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Lei n.º 56/2023 — Medidas no âmbito da habitação

Tipo Lei
Publicação 2023-10-06
Última atualização 2024-09-11
Estado Em vigor
Ministério Assembleia da República
Fonte DRE
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artigos 121

Aprova medidas no âmbito da habitação, procedendo a diversas alterações legislativas

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Lei n.º 56/2023

de 6 de outubro

Sumário: Aprova medidas no âmbito da habitação, procedendo a diversas alterações legislativas.

Aprova medidas no âmbito da habitação, procedendo a diversas alterações legislativas

A Assembleia da República decreta, nos termos da alínea c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte:

Capítulo I — Disposição geral

Artigo 1.º — Objeto

1 - A presente lei estabelece medidas com o objetivo de garantir mais habitação.

2 - Para efeitos do disposto no número anterior, a presente lei procede:

a)

À criação de um apoio à promoção de habitação para arrendamento acessível;

b)

Ao desenvolvimento de uma Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível;

c)

À definição de regras excecionais e transitórias quanto ao valor das rendas nos novos contratos de arrendamento, subsequentes a contratos celebrados nos últimos cinco anos;

d)

À definição de mecanismos de proteção dos inquilinos com contratos de arrendamento anteriores a 1990 e à garantia da justa compensação do senhorio;

e)

À integração da tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), para simplificação e melhoria do seu funcionamento e reforço das garantias das partes;

f)

À aprovação de várias medidas fiscais de incentivo e apoio ao arrendamento;

g)

Ao incentivo à transferência de apartamentos em alojamento local para o arrendamento habitacional;

h)

[Revogada.]

i)

À revogação das autorizações de residência para atividade de investimento imobiliário;

j)

Ao alargamento do âmbito de isenções de fiscalização prévia do Tribunal de Contas.

3 - Para concretizar o disposto no número anterior, a presente lei procede:

a)

À alteração ao Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro;

b)

À segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, que aprova a definição do conceito fiscal de prédio devoluto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 67/2019, de 21 de maio;

c)

À quinta alteração ao Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, alterado pela Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto, e pelos Decretos-Leis n.os 136/2014, de 9 de setembro, 88/2017, de 27 de julho, e 66/2019, de 21 de maio;

d)

À quinta alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, que aprova o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, pelas Leis n.os 62/2018, de 22 de agosto, e 71/2018, de 31 de dezembro, e pelo Decreto-Lei n.º 9/2021, de 29 de janeiro;

e)

À alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro;

f)

À primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro, que regulamenta normas da Lei de Bases da Habitação relativas à garantia de alternativa habitacional, ao direito legal de preferência e à fiscalização de condições de habitabilidade;

g)

À alteração ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 394-B/84, de 26 de dezembro;

h)

À alteração ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro;

i)

À alteração ao Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de julho;

j)

À alteração ao Código do Imposto do Selo, aprovado em anexo à Lei n.º 150/99, de 11 de setembro;

k)

À alteração ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro;

l)

À terceira alteração à Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro, que determina o coeficiente de atualização de rendas para 2023, cria um apoio extraordinário ao arrendamento, reduz o IVA no fornecimento de eletricidade, estabelece um regime transitório de atualização das pensões, estabelece um regime de resgate de planos de poupança e determina a impenhorabilidade de apoios às famílias, alterada pela Leis n.os 24-D/2022, de 30 de dezembro, e 24/2023, de 29 de maio;

m)

À oitava alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, alterada pelas Leis n.os 31/2012, de 14 de agosto, 79/2014, de 19 de dezembro, 42/2017, de 14 de junho, 43/2017, de 14 de junho, 12/2019, de 12 de fevereiro, 13/2019, de 12 de fevereiro, e 2/2020, de 31 de março;

n)

À primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de janeiro, que procede à instalação e à definição das regras do funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento e do procedimento especial de despejo;

o)

À primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 34/2021, de 14 de maio, que procede à aprovação do Regime do Procedimento de Injunção em Matéria de Arrendamento;

p)

À décima terceira alteração à Lei n.º 23/2007, de 4 de julho, que aprova o regime jurídico de entrada, permanência, saída e afastamento de estrangeiros do território nacional, alterada pelas Leis n.os 29/2012, de 9 de agosto, 56/2015, de 23 de junho, 63/2015, de 30 de junho, 59/2017, de 31 de julho, 102/2017, de 28 de agosto, 26/2018, de 5 de julho, e 28/2019, de 29 de março, pelo Decreto-Lei n.º 14/2021, de 12 de fevereiro, pela Lei n.º 18/2022, de 25 de agosto, pelo Decreto-Lei n.º 41/2023, de 2 de junho, e pelas Leis n.os 41/2023, de 10 de agosto, e 53/2023, de 31 de agosto;

q)

À décima quarta alteração à Lei de Organização e Processo do Tribunal de Contas, aprovada pela Lei n.º 98/97, de 26 de agosto, alterada pelas Leis n.os 87-B/98, de 31 de dezembro, 1/2001, de 4 de janeiro, 55-B/2004, de 30 de dezembro, 48/2006, de 29 de agosto, 35/2007, de 13 de agosto, 3-B/2010, de 28 de abril, 61/2011, de 7 de dezembro, 2/2012, de 6 de janeiro, 20/2015, de 9 de março, 42/2016, de 28 de dezembro, 2/2020, de 31 de março, 27-A/2020, de 24 de julho, e 12/2022, de 27 de junho;

r)

À primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 20-B/2023, de 22 de março, que cria apoios extraordinários de apoio às famílias para pagamento da renda e da prestação de contratos de crédito.

Capítulo II — Promoção de habitação acessível

Secção I — Habitação para arrendamento acessível

Subsecção I — Disposições gerais
Artigo 2.º — Promoção de habitação acessível

É criado um apoio à promoção de habitação para arrendamento acessível.

Artigo 3.º — Beneficiários

Podem ter acesso ao apoio previsto na presente secção as seguintes entidades:

a)

As cooperativas de habitação e construção, que cumpram as condições de acesso previstas no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 145/97, de 11 de junho, que regula a concessão de financiamentos a cooperativas de habitação e construção para construção de habitações a custos controlados;

b)

As sociedades comerciais que se dediquem à construção civil, em consórcio ou sob outra forma de associação com sociedades comerciais cujo objeto social inclua o arrendamento para habitação e a gestão de património, que cumpram as condições de acesso previstas no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 165/93, de 7 de maio, que regula a concessão de financiamentos a empresas privadas de construção civil para a construção de habitação de custos controlados ao abrigo de contratos de desenvolvimento para habitação, ou sociedades em cujo capital aquelas participem, bem como entidades que se dediquem à promoção e ao investimento imobiliário;

c)

A IHM - Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM, e a Direção Regional da Habitação dos Açores, isoladamente ou em parceria com as entidades referidas nas alíneas anteriores;

d)

Os municípios e as juntas de freguesia, isoladamente ou em parceria com as entidades referidas nas alíneas anteriores;

e)

As misericórdias, as instituições particulares de solidariedade social e as pessoas coletivas de utilidade pública administrativa ou de reconhecido interesse público.

Artigo 4.º — Extensão do regime ao alojamento estudantil

1 - O disposto na presente secção é aplicável, com as necessárias adaptações, ao alojamento estudantil.

2 - A adesão a este regime está sujeita à aplicação de valores máximos de preços mensais de alojamento para estudantes, definidos em portaria pelos membros do Governo responsáveis pelas áreas do ensino superior e da habitação.

Subsecção II — Modelo e financiamento
Artigo 5.º — Modalidades de apoio

1 - Para a promoção de habitação para arrendamento acessível, os beneficiários podem aceder aos incentivos previstos na legislação fiscal, bem como às seguintes modalidades de apoio:

a)

Linha de financiamento;

b)

Cedência de terrenos e edifícios públicos.

2 - Os fogos promovidos e disponibilizados ao abrigo do apoio previsto na presente secção ficam sujeitos, por todo o período de concessão e eventuais renovações, ao regime fiscal aplicável ao arrendamento acessível em vigor no início da concessão, sem prejuízo de regime fiscal mais favorável que vier a ser definido.

Artigo 6.º — Linha de financiamento

1 - Para efeitos do disposto na presente secção, é disponibilizada uma linha de financiamento, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos na área da habitação acessível, nomeadamente para construção ou reabilitação, incluindo a aquisição do imóvel para este efeito, e posterior arrendamento, no montante global máximo de 250 000 000 (euro).

2 - A linha de financiamento é promovida pelo Banco Português de Fomento, S. A., no prazo de 45 dias a contar da entrada em vigor da presente lei ou, quando posterior, na data da aprovação das condições legalmente exigidas.

3 - Os termos e as condições da linha de financiamento são regulamentados por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças, da economia e da habitação, mediante proposta do Banco Português de Fomento, S. A., em colaboração com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.)

4 - É admitido o arrendamento a entidades públicas para subsequente subarrendamento a candidatos que cumpram os critérios de elegibilidade no âmbito dos programas promovidos por aquelas entidades na área da habitação acessível.

5 - Para os efeitos previstos no n.º 1, o Governo fica autorizado a conceder garantia pelo Estado a favor do Fundo de Contragarantia Mútuo, considerando, para esse efeito, o limite previsto no n.º 3 do artigo 106.º da Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro, aplicando-se com as necessárias adaptações o disposto na Lei n.º 112/97, de 16 de setembro.

Artigo 7.º — Cedência de terrenos e edifícios públicos

1 - O Governo identifica o património imobiliário público para cedência ao abrigo do presente apoio, com vista à promoção, disponibilização e gestão de arrendamento acessível.

2 - A afetação do património é realizada através de cedência do direito de superfície, por um prazo máximo de 90 anos, renovável mediante acordo entre as partes para o mesmo fim.

3 - O direito de superfície previsto no número anterior é transmissível, desde que salvaguardados todos os direitos e deveres inerentes, nomeadamente o dever de afetação dos fogos à promoção de habitação para arrendamento acessível.

4 - Não é permitida a transferência da propriedade plena para os beneficiários.

Subsecção III — Limites
Artigo 8.º — Limites dos apoios

1 - As habitações construídas com financiamentos concedidos ao abrigo da alínea a) do n.º 1 do artigo 5.º estão sujeitas aos parâmetros e valores em vigor para a habitação de custos controlados, nomeadamente quanto ao custo de promoção por metro quadrado.

2 - Os limites de preço de renda fixados ao abrigo do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, servem de cálculo e são aplicáveis aos contratos de arrendamento celebrados pelas entidades previstas no artigo 3.º

Artigo 9.º — Inalienabilidade e preferência

1 - Os fogos promovidos ao abrigo da presente secção ficam afetos ao arrendamento acessível, pelo período mínimo de:

a)

90 anos, renovável, quando haja cedência do direito de superfície;

b)

25 anos nos restantes casos.

2 - Decorrido o prazo de arrendamento previsto no número anterior, e em caso de venda, os municípios e o IHRU, I. P., têm direito de preferência na aquisição dos fogos promovidos ao abrigo do presente apoio, por valor calculado de acordo com a legislação aplicável à promoção de habitações a custos controlados, reportados à data de conclusão do empreendimento e atualizado pelo fator de correção monetária.

Artigo 10.º — Avaliação dos apoios

1 - O IHRU, I. P., assegura a realização de uma avaliação externa aos apoios de linha de financiamento e cedência de terrenos e edifícios públicos, após 18 meses de execução deste programa.

2 - Após a primeira avaliação, os apoios referidos no número anterior são avaliados por cada ano de execução.

Artigo 11.º — Regulamentação

Os termos e condições do apoio previsto na presente secção são regulamentados por portaria do membro do Governo responsável pela área da habitação, no prazo de 90 dias a contar da data de entrada em vigor da presente lei.

Secção II — Parcerias entre o Estado, as autarquias locais e o setor cooperativo

Artigo 12.º — Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível

1 - É permitida a cedência de imóveis públicos através de protocolo entre as entidades do setor cooperativo e o IHRU, I. P., no âmbito da criação de um conjunto de projetos-piloto a integrar na Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível.

2 - No protocolo referido no número anterior devem, sempre que possível, participar o município territorialmente competente e as entidades representativas das juntas de freguesia.

3 - No caso de reabilitação do parque habitacional existente, a Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível é assegurada através de financiamento público, a fundo perdido, no valor de 25 % do custo total de construção.

4 - O protocolo referido no n.º 1 é celebrado no prazo de 30 dias após a entrada em vigor da presente lei e pressupõe:

a)

A identificação dos imóveis públicos a ceder;

b)

Os instrumentos de financiamento disponíveis e a criar;

c)

Os atos de execução necessários até ao início dos projetos-piloto; e

d)

As obrigações assumidas entre as partes na promoção e apoio técnico, legislativo e institucional, às cooperativas de habitação participantes e aos cidadãos interessados na sua constituição.

5 - As entidades do setor cooperativo subscritoras do protocolo referido no n.º 1 devem criar um registo de cooperadores, com especial enfoque nos jovens, e dinamizar a constituição de novas cooperativas.

6 - A Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível baseia-se nos seguintes princípios:

a)

Construir a partir da utilização de um lote ou edifício de propriedade coletiva e não divisível;

b)

Assentar numa cedência do direito de superfície nunca inferior a 75 anos, finda a qual o lote e edifício revertem para o Estado;

c)

Assentar num modelo económico não lucrativo;

d)

Desenvolver os projetos de forma aberta, democrática e intergeracional, com enfoque em modelos de habitação colaborativa e espaços de organização partilhada e/ou comum;

e)

Promover modelos de projeto e construção inovadores e sustentáveis;

f)

Favorecer, sempre que possível, a mobilidade suave dos seus habitantes;

g)

Fomentar a replicabilidade e colaboração entre projetos cooperativos.

7 - No prazo de seis meses após a entrada em vigor da presente lei, devem ser desenvolvidos e acelerados modelos cooperativos a realizar em propriedade pública ao abrigo de modelos de direito de superfície a longo termo.

8 - Os municípios referidos no n.º 2 podem enquadrar os projetos-piloto nas respetivas Estratégias Locais de Habitação, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 37/2018, de 4 de junho.

9 - As despesas com a definição e implementação do disposto no presente artigo são suportadas pelo IHRU, I. P., enquanto entidade coordenadora do projeto-piloto.

Capítulo III — Incentivos ao arrendamento habitacional

Secção I — Aquisição e utilização de imóveis

Artigo 13.º — Aquisição de bens imóveis por entidades públicas

1 - É permitida a aquisição onerosa do direito de propriedade ou de outros direitos reais sobre bens imóveis, para arrendamento acessível, por entidades públicas, devendo, em qualquer caso, o valor da aquisição ser compatível com o que resulte do procedimento de avaliação.

2 - É ainda permitida a aquisição, no todo ou em parte, de empreendimentos habitacionais de custos controlados, incluindo as partes acessórias das habitações, construídos ou a construir.

3 - O regime previsto no número anterior aplica-se, com as necessárias alterações, ao arrendamento para posterior subarrendamento habitacional.

Artigo 14.º — Alteração ao Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

Os artigos 7.º e 11.º do Código do IMT passam a ter a seguinte redação:

«Artigo 7.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

4 - Quando o prédio tenha sido revendido sem ser novamente para revenda, no prazo de um ano, e haja sido pago imposto, este é anulado pelo chefe de finanças, a requerimento do interessado, acompanhado de documento comprovativo da transação, considerando-se como facto superveniente nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 4 do artigo 70.º do Código de Procedimento e de Processo Tributário.

Artigo 11.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

4 - [...]

5 - A aquisição a que se refere o artigo 7.º deixa de beneficiar de isenção logo que se verifique que aos prédios adquiridos para revenda foi dado destino diferente ou que os mesmos não foram revendidos dentro do prazo de um ano ou o foram novamente para revenda.

6 - Nos casos previstos no número anterior, o imposto é devido desde a aquisição, acrescendo juros compensatórios nos termos do artigo 33.º

7 - (Anterior n.º 6.)

8 - (Anterior n.º 7.)

9 - (Anterior n.º 8.)

10 - Para efeitos do disposto no n.º 5, considera-se destino diferente a conclusão de obras, de edificação ou de melhoramento, ou outras alterações que possam determinar variação do seu valor patrimonial tributário.»

Artigo 15.º — Alteração ao Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto

Os artigos 3.º e 5.º do Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, passam a ter a seguinte redação:

«Artigo 3.º

[...]

[...]

a)

[...]

b)

[...]

c)

[...]

d)

Adquirido para revenda por pessoas singulares ou coletivas, nas mesmas condições do artigo 7.º do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, bem como adquirido pelas entidades e nas condições referidas no artigo 8.º do mesmo Código, desde que, em qualquer dos casos, tenham beneficiado ou venham a beneficiar da isenção do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e durante o período de um ano a contar da data da aquisição;

e)

[...]

f)

[...]

g)

[...]

h)

[...]

Artigo 5.º

[...]

1 - [...]

2 - As empresas de telecomunicações e as empresas distribuidoras de gás, eletricidade e água enviam obrigatoriamente aos municípios, até ao dia 1 de outubro de cada ano, uma lista atualizada da ausência de contratos de fornecimento ou de consumos ou de consumos baixos, por cada prédio urbano ou fração autónoma, através de comunicação eletrónica ou outro suporte informático.

3 - A lista referida no número anterior inclui obrigatoriamente a identificação matricial de cada prédio.»

Artigo 16.º — Alteração ao Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro

O artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, passa a ter a seguinte redação:

«Artigo 15.º

[...]

1 - (Anterior corpo do artigo.)

2 - A caducidade prevista no número anterior não produz efeitos relativamente a proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre os edifícios ou frações, aos quais tenham sido concedidos benefícios fiscais ao abrigo do artigo 14.º»

Secção II — Alojamento local

Artigo 17.º — Alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto

Os artigos 5.º, 6.º, 7.º, 9.º e 21.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, passam a ter a seguinte redação:

«Artigo 5.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

4 - Sempre que o estabelecimento de alojamento local seja registado em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, no título constitutivo, a habitação, deve o registo ser precedido de decisão do condomínio para uso diverso de exercício da atividade de alojamento local.

5 - A decisão é tomada nos termos do n.º 1 do artigo 1419.º do Código Civil.

Artigo 6.º

[...]

1 - [...]

a)

[...]

b)

[...]

c)

[...]

d)

[...]

e)

[...]

f)

[...]

g)

[...]

h)

Período de sazonalidade, sempre que se trate de habitação própria e permanente utilizada para este fim por período não superior a 120 dias.

2 - [...]

a)

[...]

b)

[...]

c)

[...]

d)

[...]

e)

[...]

f)

Ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação, no caso dos hostels, e dos alojamentos locais aprovados nos termos dos n.os 4 e 5 do artigo anterior;

g)

[...]

3 - [...]

4 - [...]

5 - [...]

6 - [...]

7 - [...]

8 - [...]

9 - [...]

10 - [...]

Artigo 7.º

[...]

1 - [...]

2 - O número de registo do estabelecimento de alojamento local é pessoal e intransmissível, ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva.

3 - [...]

a)

[...]

b)

Transmissão de qualquer parte do capital social da pessoa coletiva titular do registo, independentemente da percentagem.

4 - O disposto nos n.os 2 e 3 não se aplica em caso de sucessão.

Artigo 9.º

[...]

1 - [...]

2 - No caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim.

3 - (Revogado.)

4 - Para efeitos do cancelamento do registo, a assembleia de condóminos dá conhecimento da sua deliberação ao presidente da câmara municipal territorialmente competente, produzindo efeitos no prazo de 60 dias após envio da deliberação.

5 - O cancelamento do registo determina a imediata cessação da exploração do estabelecimento.

6 - (Anterior n.º 5.)

7 - (Anterior proémio do n.º 6.)

a)

[Anterior alínea a) do n.º 6.]

b)

Quando esteja em causa o cancelamento nos termos do n.º 2, a impossibilidade de o imóvel em questão ser explorado como alojamento local, independentemente da respetiva entidade, até deliberação em contrário da assembleia de condóminos.

8 - (Anterior n.º 7.)

9 - A assembleia de condóminos pode determinar, por deliberação aprovada por maioria dos votos representativos do capital investido, que os estabelecimentos de alojamento local disponham de um número de contacto telefónico permanente de emergência, o qual deve ser facultado aos demais condóminos.

10 - Os titulares de estabelecimentos de alojamento local instalados em frações autónomas de edifício constituído em propriedade horizontal devem afixar em local bem visível no interior dos seus estabelecimentos uma sinalética com os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 9/2007, de 17 de janeiro.

Artigo 21.º

[...]

1 - Compete à ASAE, à câmara municipal e à junta de freguesia territorialmente competentes fiscalizar o cumprimento do disposto no presente decreto-lei, competindo à ASAE e à câmara municipal territorialmente competente instruir os respetivos processos e aplicar as respetivas coimas e sanções acessórias.

2 - [...]

3 - [...]

4 - [...]

5 - Findo o prazo fixado nos termos do número anterior sem que o estabelecimento tenha iniciado o processo de autorização de utilização para fins turísticos, o Turismo de Portugal, I. P., informa a ASAE, a câmara municipal e a junta de freguesia territorialmente competentes e a AT.»

Artigo 18.º — Aditamento ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto

É aditado ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, o artigo 6.º-A, com a seguinte redação:

«Artigo 6.º-A

Renovação do registo de estabelecimento de alojamento local

1 - O registo de estabelecimento de alojamento local tem a duração de cinco anos, renovável por iguais períodos.

2 - A primeira renovação é contada a partir da data de emissão do título de abertura ao público.

3 - As renovações do registo carecem de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação e subdelegação, no prazo definido em regulamento municipal, podendo opor-se, com base nos requisitos de funcionamento dos estabelecimentos ou, quando aplicável, com o previsto na respetiva Carta Municipal de Habitação.»

Artigo 19.º — Suspensão de novos registos de alojamento local

1 - A emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, fica suspensa em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho, nos termos previstos nos números seguintes.

2 - Os municípios definem, expressamente, nas respetivas Cartas Municipais de Habitação, aprovadas nos termos previstos no artigo 22.º da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro, o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no respetivo território, que permita o termo da suspensão prevista no número anterior, sem prejuízo da identificação das regras e dos limites da utilização de frações habitacionais para alojamento local.

3 - A suspensão prevista no n.º 1 mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional, nos termos do artigo 62.º da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro.

4 - O disposto no presente artigo não se aplica à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza, nos termos do Decreto-Lei n.º 161/2019, de 25 de outubro.

5 - O disposto no presente artigo não se aplica às Regiões Autónomas.

Artigo 20.º — Reapreciação de registos de alojamento local emitidos

1 - Os registos de alojamento local emitidos à data da entrada em vigor da presente lei são reapreciados durante o ano de 2030, nos termos previstos no artigo 6.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto.

2 - Os registos referidos no número anterior são, a partir da primeira reapreciação, renováveis por cinco anos.

3 - Excetuam-se do disposto no n.º 1 os estabelecimentos de alojamento local que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de fevereiro de 2023, que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029, cuja primeira reapreciação só tem lugar após a amortização integral inicialmente contratada.

Artigo 21.º — Caducidade de registos inativos

1 - No prazo de dois meses a contar da data de entrada em vigor da presente lei, os titulares do registo de alojamento local são obrigados a efetuar prova, mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da atividade de exploração, comunicando efetividade de exercício na plataforma RNAL - Registo Nacional de Alojamento Local, através do Balcão Único Eletrónico previsto no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho.

2 - O incumprimento do disposto no número anterior implica o cancelamento dos respetivos registos, por decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente.

3 - O disposto nos números anteriores não é aplicável à exploração de unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que essa exploração não ultrapasse 120 dias por ano.

Artigo 22.º — Contribuição extraordinária sobre os apartamentos em alojamento local

É criada uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local, cujo regime é aprovado no anexo à presente lei e da qual faz parte integrante.

Secção III — Habitabilidade e arrendamento de imóveis devolutos

Artigo 23.º — Linha de financiamento para obras coercivas

1 - É aprovada uma linha de financiamento, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, de apoio à execução, pelos municípios, de obras coercivas ao abrigo dos artigos 89.º e seguintes do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, no montante global máximo de 150 000 000 (euro).

2 - A linha de financiamento prevista no número anterior é promovida pelo Banco Português de Fomento, S. A., no prazo máximo de 45 dias a contar da entrada em vigor da presente lei ou, quando posterior, na data da aprovação das condições legalmente exigidas.

3 - Os termos e condições da linha de financiamento são regulamentados por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças, da economia e da habitação, mediante proposta do Banco Português de Fomento, S. A., em colaboração com o IHRU, I. P.

4 - Para os efeitos previstos no n.º 1, o Governo fica autorizado a conceder garantia pelo Estado a favor do Fundo de Contragarantia Mútuo, considerando, para esse efeito, o limite previsto no n.º 3 do artigo 106.º da Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro, aplicando-se com as necessárias adaptações o disposto na Lei n.º 112/97, de 16 de setembro.

Artigo 24.º — Aditamento ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação

São aditados ao RJUE os artigos 88.º-A e 108.º-C, com a seguinte redação:

«Artigo 88.º-A

Dever de utilização

1 - As edificações devem ser objeto de fiscalização periódica quanto às condições de habitabilidade, por parte da respetiva câmara municipal.

2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, a câmara municipal pode, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a fiscalização sobre as condições de utilização do imóvel.

3 - No âmbito da fiscalização é verificado o cumprimento das normas legais relativas às condições de habitabilidade que constituam situações irregulares de arrendamento ou subarrendamento habitacional.

4 - Sempre que forem identificadas situações irregulares, a câmara municipal intima o proprietário para a reposição da utilização nos termos autorizados, ao abrigo dos artigos 102.º e seguintes.

Artigo 108.º-C

Arrendamento forçado de habitações devolutas

1 - O regime previsto no artigo anterior é aplicável, com as necessárias adaptações, às frações autónomas e às partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, de uso habitacional, classificadas como devolutas, nos termos do Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, que estejam há mais de dois anos com essa classificação, quando localizadas fora dos territórios do interior, como tal identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho.

2 - Findo o prazo de dois anos referido no número anterior, o município territorialmente competente remete ao respetivo proprietário, consoante os casos:

a)

Notificação do dever de conservação, previsto no n.º 2 do artigo 89.º, promovendo a execução das obras necessárias, em caso de incumprimento daquela notificação, ao abrigo do artigo 91.º; ou

b)

Notificação do dever de dar uso à fração autónoma e, querendo, apresentação de proposta de arrendamento, nos termos previstos no artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro.

3 - O valor da renda na proposta de arrendamento prevista na alínea b) do número anterior não pode exceder em 30 % os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel, previstos na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio.

4 - Nos casos em que, efetuada a notificação prevista na alínea b) do n.º 2, o proprietário recuse a proposta ou não se pronuncie no prazo de 90 dias a contar da sua receção, e mantendo-se o imóvel devoluto, o município territorialmente competente, sempre que se revele necessário para garantir a função social da habitação, prevista no artigo 4.º da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro, que aprova a lei de bases da habitação, pode, excecional e supletivamente, proceder ao arrendamento forçado do imóvel.

5 - Caso os municípios não pretendam proceder ao arrendamento do imóvel e o mesmo não careça de obras de conservação, remetem a informação sobre o imóvel ao IHRU, I. P., para que este possa, querendo, notificar o proprietário, nos termos e para os efeitos previstos na alínea b) do n.º 2 e no n.º 4.

6 - O disposto no presente artigo não se aplica às Regiões Autónomas.»

Artigo 25.º — Alteração ao Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro

O artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro, passa a ter a seguinte redação:

«Artigo 9.º

[...]

1 - O IHRU, I. P., quando tenha conhecimento, por denúncia ou através de documentos que lhe sejam remetidos, de factos que possam consubstanciar a existência de deficiências nos fogos arrendados ou subarrendados, pode solicitar à câmara municipal:

a)

A determinação do nível de conservação do respetivo locado, ao abrigo da alínea c) do n.º 1 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro;

b)

A verificação das condições de habitabilidade.

2 - Quando da determinação a que se refere a alínea a) do número anterior resulte um nível de conservação mau ou péssimo, a câmara municipal ou a entidade a que se refere o n.º 2 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro, consoante os casos, deve aplicar o disposto nos artigos 89.º e seguintes do RJUE.

3 - A verificação das condições de habitabilidade segue os termos previstos no artigo 88.º-A do RJUE.

4 - A câmara municipal territorialmente competente remete ao IHRU, I. P., para conhecimento, cópia do auto de vistoria e respetiva ficha de avaliação do imóvel, bem como, nos casos previstos nos números anteriores, da notificação subsequente e demais diligências efetuadas no âmbito do respetivo processo.»

Secção IV — Benefícios fiscais

Artigo 26.º — Alteração à lista i anexa ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado

São alteradas as verbas 2.18 e 2.23 da lista i anexa ao Código do IVA, que passam a ter a seguinte redação:

«2.18 - As empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis de habitações económicas, habitações de custos controlados ou habitações para arrendamento acessível nos termos definidos em portaria do membro do Governo responsável pela área da habitação, independentemente do promotor, desde que pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas sejam afetos a um dos referidos fins e certificadas pelo IHRU, I. P., ou, quando promovidas na Região Autónoma da Madeira ou na Região Autónoma dos Açores, pela IHM - Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM, ou pela Direção Regional da Habitação dos Açores, respetivamente.

2.23 - As empreitadas de reabilitação de edifícios e as empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública, localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou realizadas no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.»

Artigo 27.º — Alteração ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares

Os artigos 10.º, 41.º e 72.º do Código do IRS passam a ter a seguinte redação:

«Artigo 10.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

4 - [...]

5 - [...]

a)

[...]

b)

[...]

c)

[...]

d)

[...]

e)

O imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à data da transmissão;

f)

Os sujeitos passivos não tenham beneficiado, no ano da obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores, do presente regime de exclusão, sem prejuízo da comprovação pelo sujeito passivo, efetuada em procedimento de liquidação, de que a não observância da presente condição se deveu a circunstâncias excecionais.

6 - [...]

a)

[...]

b)

[...]

c)

[...]

d)

[...]

e)

O sujeito passivo ou o seu agregado familiar não tenham fixado no imóvel o seu domicílio fiscal.

7 - [...]

8 - [...]

9 - [...]

10 - [...]

11 - [...]

12 - [...]

13 - [...]

14 - [...]

15 - [...]

16 - [...]

17 - [...]

18 - [...]

19 - [...]

20 - [...]

21 - [...]

22 - [...]

Artigo 41.º

[...]

1 - Aos rendimentos brutos referidos no artigo 8.º deduzem-se, relativamente a cada prédio ou parte de prédio, todos os gastos efetivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo para obter ou garantir tais rendimentos, incluindo os seguros de renda, com exceção dos gastos de natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração, bem como do adicional ao imposto municipal sobre imóveis.

2 - [...]

3 - [...]

4 - [...]

5 - [...]

6 - [...]

7 - [...]

8 - [...]

Artigo 72.º

[...]

1 - [...]

a)

[...]

b)

[...]

c)

[...]

d)

[...]

e)

Os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento não habitacional;

f)

[...]

2 - Os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional, incluindo os referidos na alínea b) do n.º 5 do artigo 8.º, são tributados à taxa autónoma de 25 %.

3 - Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a cinco anos e inferior a 10 anos é aplicada uma redução de 10 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma, sendo, por cada renovação com igual duração, aplicada uma redução de dois pontos percentuais, estando as reduções relativas à renovação do contrato sujeitas ao limite de 10 pontos percentuais.

4 - Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos é aplicada uma redução de 15 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma.

5 - Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 20 anos e aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de direito real de habitação duradoura, na parte respeitante ao pagamento da prestação pecuniária mensal, é aplicada uma redução de 20 pontos percentuais da respetiva taxa autónoma.

6 - [...]

7 - [...]

8 - [...]

9 - [...]

10 - [...]

11 - [...]

12 - [...]

13 - [...]

14 - [...]

15 - [...]

16 - [...]

17 - [...]

18 - [...]

19 - [...]

20 - Sempre que os contratos de arrendamento previstos nos n.os 3, 4 e 5 cessem os seus efeitos antes de decorridos os prazos de duração dos mesmos ou das suas renovações, por motivo imputável ao senhorio, ou, no caso do direito real de habitação duradoura, por acordo das partes, extingue-se o direito às reduções das taxas aí previstas, com efeitos desde o início do contrato ou renovação, devendo os titulares dos rendimentos, no ano da cessação do contrato, proceder à declaração desse facto para efeitos de regularização da diferença entre o montante do imposto que foi pago em cada ano e aquele que deveria ter sido pago com base na taxa aplicável à duração efetivamente decorrida, acrescida de juros compensatórios.

21 - [...]

22 - [...]

23 - O disposto nos n.os 3 a 5 não se aplica a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, cuja renda mensal exceda em 50 % os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel, previstos nas tabelas 1 e 2 do anexo i à Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho.

24 - Aos novos contratos de arrendamento que beneficiem do disposto nos n.os 3 a 5, é aplicada uma redução adicional de cinco pontos percentuais na respetiva taxa autónoma sempre que a renda seja inferior, em pelo menos cinco pontos percentuais, à renda do contrato de arrendamento anterior sobre o mesmo imóvel.»

Artigo 28.º — Alteração ao Estatuto dos Benefícios Fiscais

Os artigos 46.º e 71.º do EBF passam a ter a seguinte redação:

«Artigo 46.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

4 - [...]

5 - Para efeitos do disposto nos n.os 1 e 3, o período de isenção a conceder é de três anos, aplicável a prédios urbanos cujo valor patrimonial tributário não exceda 125 000 (euro), prorrogáveis por mais dois, mediante deliberação da assembleia municipal, que deve ser comunicada à Autoridade Tributária e Aduaneira, por transmissão eletrónica de dados, até 31 de dezembro, para vigorar no ano seguinte.

6 - [...]

7 - [...]

8 - [...]

9 - [...]

10 - [...]

11 - [...]

12 - [...]

13 - [...]

Artigo 71.º

Incentivos à reabilitação urbana

1 - (Revogado.)

2 - (Revogado.)

3 - (Revogado.)

4 - [...]

5 - (Revogado.)

6 - [...]

7 - (Revogado.)

8 - [...]

9 - (Revogado.)

10 - (Revogado.)

11 - (Revogado.)

12 - (Revogado.)

13 - (Revogado.)

14 - (Revogado.)

15 - (Revogado.)

16 - (Revogado.)

17 - (Revogado.)

18 - [...]

19 - [...]

20 - [...]

21 - (Revogado.)

22 - [...]

23 - [...]

24 - [...]

25 - [...]

26 - [...]

27 - (Revogado.)

28 - (Revogado.)

29 - (Revogado.)

30 - (Revogado.)»

Artigo 29.º — Aditamento ao Estatuto dos Benefícios Fiscais

São aditados ao EBF os artigos 45.º-A, 71.º-A e 74.º-A, com a seguinte redação:

«Artigo 45.º-A

Prédios urbanos destinados ao Programa de Apoio ao Arrendamento

1 - Ficam isentas de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis as aquisições de terrenos para construção destinados à construção de imóveis habitacionais que preencham, cumulativamente, os seguintes requisitos:

a)

Pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal, ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas, sejam afetos ao Programa de Apoio ao Arrendamento, independentemente do promotor, desde que certificadas pelo IHRU, I. P., ou, quando promovidas na Região Autónoma da Madeira ou na Região Autónoma dos Açores, pela IHM - Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM, ou pela Direção Regional da Habitação dos Açores, respetivamente;

b)

O procedimento de controlo prévio para obras de construção, nos termos definidos na alínea b) do artigo 2.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, de imóveis com afetação habitacional seja iniciado junto da entidade competente no prazo de dois anos após a aquisição.

2 - Aos prédios urbanos ou frações autónomas adquiridos, reabilitados ou construídos para afetação ao Programa de Apoio ao Arrendamento são aplicáveis os seguintes benefícios fiscais:

a)

Isenção do imposto municipal sobre imóveis por um período de três anos a contar do ano da aquisição, inclusive, podendo ser renovado, a requerimento do proprietário, por mais cinco anos; e

b)

Isenção de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis.

3 - As isenções previstas nos números anteriores ficam sem efeito se:

a)

Aos imóveis for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício, no prazo de cinco anos a contar da data da transmissão, ou, no caso de renovação do benefício previsto na parte final da alínea a) do n.º 2, no prazo de 10 anos; ou

b)

Os imóveis não forem objeto da celebração de um contrato de arrendamento no âmbito do Programa de Apoio ao Arrendamento no prazo de seis meses a contar da data da transmissão.

4 - Para efeitos da contagem dos prazos previstos na alínea a) do número anterior, considera-se que o imóvel mantém a sua afetação ao Programa de Apoio ao Arrendamento se, em caso de cessação do contrato de arrendamento, for celebrado novo contrato no âmbito do mesmo programa no prazo de três meses.

5 - Aos benefícios referidos nos n.os 1 e 2 aplica-se o disposto nos n.os 3, 5, 7 e 8 do artigo anterior.

6 - Os benefícios fiscais previstos nos n.os 1 e 2 aplicam-se ainda a imóveis adquiridos, reabilitados ou construídos, afetos ao arrendamento, no âmbito de programas habitacionais promovidos pelas entidades com competência na área da habitação nas Regiões Autónomas.

Artigo 71.º-A

Incentivos ao arrendamento habitacional a custos acessíveis e à venda de imóveis ao Estado

1 - Beneficiam do incentivo previsto no número seguinte os fundos de investimento imobiliário e as sociedades de investimento imobiliário que operem de acordo com a legislação nacional, desde que pelo menos 75 % dos seus ativos sejam bens imóveis afetos a arrendamento habitacional a custos acessíveis.

2 - O saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias resultantes da alienação de unidades de participação nos organismos referidos no número anterior é tributado à taxa de 10 % quando os titulares sejam entidades não residentes a que não seja aplicável a isenção prevista no artigo 27.º ou sujeitos passivos de IRS residentes em território português que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respetivo englobamento.

3 - Ficam isentos de tributação em IRS e em IRC, pelo período de duração dos respetivos contratos, os rendimentos prediais obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis e para alojamento estudantil, sendo os rendimentos isentos englobados, em sede de IRS, para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos, quando o sujeito passivo opte pelo englobamento dos rendimentos prediais.

4 - Para efeitos do disposto no número anterior, consideram-se:

a)

'Programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis', os programas de iniciativa municipal que tenham por objeto contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional por um prazo mínimo de arrendamento não inferior a cinco anos e cujo limite geral de preço de renda por tipologia não exceda o definido nas tabelas 1 e 2 do anexo i à Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho;

b)

'Programas municipais de oferta para alojamento estudantil', os programas de iniciativa municipal que tenham por objeto contratos de arrendamento e subarrendamento dirigido a estudantes deslocados e cujo limite geral de preço de renda por tipologia não exceda o definido pela portaria a que se refere alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio.

5 - Em tudo o que não esteja previsto nos números anteriores aplica-se o regime do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, com as necessárias adaptações.

6 - A isenção prevista no n.º 3 depende de reconhecimento pelo membro do Governo responsável pela área das finanças.

7 - Ficam isentos de tributação em IRS e IRC os ganhos provenientes da alienação onerosa, ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais, de imóveis para habitação, com exceção:

a)

Dos ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;

b)

Dos ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.

8 - Os rendimentos isentos nos termos dos números anteriores são englobados, em sede de IRS, para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.

Artigo 74.º-A

Transferência de imóveis de alojamento local para arrendamento

1 - Ficam isentos de tributação em IRS e IRC os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

a)

Os rendimentos resultem da transferência para arrendamento, para habitação permanente, de imóveis afetos à exploração de estabelecimentos de alojamento local;

b)

O estabelecimento de alojamento local tenha sido registado e estivesse afeto a esse fim até 31 de dezembro de 2022;

c)

A celebração do contrato de arrendamento e respetiva inscrição no Portal das Finanças ocorra até 31 de dezembro de 2024.

2 - A isenção prevista no número anterior é aplicável aos rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2029.»

Artigo 30.º — Alteração ao Código do Imposto do Selo

Os artigos 7.º e 60.º do Código do Imposto do Selo, aprovado pela Lei n.º 150/99, de 11 de setembro, passam a ter a seguinte redação:

«Artigo 7.º

[...]

1 - [...]

a)

[...]

b)

[...]

c)

[...]

d)

[...]

e)

[...]

f)

[...]

g)

[...]

h)

[...]

i)

[...]

j)

[...]

l)

[...]

m)

[...]

n)

[...]

o)

[...]

p)

[...]

q)

[...]

r)

[...]

s)

[...]

t)

[...]

u)

[...]

v)

[...]

w)

[...]

x)

[...]

y)

Os contratos de arrendamento habitacional enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento, nos termos do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, e os contratos celebrados no âmbito de programas públicos de habitação promovidos pelas entidades competentes na área da habitação nas Regiões Autónomas.

2 - [...]

3 - [...]

4 - [...]

5 - [...]

6 - [...]

7 - [...]

8 - [...]

Artigo 60.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

4 - Caso os locadores ou sublocadores não comuniquem à Autoridade Tributária e Aduaneira os elementos previstos no n.º 1, os locatários e sublocatários podem fazê-lo, em declaração de modelo oficial, nos prazos e termos a regulamentar por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças.

5 - (Anterior n.º 4.)»

Artigo 31.º — Alteração ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis
Número de dependentes a cargo Dedução fixa (em euros)
1... [30]
2... [70]
3 ou mais... [140]
Artigo 32.º — Aditamento ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis

É aditado ao Código do IMI o artigo 11.º-B, com a seguinte redação:

«Artigo 11.º-B

Isenção aplicável a terrenos para construção de habitações e prédios destinados a uso habitacional

1 - Ficam isentos de imposto municipal sobre imóveis os terrenos para construção cujo procedimento de controlo prévio para obras de construção, tal como definidas na alínea b) do artigo 2.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, de imóveis com afetação habitacional tenha sido iniciado junto da entidade competente, e para os quais ainda não tenha havido decisão final, expressa ou tácita, do procedimento.

2 - Ficam isentos de imposto municipal sobre imóveis os prédios em que o procedimento de controlo prévio para utilização habitacional, nos termos do n.º 5 do artigo 4.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, tenha sido iniciado junto da entidade competente, e para os quais ainda não tenha havido decisão final, expressa ou tácita, do procedimento.

3 - Nas situações previstas nos números anteriores, caso ao prédio seja dada utilização diversa de fins habitacionais, liquida-se o imposto por todo o período decorrido desde a sua aquisição.

4 - Para efeitos da aplicação das isenções previstas nos n.os 1 e 2, os sujeitos passivos apresentam ao serviço de finanças da área da situação dos prédios documento comprovativo do início do procedimento de controlo prévio.

5 - As isenções previstas nos n.os 1 e 2 iniciam-se a partir da data da apresentação referida no número anterior.

6 - Para efeitos da caducidade das isenções previstas nos n.os 1 e 2, devem os municípios, ou os sujeitos passivos, comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira a decisão final, expressa ou tácita, dos procedimentos de controlo prévio relativos aos imóveis em causa, no prazo de 60 dias a contar da referida decisão.

7 - Se a comunicação a que se refere o número anterior for apresentada após o prazo, o imposto é devido pelo tempo entretanto decorrido, acrescendo-lhe os juros compensatórios, nos termos do artigo 117.º

8 - Não gozam do regime previsto n.os 1 e 2 os sujeitos passivos que tenham adquirido o prédio a entidade que dele já tenha beneficiado.

9 - O disposto nos n.os 1 e 2 não é aplicável aos sujeitos passivos que:

a)

Tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;

b)

Sejam, nos termos previstos no n.º 8 do artigo 17.º do Código do IMT, uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por entidade que tenha domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante da lista referida na alínea anterior.»

Artigo 33.º — Alteração à Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro
Taxa aplicável Coeficiente de apoio
26 %... 0,90
24 %... 0,89
23 %... 0,89
22 %... 0,88
21 %... 0,87
20 %... 0,87
19 %... 0,86
18 %... 0,85
16 %... 0,82
15 %... 0,81
14 %... 0,79
10 %... 0,70
5 %... 0,45

Capítulo IV — Segurança no mercado de arrendamento

Secção I — Proteção dos inquilinos

Artigo 34.º — Renda dos novos contratos de arrendamento

1 - A renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que incidam sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da presente lei não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em contrato anterior, aplicado o coeficiente de 1,02.

2 - O disposto no presente artigo aplica-se aos contratos que excedam os limites gerais de preço de renda por tipologia previstos nas tabelas 1 e 2 do anexo i à Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho.

3 - Quando o contrato de arrendamento imediatamente anterior não tenha sido objeto de uma ou mais atualizações legalmente permitidas, ao valor da renda inicial podem, ainda, ser aplicados os coeficientes anuais ao abrigo do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

4 - Para efeitos do disposto no número anterior, o coeficiente a considerar para o ano de 2023 é de 1,0543.

5 - No caso de imóveis que sejam objeto de obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente atestadas pela Câmara Municipal, à renda inicial dos novos contratos de arrendamento pode acrescer o valor relativo às correspondentes despesas suportadas pelo senhorio, até ao limite anual de 15 %.

6 - Os coeficientes previstos no presente artigo só podem ser aplicados uma vez em cada ano civil.

Artigo 35.º — Contratos anteriores a 1990

1 - Os contratos abrangidos pelos artigos 35.º e 36.º do NRAU, não transitam para o mesmo.

2 - Na sequência do relatório previsto no n.º 2 do artigo 228.º da Lei n.º 12/2022, de 27 de junho, procede-se à definição das medidas fiscais, incluindo isenção de IRS e de IMI, dos montantes e dos limites da compensação a atribuir ao senhorio e da renda a fixar para o arrendatário a aplicar a partir de 2024.

Secção II — Alterações legislativas no âmbito do arrendamento e para celeridade dos processos judiciais

Artigo 36.º — Alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano

Os artigos 14.º, 15.º, 15.º-A, 15.º-B, 15.º-C, 15.º-D, 15.º-E, 15.º-F, 15.º-G, 15.º-H, 15.º-I, 15.º-J, 15.º-K, 15.º-M, 15.º-S, 35.º, 36.º e 37.º do NRAU, passam a ter a seguinte redação:

«Artigo 14.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

4 - [...]

5 - Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no número anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, devendo, em caso de deferimento do requerimento, o juiz pronunciar-se sobre a autorização de entrada no domicílio, independentemente de ter sido requerida, aplicando-se com as necessárias adaptações os artigos 15.º-J, 15.º-K e 15.º-M.

Artigo 15.º

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - [...]

4 - Nas situações previstas no n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil é ainda admissível o recurso ao procedimento especial de despejo quando se tenha frustrado a comunicação ao arrendatário.

5 - (Anterior n.º 4.)

6 - (Anterior n.º 5.)

7 - (Revogado.)

8 - (Anterior n.º 6.)

9 - Os autos são distribuídos ao tribunal da situação do locado no primeiro momento processual em que se suscite uma questão sujeita a decisão judicial.

10 - (Anterior n.º 8.)

Artigo 15.º-A

Balcão do Arrendatário e do Senhorio

1 - É criado, junto da Direção-Geral da Administração da Justiça, o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), destinado a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento.

2 - O BAS tem competência em todo o território nacional.

Artigo 15.º-B

[...]

1 - O requerimento de despejo é apresentado em modelo próprio no BAS.

2 - [...]

a)

Identificar as partes, indicando, consoante os casos, os seus nomes ou denominações, domicílios ou sedes e os respetivos números de identificação civil, fiscal ou de pessoa coletiva;

b)

[...]

c)

[...]

d)

[...]

e)

[...]

f)

[...]

g)

[...]

h)

[...]

i)

[...]

j)

[...]

k)

[...]

l)

Indicar o número internacional de identificação bancária (IBAN) de conta por si titulada, juntando o respetivo documento comprovativo;

m)

[Anterior alínea l).]

3 - Havendo pluralidade de arrendatários ou constituindo o local arrendado casa de morada de família, o requerente deve indicar como requeridos todos os arrendatários e ambos os cônjuges, consoante o caso, e identificar os respetivos domicílios.

4 - No caso do cônjuge do arrendatário que não seja parte no contrato de arrendamento, o respetivo domicílio corresponde à morada do locado.

5 - Sem prejuízo do disposto no n.º 8 do artigo 15.º, durante o procedimento especial de despejo não é permitida a alteração dos elementos constantes do requerimento, designadamente do pedido formulado.

6 - (Anterior n.º 5.)

7 - (Anterior n.º 6.)

8 - (Anterior n.º 7.)

9 - (Anterior n.º 8.)

10 - Se o requerente indicar endereço de correio eletrónico, nos termos da alínea b) do n.º 2, as comunicações e notificações são efetuadas por meios eletrónicos, nos termos de portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça.

Artigo 15.º-C

[...]

1 - [...]

a)

Não estiver endereçado ao BAS;

b)

[...]

c)

[...]

d)

[...]

e)

Omitir a identificação das partes, o domicílio do requerente, os números de identificação civil e fiscal, ou o lugar da notificação do requerido;

f)

[...]

g)

[...]

h)

[...]

i)

[...]

j)

[...]

2 - A omissão do número de identificação civil do requerido, quando este seja pessoa singular, não constitui motivo de recusa do requerimento, sempre que o requerente declare que desconhece aquele número.

3 - (Anterior n.º 2.)

Artigo 15.º-D

[...]

1 - O BAS expede imediatamente notificação para o requerido, por carta registada com aviso de receção, para, em 15 dias, este:

a)

[...]

b)

Deduzir oposição à pretensão e ou requerer o diferimento da desocupação do locado, nos termos do disposto no artigo 15.º-M.

2 - [...]

3 - A notificação é expedida para o local indicado no requerimento de despejo, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 228.º, nos n.os 3 a 5 do artigo 229.º, no n.º 2 do artigo 230.º e nos artigos 231.º, 232.º, 237.º, 238.º e 246.º do Código de Processo Civil, não havendo lugar à advertência prevista no artigo 233.º do mesmo Código.

4 - [...]

a)

[...]

b)

[...]

c)

A indicação de que, na falta de desocupação do locado, de oposição dentro do prazo legal ou do pagamento ou depósito das rendas que se venceram na pendência do procedimento especial de despejo, será proferida decisão judicial para entrada imediata no domicílio, com a faculdade de o requerente a efetivar imediatamente;

d)

[...]

e)

[...]

f)

A indicação de que deve efetuar o pagamento ou proceder ao depósito das rendas que se forem vencendo na pendência do procedimento especial de despejo;

g)

Nos casos do n.º 4 do artigo 15.º, a indicação de que o requerido pode pôr fim à mora no prazo da oposição, exceto quando se verifique a situação prevista no n.º 4 do artigo 1084.º do Código Civil.

5 - [...]

Artigo 15.º-E

[...]

1 - O BAS converte o requerimento de despejo em título para desocupação do locado se:

a)

[...]

b)

[...]

c)

[...]

2 - [...]

3 - Constituído o título de desocupação do locado, o BAS disponibiliza o requerimento de despejo no qual tenha sido colocada a fórmula de título para desocupação do locado ao requerente e ao agente de execução, notário ou oficial de justiça designado, consoante os casos, nos termos definidos por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça.

Artigo 15.º-F

[...]

1 - [...]

2 - A oposição é apresentada no BAS por via eletrónica.

3 - Com a oposição, o arrendatário identifica:

a)

As pessoas a quem, nos termos da lei, o respetivo direito seja comunicável;

b)

O respetivo regime de bens vigente, quando aplicável;

c)

Outras pessoas que, licitamente, se encontrem a residir no locado;

d)

Qualquer das situações que motivem a suspensão e ou diferimento da desocupação do locado nos termos do artigo 15.º-M; e

e)

Se o locado corresponde à casa de morada de família.

4 - No prazo para a oposição, pode o requerido deduzir incidente de intervenção principal provocada, nos termos dos artigos 316.º a 320.º do Código de Processo Civil, verificados os respetivos pressupostos.

5 - (Anterior n.º 3.)

6 - (Anterior n.º 4.)

7 - (Anterior n.º 5.)

Artigo 15.º-G

[...]

1 - [...]

2 - [...]

3 - Nos casos previstos nos números anteriores, o BAS devolve a pedido do requerente o expediente respeitante ao procedimento especial de despejo e notifica o requerido daquele facto se este já tiver sido notificado do requerimento de despejo.

Artigo 15.º-H

[...]

1 - Deduzida a oposição, o BAS apresenta os autos à distribuição ou fá-los conclusos, conforme o caso, e remete ao requerente cópia da oposição.

2 - Nos 10 dias após a notificação da oposição, pode o requerente deduzir incidente de intervenção principal provocada, nos termos dos artigos 316.º a 320.º do Código de Processo Civil, verificados os respetivos pressupostos.

3 - (Anterior n.º 2.)

4 - (Anterior n.º 3.)

5 - Os autos são igualmente conclusos sempre que se suscite questão sujeita a decisão judicial.

Artigo 15.º-I

[...]

1 - A audiência de julgamento realiza-se no prazo de 20 dias a contar da distribuição ou da conclusão dos autos, conforme o caso.

2 - [...]

3 - [...]

4 - [...]

5 - A audiência de julgamento é sempre gravada, sendo aplicável com as devidas adaptações o disposto no artigo 155.º do Código de Processo Civil.

6 - [...]

7 - [...]

8 - [...]

9 - [...]

10 - [...]

11 - Quando a oposição seja julgada improcedente, a decisão condena o requerido a proceder à entrega do imóvel no prazo de 30 dias, valendo tal decisão como autorização de entrada imediata no domicílio.

12 - As partes podem livremente acordar prazo diferente do previsto no número anterior para a entrega do locado.

13 - A sentença é notificada às partes, ao agente de execução ou ao notário.

Artigo 15.º-J

[...]

1 - Conferida autorização judicial para entrada no domicílio, o agente de execução ou o notário desloca-se imediatamente ao locado para tomar a posse do imóvel.

2 - (Revogado.)

3 - O agente de execução ou o notário podem solicitar diretamente o auxílio das autoridades policiais sempre que seja necessário o arrombamento da porta e a substituição da fechadura para efetivar a posse do imóvel, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 6 do artigo 757.º do Código de Processo Civil.

4 - Quando a desocupação do locado deva efetuar-se em domicílio, a mesma só pode realizar-se entre as 7 e as 21 horas, devendo o agente de execução ou o notário entregar cópia da decisão judicial a quem tiver a disponibilidade do lugar em que a diligência se realiza, o qual pode assistir à diligência e fazer-se acompanhar ou substituir por pessoa da sua confiança que, sem delonga, se apresente no local.

5 - A sentença que ordene a desocupação do locado e que condene o requerido no pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso, quando tal tenha sido peticionado, constitui título executivo para pagamento de quantia certa.

6 - [...]

Artigo 15.º-K

[...]

1 - O agente de execução ou o notário procede ao arrolamento dos bens encontrados no locado.

2 - O agente de execução ou o notário notifica o arrendatário para, no prazo de 15 dias após a tomada da posse do imóvel, remover todos os seus bens móveis, sob pena de estes serem considerados abandonados.

3 - Quando não tenha sido possível proceder à notificação do requerido, prevista no número anterior, o agente de execução ou o notário afixa, na data em que procede ao arrolamento dos bens encontrados, notificação na porta do imóvel, considerando-se o requerido notificado para efeitos do disposto no número anterior.

Artigo 15.º-M

Suspensão e diferimento da desocupação do locado

1 - À suspensão e diferimento da desocupação do locado aplicam-se, com as devidas adaptações, o regime previsto nos artigos 863.º a 865.º do Código de Processo Civil.

2 - (Revogado.)

3 - (Revogado.)

4 - (Revogado.)

Artigo 15.º-S

[...]

1 - [...]

a)

O prazo previsto para a propositura da ação é reduzido para 10 dias;

b)

O prazo identificado na alínea anterior não pode ser prorrogado;

c)

Sendo requerido apoio judiciário para dispensa de pagamento ou pagamento faseado das taxas e demais encargos, equivale ao pagamento da taxa a que alude o n.º 8 do artigo 15.º-B a junção do documento comprovativo da apresentação do respetivo pedido;

d)

O requerimento de apoio judiciário é processado com caráter de urgência.

2 - Em caso de indeferimento do pedido de apoio judiciário na modalidade de dispensa ou de pagamento faseado de taxa e demais encargos com o processo, o requerente deve efetuar o pagamento da taxa devida no prazo de cinco dias a contar da data da notificação da decisão definitiva de indeferimento, sob pena de extinção do procedimento ou, caso já tenha sido proferida decisão de desocupação do locado, de pagamento do valor igual a 10 vezes o valor da taxa devida.

3 - [...]

4 - [...]

5 - Aos prazos do procedimento especial de despejo aplicam-se as regras previstas no Código de Processo Civil, não havendo lugar a qualquer dilação.

6 - (Revogado.)

7 - (Revogado.)

8 - (Revogado.)

9 - [...]

a)

[...]

b)

[...]

c)

(Revogada.)

d)

[...]

e)

[...]

f)

Modo de designação, substituição e destituição do agente de execução ou do notário;

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