Decreto-Lei n.º 555/99 — Regime jurídico da urbanização e edificação - RJUE

A revisão dos regimes jurídicos do licenciamento municipal de loteamentos urbanos e obras de urbanização e de obras particulares constitui uma necessidade porque, embora recente, a legislação actualmente em vigor não tem conseguido compatibilizar as exigências de salvaguarda do interesse público com a eficiência administrativa a que legitimamente aspiram os cidadãos.

Os regimes jurídicos que regem a realização destas operações urbanísticas encontram-se actualmente estabelecidos em dois diplomas legais, nem sempre coerentes entre si, e o procedimento administrativo neles desenhado é excessivamente complexo, determinando tempos de espera na obtenção de uma licença de loteamento ou de construção que ultrapassam largamente os limites do razoável.

Neste domínio, a Administração move-se num tempo que não tem correspondência na vida real, impondo um sacrifício desproporcional aos direitos e interesses dos particulares.

Mas, porque a revisão daqueles regimes jurídicos comporta também alguns riscos, uma nova lei só é justificável se representar um esforço sério de simplificação do sistema sem, contudo, pôr em causa um nível adequado de controlo público, que garanta o respeito intransigente dos interesses públicos urbanísticos e ambientais.

Se é certo que, por via de um aumento da responsabilidade dos particulares, é possível diminuir a intensidade do controlo administrativo a que actualmente se sujeita a realização de certas operações urbanísticas, designadamente no que respeita ao respectivo controlo prévio, isso não pode nem deve significar menor responsabilidade da Administração.

A Administração tem de conservar os poderes necessários para fiscalizar a actividade dos particulares e garantir que esta se desenvolve no estrito cumprimento das disposições legais e regulamentares aplicáveis.

O regime que agora se institui obedece, desde logo, a um propósito de simplificação legislativa.

Na impossibilidade de avançar, desde já, para uma codificação integral do direito do urbanismo, a reunião num só diploma destes dois regimes jurídicos, a par da adopção de um único diploma para regular a elaboração, aprovação, execução e avaliação dos instrumentos de gestão territorial, constitui um passo decisivo nesse sentido.

Pretende-se, com isso, ganhar em clareza e coerência dos respectivos regimes jurídicos, evitando-se a dispersão e a duplicação desnecessárias de normas legais.

Numa época em que a generalidade do território nacional já se encontra coberto por planos municipais, e em que se renova a consciência das responsabilidades públicas na sua execução, o loteamento urbano tem de deixar de ser visto como um mecanismo de substituição da Administração pelos particulares no exercício de funções de planeamento e gestão urbanística.

As operações de loteamento urbano e obras de urbanização, tal como as obras particulares, concretizam e materializam as opções contidas nos instrumentos de gestão territorial, não se distinguindo tanto pela sua natureza quanto pelos seus fins. Justifica-se, assim, que a lei regule num único diploma o conjunto daquelas operações urbanísticas, tanto mais que, em regra, ambas são de iniciativa privada e a sua realização está sujeita a idênticos procedimentos de controlo administrativo.

A designação adoptada para o diploma - regime jurídico da urbanização e edificação - foge à terminologia tradicional no intuito de traduzir a maior amplitude do seu objecto.

Desde logo, porque, não obstante a particular atenção conferida às normas de procedimento administrativo, o mesmo não se esgota no regime de prévio licenciamento ou autorização das operações de loteamento urbano, obras de urbanização e obras particulares.

Para além de conter algumas normas do regime substantivo daquelas operações urbanísticas, o diploma abrange a actividade desenvolvida por entidades públicas ou privadas em todas as fases do processo urbano, desde a efectiva afectação dos solos à construção urbana até à utilização das edificações nele implantadas.

É no âmbito da regulamentação do controlo prévio que se faz sentir mais intensamente o propósito de simplificação de procedimentos que este anteprojecto visa prosseguir.

O sistema proposto diverge essencialmente daquele que vigora actualmente, ao fazer assentar a distinção das diferentes formas de procedimento não apenas na densidade de planeamento vigente na área de realização da operação urbanística mas também no tipo de operação a realizar.

Na base destes dois critérios está a consideração de que a intensidade do controlo que a administração municipal realiza preventivamente pode e deve variar em função do grau de concretização da posição subjectiva do particular perante determinada pretensão.

Assim, quando os parâmetros urbanísticos de uma pretensão já se encontram definidos em plano ou anterior acto da Administração, ou quando a mesma tenha escassa ou nenhuma relevância urbanística, o tradicional procedimento de licenciamento é substituído por um procedimento simplificado de autorização ou por um procedimento de mera comunicação prévia.

O procedimento de licença não se distingue, no essencial, do modelo consagrado na legislação em vigor.

Como inovações mais significativas são de salientar o princípio da sujeição a prévia discussão pública dos procedimentos de licenciamento de operações de loteamento urbano e a possibilidade de ser concedida uma licença parcial para a construção da estrutura de um edifício, mesmo antes da aprovação final do projecto da obra.

No primeiro caso, por se entender que o impacte urbanístico causado por uma operação de loteamento urbano em área não abrangida por plano de pormenor tem implicações no ambiente urbano que justificam a participação das populações locais no respectivo processo de decisão, não obstante poder existir um plano director municipal ou plano de urbanização, sujeitos, eles próprios, a prévia discussão pública.

No segundo caso, por existir a convicção de que, ultrapassada a fase de apreciação urbanística do projecto da obra, é razoavelmente seguro permitir o início da execução da mesma enquanto decorre a fase de apreciação dos respectivos projectos de especialidade, reduzindo-se assim, em termos úteis, o tempo de espera necessário para a concretização de um projecto imobiliário.

O procedimento de autorização caracteriza-se pela dispensa de consultas a entidades estranhas ao município, bem como de apreciação dos projectos de arquitectura e das especialidades, os quais são apresentados em simultâneo juntamente com o requerimento inicial.

Ao diminuir substancialmente a intensidade do controlo realizado preventivamente pela Administração, o procedimento de autorização envolve necessariamente uma maior responsabilização do requerente e dos autores dos respectivos projectos, pelo que tem como «contrapartida» um regime mais apertado de fiscalização.

Deste modo, nenhuma obra sujeita a autorização pode ser utilizada sem que tenha, pelo menos uma vez, sido objecto de uma inspecção ou vistoria pelos fiscais municipais de obras, seja no decurso da sua execução, seja após a sua conclusão e como condição prévia da emissão da respectiva autorização de utilização.

Também nos casos em que a realização de uma obra depende de mera comunicação prévia, a câmara municipal pode, através do seu presidente, determinar se a mesma se subsume ou não à previsão normativa que define a respectiva forma de procedimento, sujeitando-a, se for caso disso, a licenciamento ou autorização.

Do mesmo modo, a dispensa de licença ou autorização não envolve diminuição dos poderes de fiscalização, podendo a obra ser objecto de qualquer das medidas de tutela da legalidade urbanística previstas no diploma, para além da aplicação das sanções que ao caso couberem.

Para além do seu tronco comum, os procedimentos de licenciamento ou autorização sujeitam-se ainda às especialidades resultantes do tipo de operação urbanística a realizar.

Em matéria de operações de loteamento urbano, e no que se refere a cedências gratuitas ao município de parcelas para implantação de espaços verdes públicos, equipamentos de utilização colectiva e infra-estruturas urbanísticas, estabelece-se, para além do direito de reversão sobre as parcelas cedidas quando as mesmas não sejam afectas pelo município aos fins para as quais hajam sido cedidas, que o cedente tem a possibilidade de, em alternativa, exigir o pagamento de uma indemnização, nos termos estabelecidos para a expropriação por utilidade pública.

Consagra-se ainda expressamente o princípio da protecção do existente em matéria de obras de edificação, retomando assim um princípio já aflorado nas disposições do Regulamento Geral das Edificações Urbanas mas esquecido nas sucessivas revisões do regime do licenciamento municipal de obras particulares.

Assim, à realização de obras em construções já existentes não se aplicam as disposições legais e regulamentares que lhe sejam supervenientes, desde que tais obras não se configurem como obras de ampliação e não agravem a desconformidade com as normas em vigor.

Por esta via se dá um passo importante na recuperação do património construído, já que, sem impor um sacrifício desproporcional aos proprietários, o regime proposto permite a realização de um conjunto de obras susceptíveis de melhorar as condições de segurança e salubridade das construções existentes.

A realização de uma vistoria prévia à utilização das edificações volta a constituir a regra geral nos casos de obras sujeitas a mera autorização, em virtude da menor intensidade do controlo prévio a que as mesmas foram sujeitas.

Porém, mesmo nesses casos é possível dispensar a realização daquela vistoria prévia, desde que no decurso da sua execução a obra tenha sido inspeccionada ou vistoriada pelo menos uma vez.

Manifesta-se, aqui, uma clara opção pelo reforço da fiscalização em detrimento do controlo prévio, na expectativa de que este regime constitua um incentivo à reestruturação e modernização dos serviços municipais de fiscalização de obras.

Para além da definição das condições legais do início dos trabalhos, em conjugação com o novo regime de garantias dos particulares, estabelece-se um conjunto de regras que acompanham todas as fases da execução de uma operação urbanística.

No que respeita à utilização e conservação do edificado, foram recuperadas e actualizadas disposições dispersas por diversos diplomas legais, designadamente o Regulamento Geral das Edificações Urbanas e a Lei das Autarquias Locais, obtendo-se assim um ganho de sistematização e de articulação das normas respeitantes às tradicionais atribuições municipais de polícia das edificações com as relativas aos seus poderes de tutela da legalidade urbanística.

No domínio da fiscalização da execução das operações urbanísticas estabelece-se uma distinção clara entre as acções de verificação do cumprimento das disposições legais e regulamentares aplicáveis e de repressão das infracções cometidas, distinguindo neste último caso as sanções propriamente ditas das medidas de tutela da legalidade urbanística.

Quanto a estas medidas, e porque a sua função é única e exclusivamente a de reintegrar a legalidade urbanística violada, estabelece-se um regime que, sem diminuir a intensidade dos poderes atribuídos às entidades fiscalizadoras, submete o seu exercício ao cumprimento estrito do princípio da proporcionalidade.

Merece especial destaque a este propósito o reconhecimento da natureza provisória do embargo de obras, cuja função é a de acautelar a utilidade das medidas que, a título definitivo, reintegrem a legalidade urbanística violada, incluindo nestas o licenciamento ou autorização da obra.

Procura-se assim evitar o prolongamento indefinido da vigência de ordens de embargo que, a pretexto da prossecução do interesse público, consolidam situações de facto que se revelam ainda mais prejudiciais ao ambiente e à qualidade de vida dos cidadãos do que aquelas que o próprio embargo procurava evitar.

Em matéria de garantias, procede-se à alteração da função do deferimento tácito nas operações urbanísticas sujeitas a licenciamento, sem que daí advenha qualquer prejuízo para os direitos dos particulares.

Com efeito, na sequência da revisão do artigo 268.º da CRP propõe-se a substituição da intimação judicial para a emissão do alvará pela intimação judicial para a prática de acto legalmente devido como instrumento privilegiado de protecção jurisdicional.

Significa isto que deixa de ser necessário ficcionar a existência de um acto tácito de deferimento do projecto para permitir o recurso do requerente aos tribunais para a obtenção de uma intimação judicial para a emissão do alvará.

O particular pode agora recorrer aos tribunais no primeiro momento em que se verificar o silêncio da Administração, já não lhe sendo exigível que percorra todas as fases do procedimento com base em sucessivos actos de deferimento tácito, com os riscos daí inerentes.

E, se o silêncio da Administração só se verificar no momento da emissão do alvará, o particular dispõe do mesmo mecanismo para obter uma intimação para a sua emissão.

O deferimento tácito tem, assim, a sua função restrita às operações sujeitas a mera autorização, o que também é reflexo da maior concretização da posição jurídica do particular e da consequente menor intensidade do controlo prévio da sua actividade.

Diferentemente do que acontece hoje, porém, nestes casos o particular fica dispensado de recorrer aos tribunais, podendo dar início à execução da sua operação urbanística sem a prévia emissão do respectivo alvará desde que se mostrem pagas as taxas urbanísticas devidas.

Propõe-se igualmente um novo regime das taxas urbanísticas devidas pela realização de operações urbanísticas, no sentido de terminar com a polémica sobre se no licenciamento de obras particulares pode ou não ser cobrada a taxa pela realização, manutenção e reforço das infra-estruturas urbanísticas actualmente prevista no artigo 19.º, alínea a), da Lei das Finanças Locais, clarificando-se que a realização daquelas obras está sujeita ao pagamento da aludida taxa, sempre que pela sua natureza impliquem um acréscimo dos encargos públicos de realização, manutenção e reforço das infra-estruturas e serviços gerais do município equivalente ou até mesmo superior ao que resulta do licenciamento de uma operação de loteamento urbano.

Sujeita-se, assim, a realização de obras de construção e de ampliação ao pagamento daquela taxa, excepto se as mesmas se situarem no âmbito de uma operação de loteamento urbano onde aquelas taxas já tenham sido pagas.

Desta forma se alcança uma solução que, sem implicar com o equilíbrio precário das finanças municipais, distingue de forma equitativa o regime tributário da realização de obras de construção em função da sua natureza e finalidade.

Pelas mesmas razões, se prevê que os regulamentos municipais de taxas possam e devam distinguir o montante das taxas devidas, não apenas em função das necessidades concretas de infra-estruturas e serviços gerais do município, justificadas no respectivo programa plurianual de investimentos, como também em função dos usos e tipologias das edificações e, eventualmente, da respectiva localização.

Tendo sido ouvida a Associação Nacional de Municípios Portugueses, foram ouvidos os órgãos de Governo próprio dos Regiões Autónomas.

Assim, no uso da autorização legislativa concedida pelo artigo 1.º da Lei n.º 110/99, de 3 de Agosto, e nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:

Artigo 12.º, Decreto-Lei n.º 108/2026 - Diário da República n.º 104/2026, Série I de 2026-05-29 As alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, aplicam-se aos procedimentos que se iniciem após a data da sua entrada em vigor, bem como àqueles que, tendo sido iniciados em data anterior, ainda se encontrem na fase de saneamento e apreciação liminar a que se refere o artigo 11.º do presente diploma.

Artigo 15.º, Decreto-Lei n.º 214-G/2015 - Diário da República n.º 193/2015, 3º Suplemento, Série I de 2015-10-02 As alterações efetuadas pelo Decreto-Lei n.º 214-G/2015, de 2 de outubro, ao presente diploma, só se aplicam aos processos administrativos que tenham início após a sua entrada em vigor.

Artigo 4.º, Lei n.º 30-A/2000 - Diário da República n.º 292/2000, 2º Suplemento, Série I-A de 2000-12-20 A suspensão da vigência do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, prevista no n.º 1 do artigo 1.º da Lei n.º 13/2000, de 20 de Julho, é prorrogada até à entrada em vigor do decreto-lei a emitir ao abrigo da presente autorização legislativa.

Lei n.º 13/2000 - Diário da República n.º 166/2000, Série I-A de 2000-07-20 É suspensa a vigência do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, até ao dia 31 de dezembro de 2000.

Capítulo I — Disposições preliminares

Artigo 2.º — Definições

Para efeitos do presente diploma, entende-se por:

Artigo 3.º — Regulamentos municipais

Capítulo II — Licenciamento e comunicação prévia de operações urbanísticas

Secção I — Âmbito e competência

Artigo 4.º — Licença, comunicação prévia e comunicação prévia com prazo

1 - A realização de operações urbanísticas depende, nos termos e com as exceções constantes da presente secção, de:

2 - Estão sujeitas a licença:

3 - (Revogado.)

4 - Estão sujeitas a comunicação prévia as seguintes operações urbanísticas:

ii) Unidade de execução que defina o desenho urbano e as parcelas ou lotes, os alinhamentos, o polígono de base para a implantação de edificações, a área de construção e respetivos usos, o número máximo de fogos e a programação das obras de urbanização.

ii) Plano de pormenor ou unidade de execução que definam a implantação e programação de obras de urbanização.

ii) Unidade de execução que defina os alinhamentos e o polígono de base para a implantação de edificações, a altura total das edificações ou a altura das fachadas, o número de pisos e o número máximo de fogos, a área de construção e respetivos usos; ou

iii) Operação de loteamento que defina os alinhamentos e o polígono de base para a implantação de edificações, a altura total das edificações ou a altura das fachadas, o número de pisos e o número máximo de fogos, a área de construção e respetivos usos.

5 - Estão sujeitas a comunicação prévia com prazo a utilização e a alteração de uso de edifícios ou suas frações que não sejam precedidas de obras sujeitas a licença, comunicação prévia ou informação prévia favorável que contemple todos os elementos previstos nas alíneas a) a f) do n.º 2 do artigo 14.º, nos termos do disposto no artigo 62.º-B.

6 - Nas operações urbanísticas sujeitas a comunicação prévia o interessado não pode optar pelo licenciamento.

7 - Nas operações urbanísticas sujeitas a licença, o pedido de ocupação da via pública pode ser integrado no mesmo requerimento, desde que este se encontre devidamente instruído com todos os elementos necessários à luz dos regulamentos municipais aplicáveis, o qual fica sujeito aos prazos de deferimento tácito da operação urbanística, para o efeito do disposto no artigo 26.º

8 - Nos casos previstos no número anterior, a permissão para a ocupação da via pública é integrada na licença aplicável à operação urbanística, sendo as taxas pagas nesta sede.

9 - Para efeitos do disposto na alínea c) do n.º 4, considera-se que o plano de pormenor ou a unidade de execução dispõem de programação das obras de urbanização quando a sua delimitação contemple:

10 - Nos empreendimentos turísticos regidos pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, consideram-se abrangidas pela licença ou comunicação prévia de construção as obras de criação e remodelação de infraestruturas destinadas a servir as edificações, não carecendo, para o efeito, de licença ou comunicação prévia relativa a obras de urbanização.

Artigo 5.º — Competência

1 - A concessão da licença prevista no n.º 2 do artigo 4.º é da competência da câmara municipal, com faculdade de delegação no presidente e de subdelegação nos vereadores e nos dirigentes dos serviços municipais.

2 - (Revogado.)

3 - (Revogado.)

4 - A aprovação da informação prévia regulada no presente diploma é da competência da câmara municipal, podendo ser delegada no seu presidente, com faculdade de subdelegação nos vereadores e nos dirigentes dos serviços municipais.

Artigo 6.º — Isenção de licença e comunicação prévia

1 - Sem prejuízo do disposto na alínea d) do n.º 2 do artigo 4.º e do previsto em legislação especial, estão isentas de licença e de comunicação prévia:

ii) Não afetem a estabilidade do edifício ou, quando impliquem uma intervenção na estabilidade do edifício, sejam acompanhadas de projeto de estabilidade e termo de responsabilidade elaborado por técnico habilitado, de acordo com a legislação em vigor, no qual deve declarar que as obras, consideradas na sua globalidade, melhoram ou não prejudicam a estrutura de estabilidade face à situação em que o imóvel se encontra antes das obras, bem como projeto de reforço sísmico, quando exigível nos termos da lei, a entregar, para efeitos de mero depósito, em conjunto com a informação sobre o início dos trabalhos, prevista no artigo 80.º-A;

2 - (Revogado.)

3 - (Revogado.)

4 - Os atos que tenham por efeito o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial que se situe em perímetro urbano ou em aglomerado rural delimitado em plano municipal de ordenamento do território estão isentos de licença ou comunicação prévia desde que as duas parcelas resultantes do destaque confrontem com arruamentos públicos.

5 - Nas áreas situadas fora dos perímetros urbanos e dos aglomerados rurais delimitados em plano municipal de ordenamento do território, os atos a que se refere o número anterior estão isentos de licença ou comunicação prévia quando, cumulativamente, se mostrem cumpridas as seguintes condições:

6 - Nos casos referidos nos n.ºs 4 e 5 não é permitido efectuar na área correspondente ao prédio originário novo destaque nos termos aí referidos por um prazo de 10 anos contados da data do destaque anterior.

7 - O condicionamento da construção bem como o ónus do não fraccionamento previstos nos n.ºs 5 e 6 devem ser inscritos no registo predial sobre as parcelas resultantes do destaque, sem o que não pode ser licenciada ou comunicada qualquer obra de construção nessas parcelas.

8 - O disposto no presente artigo não isenta a realização das operações urbanísticas nele previstas da observância das normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as constantes de planos municipais ou intermunicipais, de servidões ou restrições de utilidade pública, as normas técnicas de construção e as de proteção do património cultural imóvel, podendo sempre ser objeto de fiscalização nos termos previstos nos artigos 93.º e seguintes.

9 - A certidão emitida pela câmara municipal, comprovativa da verificação dos requisitos do destaque, constitui documento bastante para efeitos de registo predial da parcela destacada.

10 - Os actos que tenham por efeito o destaque de parcela com descrição predial que se situe em perímetro urbano e fora deste devem observar o disposto nos n.ºs 4 ou 5, consoante a localização da parcela a destacar, ou, se também ela se situar em perímetro urbano e fora deste, consoante a localização da área maior.

11 - (Revogado.)

12 - As operações urbanísticas previstas no presente artigo estão sujeitas à informação sobre o início dos trabalhos, nos termos do artigo 80.º-A.

13 - As operações urbanísticas previstas no presente artigo podem estar sujeitas à realização de cedências, a formalizar nos termos do n.º 3 do artigo 44.º, quando sejam de loteamento ou de impacte relevante ou semelhante a loteamento nos termos previstos nos regulamentos municipais, e ainda à prestação da caução prevista no artigo 54.º e ao pagamento das taxas e demais encargos devidos, antes da informação sobre o início dos trabalhos, nos termos do artigo 80.º-A, ou do registo predial da operação, se for caso disso.

14 - Nas operações urbanísticas que incluam, simultaneamente, obras sujeitas a licença ou comunicação prévia e obras isentas, o cumprimento das formalidades aplicáveis às primeiras não prejudica nem impede a realização das obras isentas, desde que estas respeitem integralmente as normas legais e regulamentares aplicáveis.

Artigo 7.º — Operações urbanísticas promovidas pela Administração Pública ou para fins de interesse público

1 - Estão igualmente isentas de licença, comunicação prévia ou comunicação prévia com prazo:

ii) Uso direto e imediato do público, sem prejuízo do disposto no n.º 4;

iii) Áreas portuárias ou do domínio público ferroviário, aeroportuário ou hídrico na respetiva área de jurisdição e na prossecução das suas atribuições;

iv) Habitação, incluindo alojamento urgente ou temporário, e equipamentos residenciais, bem como os respetivos usos complementares e os equipamentos públicos e infraestruturas associados;

vi) Instalação de equipamentos ou infraestruturas técnicas para salvaguarda do património cultural classificado;

vii) [Revogada.]

2 - A execução das operações urbanísticas previstas no número anterior, com exceção das promovidas pelos municípios, fica sujeita a parecer prévio não vinculativo da câmara municipal, o qual deve ser emitido no prazo de 20 dias a contar da data da receção do respetivo pedido, sem prejuízo de poderem, em alternativa, ser objeto de pedido de informação prévia nos termos dos artigos 14.º e seguintes.

3 - As operações de loteamento e as obras de urbanização promovidas pelas autarquias locais e suas associações em área não abrangida por plano municipal ou intermunicipal de ordenamento do território em vigor devem ser previamente autorizadas pela assembleia municipal, depois de submetidas a parecer prévio não vinculativo da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR), a qual deve pronunciar-se no prazo de 20 dias a contar da receção do respetivo pedido.

4 - As operações de loteamento e as obras de urbanização promovidas pelo Estado devem ser previamente autorizadas pelo ministro da tutela e pelo ministro responsável pelo ordenamento do território, depois de ouvida a câmara municipal, a qual se deve pronunciar no prazo de 20 dias após a recepção do respectivo pedido.

5 - As operações de loteamento e as obras de urbanização isentas de licença ou comunicação prévia nos termos do presente artigo, promovidas em área não abrangida por plano de urbanização ou plano de pormenor, são submetidas a discussão pública, nos termos estabelecidos no artigo 89.º do Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, com as necessárias adaptações, exceto no que se refere aos períodos de anúncio e duração da discussão pública que são, respetivamente, de 8 e de 15 dias, suspendendo-se o prazo para emissão do parecer previsto no n.º 2 até ao termo da discussão pública.

6 - A realização das operações urbanísticas previstas neste artigo deve observar as normas legais e regulamentares que lhes forem aplicáveis, designadamente as constantes de instrumento de gestão territorial, do regime jurídico de protecção do património cultural, do regime jurídico aplicável à gestão de resíduos de construção e demolição, e as normas técnicas de construção.

7 - À realização das operações urbanísticas previstas no presente artigo aplica-se o disposto no presente diploma no que se refere ao termo de responsabilidade, à publicitação do início e do fim das operações urbanísticas, à informação sobre o início dos trabalhos, nos termos do artigo 80.º-A e, quando aplicável, às cedências e ao pagamento de taxas e demais encargos devidos, nos termos previstos nos regulamentos municipais referidos no artigo 3.º, que devem ser realizados antes da informação sobre o início dos trabalhos, ou do registo predial da operação, se for caso disso.

8 - As operações urbanísticas previstas no presente artigo só podem iniciar-se depois de emitidos os pareceres ou autorizações referidas, ou após o decurso dos prazos fixados para a respetiva emissão, nos termos do disposto no n.º 3 do artigo 80.º

9 - O pedido de parecer referido no n.º 2 deve ser acompanhado das peças escritas e desenhadas do projeto necessárias ao conhecimento da operação.

Artigo 127.º, Lei n.º 5/2004 - Diário da República n.º 34/2004, Série I-A de 2004-02-10 A concessionária do serviço público de telecomunicações é excluída do âmbito de aplicação da alínea e) do n.º 1 do presente artigo.

Secção II — Formas de procedimento

Subsecção I — Disposições gerais

Artigo 8.º — Procedimento

1 - O licenciamento, a comunicação prévia, a comunicação prévia com prazo e a informação prévia das operações urbanísticas obedecem às formas de procedimento previstas na presente secção, devendo ainda ser observadas as condições especiais previstas na secção III do presente capítulo.

2 - Sem prejuízo das competências do gestor de procedimento, a direcção da instrução do procedimento compete ao presidente da câmara municipal, podendo ser delegada nos vereadores, com faculdade de subdelegação nos dirigentes dos serviços municipais.

3 - Cada procedimento é acompanhado por gestor de procedimento, a quem compete assegurar o normal desenvolvimento da tramitação processual, acompanhando, nomeadamente, a instrução, o cumprimento de prazos, a prestação de informação e os esclarecimentos aos interessados.

4 - O comprovativo eletrónico de apresentação do requerimento de licença, pedido de informação prévia, comunicação prévia ou comunicação prévia com prazo contém a identificação do gestor do procedimento, bem como a indicação do local, do horário e da forma pelo qual o respetivo processo pode ser consultado.

5 - Em caso de substituição do gestor de procedimento, é notificada ao interessado a identidade do novo gestor, bem como os elementos referidos no número anterior.

Artigo 9.º — Requerimento e instrução

Artigo 10.º — Termo de responsabilidade

1 - O requerimento ou comunicação é sempre instruído com declaração dos autores dos projectos, da qual conste que foram observadas na elaboração dos mesmos as normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as normas técnicas de construção em vigor, e do coordenador dos projectos, que ateste a compatibilidade entre os mesmos.

2 - Das declarações mencionadas no número anterior deve, ainda, constar referência à conformidade do projeto com os planos municipais ou intermunicipais de ordenamento do território aplicáveis à pretensão, bem como com a operação de loteamento ou informação prévia favorável, quando existam.

3 - Sem prejuízo do disposto no número seguinte e em legislação especial, só podem subscrever projectos os técnicos legalmente habilitados que se encontrem inscritos em associação pública de natureza profissional e que façam prova da validade da sua inscrição aquando da apresentação do requerimento inicial.

4 - Os técnicos cuja actividade não esteja abrangida por associação pública podem subscrever os projectos para os quais possuam habilitação adequada, nos termos do disposto no regime da qualificação profissional exigível aos técnicos responsáveis pela elaboração e subscrição de projectos ou em legislação especial relativa a organismo público legalmente reconhecido.

5 - Os autores e coordenador dos projectos devem declarar, nomeadamente nas situações previstas no artigo 60.º, quais as normas técnicas ou regulamentares em vigor que não foram observadas na elaboração dos mesmos, fundamentando as razões da sua não observância.

6 - Sempre que forem detetadas irregularidades nos termos de responsabilidade, no que respeita às normas legais e regulamentares aplicáveis e à conformidade do projeto com os planos municipais ou intermunicipais de ordenamento do território ou operação de loteamento, quando exista, devem as mesmas ser comunicadas à associação pública de natureza profissional onde o técnico está inscrito ou ao organismo público legalmente reconhecido no caso dos técnicos cuja atividade não esteja abrangida por associação pública.

Artigo 11.º — Saneamento e apreciação liminar

Artigo 12.º — Publicidade do pedido

O pedido de licenciamento ou a comunicação prévia de operação urbanística devem ser publicitados sob forma de aviso, segundo o modelo aprovado por portaria do membro do Governo responsável pelo ordenamento do território, a colocar no local de execução da operação de forma visível da via pública, no prazo de 10 dias a contar da apresentação do requerimento inicial ou comunicação.

Artigo 13.º — Disposições gerais sobre a consulta a entidades externas

Subsecção II — Informação prévia

Artigo 14.º — Pedido de informação prévia

1 - Qualquer interessado pode pedir à câmara municipal, a título prévio, informação sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística ou conjunto de operações urbanísticas directamente relacionadas, bem como sobre os respectivos condicionamentos legais ou regulamentares, nomeadamente relativos a infra-estruturas, servidões administrativas e restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas, afastamentos e demais condicionantes aplicáveis à pretensão.

2 - O interessado pode requerer que a informação prévia contemple especificamente os seguintes aspetos, em função da informação pretendida e dos elementos apresentados:

3 - Quando o interessado não seja o proprietário do prédio, o pedido de informação prévia inclui a identificação daquele bem como dos titulares de qualquer outro direito real sobre o prédio, através de certidão emitida pela conservatória do registo predial.

4 - No caso previsto no número anterior, a câmara municipal deve notificar o proprietário e os demais titulares de qualquer outro direito real sobre o prédio da abertura do procedimento.

Artigo 15.º — Consultas e apreciação no âmbito do procedimento de informação prévia

1 - No âmbito do procedimento de informação prévia há lugar a consultas externas, nos termos dos artigos 13.º a 13.º-B, às entidades cujos pareceres, autorizações ou aprovações condicionem, nos termos da lei, a informação a prestar, sempre que tal consulta seja exigível.

2 - A pronúncia das entidades referidas no número anterior não incide sobre avaliação de impacte ambiental.

3 - À apreciação do pedido de informação prévia é aplicável o disposto nos n.os 1 e 2 do artigo 20.º e no artigo 21.º

Artigo 16.º — Deliberação

Artigo 17.º — Efeitos

Subsecção III — Licença

Artigo 18.º — Âmbito

1 - Obedece ao procedimento regulado na presente subsecção a apreciação dos pedidos relativos às operações urbanísticas previstas no n.º 2 do artigo 4.º

2 - (Revogado.)

Artigo 19.º — Consultas a entidades exteriores ao município

1 - Compete ao presidente da câmara municipal promover a consulta às entidades que, nos termos da lei, devam emitir parecer, autorização ou aprovação relativamente às operações urbanísticas sujeitas a licenciamento.

2 - O interessado pode solicitar previamente os pareceres, autorizações ou aprovações legalmente exigidos junto das entidades competentes, entregando-os com o requerimento inicial do pedido de licenciamento, caso em que não há lugar a nova consulta desde que, até à data da apresentação de tal pedido na câmara municipal, não haja decorrido mais de um ano desde a emissão dos pareceres, autorizações ou aprovações emitidos e não se tenha verificado alteração dos pressupostos de facto ou de direito em que os mesmos se basearam.

3 - Para os efeitos do número anterior, caso qualquer das entidades consultadas não se haja pronunciado dentro do prazo referido no n.º 8, o requerimento inicial pode ser instruído com prova da solicitação das consultas e declaração do requerente de que os mesmos não foram emitidos dentro daquele prazo.

4 - O presidente da câmara municipal promove as consultas a que haja lugar em simultâneo, no prazo de 10 dias a contar da data do requerimento inicial ou da data da entrega dos elementos solicitados nos termos do n.º 4 do artigo 11.º

5 - No prazo máximo de 10 dias a contar da data de recepção do processo, as entidades consultadas podem solicitar, por uma única vez, a apresentação de outros elementos que considerem indispensáveis à apreciação do pedido, dando desse facto conhecimento à câmara municipal.

6 - No termo do prazo fixado no n.º 4, o interessado pode solicitar a passagem de certidão da promoção das consultas devidas, a qual será emitida pela câmara municipal no prazo de oito dias.

7 - Se a certidão for negativa, o interessado pode promover directamente as consultas que não hajam sido realizadas ou pedir ao tribunal administrativo que intime a câmara municipal a fazê-lo, nos termos do artigo 112.º do presente diploma.

8 - O parecer, autorização ou aprovação das entidades consultadas deve ser recebido pelo presidente da câmara municipal ou pelo requerente, consoante quem houver promovido a consulta, no prazo de 20 dias ou do estabelecido na legislação aplicável a contar da data da recepção do processo ou dos elementos a que se refere o n.º 5.

9 - Considera-se haver concordância daquelas entidades com a pretensão formulada se os respectivos pareceres, autorizações ou aprovações não forem recebidos dentro do prazo fixado no número anterior, sem prejuízo do disposto em legislação específica.

10 - As entidades exteriores ao município devem pronunciar-se exclusivamente no âmbito das suas atribuições e competências.

11 - Os pareceres das entidades exteriores ao município só têm carácter vinculativo quando tal resulte da lei, desde que se fundamentem em condicionalismos legais ou regulamentares e sejam recebidos dentro do prazo fixado no n.º 8, sem prejuízo do disposto em legislação específica.

12 - O presidente da câmara municipal pode delegar nos vereadores ou nos dirigentes dos serviços municipais as competências previstas nos n.os 1 e 4.

Artigo 20.º — Apreciação dos projectos de obras de edificação

1 - A apreciação do projeto de arquitetura, no caso de pedido de licenciamento relativo a obras previstas nas alíneas c), d), f), h) e i) do n.º 2 do artigo 4.º, incide exclusivamente sobre a sua conformidade com:

2 - Para os efeitos do número anterior, a apreciação da inserção urbana das edificações é efectuada na perspectiva formal e funcional, tendo em atenção o edificado existente, bem como o espaço público envolvente e as infra-estruturas existentes e previstas.

3 - A câmara municipal delibera sobre o projeto de arquitetura nos seguintes prazos máximos:

4 - O interessado deve apresentar os projetos das especialidades e outros estudos necessários à execução da obra no prazo de seis meses a contar da notificação do ato que aprovou o projeto de arquitetura caso não tenha apresentado tais projetos com o requerimento inicial, com recurso ao modelo constante da portaria prevista no artigo 4.º-A, acompanhado dos elementos constantes da portaria prevista no n.º 4 do artigo 9.º

5 - O presidente da câmara pode prorrogar o prazo referido no número anterior por uma só vez e por período não superior a três meses, mediante requerimento fundamentado apresentado antes do respectivo termo.

6 - A falta de apresentação dos projectos das especialidades e outros estudos no prazo estabelecido no n.º 4 ou naquele que resultar da prorrogação concedida nos termos do número anterior implica a suspensão do processo de licenciamento pelo período máximo de seis meses, findo o qual é declarada a caducidade após audiência prévia do interessado.

7 - (Revogado.)

8 - As declarações de responsabilidade dos autores dos projetos de arquitetura, no que respeita aos aspetos interiores das edificações, bem como dos autores dos projetos das especialidades e de outros estudos nos termos do n.º 4 do artigo 10.º, constituem garantia bastante do cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis, excluindo a sua apreciação prévia, salvo quando as declarações sejam formuladas nos termos do n.º 5 do artigo 10.º

9 - O prazo previsto no n.º 3 pode ser excecionalmente prorrogado por uma única vez e por igual período, por decisão do presidente da câmara municipal, suscetível de delegação nos vereadores com faculdade de subdelegação nos dirigentes dos serviços municipais mediante notificação do interessado até ao termo do prazo do saneamento liminar, com fundamento na especial complexidade da operação.

10 - São nulas as normas de planos intermunicipais e municipais de ordenamento do território, bem como de regulamento municipal ou de deliberações de órgãos das entidades licenciadoras, que confiram poderes de apreciação ao município que não estejam previstos no n.º 1.

11 - A decisão sobre o projeto de arquitetura deve ser completa e abranger todos os elementos do projeto objeto de apreciação nos termos do n.º 1, sendo notificada ao particular.

12 - Considera-se tacitamente aprovado o projeto de arquitetura na falta de decisão expressa no prazo previsto no n.º 3.

Artigo 20.º, Decreto-Lei n.º 10/2024 - Diário da República n.º 5/2024, Série I de 2024-01-08 São nulos os regulamentos administrativos vigentes a 4 de março de 2024 que contrariem o disposto no n.º 10 do presente artigo, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro.

Artigo 21.º — Apreciação dos projectos de loteamento, obras de urbanização e trabalhos de remodelação de terrenos

1 - A apreciação dos projetos de loteamento, obras de urbanização e dos trabalhos de remodelação de terrenos pela câmara municipal incide sobre a sua conformidade com planos municipais ou intermunicipais de ordenamento do território, medidas preventivas, normas provisórias, servidões administrativas, restrições de utilidade pública e quaisquer outras normas legais e regulamentares aplicáveis, bem como sobre o uso e a integração urbana e paisagística.

2 - A apreciação dos projetos de obras de urbanização e de trabalhos de remodelação de terrenos abrangidos por operação de loteamento está, ainda, sujeita à conformidade com essa operação de loteamento.

Artigo 22.º — Consulta pública

1 - Os municípios podem determinar, através de regulamento municipal e de acordo com o procedimento neste previsto, a prévia sujeição a discussão pública do licenciamento e da informação prévia que contemple todos os elementos previstos nas alíneas a) a f) do n.º 2 do artigo 14.º que sejam aplicáveis à operação pretendida, de operações de loteamento ou de outras operações urbanísticas com impacto relevante ou semelhante a operação de loteamento.

2 - A consulta prevista no número anterior tem sempre lugar quando a operação de loteamento exceda algum dos seguintes limites:

3 - A consulta pública prevista no presente artigo não tem lugar, desde que:

4 - A consulta pública suspende os prazos previstos no n.º 1 do artigo 16.º no caso dos pedidos de informação prévia, e no n.º 1 do artigo 23.º no caso dos licenciamentos.

5 - No caso das operações urbanísticas com impacte relevante ou semelhante a loteamento, a consulta pública suspende o prazo de apreciação previsto no n.º 3 do artigo 20.º

Artigo 23.º — Deliberação final, prazos e deferimento tácito

Artigo 24.º — Indeferimento do pedido de licenciamento

1 - O pedido de licenciamento é indeferido quando:

2 - Quando o pedido de licenciamento tiver por objeto a realização das operações urbanísticas referidas nas alíneas a) a d), h) e i) do n.º 2 do artigo 4.º, o indeferimento pode ainda ter lugar com fundamento em:

3 - (Revogado.)

4 - Quando o pedido de licenciamento tiver por objeto a realização das obras referidas nas alíneas c), d), h) e i) do n.º 2 do artigo 4.º, pode ainda ser indeferido quando a obra seja suscetível de manifestamente afetar o acesso e a utilização de imóveis classificados de interesse nacional, interesse público ou interesse municipal, a estética das povoações, a sua adequada inserção no ambiente urbano ou a beleza das paisagens, designadamente em resultado da desconformidade com as alturas dominantes e a volumetria das edificações.

5 - O pedido de licenciamento das obras referidas nas alíneas c), d) e h) do n.º 2 do artigo 4.º deve ser indeferido na ausência de arruamentos ou de infraestruturas de abastecimento de água e saneamento ou se a obra projetada constituir, comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para as infraestruturas existentes.

6 - (Revogado.)

7 - Para efeitos da alínea a) do n.º 2, quando se trate de pedido de licenciamento de imóvel classificado como de interesse nacional ou interesse público ou de imóvel situado na respetiva zona de proteção e for solicitado parecer do Património Cultural, I. P., ou às CCDR, I. P., ficam as câmaras municipais impedidas de solicitar outros pareceres sobre a mesma matéria.

Artigo 25.º — Reapreciação do pedido

Artigo 26.º — Licença

A deliberação final de deferimento do pedido de licenciamento ou a formação de deferimento tácito consubstancia o ato permissivo para a realização da operação urbanística, a qual integra, quando solicitado pelo interessado, a licença para ocupação da via pública.

Artigo 27.º — Alterações à licença

1 - A requerimento do interessado, podem ser alterados os termos e condições da licença.

2 - A alteração da licença de operação de loteamento é precedida de consulta pública quando a mesma esteja prevista em regulamento municipal ou quando sejam ultrapassados alguns dos limites previstos no n.º 2 do artigo 22.º.

3 - Sem prejuízo do disposto no artigo 48.º, a alteração da licença de operação de loteamento não pode ser aprovada se ocorrer oposição escrita dos titulares da maioria da área dos lotes constantes da licença, devendo, para o efeito, o gestor de procedimento proceder à sua notificação para pronúncia no prazo de 10 dias.

4 - A alteração à licença obedece ao procedimento estabelecido na presente subsecção e na subsecção I da secção II do presente capítulo, com as especialidades constantes dos números seguintes.

5 - É dispensada a consulta às entidades exteriores ao município desde que o pedido de alteração se conforme com os pressupostos de facto e de direito dos pareceres, autorizações ou aprovações que hajam sido emitidos no procedimento.

6 - No procedimento de alteração são utilizados os documentos constantes do processo que se mantenham válidos e adequados, promovendo a câmara municipal, quando necessário, a actualização dos mesmos.

7 - A alteração da licença dá lugar à alteração do respetivo título, devendo, no caso de operação de loteamento, ser objeto de registo pelo interessado junto da conservatória competente para efeitos de averbamento, nos termos do Código do Registo Predial.

8 - As alterações à licença de loteamento, com ou sem variação do número de lotes, que se traduzam na variação das áreas de implantação, de construção ou variação do número de fogos até 3 %, desde que observem os parâmetros urbanísticos ou utilizações constantes de plano municipal ou intermunicipal de ordenamento do território, são aprovadas por simples deliberação da câmara municipal, com dispensa de quaisquer outras formalidades, sem prejuízo das demais disposições legais e regulamentares aplicáveis.

9 - Quando sejam destinadas a habitação de custos controlados, as alterações à licença de loteamento que se traduzam no aumento do número de fogos, até 10 % por cada lote, são aprovadas por simples deliberação da câmara municipal, com dispensa de quaisquer outras formalidades, desde que não alterem a área bruta de construção, a volumetria ou a área de implantação, e desde que seja assegurada a compatibilização com as infraestruturas existentes e o cumprimento dos planos municipais e intermunicipais e as demais disposições legais e regulamentares aplicáveis.

10 - Sem prejuízo do disposto na alínea a) do n.º 2 do artigo 11.º, a deliberação prevista nos n.ºs 8 e 9 é adotada no prazo de 30 dias, sob pena de deferimento tácito, devendo a alteração ser comunicada pelo interessado à conservatória do registo predial, para efeitos de averbamento, com especificação dos elementos alterados.

11 - Exceptuam-se do disposto nos n.ºs 3 a 6 as alterações às condições da licença que se refiram ao prazo de conclusão das operações urbanísticas licenciadas ou ao montante da caução para garantia das obras de urbanização, que se regem pelos artigos 53.º, 54.º e 58.º

Subsecção IV — Autorização

Artigo 28.º — Âmbito

1 - Obedece ao procedimento regulado na presente subsecção a apreciação dos pedidos relativos às operações urbanísticas previstas no n.º 3 do artigo 4.º, bem como àquelas que o regulamento referido no n.º 2 do artigo 6.º determine.

2 - Sem prejuízo do disposto nos artigos 37.º e seguintes, no âmbito do procedimento de autorização não há lugar a consultas a entidades exteriores ao município.

Artigo 29.º — Apreciação liminar

1 - Sem prejuízo do disposto nos n.os 2 e 3 do artigo 11.º, o pedido de autorização é liminarmente rejeitado quando se verifique que a operação urbanística a que respeita não se integra na previsão do n.º 3 do artigo 4.º, nem se encontra sujeita ao regime de autorização nos termos do regulamento municipal a que se refere o n.º 2 do artigo 6.º

2 - Aplica-se igualmente o disposto no número anterior quando seja manifesto que:

Artigo 30.º — Decisão final

1 - O presidente da câmara municipal decide sobre o pedido de autorização:

2 - Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 37.º, os prazos previstos no número anterior contam-se a partir da recepção do pedido ou dos elementos solicitados nos termos do n.º 4 do artigo 11.º, com excepção do disposto nos números seguintes.

3 - No caso de pedido de autorização para a utilização de edifício ou de sua fracção, bem como para alteração à utilização nos termos previstos na alínea f) do n.º 3 do artigo 4.º, o prazo para a decisão do presidente da câmara municipal conta-se a partir:

4 - Quando o pedido de autorização de obras de urbanização seja apresentado em simultâneo com o pedido de autorização de operação de loteamento, o prazo previsto na alínea b) do n.º 1 conta-se a partir da deliberação que aprove o pedido de loteamento.

Artigo 31.º — Indeferimento do pedido de autorização

1 - O pedido de autorização é indeferido nos casos previstos nas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 24.º, bem como quando se verifique a recusa das aprovações previstas no artigo 37.º

2 - Quando o pedido de autorização tiver por objecto a realização das operações urbanísticas referidas nas alíneas a), b), c) ou d) do n.º 3 do artigo 4.º, o indeferimento pode ainda ter lugar com fundamento no disposto na alínea b) do n.º 2 do artigo 24.º

3 - Quando o pedido de autorização tiver por objecto a realização das obras referidas nas alíneas c) e d) do n.º 3 do artigo 4.º, pode ainda ser indeferido nos seguintes casos:

4 - O disposto nos números anteriores é aplicável às operações previstas na alínea g) do n.º 3 do artigo 4.º, com as necessárias adaptações.

5 - Quando o pedido de autorização se referir às operações urbanísticas referidas na alínea b) do n.º 3 do artigo 4.º, o indeferimento pode ainda ter lugar com fundamento na desconformidade com as condições impostas no licenciamento ou autorização da operação de loteamento nos casos em que esta tenha precedido ou acompanhado o pedido de autorização das obras de urbanização.

6 - O pedido de autorização das operações referidas na alínea f) do n.º 3 do artigo 4.º pode ainda ser objecto de indeferimento quando:

7 - Quando exista projecto de indeferimento com os fundamentos constantes do n.º 2 e da alínea b) do n.º 6 do presente artigo, é aplicável o disposto no artigo 25.º, com as necessárias adaptações.

Artigo 32.º — Autorização

O acto de deferimento do pedido consubstancia a autorização para a realização da operação urbanística.

Artigo 33.º — Alterações à autorização

1 - A requerimento do interessado, podem ser alterados os termos e condições da autorização antes do início das obras ou trabalhos a que a mesma se refere.

2 - A alteração da autorização da operação de loteamento é precedida de discussão pública, a efectuar nos termos estabelecidos no n.º 3 do artigo 22.º, com as necessárias adaptações, salvo se houver consentimento escrito dos proprietários de todos os lotes constantes do alvará, sem prejuízo do disposto no artigo 48.º

3 - A alteração da autorização de loteamento não pode ser licenciada se ocorrer oposição escrita dos proprietários da maioria dos lotes constantes do alvará, desde que nela se inclua a maioria dos proprietários abrangidos pela alteração.

4 - A alteração à autorização obedece ao procedimento estabelecido na presente subsecção, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o que se dispõe no artigo 27.º

Subsecção V — Comunicação prévia

Artigo 34.º — Âmbito

1 - Obedece ao procedimento regulado na presente subsecção a realização das operações urbanísticas referidas no n.º 4 do artigo 4.º

2 - A comunicação prévia consiste numa declaração que, desde que corretamente instruída com todos os elementos aplicáveis à operação urbanística, permite ao interessado proceder à sua realização após o pagamento das taxas e demais encargos devidos, e a comunicação do início dos trabalhos prevista no artigo 80.º-A, dispensando a prática de quaisquer atos permissivos.

3 - O pagamento das taxas e demais encargos devidos pode ser efetuado por autoliquidação nos termos do disposto no artigo 117.º e nos regulamentos municipais previstos no artigo 3.º, não podendo o prazo limite de pagamento ser inferior a 60 dias, contados da submissão da comunicação prévia.

4 - As operações urbanísticas realizadas ao abrigo de comunicação prévia observam as normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as relativas às normas técnicas de construção e o disposto nos instrumentos de gestão territorial.

5 - Sempre que seja obrigatória a realização de consultas externas nos termos previstos na lei, a comunicação prévia pode ter lugar quando tais consultas já tenham sido efetuadas no âmbito de pedido de informação prévia, de aprovação de planos de pormenor ou de operações de loteamento urbano, ou se o interessado instruir a comunicação prévia com as consultas por ele promovidas nos termos do artigo 13.º-B.

Artigo 35.º — Regime da comunicação prévia

1 - A comunicação prévia é dirigida ao presidente da câmara municipal e efetuada através da plataforma eletrónica referida no n.º 1 do artigo 8.º-A nos termos a regulamentar na portaria a que se refere o mesmo número.

2 - Na comunicação prévia o interessado indica o prazo de execução das obras, sem prejuízo do disposto nos artigos 71.º e 72.º

3 - (Revogado.)

4 - Os elementos instrutórios da comunicação prévia constam de portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas da reforma do Estado, das autarquias locais e do ordenamento do território e da construção.

5 - As operações urbanísticas objeto de comunicação prévia são disponibilizadas diariamente através da plataforma eletrónica referida no n.º 1 do artigo 8.º-A que emite o comprovativo eletrónico da sua apresentação.

6 - O comunicante pode solicitar aos serviços municipais que seja emitida, sem dependência de qualquer despacho, certidão na qual conste a identificação da operação urbanística objeto de comunicação prévia bem como a data da sua apresentação.

7 - [Revogado.]

8 - A câmara municipal deve, em sede de controlo sucessivo, notificar o interessado da ineptidão da comunicação prévia e, consequentemente, inviabilizar a execução das operações urbanísticas objeto de comunicação prévia e promover as medidas necessárias à reposição da legalidade urbanística, quando verifique que não foram cumpridas as normas e condicionantes legais e regulamentares, ou que estas não tenham sido precedidas de pronúncia, obrigatória nos termos da lei, das entidades externas competentes, ou que com ela não se conformem.

9 - Em sede de controlo sucessivo pode o interessado ser notificado, por uma única vez, para, no prazo de 10 dias, suprir a falta de algum dos projetos ou demais elementos que devem instruir a comunicação prévia, ou de alguma informação exigível para o conhecimento da operação urbanística, sob pena de a mesma ser considerada inepta, com as consequências previstas no número anterior.

10 - O controlo sucessivo da conformidade legal e regulamentar dos projetos e demais elementos instrutórios da comunicação prévia caduca no prazo de um ano a contar da data de pagamento das taxas e demais encargos devidos pela respetiva operação urbanística nos termos do n.º 2 do artigo 34.º, ou na data do início da utilização do edifício ou fração, nos termos do disposto no artigo 62.º-A, se esta for posterior.

11 - O decurso do prazo previsto no número anterior não prejudica o exercício, a todo o tempo, da fiscalização administrativa, destinada a verificar a conformidade da obra com os projetos e demais elementos instrutórios submetidos com a comunicação prévia.

Artigo 36.º — Rejeição da comunicação prévia

1 - Sem prejuízo do disposto no artigo 11.º, no prazo de 20 dias a contar da entrega da comunicação e demais elementos a que se refere o artigo anterior, o presidente da câmara municipal, com faculdade de delegação nos vereadores e de subdelegação nos dirigentes dos serviços municipais, deve rejeitar a comunicação quando verifique que a obra viola as normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as constantes de plano municipal de ordenamento do território, de alvará de loteamento, as normas técnicas de construção em vigor, ou os termos de informação prévia existente.

2 - O prazo previsto no número anterior é de 60 dias quando haja lugar a consulta a entidades externas.

Subsecção VI — Procedimentos especiais

Artigo 37.º — Operações urbanísticas cujo projecto carece de aprovação da administração central

1 - As operações urbanísticas referidas nos artigos 4.º e 6.º cujo projecto, nos termos da legislação especial aplicável, careça de aprovação da administração central, nomeadamente as relativas a empreendimentos industriais, estabelecimentos comerciais, recintos de espectáculos e divertimentos públicos e as que tenham lugar em imóveis classificados ou em vias de classificação e respectivas zonas de protecção estão também sujeitas a licença ou comunicação prévia, nos termos do disposto no presente diploma.

2 - Salvo o disposto em lei especial, os órgãos municipais não podem aprovar informação prévia favorável nem deferir pedidos de licença ou comunicações prévias relativos a operações urbanísticas previstas no n.º 1 sem que o requerente apresente documento comprovativo da aprovação da administração central.

3 - Os prazos para a câmara municipal decidir sobre os pedidos de informação prévia, de licença ou comunicação prévia a operações urbanísticas previstas no n.º 1 contam-se a partir da data da entrega pelo requerente do documento referido no número anterior.

Artigo 38.º — Empreendimentos turísticos

1 - Os empreendimentos turísticos estão sujeitos ao regime jurídico das operações de loteamento nos casos em que se pretenda efectuar a divisão jurídica do terreno em lotes.

2 - Nas situações referidas no número anterior não é aplicável o disposto no artigo 41.º, podendo a operação de loteamento realizar-se em áreas em que o uso turístico seja compatível com o disposto nos instrumentos de gestão territorial válidos e eficazes.

Artigo 39.º — Dispensa de autorização prévia de localização