LegalizeLoi du 7 août 2023 relative au logement abordable et modifiant : 1° la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement ; 2° la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain ; 3° la loi modifiée du 25 mars 2020 portant création du Fonds spécial de soutien au développement du logement ; 4° la loi du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0 ; 5° la loi du 7 août 2023 relative aux aides individuelles au logement
Les décisions concernant l’octroi ou le retrait de l’agrément sont publiées au Journal officiel du Grand-Duché de Luxembourg.
(2)
Le ministre peut, en cas de retrait d’agrément, demander à un autre bailleur social dûment agréé, de reprendre les activités du bailleur social pour lesquelles l’agrément lui a été retiré.
Art. 38. **Mention de l’agrément**
La mention de l’agrément figure sur toutes les lettres, factures ou autres pièces destinées au candidat-locataire ou au locataire.
Art. 39. Secret professionnel
Les responsables du bailleur social ainsi que son personnel sont liés par le secret professionnel pour tout renseignement dont ils ont eu connaissance dans le cadre de leurs missions.
Section 3 Compensation pour le bailleur social
Art. 40. **Compensation pour les frais directs et indirects du bailleur social**
(1)
Pour l’exercice de ses missions, le bailleur social qui met en location des logements abordables perçoit sur demande adressée au ministre une compensation de service public.
La compensation de service public ne peut en aucun cas servir au financement d’activités autres que celles liées à la mise en location et à la gestion de logements destinés à la location abordable.
La compensation est destinée à combler l’éventuel déficit entre d’un côté la somme des recettes de loyers perçus de la part des locataires des logements abordables ainsi que des recettes locatives de surfaces annexes aux logements abordables et de l’autre côté la somme des dépenses en loyer versée par le bailleur social au promoteur social et en frais de gestion des logements abordables et des surfaces annexes mis en location conformément à l’article 30.
(2)
Les frais de gestion des logements abordables et des surfaces annexes sont compensés de façon forfaitaire par logement mis en location.
Le forfait ne peut pas dépasser 290 euros par logement par mois. Ce montant correspond à la valeur 881,15 de l’indice semestriel des prix de la construction d’avril 2021.
Le forfait est fixé au plus tard au 31 décembre de l’année précédant celle pour laquelle la compensation est attribuée par règlement grand-ducal. Le forfait est déterminé en fonction :
des frais effectivement encourus et établis lors d’une analyse d’au moins deux bailleurs sociaux bien gérés ;
de l’effectif en personnel socio-éducatif qui est affecté par le bailleur social à l’accompagnement des locataires.
L’analyse renseigne l’envergure et le caractère des frais encourus, le nombre de logements couverts, le taux de non occupation de ces logements ainsi que le personnel socio-éducatif y affecté par le bailleur social pour assurer l’accompagnement des locataires.
L’analyse porte sur au moins deux exercices successifs clôturés au plus tard quatre années avant l’année pour laquelle la compensation est attribuée.
(3)
Le montant total de la compensation est établi pour chaque bailleur social sur base d’un décompte à établir par le bailleur social.
Le décompte renseigne :
la liste des logements abordables gérés par le bailleur social ;
les loyers et les charges des logements gérés ;
le taux de non-occupation d’un logement en raison d’un changement de propriétaire ;
le taux de non-occupation d’un logement en raison d’une rénovation ;
le taux de non-occupation d’un logement pour autres raisons ;
l’effectif du personnel socio-éducatif affecté à l’accompagnement des locataires ;
les surfaces mises en location qui sont annexes à la location des logements abordables.
Un règlement grand-ducal précise les modalités de la détermination du montant total de la compensation et du décompte.
(4)
En vertu de la loi modifiée du 24 avril 2017 portant réorganisation de l’établissement public nommé « Fonds du Logement », le Fonds du Logement est exclu de la compensation du bailleur social.
Si le Fonds du Logement est bailleur social de logements abordables d’un autre promoteur social ou de logements soumis au bail abordable conformément à l’article 72, il bénéficie d’une compensation de service public au sens de l’article 20, point 2°, de la loi précitée du 24 avril 2017.
(5)
Le forfait de gestion n’est pas dû pour la gestion des logements dédiés :
aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire ;
aux étudiants ;
aux salariés du promoteur social ou de son mandataire ;
aux membres de sociétés coopératives.
Section 4 Procédures et convention
Art. 41. **Procédure de demande**
(1)
Le bailleur social présente une demande de compensation au ministre moyennant l’outil informatique mis à disposition par l’État au plus tard le 30 juin de chaque année.
(2)
La demande de compensation contient au moins les informations suivantes :
le nom du bailleur social ;
le décompte prévu par l’article 40, paragraphe 3 ;
un rapport financier annuel établi par un réviseur d’entreprises agréé indiquant avec précision les dépenses relatives à l’activité du bailleur social et couvrant la période pour laquelle la compensation est demandée ;
un rapport d’activité relatif à l’activité de bailleur social couvrant la période pour laquelle la compensation est demandée ;
le montant de la compensation demandée.
Le bailleur social joint encore tout élément qu’il juge pertinent pour permettre au ministre d’instruire sa demande.
Un modèle du rapport financier annuel mentionné au point 3° est défini par règlement grand-ducal.
(3)
Le ministre peut demander toutes les pièces jugées utiles afin de pouvoir instruire la demande.
Le bailleur social donne l’accord préalable au ministre afin qu’il puisse vérifier auprès de l’Administration des contributions directes, de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA et du Centre commun de la sécurité sociale, que le bailleur social ne s’est pas soustrait aux charges fiscales et sociales.
Art. 42. **Procédure d’octroi**
(1)
Le ministre examine la demande de compensation et décide de son octroi sur base des dispositions de l’article 40.
(2)
En cas de dettes en matière de charges fiscales et sociales envers l’Administration des contributions directes, l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA et du Centre commun de la sécurité sociale, le ministre peut subordonner l’octroi de la compensation au paiement intégral de ces dettes ou à l’acceptation d’un plan d’apurement de ces dettes par les administrations concernées.
Art. 43. **Convention avec le bailleur social**
Une convention est conclue entre le bailleur social et l’État dont la durée ne peut excéder la durée de l’agrément du bailleur.
La convention rappelle l’affectation des logements, la catégorie et la sous-catégorie des logements, les conditions d’octroi de la compensation pour les logements gérés, tout comme les droits et les obligations principales du bailleur social ainsi que les droits de contrôle de l’État.
Les contestations résultant de la convention sont susceptibles d’un recours en réformation devant le tribunal administratif.
Le bailleur social tient une comptabilité permettant de distinguer le résultat au titre de la convention et celui des autres activités.
Art. 44. **Contrôle de la convention**
Le ministre contrôle le respect par le bailleur social de ses obligations légales et conventionnelles. Le ministre peut demander au bailleur social tout élément pertinent permettant d’apprécier le respect de ses obligations.
Le contrôle s’exerce sur pièces et peut s’exercer sur place. Le bailleur social contrôlé est averti du contrôle sur place.
Les personnes chargées du contrôle par le ministre ont accès à tous documents, justificatifs ou renseignements.
Elles peuvent, dans l’intérêt exclusif de ce contrôle, avoir accès à tous documents, justificatifs ou renseignements des entrepreneurs ou architectes ayant traité avec le bailleur social soumis à ce même contrôle.
Pendant toute la durée de la convention, le bailleur social donne l’accord préalable au ministre afin qu’il puisse vérifier auprès de l’Administration des contributions directes, de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA et du Centre commun de la sécurité sociale, que le bailleur social ne s’est pas soustrait aux charges fiscales et sociales.
Art. 45. **Versement de la compensation**
(1)
La compensation est liquidée sur base de la demande dûment justifiée introduite conformément à l’article 41.
(2)
Des acomptes peuvent être réglés en cours d’année en fonction des résultats de l’exercice écoulé et des prévisions pour celui en cours.
Art. 46. **Perte du bénéfice de la compensation**
(1)
La compensation est perdue avec effet rétroactif à la date des faits entraînant la perte de la compensation lorsqu’elle a été obtenue au moyen de déclarations que le bailleur social savait inexactes ou incomplètes ou lorsqu’il ne se conforme pas aux engagements pris en contrepartie de l’octroi de la compensation.
(2)
Le bailleur social rembourse à la trésorerie de l’État le montant de la compensation versée, augmenté des intérêts légaux à partir de la date des faits entraînant la perte de la compensation, avant l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la date de la décision ministérielle de remboursement, sauf si celle-ci prévoit à cet effet un autre délai.
Art. 47. **Remboursement d’un surplus de recettes**
Les éventuels surplus de recettes réalisés dans le cadre de la gestion de logements destinés à la location abordable sont à verser à la trésorerie de l’État via le Fonds spécial pour le logement abordable, à moins de pouvoir être déduits de la prochaine tranche de la compensation à liquider.
Art. 48. Suivi des compensations octroyées
La documentation relative aux compensations octroyées au titre de la présente loi est conservée par le ministre pendant dix ans à partir de la fin de la convention.
La conservation de ces données peut être réalisée sous format électronique.
Chapitre 4 Gestion locative sociale
Art. 49. **Cadre de la gestion locative sociale**
La gestion locative sociale consiste en la location de logements et la mise à disposition de ces logements à des communautés domestiques à faible revenu.
La gestion locative sociale peut être exercée par les promoteurs publics, les offices sociaux, les fondations, les associations sans but lucratif, et toutes personnes morales privées sans but lucratif avec siège dans un État membre de l’Union européenne organisées et fonctionnant suivant des principes équivalents, ainsi que les sociétés d’impact sociétal régies par la loi modifiée du 12 décembre 2016 portant création des sociétés d’impact sociétal dont le capital social est constitué à 100 pour cent de parts d’impact, ayant pour objet social la promotion du logement, et toutes personnes morales privées sans but lucratif avec siège dans un État membre de l’Union européenne organisées et fonctionnant suivant des principes équivalents.
Une participation aux frais de gestion est accordée à l’organisme exerçant la gestion locative sociale ayant signé une convention avec l’État représenté par le ministre. La durée de cette mission ne peut pas dépasser trois ans. La participation aux frais est de 120 euros par mois et par logement pour un premier contrat de mise à disposition. Ce montant est augmenté de 20 euros par mois et par contrat de mise à disposition supplémentaire si plusieurs communautés domestiques occupent de façon simultanée un même logement.
Le loyer dû par l’organisme exerçant la gestion locative au propriétaire d’un logement ne peut faire l’objet d’une adaptation que tous les deux ans.
Art. 50. **Résiliation de la mise à disposition**
Le délai de préavis dans le cadre de la gestion locative sociale conclue à durée indéterminée est de trois mois au moins.
Le délai de préavis dans le cadre de la gestion locative sociale conclue à durée déterminée est d’un mois au moins.
En cas de violation des obligations contractuelles, le délai de préavis dans le cadre de la gestion locative sociale est de quinze jours au moins.
La lettre de résiliation est notifiée par envoi recommandé. Dans le cas visé à l’alinéa 3, la lettre de résiliation est motivée.
À l’expiration du délai de préavis, la mise à disposition est résiliée de plein droit et l’occupant se trouve déchu de tout titre d’occupation du logement.
Art. 51. Décès de l’occupant
Si en cours de la mise à disposition, l’occupant titulaire du contrat décède, la mise à disposition est transmise à ses ayants droit si au moment du décès, ils font partie de la communauté domestique du défunt et ont habité avec lui.
Si les ayants droit ne répondent pas aux conditions de l’alinéa 1er, la mise à disposition est résiliée de plein droit et les ayants droit se trouvent déchus de tout titre d’occupation du logement à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du décès.
Art. 52. Déguerpissement
Le déguerpissement est régi par les articles 16 à 18, 29 et 30 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil.
Chapitre 5 Modes et critères d’attribution des logements destinés à la location abordable
Section 1re Procédure d’attribution des logements via le registre
Art. 53. **Procédure d’attribution universelle des logements tous publics via le registre**
Le bailleur social souhaitant attribuer un logement tous publics effectue une requête au registre moyennant l’outil informatique mis à disposition par l’État pour vérifier l’éligibilité du candidat-locataire au sens de l’article 55.
Le bailleur social propose le logement vacant à un candidat-locataire sur base d’une évaluation par enquête sociale au sens de l’article 59.
Le bailleur social gérant plus de 200 logements abordables au sens de l’article 11, est autorisé à attribuer jusqu’à 10 pour cent des logements en choisissant parmi les candidats-locataires répondant aux seuls critères prévus aux articles 55, paragraphe 1er et 58, alinéa 1er, point 1°. Le bailleur social gérant plus de 500 logements abordables au sens de l’article 11, est autorisé à attribuer jusqu’à 25 pour cent des logements en choisissant parmi les candidats-locataires répondant aux seuls critères prévus aux articles 55, paragraphe 1er et 58, alinéa 1er, point 1°.
Le bailleur social transmet au registre les attributions des logements et les éventuels refus d’attribution de logements par les candidats-locataires.
Un règlement grand-ducal précise les modalités de cette procédure d’attribution.
Art. 54. **Procédure d’attribution libre des logements dédiés via le registre**
(1)
Le bailleur social souhaitant attribuer un logement dédié effectue une requête au registre moyennant l’outil informatique mis à disposition par l’État pour vérifier l’éligibilité du candidat-locataire au sens de l’article 55.
(2)
Par dérogation à l’article 55, paragraphe 1er, point 2°, les logements dédiés aux personnes âgées de soixante ans ou plus peuvent être attribués à des personnes âgées de soixante ans ou plus propriétaires d’un logement non adapté à leurs besoins, à condition qu’elles soumettent ce logement au régime de la gestion locative sociale.
Est un logement non adapté aux personnes âgées de soixante ans ou plus un logement comportant une chambre à coucher supplémentaire au nombre de membres de la communauté domestique des personnes âgées.
Section 2 Critères d’éligibilité
Art. 55. **Critères d’éligibilité du candidat-locataire et du locataire**
(1)
Les conditions pour devenir candidat-locataire à un bail abordable sont les suivantes :
le demandeur-locataire est une personne physique majeure au jour de l’introduction de la demande ;
aucun des membres de la communauté domestique du demandeur-locataire n’est ni propriétaire, ni usufruitier, ni emphytéote, ni bénéficiaire d’un droit d’habitation, de plus d’un tiers indivis, d’un autre logement au Grand-Duché de Luxembourg ou à l’étranger ;
le revenu mensuel du demandeur-locataire et des membres de sa communauté domestique est inférieur ou égal au plafond d’éligibilité fixé suivant la composition de la communauté domestique, conformément au tableau à l’annexe II ;
le demandeur-locataire et les membres de sa communauté domestique disposent d’un droit de séjour de plus de trois mois au moment de la demande conformément à la loi modifiée du 29 août 2008 sur la libre circulation des personnes et l’immigration.
Les conditions pour devenir candidat-locataire sont également à remplir au moment où le candidat-locataire devient locataire.
(2)
Toute personne ne peut être considérée que pour la communauté domestique d’un seul candidat-locataire. Cependant, un membre de la communauté domestique d’un locataire peut devenir candidat-locataire à titre personnel.
(3)
Les conditions à remplir par le locataire au titre d’un bail abordable sont celles du paragraphe 1er, points 2° et 4°.
(4)
À défaut pour le demandeur-locataire de choisir un bailleur social, cette fonction est exercée par le Fonds du Logement.
Art. 56. **Détermination du revenu**
(1)
Le revenu du demandeur-locataire et de sa communauté domestique, le revenu du candidat-locataire et de sa communauté domestique, ainsi que le revenu du locataire et de sa communauté domestique sont déterminés conformément au présent article.
(2)
Le revenu à prendre en considération est la moyenne du revenu net de l’année civile qui précède la date de sa détermination. Lorsque le revenu total à prendre en considération comprend un revenu provenant d’une occupation rémunérée qui n’a pas été exercée pendant toute l’année civile, ce revenu est à extrapoler sur l’année. En cas de changement d’employeur ou d’une modification du contrat de travail ayant un impact sur le revenu, le dernier revenu connu à la date de la détermination du revenu est pris en considération et est extrapolé sur l’année. Il en est de même pour le cas où la communauté domestique n’a pas eu de revenu durant l’année civile qui précède la date de la détermination du revenu.
(3)
Le revenu net de la communauté domestique est la somme :
des revenus nets visés à l’article 10 de la loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l’impôt sur le revenu, déduction faite des cotisations sociales et des impôts effectivement retenus ;
des rentes alimentaires perçues ;
des montants nets des rentes accident ;
des allocations familiales ;
des rémunérations brutes allouées pour les heures de travail supplémentaires visées par l’article 115, numéro 11, de la loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l’impôt sur le revenu.
Les rentes alimentaires virées sont déduites du revenu.
Une période de stage est considérée comme un revenu si le stagiaire a été affilié à un régime d’assurance maladie et pension durant cette période.
Les revenus des enfants à charge ne sont pas considérés. Les revenus des enfants qui entrent dans la vie professionnelle sont considérés à 0 pour cent la première année, à 25 pour cent la deuxième année, à 50 pour cent la troisième année et à 100 pour cent la quatrième année. À partir de cette première année, les enfants sont considérés comme des adultes de la communauté domestique.
Est un enfant à charge :
l’enfant pour lequel un membre de la communauté domestique perçoit des allocations familiales, qui habite avec la communauté domestique dans le logement et qui y est déclaré ; ou
l’enfant jusqu’à l’âge de 27 ans, qui bénéficie de la protection liée à l’affiliation à l’assurance-maladie d’un membre de la communauté domestique soit au titre de l’article 7 du Code de la sécurité sociale, soit au titre de la législation d’un État avec lequel le Luxembourg est lié par un instrument bi- ou multilatéral de sécurité sociale, soit au titre d’un régime d’assurance-maladie en raison d’une activité au service d’un organisme international, qui habite avec la communauté domestique dans le logement et qui y est déclaré. Il en est de même si cet enfant bénéficie d’une rente d’orphelin à l’exclusion de tout autre revenu.
(4)
Lorsque le candidat-locataire est l’un des conjoints d’un couple marié en instance de divorce ou lorsque le candidat-locataire était lié par un partenaire au sens de la loi modifiée du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de certains partenariats et dont la rupture a été déclarée à l’officier de l’état civil avant l’introduction de la demande, les seuls revenus pris en compte sont ceux de la communauté domestique du candidat-locataire.
(5)
Le bailleur social peut, en cas de demande motivée du locataire et sur avis de la commission prévue à l’article 31, paragraphe 3, décider que le revenu d’une autre personne occupant le logement, n’ayant pas la qualité de locataire et n’étant pas membre de la famille du locataire au premier degré n’est pas pris en considération pendant une durée maximale de douze mois pour le calcul du revenu visé au paragraphe 1er, pour des raisons tenant à la situation familiale, professionnelle ou de santé dûment documentées.
Est visée toute personne sortant d’un centre pénitentiaire, d’un établissement hospitalier, d’un traitement dûment autorisé par le Contrôle médical de la sécurité sociale dans un établissement de santé stationnaire à l’étranger, d’une structure d’hébergement réservée au logement provisoire d’étrangers gérée par l’Office national de l’accueil ou les organismes et instances partenaires ou d’une structure d’hébergement tombant sous le champ d’application de l’article 1er de la loi modifiée du 8 septembre 1998 réglant les relations entre l’État et les organismes œuvrant dans les domaines social, familial et thérapeutique, ou d’une personne condamnée à déguerpir d’un logement ou expulsée d’un logement par décision judiciaire, et qui est hébergée à titre gratuit.
Section 3 Critères d’attribution
Art. 57. **Critères d’attribution socio-économiques**
(1)
En vue de l’établissement de son ordre de priorité, la situation socio-économique, familiale et de logement spécifique est évaluée pour chaque candidat-locataire par rapport aux difficultés qu’il rencontre pour disposer d’un logement approprié. La priorité est déterminée sur la base de documents administratifs et d’une évaluation sommaire menée par le bailleur social en considérant pour chaque candidat-locataire et sa communauté domestique les éléments suivants :
la nature et la précarité du titre d’occupation du logement actuel ;
l’existence et la durée du préavis d’une résiliation de ce titre d’occupation ;
l’existence et la motivation du juge d’une condamnation de déguerpissement du logement actuel ;
l’état d’occupation du logement actuel par rapport au nombre de chambres à coucher et à la surface utile d’habitation disponible par membre de la communauté domestique ;
le degré d’insalubrité du logement actuel au sens de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation ;
la non-adaptation du logement actuel par rapport aux besoins spécifiques de personnes handicapées de la communauté domestique ;
le taux d’effort économique de la communauté domestique du candidat-locataire exprimé par la relation entre le revenu actuel et le loyer ou l’indemnité payés, pour le titre d’occupation du logement actuel ;
le niveau de revenu de la communauté domestique du candidat-locataire.
Un règlement grand-ducal précise les modalités de ces critères d’attribution.
(2)
Lorsque le demandeur est l’un des conjoints d’un couple en instance de divorce ou lorsque le demandeur était lié par un partenaire au sens de la loi modifiée du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de certains partenariats et dont la rupture a été déclarée à l’officier de l’état civil avant l’introduction de la demande, la circonstance que le demandeur bénéficie d’un contrat de location au titre du logement occupé par le couple n’est pas à considérer dans son chef.
(3)
Les critères d’attribution visés au paragraphe 1er sont révisés par le bailleur social au moins annuellement pour chaque candidat-locataire.
Art. 58. **Critères d’attribution relatifs au logement vacant**
Lors de l’attribution d’un logement géré par le bailleur social, les critères suivants sont évalués afin de préciser l’ordre de priorité d’un candidat-locataire par rapport à la taille et la situation géographique spécifique du logement vacant :
la correspondance de la taille de la communauté domestique du candidat-locataire à la typologie du logement qui s’entend comme la correspondance du nombre des membres de la communauté domestique, compte tenu de l’âge des enfants, au nombre de chambres et aux installations techniques et sanitaires du logement ;
la proximité du lieu de travail des membres de la communauté domestique du candidat-locataire et du lieu de situation du logement actuel.
Un règlement grand-ducal précise l’application des critères visée à l’alinéa 1er.
Art. 59. Évaluation des critères d’attribution sur base d’une enquête sociale
En vue de l’attribution d’un logement tous publics, le bailleur social évalue dans le cadre d’une analyse globale et sur base d’une enquête sociale posée par un assistant social conformément à l’article 7 et à l’annexe 11 de la loi modifiée 26 mars 1992 sur l’exercice et la revalorisation de certaines professions de santé, la situation familiale, sociale et économique du candidat-locataire et des membres de sa communauté domestique, auquel il veut attribuer un logement, en tenant compte des critères d’attribution prévus aux articles 57, paragraphe 1er, et 58.
Chapitre 6 Bail abordable
Section 1re Loyer abordable
Art. 60. **Composantes du loyer abordable**
(1)
Le loyer abordable net se compose :
du loyer abordable brut ;
d’une minoration ou d’une majoration déterminée en fonction de l’équipement du logement ;
d’un forfait compensatoire de performance énergétique.
(2)
Le loyer abordable brut est déterminé en fonction du taux d’effort par rapport au revenu net disponible de la communauté domestique du locataire. Le taux d’effort se situe entre 10 pour cent et 35 pour cent, conformément à l’annexe III.
Si le revenu net disponible de la communauté domestique du locataire se situe en-dessous du seuil de faible revenu, le bailleur social, sur avis de la commission prévu à l’article 31, paragraphe 3, peut fixer le loyer abordable de façon forfaitaire en tenant compte de la situation socio-économique de cette communauté domestique.
(3)
Le loyer abordable brut est réduit en tenant compte de l’équipement des logements conformément à l’annexe III.
(4)
Le loyer abordable brut est augmenté de 10 pour cent pour les maisons.
(5)
Le loyer abordable brut d’un logement, dont la première occupation remonte avant le 1er janvier 1990 et qui n’a pas été soumis à une rénovation énergétique, est réduit d’un forfait compensatoire de performance énergétique, conformément à l’annexe III.
Art. 61. **Calcul du loyer abordable**
Le loyer abordable est calculé par le bailleur social au moment de l’attribution du logement.
Art. 62. **Révision du loyer abordable**
(1)
Le loyer du logement abordable est révisé annuellement par le bailleur social, sauf si le loyer est applicable depuis moins de trois mois.
Le loyer révisé est applicable dès sa notification au locataire.
Le locataire est tenu de répondre à une demande d’informations du bailleur social dans un délai de deux mois à compter de la demande du bailleur social. À défaut, le bailleur social peut demander un loyer forfaitaire ne pouvant pas dépasser le plafond du loyer abordable applicable au locataire, conformément à l’annexe III.
Si pendant la période d’application du loyer forfaitaire, le locataire fournit les informations demandées par le bailleur social, le bailleur social procède à la révision du loyer dans le mois de la réception des informations complètes.
(2)
À tout moment, le bailleur social est tenu de réviser le loyer dans le mois de la réception par le locataire de l’information :
d’un changement de la composition de sa communauté domestique ;
d’une diminution du revenu de la communauté domestique du locataire, déterminé conformément à l’article 56, paragraphe 2, d’au moins 5 pour cent par rapport au revenu pris en considération pour le calcul du loyer actuel ;
d’une augmentation du revenu de la communauté domestique du locataire, déterminé conformément à l’article 56, paragraphe 2, d’au moins 5 pour cent par rapport au revenu pris en considération pour le calcul du loyer actuel.
Le loyer ainsi révisé est applicable le premier jour du mois qui suit le délai d’un mois prévu à l’alinéa 1er.
(3)
À tout moment, le locataire est tenu d’informer le bailleur social de tout changement susceptible d’entraîner un besoin de révision de son loyer. À défaut de ce faire, le bailleur social peut réclamer les éventuelles augmentations de loyer, avec effet rétroactif au fait déclencheur, lors de la prochaine révision au sens du paragraphe 1er.
Art. 63. **Charges locatives**
Les charges locatives, correspondant à des charges réellement exposées par le promoteur social ou le bailleur social en faveur des locataires, sont mis à charge de ces derniers. Ces charges ne peuvent pas être considérées pour le calcul de la compensation au sens de l’article 40.
Ces charges comprennent :
les frais de nettoyage des parties communes ;
les frais d’électricité, de chauffage et d’eau des parties communes ;
les frais de contrôle et de maintenance courante des ascenseurs ;
les frais d’entretien des surfaces vertes ou équivalentes ;
les taxes communales concernant la canalisation et l’enlèvement des ordures ;
les menues réparations d’entretien ;
les travaux d’entretien réguliers qui ne sont pas la conséquence d’une erreur de conception ou d’un vice de réalisation ;
les travaux de réparation causés par le comportement inapproprié du locataire.
Section 2 Occupation et relogement
Art. 64. Durée du bail et occupation du logement
Le bail abordable est conclu à durée indéterminée.
Le locataire occupe le logement pendant toute la durée du bail à titre d’habitation principale et permanente.
Art. 65. Restrictions liées à la nature du logement
Le locataire ne peut ni sous-louer ou mettre à disposition à titre gratuit ou à titre onéreux le logement, ni céder son bail.
Aucune activité commerciale, libérale ou artisanale ne peut être exercée dans le logement.
Art. 66. **Sous-occupation du logement**
Le logement sous-occupé est un logement comportant une chambre à coucher supplémentaire au nombre de membres de la communauté domestique du locataire.
Art. 67. **Relogement**
(1)
Le bailleur social propose un relogement :
au locataire occupant un logement sous-occupé au sens de l’article 66 ;
au locataire occupant un logement non conforme aux obligations de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation ;
au locataire occupant un logement devant faire l’objet de travaux de rénovation ou de transformation.
La typologie du logement proposé correspond à la composition de la communauté domestique du locataire.
En cas de relogement visé à l’alinéa 1er, point 1° :
si des enfants membres de la communauté domestique du locataire fréquentent une école fondamentale, le logement proposé se situe, dans la mesure du possible, dans la même commune que le logement que le locataire est appelé à quitter, sinon dans une commune permettant l’accès aux lieux de scolarité des enfants au moment du relogement ;
le logement proposé se situe, dans la mesure du possible, dans une localité depuis laquelle l’accès aux lieux de travail des membres de la communauté domestique du locataire est assuré.
Le locataire ayant refusé deux propositions de relogement ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. À l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la deuxième proposition de relogement, le bail abordable est résilié d’office et le locataire se trouve déchu de tout titre d’occupation du logement.
En cas de relogement visé à l’alinéa 1er, point 1°, l’alinéa 4 n’est applicable ni aux locataires âgés de plus soixante-dix ans, ni aux locataires dont un membre de la communauté domestique est en situation de handicap. Constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d’activité ou empêchement total ou partiel d’accomplir les actes essentiels de la vie subie par une personne en raison d’une altération substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d’un polyhandicap ou d’un trouble de santé invalidant.
(2)
Sur demande du locataire, le bailleur social peut proposer un relogement :
1. au locataire occupant un logement dont la typologie ne correspond pas à la composition de sa communauté domestique au sens de l’article 58, alinéa 1er, point 1° ;
au locataire en cas de changements concernant sa communauté domestique, l’état de santé ou la situation professionnelle ou scolaire d’un des membres de sa communauté domestique, ou en cas d’autres motifs graves et légitimes.
(3)
En cas de vacance de logements de son parc, le bailleur social procède prioritairement aux éventuels relogements et ensuite à l’attribution de logements aux locataires nouveaux.
Art. 68. Regroupement familial
Si le bailleur social a connaissance, en vertu d’une pièce émise par le ministre ayant l’Immigration dans ses attributions, qu’un candidat-locataire, ayant le statut de bénéficiaire de protection internationale, a introduit une demande de regroupement familial sur base de l’article 69, paragraphe 3, de loi modifiée du 29 août 2008 portant sur la libre circulation des personnes et l’immigration, il lui attribue un logement en considération de la future composition de sa communauté domestique et de l’extrapolation du revenu de sa future communauté domestique, et sous réserve d’un logement disponible correspondant à la taille de la future composition de la communauté domestique du candidat-locataire.
Section 3 Résiliation du bail abordable et déguerpissement
Art. 69. **Résiliation d’office du bail abordable**
Si en cours de bail, un membre de la communauté domestique du locataire ne respecte plus les critères d’éligibilité prévus à l’article 55, paragraphe 3, le locataire en informe le bailleur social dans les meilleurs délais. À l’expiration d’un délai de douze mois à compter de la notification au bailleur social, le bail abordable est résilié d’office et le locataire se trouve déchu de tout titre d’occupation du logement.
Si le non-respect des critères d’éligibilité prévus à l’article 55, paragraphe 3, est constaté par le bailleur social, à défaut d’information du locataire, le bail abordable est résilié d’office et le locataire se trouve déchu de tout titre d’occupation du logement à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification du constat de non-respect par le bailleur social au locataire.
À l’expiration d’un délai de six mois à compter de la mise en demeure du locataire pour défaut de paiement de loyer et de charges, le bail abordable peut être déclaré résilié d’office par le bailleur social et le locataire se trouve déchu de tout titre d’occupation du logement.
Le contrat de bail d’un logement dédié aux jeunes peut être résilié à la date du trente-deuxième anniversaire du locataire. Le locataire se trouve alors déchu de tout titre d’occupation du logement.
Le contrat de bail d’un logement dédié aux salariés peut être résilié avec effet à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la fin du contrat de travail à condition que l’employeur ait besoin du logement pour un autre salarié et que le salarié n’ait pas été licencié pour raisons économiques. Le locataire se trouve alors déchu de tout titre d’occupation du logement.
Art. 70. **Décès du locataire**
Si en cours de bail, le locataire décède, le bail abordable est transmis à ses ayants droit s’ils répondent aux conditions d’éligibilité prévues à l’article 55, paragraphe 3, et si au moment du décès, ils font partie de la communauté domestique du défunt et ont habité avec lui.
Si les ayants droit ne répondent pas aux conditions de l’alinéa 1er, le bail abordable est résilié et les ayants droit se trouvent déchus de tout titre d’occupation du logement à l’expiration d’un délai de douze mois à compter du décès.
Si en cours de bail, le locataire d’un logement dédié aux salariés décède, le bail abordable est résilié et les ayants droit du locataire se trouvent déchus de tout titre d’occupation du logement à l’expiration d’un délai de douze mois à compter du décès.
Art. 71. Déguerpissement
Le déguerpissement est régi par les articles 16 à 18, 29 et 30 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil.
Section 4 Location de logements autres que des logements abordables et bail à usage d’habitation
Art. 72. **Régime facultatif des logements autres que les logements abordables**
(1)
Peuvent demander de soumettre des logements aux dispositions du bail abordable pour une durée minimale de neuf années, les propriétaires de logements suivants :
les promoteurs sociaux propriétaires de logements n’étant pas des logements abordables au sens de la présente loi ;
les sociétés à participation étatique ou communale ayant parmi leurs objets le développement urbain ou la gestion d’un patrimoine immobilier ;
les établissements publics ayant parmi leurs objets le développement urbain ou la gestion d’un patrimoine immobilier.
(2)
Le ministre décide sur avis de la commission de l’octroi d’une compensation de service public. Les modalités de la compensation du service public rendu par les promoteurs sociaux, les sociétés et les établissements publics énumérés au paragraphe 1er sont arrêtées dans une convention conformément à l’article 13.
Les contestations résultant de la convention sont susceptibles d’un recours en réformation devant le tribunal administratif.
Art. 73. Bail à usage d’habitation
Les logements soumis au bail abordable sont régis par la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, à l’exception des articles 1er à 15.
Chapitre 7 Registre national des logements abordables
Section 1re Collecte et saisie
Art. 74. **Objet du registre national des logements abordables**
(1)
Le ministre tient un registre national, dénommé « registre national des logements abordables », qui répertorie :
les logements destinés à la vente abordable, ainsi que les acquéreurs et les membres de leur communauté domestique ;
les logements destinés à la vente à coût modéré, ainsi que les acquéreurs et les membres de leur communauté domestique ;
les logements destinés à la location abordable, ainsi que les demandeurs-locataires, les candidats-locataires, les locataires et les membres de leur communauté domestique ;
les bailleurs sociaux et les promoteurs sociaux des logements visés aux points 1° à 3°.
Ce système de collecte et de saisie est établi à partir des informations transmises par les demandeurs-locataires, les candidats-locataires, les locataires, les acquéreurs, les promoteurs sociaux et les bailleurs sociaux.
(2)
Les logements des promoteurs publics ayant bénéficié d’une aide à la construction d’ensembles au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement et les logements abordables des promoteurs publics sont inscrits au registre pendant toute leur durée d’existence.
Les logements abordables des promoteurs sans but de lucre sont inscrits au registre pendant la durée de la convention prévue à l’article 21.
Sont encore inscrits au registre les logements locatifs de tous les promoteurs privés et sans but de lucre ayant bénéficié d’une aide à la construction d’ensembles au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement et pour lesquels une convention d’aides à la construction d’ensembles est en cours au moment de l’entrée en vigueur de la présente loi et ce pendant la durée de cette convention.
Les logements soumis aux dispositions du bail abordable conformément à l’article 72 pendant la durée de la soumission sont inscrits au registre.
Les logements des promoteurs publics réalisés dans le cadre du plan ayant pour objectif le cas prévu à l’article 1er, paragraphe 2, points 14° et 15°, de la loi modifiée du 17 avril 2018 concernant l’aménagement du territoire ou des articles 29 et 29bis de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain, sont inscrits au registre pendant toute leur durée d’existence.
(3)
Le ministre, le promoteur social et le bailleur social sont les responsables conjoints du traitement des données à caractère personnel dans le cadre du registre.
Le ministre peut déléguer, sous sa responsabilité, tout ou partie des obligations qui lui incombent en vertu de la présente loi à un agent de son ministère en fonction des attributions de cet agent. Le Centre des technologies de l’information de l’État a la qualité de sous-traitant en matière de services informatiques et de sécurité informatique.
Le bailleur social peut déléguer, sous sa responsabilité, tout ou partie des obligations qui lui incombent en vertu de la présente loi à un de ses agents ou de ses salariés en fonction des attributions de cette personne.
Le promoteur social peut déléguer, sous sa responsabilité, tout ou partie des obligations qui lui incombent en vertu de la présente loi à un de ses agents ou de ses salariés en fonction des attributions de cette personne.
Les données à caractère personnel sont traitées et contrôlées aux fins d’instruction, de gestion et de suivi administratif des dossiers des demandeurs-locataires, des candidats-locataires, des locataires et des acquéreurs, selon les modalités de la loi du 1er août 2018 portant organisation de la Commission nationale pour la protection des données et du régime général sur la protection des données.
Les données après avoir été rendues anonymes peuvent servir à des fins de statistiques.
Art. 75. **Données à caractère personnel traitées**
Les catégories de données traitées des demandeurs-locataires, des candidats-locataires, des locataires et des membres de leur communauté domestique revêtant ou pouvant revêtir un caractère personnel, sont les données relatives :
à leur identification ;
à une éventuelle mesure de curatelle, tutelle ou autre protection des personnes majeures ;
à leur situation socio-économique ;
à leur lieu de travail et leur employeur ;
à leur logement actuel ;
au logement abordable attribué.
Le ministre traite les données relevant de toutes les catégories de données énumérées à l’alinéa 1er lorsque l’instruction, la gestion ou le suivi administratif des dossiers des demandeurs-locataires, des candidats-locataires et des locataires rend ce traitement nécessaire.
Art. 76. **Communication de renseignements d’autres autorités**
(1)
En signant la déclaration spéciale contenue sur le formulaire d’inscription, le demandeur-locataire et toute personne majeure et capable de sa communauté domestique donnent leur consentement explicite à ce que le ministre ait accès, pour chaque membre de la communauté domestique, aux renseignements des fichiers et bases de données d’autres autorités de l’État, et à ce qu’il obtienne la transmission des informations et données nécessaires au traitement de la demande de location d’un logement abordable et au réexamen de cette demande.
Dans ce cas, le ministre peut, afin de contrôler si les conditions d’attribution d’un logement abordable sont remplies et afin de vérifier l’exactitude et l’authenticité des données et des pièces fournies par les demandeurs-locataires, les candidats-locataires et les locataires, demander, pour chaque membre de leur communauté domestique :
à l’Administration des contributions directes, la transmission des données suivantes pour une année fiscale donnée :
le nom, les prénoms, le numéro d’identification national et l’adresse ; l’indication si la personne concernée est propriétaire ou usufruitier d’un ou de plusieurs logements selon les informations enregistrées par le service des évaluations immobilières de l’Administration des contributions directes ; les montants des revenus nets par catégorie de revenus énumérées à l’article 10 de la loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l’impôt sur le revenu, les revenus exonérés incorporés par catégorie de revenus dans une base imposable fictive selon l’article 134 de la loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l’impôt sur le revenu ;
à l’Administration du cadastre et de la topographie, la transmission des données suivantes :
l’indication si la personne concernée est propriétaire ou usufruitier d’un ou de plusieurs logements, y compris sa provenance ; le titre de propriété du logement ; les données techniques du logement ;
à l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA, la transmission des données suivantes :
l’indication si la personne concernée est propriétaire ou usufruitier d’un ou de plusieurs logements ; le titre de propriété du logement ; les données techniques du logement ;
au Centre commun de la sécurité sociale sur la base de l’article 413 du Code de la sécurité sociale, la transmission des données suivantes :
le nom, les prénoms, le numéro d’identification national et l’adresse ; la date et la durée de l’affiliation ; la durée de travail hebdomadaire ; le nom, les prénoms et les coordonnées de l’employeur ; les affiliations auprès d’employeurs antérieurs ;
au Fonds national de solidarité, la transmission des données suivantes :
le nom, les prénoms, le numéro d’identification national et l’adresse ; les bénéficiaires du revenu d’inclusion sociale et les montants perçus ; les bénéficiaires du revenu pour personnes gravement handicapées et les montants perçus ; les bénéficiaires de la majoration du revenu d’inclusion sociale et les montants perçus ; les bénéficiaires de la majoration du revenu pour personnes gravement handicapées et les montants perçus ; les bénéficiaires d’une avance de pension alimentaire et les montants perçus ; les bénéficiaires du forfait d’éducation et les montants perçus ;
à la Caisse pour l’avenir des enfants, la transmission de l’indication si la personne concernée est attributaire d’une allocation familiale au bénéfice d’un ou de plusieurs enfants vivant dans la communauté domestique du demandeur ou bénéficiaire de l’aide et les montants perçus ;
à l’Agence pour le développement de l’emploi, la transmission des bénéficiaires des indemnités de chômage et les montants perçus ;
au ministre ayant l’Immigration dans ses attributions, la transmission de l’indication si la personne concernée est demandeur d’un regroupement familial sur base de l’article 69, paragraphe 3, de loi modifiée du 29 août 2008 portant sur la libre circulation des personnes et l’immigration.
(2)
Le ministre a droit à la communication de renseignements à partir du registre national au sens de la loi modifiée du 19 juin 2013 relative à l’identification des personnes physiques et le répertoire général au sens de la loi modifiée du 30 mars 1979 organisant l’identification numérique des personnes physiques et morales pour vérifier pour un demandeur-locataire, un candidat-locataire et un locataire ou tout autre membre de la communauté domestique, les données à caractère personnel suivantes :
les nom et prénoms ;
le numéro d’identification national ;
le sexe ;
les date et lieu de naissance ;
la date de décès ;
l’état civil ;
le domicile et la résidence habituelle, mentionnant la localité, la rue et le numéro d’immeuble, le cas échéant, le numéro d’ordre établi en exécution de la loi modifiée du 19 mars 1988 sur la publicité foncière en matière de copropriété ou toute précision supplémentaire quant à l’immeuble dans lequel se situe le logement, ainsi que l’historique concernant la durée de résidence ou les changements de résidence afin de contrôler le respect des conditions relatives à l’habitation principale et permanente ou à l’occupation du logement par le locataire.
Art. 77. **Accès aux renseignements**
(1)
L’accès aux renseignements énumérés à l’article 76 prend la forme d’un échange de données sur requête déclenchée par le système informatique sur initiative d’un gestionnaire du dossier.
(2)
Le ministre peut autoriser l’accès aux données et informations visées à l’article 76 dans les limites y prévues aux agents de son ministère, nommément désignés, par lui en fonction de leur attribution.
L’accès des agents et des salariés d’un bailleur social est limité aux données des demandeurs-locataires, des candidats-locataires et des locataires répondant aux besoins spécifiques couverts par son domaine d’intervention et pertinentes pour l’attribution de logements aux personnes parmi lesquelles le choix se fait. Le bailleur social a accès aux données des logements qu’il gère et aux données de ses demandeurs-locataires, candidats-locataires et locataires dans le cadre de l’exercice de son activité de bailleur social.
(3)
Seules peuvent être consultées les données à caractère personnel ayant un lien direct avec le motif de consultation.
(4)
Les demandeurs-locataires, les candidats-locataires et les locataires ont accès aux données qui les concernent. En se portant demandeur-locataire ou candidat-locataire, de même que par le fait qu’ils signent un bail pour un logement abordable, les demandeurs-locataires, les candidats-locataires et les locataires marquent leur accord à ce que leurs données soient traitées conformément à ce qui précède, ce dont ils sont informés au moment de leur demande et de la signature d’un bail. L’opposition de leur part à ce que les données les concernant soient collectées ou traitées emporte de plein droit retrait de leur demande ou résiliation du bail, si cette opposition est maintenue après une information spéciale des conséquences d’un maintien de leur opposition.
(5)
Le système informatique par lequel l’accès ou le traitement des données à caractère personnel sont opérés est aménagé de la manière suivante :
1. l’accès aux renseignements est sécurisé moyennant une authentification forte ;
tout traitement des données reprises dans les banques et fichiers de données à caractère personnel gérés par le ministre ou des renseignements auxquels le ministre a accès, ainsi que toute consultation de ces données, ne peut avoir lieu que pour un motif précis ;
la date et l’heure de tout traitement ou consultation, le lien par rapport à un dossier en cours ainsi que l’identité de la personne qui y a procédé peuvent être retracés dans le système informatique mis en place ;
les données de journalisation sont conservées pendant un délai de 3 ans à partir de leur enregistrement, délai après lequel elles sont effacées.
Les modalités du traitement des données sont précisées par un règlement grand-ducal.
Section 2 Contrôle des conditions d’attribution
Art. 78. **Contrôles**
(1)
Le ministre peut procéder ou faire procéder à des contrôles afin de vérifier si les conditions pour l’attribution d’un logement abordable sont remplies.
(2)
L’exactitude et l’authenticité des données et des pièces fournies par les demandeurs-locataires, les candidats-locataires, les locataires, les promoteurs sociaux et les bailleurs sociaux peuvent être vérifiées en cas de doute, sans que cette vérification puisse être systématique.
(3)
Le ministre peut à tout moment procéder ou faire procéder à des contrôles spécifiques lorsqu’il existe des présomptions de fraude.
(4)
Les dossiers peuvent faire l’objet d’un réexamen à tout moment.
Art. 79. Visites des logements
En cas de doute quant au respect des conditions d’attribution du logement abordable, les agents sous l’autorité du ministre peuvent, dans l’exercice de leurs missions et munis des pièces justificatives de leurs fonctions, se rendre au logement abordable, au logement des demandeurs-locataires et au logement des candidats-locataires, qu’il s’agisse du domicile des demandeurs-locataires, des candidats-locataires ou des locataires ou du domicile de personnes tierces, afin de procéder à tous les examens ou contrôles nécessaires. Les visites au logement ont lieu entre huit heures et dix-huit heures. Les habitants du logement sont informés d’une visite par écrit au moins quinze jours avant le jour de la visite.
Lorsque l’entrée au logement est refusée aux agents du ministre, le traitement du dossier d’attribution d’un logement abordable est suspendu jusqu’à ce que les demandeurs-locataires, les candidats-locataires ou les locataires aient fourni au ministre tous renseignements et documents nécessaires à l’instruction, à la gestion et au suivi de leur dossier.
Art. 80. Instruction des dossiers
En cas de changement susceptible d’entraîner un besoin de révision de son dossier, le demandeur-locataire, le candidat-locataire et le locataire informent le bailleur social sans délai en joignant, le cas échéant, les pièces justificatives de ce changement.
Le demandeur-locataire, le candidat-locataire et le locataire sont tenus, sur demande du bailleur social, de fournir tous renseignements et documents nécessaires à l’instruction, à la gestion et au suivi administratif de leur dossier dans les deux mois.
Chapitre 8 Voies de recours et dispositions financières
Art. 81. **Voies de recours**
Les décisions concernant l’octroi, le refus ou la restitution des participations financières et des compensations de service public prévues par la présente loi, ainsi que les décisions concernant l’octroi, le refus ou le retrait de l’agrément du bailleur social sont susceptibles d’un recours en annulation devant le tribunal administratif.
Art. 82. Dispositions financières
Les acquisitions immobilières effectuées par les promoteurs publics dans le cadre des objectifs de la présente loi sont exemptes des droits de timbre, d’enregistrement et d’hypothèque.
Chapitre 9 Dispositions modificatives
Art. 83. **Modification de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement**
La loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement est abrogée, à l’exception des chapitres 1er à 2sexies et l’article 66.
Art. 84. **Modification de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain**
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Source : Legilux — Journal officiel du Grand-Duché de Luxembourg (Service central de législation, Ministère d'État). Données réutilisées sous licence Creative Commons Attribution 4.0 International (CC BY 4.0).