de meest recente korte termijn prognose van het CPB. Voor 2026 t/m 2029 wordt de Actualisatie Verkenning middellange termijn tot en met 2028 (CPB MLT) gebruikt. Voor de prognoseperiode wordt vanaf 2029 aangesloten bij de reële groei van de lonen in het verleden, die gemiddeld ongeveer 0,5% boven inflatie was.

4.3. Bouwkostenontwikkeling

Voor 2025 is onder andere gebruikgemaakt van de NVM-brondata die aansluiten bij de rapportage van het vierde kwartaal van 202512NVM Marktinformatie Koopwoningen, vierde kwartaal 2025, zie ook: https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie. De koopmarkt blijft in 2025 sterk aantrekken, vooral door het uitponden van appartementen. Het aantal transacties stijgt fors, al vlakt de prijsontwikkeling iets af door het ruime aanbod en het type woning dat wordt uitgepond. Voor dit effect is gecorrigeerd in het bepalen van de leegwaardeontwikkeling. De gemiddelde leegwaardeontwikkeling voor 2025 komt uit op een stijging van circa 5,0% ten opzichte van eind 2024. Voor 2026 is uitgegaan van het gemiddelde van de landelijke prognose van de Rabobank en de verwachte lange termijn inflatie. Vanaf 2027 wordt gerekend met een trendmatige leegwaardeontwikkeling van 2,0%, in lijn met de verwachte inflatie op de lange termijn.

De afgelopen jaren was de trend een steeds groter wordende spanning tussen vraag en aanbod op de bouwmarkt. Gedurende het lopende jaar (2024) is echter als gevolg van een vertragende bouwproductie de spanning tussen vraag en aanbod afgenomen. De kosten van materialen stijgen het lopende jaar minder hard dan de lonen; de prijsindex van juli 2024 is minder hard gestegen vergeleken met de prijsindex van de lonen die in dezelfde periode is doorgestegen. Uit het bouwkostenkompas blijkt daarnaast dat de aanbestedingsindex onder de bouwkostenindex daalt. Een indicator dat aannemers met krappere marges genoegen nemen dan een half jaar eerder. Met al het bovenstaande in achtgenomen is de veronderstelde bouwkostenontwikkeling volledig aangesloten bij de loonontwikkeling zoals ontleend aan de prognose van het CPB.

Dit hoofdstuk behandelt de te hanteren gegevens en uitgangspunten voor de waardering van woongelegenheden. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen objectgegevens en modelparameters.

De objectgegevens zijn specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid, of op het niveau van het complex waartoe de verhuureenheid behoort, beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling. In tabel 5 objectgegevens is in de laatste kolom aangegeven of een gegeven op verhuureenheid (VHE) dan wel op complex niveau beschikbaar is. In de waardering zelf staat het de taxateur vrij complex gegevens op complex niveau of op VHE-niveau op te voeren.

De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel geeft.

5.1. Objectgegevens

De onderstaande tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor woongelegenheden van de toegelaten instelling. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen gegevens die betrekking hebben op het waarderingscomplex en op de afzonderlijke verhuureenheden.

5. Woongelegenheden

Nadere duiding:

5.1. Objectgegevens

De onderstaande tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor woongelegenheden van de toegelaten instelling. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen gegevens die betrekking hebben op het waarderingscomplex en op de afzonderlijke verhuureenheden.

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de verhuureenheden in de waarderingscomplexen plaats, waarbij gebruik wordt gemaakt van de hierboven aangegeven objectgegevens. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. In hoofdstuk 8 worden de vrijheidsgraden beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden gemaakt om af te wijken van de basisversie.

5.2.1. Leegwaarde

De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde is synoniem voor de term ‘marktwaarde vrij van huur en gebruik’. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet.

4.4. Leegwaardeontwikkeling

Rekenkundige uitwerking leegwaarde en verkoopopbrengsten in uitpondscenario:

5.2.2. Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen

Voorbeeld:

Stel: u moet de leegwaarde in het kalenderjaar 2025 bepalen. U beschikt over een WOZ-beschikking 2024 met daarin een WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2024 van € 100.000. Als voor dit voorbeeld de leegwaardeontwikkelingen van heel Nederland in 2024 en 2025 worden genomen, respectievelijk 12,6% en 6,00%, dan is de leegwaarde primo 2026 gelijk aan € 119.356. De leegwaardeontwikkeling in 2026 is gelijk aan 2,00%, dan is de leegwaarde ultimo 2026 gelijk aan € 121.743. De gezochte leegwaarde medio is het gemiddelde van de leegwaarde primo en ultimo (€ 119.356 + € 121.743)/2 is € 120.549.

5.2.2. Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen

De markthuur is de (kale) huurprijs per maand van een verhuureenheid die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op de waardepeildatum 31 december 2025. In het doorexploiteerscenario wordt de markthuur gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een woning is gemuteerd. In het uitpondscenario speelt de markthuur een rol als er sprake is van juridische beklemmingen (verkoopbeperking). Door deze beklemmingen kan het voorkomen dat slechts een deel van de verhuureenheden in een complex mag worden verkocht. Indien dit deel is bereikt, mag vanaf dat moment niet meer worden verkocht in het uitpondscenario, maar zal bij mutatie sprake zijn van wederverhuur. In dat geval is de markthuur van belang bij het bepalen van de nieuwe huur na mutatie. Voorts dient bij leegstand ook de markthuur genomen te worden, in plaats van de contracthuur.

De parameters voor de markthuur per vierkante meter gebruiksoppervlak is bepaald op basis van een regressieanalyse van de in het validatieonderzoek over 2024 opgenomen full waarderingen. De volgende woningkenmerken dienen daarbij als basis van de regressie: zij zijn de onafhankelijke variabelen die de markthuur per maand per eenheid bepalen:

5.2.2. Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen

Hierbij is:

5.2.2. Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen

Huurref: de markthuur per m2 GBO per maand van de referentiewoning prijspeil 31 december 2024. De markthuur per m2 GBO per maand van de referentiewoning bedraagt € 13,36.

5.2. Modelparameters

Voorbeeld berekening markthuur

Bepaal de markthuur van een EGW van 100 m2 GBO, WOZ-waarde op 1 januari 2024 van € 355.000,–, bouwjaar 1980 in de gemeente Rotterdam. De parameters voor de vergelijking zijn dan:

5.2.4. Exploitatiekosten

De resulterende markthuur bedraagt dan € 1.197,16 per maand op prijspeil 31 december 2025.

De resulterende markthuur bedraagt dan € 1.230,27 per maand op prijspeil 31 december 2024.

5.2.3. Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden

Voor studenteneenheden geldt daarbij in de basisversie de kwaliteitskortingsgrens als maximum voor de markthuur. Voor het jaar 2025 is de kwaliteitskortingsgrens gelijk aan € 477,20 per maand. Voor 2026 wordt deze grens eind 2025 opnieuw bepaald door indexering. De kwaliteitskortingsgrens is tevens het huurniveau bij een leegstaande studenteneenheid.

5.2.3. Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden

De kwaliteitskortingsgrens is het bedrag genoemd in artikel 20 Wet op de Huurtoeslag.

De kwaliteitskortingsgrens is het bedrag genoemd in artikel 20 Wet op de Huurtoeslag.

5.2.4. Exploitatiekosten

Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.

In de volgende paragraaf wordt instandhoudingsonderhoud uitvoerig behandeld. De overige exploitatiekosten worden in paragraaf 5.2.6 behandeld.

Toelichting uitwerking exploitatiekosten:

5.2.4. Exploitatiekosten

Dit principe is naast op instandhoudingsonderhoud ook toepasbaar op de overige exploitatiekosten. Uitzonderingen op dit principe is de OZB. De OZB wordt primo jaar geïndexeerd met de prijsinflatie zoals toegelicht in paragraaf 3.4.2.

In het uitpondscenario moet rekening gehouden worden met het uit exploitatie gaan van woningen. Het medio jaar principe veronderstelt dat uitponden halverwege het jaar plaatsvindt. Stel dat de mutatiegraad in 2026 gelijk is aan 5% is, dan is in de eerste helft 2026 100% in exploitatie en in de tweede helft 95%.

Toegepast op bovenstaand voorbeeld zijn de kosten instandhouding in 2026 gelijk aan 100% van € 800 plus 95% van € 862 gedeeld door 2. In formule is dat (100% * € 800 + 95% * € 862)/2 is € 810. Bij het uitpondscenario worden bij mutatie ook geen mutatiekosten gemaakt.

Toegepast op bovenstaand voorbeeld zijn de kosten instandhouding in 2025 gelijk aan 100% van € 800 plus 95% van € 862 gedeeld door 2. In formule is dat (100% * € 800 + 95% * € 862)/2 is € 810. Bij het uitpondscenario worden bij mutatie ook geen mutatiekosten gemaakt.

Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de waardepeildatum bevindt. Uitgangspunt daarbij is dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud, als er wel sprake is van achterstallig onderhoud, dan moet dit separaat gecorrigeerd worden, zoals omschreven in paragraaf 5.2.6.1.

Bij instandhoudingsonderhoud gaat het niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingsonderhoud leidt daarmee ook niet tot een hogere huur.

Een uitgebreide definitie en afbakening van instandhoudingsonderhoud is opgenomen in bijlage 1 met definities van dit handboek onder de kop onderhoud.

5.2.3. Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden

In de volgende paragrafen zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen eerst voor het doorexploiteer- en vervolgens voor het uitpondscenario. De normen zijn naast afhankelijk van het scenario afhankelijk van:

De opgenomen bedragen hebben als prijspeil de waarderingsdatum van 31 december 2024.

De opgenomen bedragen hebben als prijspeil de waarderingsdatum van 31 december 2024.

5.2.5.1. Instandhoudingsonderhoud doorexploiteerscenario

In de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen voor de vijf typen woongelegenheden in het scenario doorexploiteren.

5.2.5.2. Instandhoudingsonderhoud uitpondscenario

In de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen voor de woongelegenheden in het scenario uitponden.

5.2.6. Overige exploitatiekosten

Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.

Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.

5.2.6.1. Achterstallig onderhoud

De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van de betreffende verhuureenheid.

5.2.6. Overige exploitatiekosten

Let op: Het is niet toegestaan om achterstallig onderhoud in andere parameters te versleutelen. De post achterstallig onderhoud moet als een aparte post worden opgenomen primo jaar 1.

5.2.6.2. Beheerkosten

De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type verhuureenheid. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per verhuureenheid, per jaar, inclusief 21% BTW.

5.2.6.3. Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

Let op: het komt voor dat woningcorporaties voor instandhoudingsonderhoud conform beleid een bedrag opvoeren waarin zowel de kosten van het instandhoudingsonderhoud zelf, als de kosten van technisch beheer zijn opgenomen. Het is het meest zuiver om die posten te scheiden en technische beheer niet in instandhoudingsonderhoud op te nemen maar te scharen onder de beheerkosten conform beleid.

Indien dat niet mogelijk is moet er voor gewaakt worden dat technisch beheer niet dubbel wordt opgenomen in de post instandhoudingsonderhoud én de post beheer. Als onderhoud volgens beleid inclusief technisch beheer is opgenomen onder instandhoudingsonderhoud onder beleid, dan moeten bij beheer conform beleid alleen de administratieve beheerlasten worden meegerekend. Indien een woningcorporatie alleen over een totaal bedrag voor beheer beschikt, dan geeft tabel 21 een indicatie voor de percentuele verdeling.

5.2.6.3. Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

Onder belastingen en overige zakelijke lasten vallen de gemeentelijke OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor de verzekeringen.

5.2.5.2. Instandhoudingsonderhoud uitpondscenario

Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen, is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2024. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie (inclusief 21% BTW).

Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen, is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2023. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie. Inclusief 21% BTW.

Bij de huurontwikkeling wordt onderscheid gemaakt tussen de jaarlijkse huurverhoging en de huuraanpassing bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging is van toepassing op de contracthuur, de markthuur en de maximale huur.

5.2.6.3. Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

Voor de huurontwikkeling van de contracthuren, dat wil zeggen huren vóór harmonisatie, geldt een jaarlijkse opslag op de prijsinflatie, de loonindex of het minimum van de prijsinflatie en de loonindex van het voorgaande kalenderjaar. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen laag- en middensegment (gereguleerde) en hoog segment (geliberaliseerde) woningen.

Met ingang van 1-7-2024 worden er vanuit de Wet Betaalbare huur nieuwe begrippen geïntroduceerd om het onderscheid te duiden tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector huur. Deze segmenten worden respectievelijk aangeduid als laag segment, midden segment en hoog segment. In Bijlage 1 ‘Definities’ worden deze begrippen nader geduid.

Met ingang van 1-7-2024 worden er vanuit de Wet Betaalbare huur nieuwe begrippen geïntroduceerd om het onderscheid te duiden tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector huur. Deze segmenten worden respectievelijk aangeduid als laag segment, midden segment en hoog segment. In Bijlage 1 ‘Definities’ worden deze begrippen nader geduid.

Voor de huurindex van de contracthuur van gereguleerde woningen vóór harmonisatie in het laag segment gelden de volgende uitgangspunten:

In tabel 23 zijn de opslagen en grondslagen opgenomen en zijn de huurindexen uitgewerkt.

5.2.7.2. De huurindex van de contracthuur van gereguleerde woningen vóór harmonisatie (midden segment)

In tabel 24 zijn de opslagen en grondslagen opgenomen en zijn de huurindexen uitgewerkt.

Als gevolg van de huuropslag is het mogelijk dat contracthuren van nog niet gemuteerde laag segment woongelegenheden uit kunnen stijgen boven de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens (o.b.v. 143 punten)). Bij nog niet gemuteerde midden segment woongelegenheden is dit mogelijk in relatie tot de midden segment huurgrens (o.b.v. 186 punten).

5.2.7.4. Huuraanpassing bij mutatie

NB. Hierbij de uitzondering voor midden segment woningen waarvan het huurcontract vóór 1-7-2024 is ingegaan, of waarvoor de nieuwbouwopslag geldt. Zie hiervoor ook 5.2.7.5 en 5.2.7.6.

Voor de huurindex van de contracthuur vóór harmonisatie van geliberaliseerde woningen gelden de volgende uitgangspunten:

5.2.7.2. De huurindex van de contracthuur van geliberaliseerde woningen vóór harmonisatie

In tabel 25 zijn de opslagen en grondslagen opgenomen en de resulterende huurindexen uitgewerkt.

5.2.7.4. De indexatie van de geharmoniseerde huren, markthuren en maximale huren

Voor de indexatie van contracthuren ná harmonisatie, de markthuren en maximale huren conform het WWS gelden andere regels. Deze worden geïndexeerd met de prijsinflatie. De regels rond indexatie van huurgerelateerde kasstromen zijn in meer detail uitgewerkt in paragraaf 5.2.14.

Bij mutatie in het doorexploiteerscenario wordt de huur van de woongelegenheden aangepast naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Met ingang van 1-7-2024 worden er vanuit de Wet Betaalbare huur nieuwe begrippen geïntroduceerd om het onderscheid te duiden tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector huur. Deze segmenten worden respectievelijk aangeduid als laag segment, midden segment en hoog segment. In Bijlage 1 ‘Definities’ worden deze begrippen nader geduid. Bij mutatie gelden de volgende regels:

Bij mutatie in het doorexploiteerscenario wordt de huur van de woongelegenheden aangepast naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Met ingang van 1-7-2024 worden er vanuit de Wet Betaalbare huur nieuwe begrippen geïntroduceerd om het onderscheid te duiden tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector huur. Deze segmenten worden respectievelijk aangeduid als laag segment, midden segment en hoog segment. In Bijlage 1 ‘Definities’ worden deze begrippen nader geduid. Bij mutatie gelden de volgende regels:

5.2.7.1. De huurindex van de contracthuur van gereguleerde woningen vóór harmonisatie

Het bovenstaande geldt voor huuraanpassing bij mutatie. De eerst mutatie vindt plaats op 1 juli 2025. Voor de aanvangshuur gelden net iets andere regels zoals beschreven in de volgende paragraaf.

Voor studenteneenheden en extramuraal zorgvastgoed geldt dat de markthuur gelijk is aan de maximum huur volgens het WWS-stelsel. Voor studenteneenheden geldt bovendien dat de markthuur in de basis waardering gelijk is aan de kwaliteitskortingsgrens (zie par 5.2.3).

Voor het midden segment maakt de Wet Betaalbare huur een onderscheid tussen woningen waarvan het lopende contract voor 1-7-2024 is afgesloten en woningen waarvan het contract vanaf 1-7-2024 is afgesloten. Ook maakt de wet onderscheid tussen woningen na 1-7-2024 voor het eerst in gebruik worden genomen, of waarvan de bouw (of transformatie naar woonruimte met woonfunctie) voor 1 januari 2028 is gestart. Beide gegevens dienen te worden vastgelegd op objectniveau (tabel 5 objectgegevens).

Voor het midden segment maakt de Wet Betaalbare huur een onderscheid tussen woningen waarvan het lopende contract voor 1-7-2024 is afgesloten en woningen waarvan het contract vanaf 1-7-2024 is afgesloten. Ook maakt de wet onderscheid tussen woningen na 1-7-2024 voor het eerst in gebruik worden genomen, of waarvan de bouw (of transformatie naar woonruimte met woonfunctie) voor 1 januari 2028 is gestart. Beide gegevens dienen te worden vastgelegd op objectniveau (tabel 5 objectgegevens).

In dit geval is de toe te passen huur bij mutatie het minimum van (1) de markthuur danwel (2) de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel.

Let op: als de maximum huur bij mutatie lager ligt dan de contracthuur van het lopende contract vindt bij mutatie een huurverlaging plaats.

In dit geval is de toe te passen huur bij mutatie het minimum van (1) de markthuur danwel (2) de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel.

Let op: als de maximum huur bij mutatie lager ligt dan de contracthuur van het lopende contract vindt bij mutatie een huurverlaging plaats.

5.2.7.4. Huuraanpassing bij mutatie

Let op: als de maximum huur bij mutatie lager ligt dan de contracthuur van het lopende contract vindt bij mutatie een huurverlaging plaats.

Let op: voor de nieuwbouwopslag geldt een instandhoudingstermijn van maximaal 20 jaar. Na het verstrijken van de maximale 20-jarige instandhoudingstermijn van de nieuwbouwsopslag geldt de maximale WWS huur excl. nieuwbouwopslag. De instandhoudingstermijn houdt rekening met de datum van eerste ingebruikname van de woonruimte.

Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de markthuur en/of de maximale huur volgens het WWS. Dit roept de vraag op hoe om te gaan met deze situatie.

Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de markthuur en/of de maximale huur volgens het WWS. Dit roept de vraag op hoe om te gaan met deze situatie.

De sociale huurgrens, de voormalige liberalisatiegrens, is per 1 januari 2024 met de regeling huurtoeslaggrenzen 2024 vastgesteld op € 879,66 per maand. In tabel 25 zijn de sociale huurgrenzen voor 2024 en 2025 opgenomen.

5.2.9. Exploitatieverplichting

Sinds april 2017 geldt op alle woningen die in artikel 23a van de BTIV genoemd worden, een exploitatieverplichting van zeven jaar. Hierdoor is er voor de kopende partij een verplichting om de woning minimaal zeven jaar te exploiteren alvorens aan een uitpondscenario te kunnen starten. De exploitatieverplichting geldt bij de verkoop aan derden. Omdat de marktwaarde uitgaat van complexverkoop, en daarmee verkoop aan derden, geldt de verplichting ook voor aangebroken complexen. Een complex heeft een exploitatieverplichting dan en slechts dan als het complex tot het lage segment behoort, op basis van het aantal WWS-punten, of gemengd is en als hierbij 10% of meer van de woningen een maximale huur volgens WWS onder de sociale huurgrens (voormalige liberalisatiegrens) heeft. De maximale huur volgens WWS en de bovengrens van het lage segment op basis van het aantal WWS-punten hebben beide peildatum 31 december 2024.

5.2.9. Exploitatieverplichting

Kosten die gepaard gaan met uitponden en die normaal begin jaar 1 vallen, moeten nu begin jaar 8 geplaatst en naar dit jaar geïndexeerd worden. Het gaat hier bijvoorbeeld om splitsingskosten. De juridische splitsingskosten moeten dan geïndexeerd worden naar primo jaar 8 met de loonontwikkeling. Technische splitsingskosten in de full variant moeten met de bouwkostenontwikkeling worden geïndexeerd.

5.2.10 Huurderving oninbaar

Onder huurderving oninbaar vallen alleen de huur en andere kosten die door wanbetaling, tijdelijke leegstand, oninbare servicekosten, doorlopende servicekosten tijdens leegstand ten laste van eigenaar of anderszins niet zijn te incasseren. Deze huurderving wordt opgenomen als een vast percentage van 1,0% over de huursom voor de gehele DCF-periode. Dit percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Structurele leegstand en mutatieleegstand wordt hierin niet opgenomen.

5.2.11. Aanvangsleegstand

De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2025.

5.2.11.1. Aanvangsleegstand bij doorexploiteren

N.B.

5.2.12. Mutatiekans

Stel de aanvangsleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur aan het begin van dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.

5.2.12.1. Mutatiekans bij doorexploiteren

Voorbeeld:

5.2.11. Aanvangsleegstand

Stel: Er is aanvangsleegstand bij een complex waarvan de meest recente verhuurovereenkomst gereguleerd was, echter die bij wederverhuur te liberaliseren is. Dan sowieso aanvangsleegstand inrekenen. Indien een woning als gereguleerd is aangemerkt (dit is een objectgegeven), dan volgt na de periode van leegstand de contracthuur gelijk aan het minimum van de opgevoerde contracthuur/maximale huur op basis de WWS-punten. Bij niet-gereguleerde huur gaat de contracthuur naar de markthuur. De aanvangsleegstand is dan op te vatten als 100% mutatie in het eerste jaar.

5.2.11.2. Aanvangsleegstand bij uitponden

Als er sprake is van aanvangsleegstand in het uitpondscenario en er is geen sprake van een exploitatieverplichting, dan wordt de VHE onmiddellijk uitgepond. De volledige verkoopopbrengst en ook de kosten die met uitponden gepaard gaan vallen dan aan het begin van jaar 1. In dat geval zijn er ook geen exploitatielasten.

5.2.12. Mutatiekans

Alleen in het geval van een in verslagjaar opgeleverd nieuwbouwcomplex (waarbij de initiële verhuurperiodes nog moeten ingaan) of in het geval van een sloopcomplex geldt de voorwaarde voor direct uitponden niet. Ook als de exploitatieverplichting van 7 jaar van toepassing is, dan mag de woning niet direct uitgepond worden.

5.2.12.1. Mutatiekans bij doorexploiteren

De mutatiekans in het doorexploiteerscenario is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar (2020–2024). Het betreft het aantal vrijgekomen woningen door reguliere opzeggingen binnen het waarderingscomplex. Onder reguliere opzeggingen vallen alleen huuropzeggingen die onder normale exploitatieomstandigheden ontstaan. Bij sloop, verkoop of samenvoeging is er dus geen sprake van reguliere omstandigheden. De mutatiekans is het totaal aantal mutaties gedurende de vijfjaarsperiode gedeeld door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden.

5.2.12.1. Mutatiekans bij doorexploiteren

Veronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per ultimo jaar gedurende de jaren 2019 t/m 2023 en er geen verkopen plaatsvinden in deze periode.

Bijlage 3

(gereserveerd)

Bijlage 4

(gereserveerd)

Bijlage 5. bij artikel 19 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

5.2.12.3. Mutatiekans bij exploitatieverplichting/verkoopbeperking

5.2.12.2. Mutatiekans bij uitponden

5.2.12.4. Minimale en maximale mutatiekans

Voor het objectgegeven mutatiekans doorexploiteren geldt een minimum van 4% voor alle typen verhuureenheden. Het minimum van 4% geldt alleen voor de basiswaardering. In de full waardering is de mutatiekans een vrijheidsgraad. Het minimum geldt alleen voor de mutatiekans bij aanvang.

5.2.14. Omgaan met indexatie huurkasstromen

5.2.12.4. Minimale en maximale mutatiekans

5.2.12.2. Mutatiekans bij uitponden

5.2.14.4. Indexatie markthuren

5.2.13. Mutatieleegstand

5.2.14.1. Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het nog niet geharmoniseerde deel

5.2.13. Mutatieleegstand

Stel de mutatieleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 3 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.

5.2.14. Omgaan met indexatie huurkasstromen

5.2.14.3. Bruto huur in uitpondscenario

5.2.14. Omgaan met indexatie huurkasstromen

5.2.14 Omgaan met indexatie huurkasstromen

Huurverhogingen vinden plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Het uitgangspunt is dat uitponden en huurmutaties ook in het midden van een kalenderjaar plaatsvinden. De uitwerking wijkt daarom af van de uitwerking voor bijvoorbeeld exploitatiekosten.

5.2.14.1. Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het nog niet geharmoniseerde deel

5.2.14.2. Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het reeds geharmoniseerde deel

5.2.14.1. Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het nog niet geharmoniseerde deel

5.2.14.1. Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het nog niet geharmoniseerde deel

5.2.14.5. Indexatie maximale huur conform WWS

5.2.14.2. Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het reeds geharmoniseerde deel

5.2.14.6. Indexatie liberalisatiegrens en kwaliteitskortingsgrens

5.2.14.3. Bruto huur in uitpondscenario

5.2.14.4. Indexatie markthuren

5.2.14.4. Indexatie markthuren

5.2.14.4. Indexatie markthuren

5.2.14.3. Bruto huur in uitpondscenario

5.2.15. Splitsingskosten

5.2.14.5. Indexatie maximale huur conform WWS

Bijlage 6. bij art. 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

5.2.14.5. Indexatie maximale huur conform WWS

5.2.14.6. Indexatie liberalisatiegrens en kwaliteitskortingsgrens

De maximale huur is niet, zoals de markthuur continu over de tijd, maar discreet: de maximale huur voor een tijdvak van 1 januari in jaar t geldt tot en met 31 december van jaar t. Op het tijdstip van waarderen op 31 december 2025 zijn de maximale huren van 1 januari 2025 gegeven.

NB. Het is in de oktober publicatie van het handboek nog niet duidelijk of de definitieve WWS maximaal redelijke huur per 1 januari 2026 al gepubliceerd zijn. Zoals met andere gegevens in dit handboek die ten tijde van schrijven van dit handboek nog in beweging zijn, bijvoorbeeld de kwaliteitskortingsgrens en sociale huurgrens, is het voorschrift om voor de waardering de meest recente informatie te gebruiken die openbaar bekend is via de officiële kanalen.

Hoe om te gaan met splitsingskosten als een complex gedeeltelijk al gesplitst is?

Ook de sociale huurgrens en kwaliteitskortingsgrens verlopen niet continu maar discreet. Deze grenzen worden elk jaar op 1 januari, dat wil zeggen primo kalenderjaar, vastgesteld en gelden dan voor het gehele kalenderjaar. De grenzen voor 2026 zijn gegeven. De grenzen voor 2027 zijn gelijk aan de grenzen voor 2026 verhoogd met de prijsinflatie in 2026. Die voor 2028 zijn de grenzen uit 2027 verhoogd met de prijsinflatie 2027, et cetera.

Bijlage 7. bij artikel 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Financiële derivaten mogen uitsluitend worden aangetrokken onder de in de bijlage genoemde modelovereenkomst. Niet in de bijlage als zodanig opgenomen onderdeel van deze modelovereenkomst is het ISDA Master Agreement 2002. Deze Master Agreement 2002 is een gestandaardiseerd contract opgesteld door de International Swaps and Derivatives Association (ISDA), een organisatie voor handelaren in onderhandse derivaten wereldwijd en gevestigd in New York. De ISDA (en daarmee het Master Agreement 2002) zijn bereikbaar via website www.isda.org.

Dated as of .....................

between

Please fill in the name laid down by statute (‘Party A’)

and

[toegelaten instelling] (‘Party B’),

As of the date of this Agreement, all Transactions entered into from that date between the parties to this Agreement (and the respective rights and obligations of the parties in respect of those Transactions) shall be governed by, subject to, and determined in accordance with, the terms and conditions set out in this Agreement and the related Confirmations.

Party B is a Dutch housing association (‘toegelaten instelling’) and its main purpose is the stimulation of social housing in the Netherlands by means of public funding. As a result, Party B is supervised by the Dutch government and any supervisory bodies and institutions. In respect of this Agreement, Party B shall be considered as a non-professional investor, in accordance with the Dutch Wet op het financieel toezicht. Regarding these Transactions, Party A shall act as an advisor for Party B. All of the above is incorporated in the independent agreement governed by Dutch law, as referred to in article 6 of the Dutch Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.

In this Agreement:

• (a). ‘Specified Entity’does not apply.

• (b). ‘Specified Transaction’ will have the meaning specified in Section 14 of the Agreement.

• (c). The ‘Cross-Default’ provisions of Section 5(a)(vi) of the Agreement will apply to Party A and will not apply to Party B provided, however, that notwithstanding the foregoing, an Event of Default shall not occur under either Section 5(a)(vi)(1) or (2) if (a) the event or condition referred to in Section 5(a)(vi)(1) or the failure to pay referred to in Section 5(a)(vi)(2) is a failure to pay caused by an error or omission of an administrative or operational nature; and (b) funds were available to such party to enable it to make the relevant payment when due; and (c) such relevant payment is made within three Local Business Days following receipt of written notice from an interested party of such failure to pay. If such provisions apply:

• −. ‘Specified Indebtedness’ will have the meaning specified in Section 14.

• −. ‘Threshold Amount’ means with respect to Party A, an amount equal to one percent (1%) of its total equity share capital (as specified from time to time in its most recent Annual Report containing consolidated financial statements, prepared in accordance with accounting principles that are generally accepted for institutions of its type in the jurisdiction of its organization and certified by independent public accountants), or its equivalent in any other currency.

• (d). The ‘Credit Event Upon Merger’provisions of Section 5(b)(v) of the Agreement will apply to Party A and will apply to Party B.

• (e). The ‘Automatic Early Termination’ provision of Section 6(a) of the Agreement will apply, provided that Automatic Early Termination shall not apply upon the occurrence of an Event of Default with respect of Party B specified in Section 5(a)(vii) (3), (6) or, to the extend analogous thereto.

• (f). ‘Termination Currency’means Euro or the currency selected by the Non-defaulting Party or the Non-affected Party, or in the circumstance where there are two Affected Parties, agreed by Party A and Party B, and failing such agreement the Termination Currency shall be Euro.

• (g). ‘Additional Termination Event’ will apply. The following will constitute an Additional Termination Event: For any reason the status of Party B as ‘toegelaten instelling’ is withdrawn in accordance with article 70 of the Dutch Housing Act (‘Woningwet’).

• (a). Payer Representations. For the purposes of Section 3(e), Party A and Party B will make the following representation: It is not required by any applicable law, as modified by the practice of any relevant governmental revenue authority, of any Relevant Jurisdiction to make any deduction or withholding for or on account of any Tax from any payment (other than interest under X Section 9(h) of this Agreement) to be made by it to the other party under this Agreement. In making this representation, it may rely on (i) the accuracy of any representations made by the other party pursuant to Section 3(f) of this Agreement, (ii) the satisfaction of the agreement contained in Section 4(a)(i) or 4(a)(iii) of this Agreement and the accuracy and effectiveness of any document provided by the other party pursuant to Section 4(a)(i) or 4(a)(iii) of this Agreement and (iii) the satisfaction of the agreement of the other party contained in Section 4(d) of this Agreement, except that it will not be a breach of this representation where reliance is placed on clause (ii) above and the other party does not deliver a form or document under Section 4(a)(iii) by reason of material prejudice to its legal or commercial position.

• (b). Payee RepresentationsParty A and Party B make no Payee Tax representation.

For the purpose of Section 4(a)(i) and 4(a)(ii) of the Agreement, each party agrees to deliver the following documents, covered by Section 3(d) of this Agreement, as applicable:

• (a). Tax forms, documents or certificates to be delivered are: Each party agrees to complete, accurately and in a manner reasonably satisfactory to the other party, and to execute, arrange for any required certification of, and deliver to the other party (or to such government or taxing authority as the other party reasonably directs), any form or document that may be required or reasonably requested in order to allow the other party to make a payment under this Agreement without any deduction or withholding for or on account of any Tax or with such deduction or withholding at a reduced rate, promptly upon the earlier of (i) reasonably demand by the other party and (ii) learning that the form or document is required.

• (b). Other documents to be delivered are: Please complete

• (a). Addresses for Notices.For the purpose of Section 12(a) of the Agreement: Address for notices or communications to Party A: Please complete Address for notices or communications to Party B: Please complete

• (b). Process Agent.For the purpose of Section 13(c) of the Agreement: Party A appoints as its Process Agent in England: Please complete Party B appoints as its Process Agent in England: Please complete

• (c). Offices.The provisions of Section 10(a) of the Agreement will apply.