Real Decreto 1082/2012, de 13 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversión colectiva

No obstante lo anterior, a las IICIICIL que se comercialicen a inversores minoristas les resultará de aplicación lo previsto en el apartado 3 del artículo 5 de este reglamento sobre la comisión de gestión sobre resultados, con la excepción de lo referido a su límite máximo.

2. Las IIC a las que se refiere este artículo no podrán invertir a su vez en otras IIC de IIC de Inversión Libre o en extranjeras similares.

3. La CNMV desarrollará el contenido del documento a que se refiere el párrafo j) del apartado 1, el cual deberá reflejar con claridad los riesgos que implica la inversión, así como permitir al inversor un adecuado conocimiento de ellos.

Asimismo, la CNMV establecerá los requisitos específicos que han de tener las sociedades gestoras de IIC que gestionen este tipo de IIC. En cumplimiento de lo previsto en el artículo 43.1.i) y j) de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, entre los requisitos que han de cumplir se incluirán en todo caso:

1.º Disponer de medios humanos y materiales necesarios que permitan efectuar un adecuado control de riesgos, incluyendo sistemas de control y medición de riesgos; y que permitan efectuar una valoración previa y un seguimiento continuo de las inversiones;

2.º Contar con procedimientos adecuados de selección de inversiones.

Adicionalmente, la CNMV podrá establecer, entre otras, exigencias adicionales de recursos propios a las sociedades gestoras que gestionen este tipo de IIC.

Se modifica el apartado 1 por el art. 2.8 del Real Decreto 1180/2023, de 27 de diciembre. Ref. BOE-A-2023-26463

Se modifica el apartado 1 por el art. único.14 del Real Decreto 816/2023, de 8 de noviembre. Ref. BOE-A-2023-22766

Artículo 75. Fondos y compartimentos de propósito especial.

1. Cuando por circunstancias excepcionales relativas a los instrumentos financieros en los que haya invertido una IIC, a sus emisores o a los mercados, no resulte posible la valoración o la venta a su valor razonable de dichos instrumentos; dichos activos representen más del 1 % del patrimonio de la IIC, y se deriven perjuicios graves en términos de equidad para los intereses de partícipes o accionistas, la sociedad gestora o la sociedad de inversión, con el conocimiento del depositario, podrá escindir la IIC original traspasando los activos afectados por estas circunstancias a un fondo de propósito especial, de nueva creación, que estará constituido exclusivamente por dichos activos.

En el caso de que la IIC original tenga forma de fondo, el traspaso de los activos afectados podrá realizarse también, a elección de la gestora, a un compartimento de propósito especial, de nueva creación.

Para la estimación del porcentaje señalado en el primer párrafo de este apartado, la sociedad gestora o la sociedad de inversión podrá recurrir a la última valoración conocida de los activos afectados o a cualquier otra técnica de valoración de general aceptación.

2. Los partícipes o accionistas de la IIC original existentes en el momento en que produzcan las circunstancias mencionadas en el apartado anterior, recibirán en proporción a su inversión en la IIC original, participaciones del fondo o compartimento de propósito especial resultante.

3. La creación del fondo o compartimento de propósito especial será objeto de comunicación previa a la CNMV, a efectos de inscripción en el correspondiente registro y tendrá la consideración de hecho relevante en los términos del artículo 30. Asimismo, dicha creación se comunicará por escrito a los partícipes o accionistas de la IIC original, con indicación de las causas que motivaron la creación del fondo o compartimento de propósito especial y las condiciones que rijan el mismo.

4. El fondo o compartimento de propósito especial resultante se regirá por las previsiones aplicables a los fondos o compartimentos, con las siguientes excepciones:

A medida que se obtenga liquidez por la venta de los activos, ésta se repartirá mediante la realización de pagos a cuenta, entre los inversores que optaron por el reembolso conforme a la letra anterior, a la cuenta designada por los mismos.

En el caso de los partícipes que optaron por designar una IIC a la que realizar traspasos, la liquidez acumulada que les corresponda, resultante de la venta de los activos, se traspasará a la IIC elegida, una vez liquidados todos los activos del fondo o compartimento de propósito especial.

Asimismo, una vez liquidados todos los activos, se procederá a reembolsar las participaciones del fondo o compartimento de propósito especial resultante de aquellos participes a los que se le realizaron pagos a cuenta.

Las cantidades no reclamadas, en caso de existir, serán traspasadas a la IIC original. En caso contrario se traspasarán a un fondo con vocación inversora monetario.

5. Las SICAV cuyas acciones estén admitidas a negociación en bolsas de valores u otros mercados regulados o sistemas multilaterales de negociación de valores, no podrán crear compartimentos de propósito especial debiendo adoptar necesariamente la figura de IIC y no podrán solicitar la admisión a cotización en bolsas de valores u otros mercados regulados o sistemas multilaterales de negociación de valores.

6. El régimen de traspasos establecido en el artículo 28 de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, se podrá aplicar a los reembolsos de las participaciones representativas del fondo o compartimentos de propósito especial resultante.

7. No será de aplicación a los fondos o compartimentos de propósito especial resultantes el régimen de transformación, fusión y escisión contenido en los artículos 25, 26 y 27 de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre.

8. Una vez satisfechos los reembolsos o realizados los traspasos de los inversores, procederá la extinción del fondo o compartimento de propósito especial resultante, que se comunicará a la CNMV para su inscripción en el registro correspondiente.

Se modifica por el art. 2.9 del Real Decreto 1180/2023, de 27 de diciembre. Ref. BOE-A-2023-26463

Sección 4.ª Fondos de inversión colectiva de carácter financiero

Artículo 76. Patrimonio mínimo de los fondos de inversión colectiva de carácter financiero y de sus compartimentos.

Los fondos de inversión de carácter financiero tendrán un patrimonio mínimo de tres millones de euros, que deberá ser mantenido mientras estén inscritos en los registros de la CNMV, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 16.1.

En el caso de los fondos por compartimentos, cada uno de los compartimentos deberá tener un patrimonio mínimo de 600.000 euros, sin que, en ningún caso, el patrimonio total del fondo sea inferior a tres millones de euros.

No obstante, podrán constituirse fondos de inversión y compartimentos con un patrimonio inferior que, en el caso de los fondos, no será inferior a 300.000 euros y, en el de los compartimentos, a 60.000 euros, todo ello a condición de que en el plazo máximo de seis meses, contados a partir de su inscripción en el registro de la CNMV, alcancen el patrimonio mínimo establecido en los párrafos anteriores. En el caso contrario, el fondo o, en su caso, el compartimento deberá disolverse y liquidarse.

Las aportaciones para la constitución del patrimonio se realizarán exclusivamente en dinero, valores admitidos a negociación en un mercado secundario oficial o en los demás activos financieros que, de acuerdo con las reglas de cada institución, resulten aptos para la inversión o para dar cumplimiento al principio de liquidez. Las aportaciones de valores y demás activos financieros estarán sujetas a las normas sobre la política de inversión establecidas en este reglamento.

Artículo 77. Inversión del patrimonio.

La SGIIC dispondrá de un plazo de un mes desde la inscripción del fondo en el correspondiente registro de la CNMV para efectuar la inversión de las aportaciones dinerarias obtenidas con motivo de su constitución.

Asimismo, dispondrá de un plazo de un mes desde la inscripción de la modificación del folleto, para adaptar el activo del fondo a los eventuales cambios en la política de inversión.

Artículo 78. Cálculo del valor liquidativo y régimen de suscripciones y reembolsos.

1. El valor liquidativo de las participaciones deberá calcularse diariamente por la SGIIC, con la excepción prevista en el apartado 3.

A los efectos de fijar dicho valor liquidativo, el valor del patrimonio del fondo será el resultante de deducir las cuentas acreedoras de la suma de todos sus activos, valorados con sujeción a las normas contenidas en este reglamento y en las disposiciones que lo desarrollan. Todos los gastos de funcionamiento deberán aprovisionarse diariamente para la determinación del valor liquidativo.

Los valores admitidos a negociación en bolsas de valores o en otros mercados o sistemas organizados de negociación se valorarán a los precios de mercado del día a que se refiera el cálculo del valor liquidativo.

Los valores no cotizados adquiridos se valorarán conforme a su valor efectivo, de acuerdo a criterios de máxima prudencia y aplicando métodos valorativos generalmente admitidos en la práctica. El Ministro de Economía y Competitividad y, con su habilitación expresa, la CNMV, dictará las disposiciones necesarias para establecer el tratamiento contable y desarrollar los métodos de valoración aplicables a cada tipo de valores no cotizados.

2. El valor liquidativo aplicable a las suscripciones y reembolsos será el del mismo día de su solicitud o el del día hábil siguiente, de acuerdo con lo que a tal efecto esté previsto en el folleto.

El folleto deberá indicar, asimismo, el procedimiento de suscripción y reembolso de participaciones para asegurar que las órdenes de suscripción y reembolso se aceptarán por la SGIIC sólo cuando se hayan solicitado en un momento en el que el valor liquidativo aplicable resulte desconocido para el inversor y resulte imposible de estimar de forma cierta.

Para conseguir dicho objetivo se podrá establecer en el folleto una hora de corte a partir de la cual las órdenes recibidas se considerarán realizadas al día hábil siguiente a efectos del valor liquidativo aplicable a ellas. A estos efectos, no se considerarán días hábiles aquellos en los que no exista mercado para los activos que representen más del 5% del patrimonio del fondo. En el folleto se podrán fijar diferentes horas de corte en función del comercializador, que, en todo caso, serán anteriores a la establecida por la SGIIC con carácter general.

3. Cuando así esté previsto en su reglamento de gestión y así lo exijan las inversiones previstas, las suscripciones y reembolsos podrán atenderse, al menos, quincenalmente en las fechas previstas en el folleto. En tales casos, el valor liquidativo que se aplique a las suscripciones y reembolsos será el primero que se calcule con posterioridad a la solicitud de la operación. En estos supuestos la gestora podrá calcular el valor liquidativo con dicha frecuencia o con una superior a efectos informativos.

4. En el supuesto de reinversiones pactadas con carácter automático, el valor liquidativo aplicable será el correspondiente a la fecha del devengo del beneficio reconocido al partícipe.

5. El pago del reembolso se hará por el depositario en el plazo máximo de tres días hábiles desde la fecha del valor liquidativo aplicable a la solicitud. Excepcionalmente, este plazo podrá ampliarse a cinco días hábiles cuando las especialidades de las inversiones que superen el 5% del patrimonio del fondo así lo exijan.

6. Como excepción a lo dispuesto en el apartado anterior, los reglamentos de gestión de los fondos podrán establecer que los reembolsos por cifras superiores a los 300.000 euros exijan para su plena efectividad el preaviso a la SGIIC con diez días de antelación a la fecha de presentación de la solicitud de reembolso. Asimismo, cuando la suma total de lo reembolsado a un mismo partícipe dentro de un período de diez días sea igual o superior a 300.000 euros, la SGIIC podrá exigir el requisito del preaviso para las nuevas peticiones de reembolso que, cualquiera que sea su cuantía, le formule el mismo partícipe dentro de los diez días siguientes al último reembolso efectuado. Para determinar el cómputo de las cifras previstas en este apartado, se tendrá en cuenta el total de los reembolsos ordenados por un mismo apoderado. Adicionalmente, se podrá establecer en el folleto y en los reglamentos de gestión de los fondos periodos de preaviso con otros plazos o importes, siempre que esté justificado por la política de inversiones y el periodo de preaviso sea como máximo el establecido para atender las solicitudes de suscripción y reembolso de acuerdo con lo indicado en el apartado 3.

7. Cuando la contratación de valores cotizados hubiese sido suspendida y dichos valores y otros similares, aún no cotizados, emitidos por la misma sociedad formen, parte del fondo, el reembolso y suscripción de la participación se realizará al precio determinado conforme a los apartados anteriores, siempre que la valoración de los valores citados no exceda del 1 % del valor del patrimonio y así se haya previsto en el reglamento del fondo.

En el caso contrario, la suscripción y reembolso de participaciones se harán en efectivo por la parte del precio de la participación que no corresponda a los valores citados en el párrafo precedente, y la diferencia se hará efectiva cuando se reanude la contratación, habida cuenta de la cotización del primer día en que se produzca. En la suscripción, el partícipe, y en los reembolsos, la SGIIC, hará constar que se comprometen a hacer efectivas las diferencias calculadas en la forma expresada; la SGIIC deberá proceder a la compensación de diferencias cuando el partícipe solicitase el reembolso de las participaciones antes de superarse las circunstancias que dieron lugar a su débito.

No obstante, cuando la contratación de valores cotizados hubiese sido suspendida, debido a causas técnicas o de otra índole que afecten a la contratación de toda una bolsa de valores u otros mercados regulados o sistemas multilaterales de negociación, y siempre que tales valores representen más del 80 % del valor del patrimonio del fondo, la SGIIC podrá suspender el reembolso y suscripción de participaciones hasta que se solventen las causas que dieron origen a la suspensión, previa comunicación a la CNMV.

8. En casos excepcionales, la CNMV podrá autorizar, a solicitud motivada de la SGIIC y cuando así esté previsto en el reglamento de gestión, que el reembolso de participaciones se haga en valores que formen parte integrante del fondo. La CNMV fijará en tales supuestos las condiciones y plazos en los que podrá hacerse uso de dicha facultad excepcional.

9. Se habilita a la CNMV para establecer reglas específicas para el cálculo del valor liquidativo.

Se modifican los apartados 3, 6 y 7 por el art. 2.10 del Real Decreto 1180/2023, de 27 de diciembre. Ref. BOE-A-2023-26463

Artículo 79. Fondos de inversión cotizados y SICAV índice cotizadas.

1. Son fondos de inversión cotizados aquellos cuyas participaciones estén admitidas a negociación en bolsa de valores.

2. Son requisitos para la admisión a negociación en bolsa de valores de las participaciones de un fondo de inversión los siguientes:

a. La cartera del fondo.

b. La composición de la cesta de valores y/o la cantidad de efectivo susceptibles de ser intercambiados por participaciones.

c. El valor liquidativo estimado en diferentes momentos de la contratación.

3. No resultará de aplicación a los fondos de inversión cotizados el procedimiento de traspaso de participaciones previsto en el artículo 28 de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre.

4. Cuando la SGIIC admita que las operaciones de suscripción o reembolso se liquiden en efectivo, deberá establecer mecanismos para repercutir, a los inversores que suscriban o reembolsen, los desajustes que se puedan producir en la reproducción del índice como consecuencia de tales operaciones.

5. Estos fondos no estarán sujetos a lo previsto en el artículo 53.

6. La adquisición en bolsa de valores de participaciones de fondos de inversión cotizados estará exenta de la obligación de entrega gratuita del último informe semestral. En cualquier caso, previa solicitud, se deberá entregar el folleto y el último informe anual publicado.

7. En los documentos informativos de la institución en los que aparezcan datos sobre el valor liquidativo de las participaciones, también deberán aparecer los datos correspondientes basados en la cotización de mercado. Asimismo, la CNMV podrá determinar el detalle con el que se debe informar en relación a la prima o descuento de la cotización respecto al valor liquidativo y de las diferencias de rentabilidad que se produzcan entre el índice de referencia y el fondo de inversión. En todas las publicaciones de la institución deberá hacerse constar de forma bien visible que el fondo cotiza en bolsa y que su política de inversión es reproducir un determinado índice.

8. Son SICAV índice cotizadas aquellas sociedades de inversión colectiva de capital variable que cumplan lo dispuesto en los apartados anteriores con las siguientes especialidades:

Se modifica el apartado 6 por el art. único.15 del Real Decreto 816/2023, de 8 de noviembre. Ref. BOE-A-2023-22766

Se modifica el apartado 2.b) por el art. único.25 del Real Decreto 83/2015, de 13 de febrero. Ref. BOE-A-2015-1454.

Sección 5.ª Sociedades de inversión colectiva de capital variable

Artículo 80. Concepto, capital social y obligaciones frente a terceros.

1. Son sociedades de inversión de capital variable las IIC de carácter financiero que adopten la forma societaria.

2. El capital mínimo desembolsado de las SICAV será de 2.400.000 euros y deberá ser mantenido mientras la sociedad figure inscrita en el registro, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 16.1. El capital inicial deberá estar íntegramente suscrito y desembolsado desde el momento de la constitución de la sociedad. El capital estatutario máximo no podrá superar en más de diez veces el capital inicial.

En el caso de SICAV por compartimentos, cada uno de los compartimentos deberá tener un capital mínimo desembolsado de 480.000 euros, sin que, en ningún caso, el capital total mínimo desembolsado sea inferior a 2.400.000 euros.

3. Podrán emitirse diferentes series de acciones que se podrán diferenciar, entre otros aspectos, por la divisa de denominación, la política de distribución de resultados, el comercializador, o las comisiones que les sean aplicables. Las acciones pertenecientes a una misma serie tendrán igual valor nominal y conferirán los mismos derechos. Asimismo, cada una de estas series recibirá una denominación específica, que irá precedida de la denominación de la sociedad y, en su caso, del compartimento.

4. La disminución o el aumento del capital mínimo y el aumento o disminución del estatutario máximo deberán acordarse por la junta general, con los requisitos establecidos por el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.

5. Las acciones representativas del capital estatutario máximo que no estén suscritas, o las que posteriormente haya adquirido la sociedad, se mantendrán en cartera hasta que sean puestas en circulación por los órganos gestores. Las acciones en cartera deberán estar en poder del depositario. El ejercicio de los derechos incorporados a las acciones en cartera quedará en suspenso hasta que hayan sido suscritas y desembolsadas.

6. Las aportaciones para la constitución del capital social se realizarán exclusivamente en dinero, valores admitidos a negociación en un mercado secundario oficial o en los demás activos financieros que, de acuerdo con las reglas de cada institución, resulten aptos para la inversión o para dar cumplimiento al principio de liquidez. Las aportaciones de valores y demás activos financieros estarán sujetas a las normas sobre la política de inversión establecidas en este reglamento.

Artículo 81. Cálculo del valor liquidativo.

1. A los efectos del cálculo del valor liquidativo, será de aplicación lo dispuesto en el artículo 78.

Las amortizaciones de los bienes muebles o inmuebles que formen parte del activo, los impuestos que graven el beneficio social y todos los gastos de funcionamiento deberán aprovisionarse diariamente para la determinación exacta del valor del patrimonio de la sociedad.

A los efectos del párrafo anterior, deberá formularse, antes del comienzo de cada ejercicio, una previsión de los gastos que puedan devengarse en él. Esta previsión deberá hacerse pública en el primer mes del ejercicio en el informe semestral. Estarán excluidas de este deber las SICAV que hayan delegado en una SGIIC todas sus funciones de gestión, administración y representación.

2. Las acciones se venderán y recomprarán por la propia sociedad a través de al menos uno de los procedimientos previstos en los tres artículos siguientes. En el caso de las SICAV índice cotizadas se estará a lo dispuesto en el artículo 79 de este reglamento.

3. Se habilita a la CNMV para establecer reglas específicas para el cálculo del valor liquidativo.

Se modifica el apartado 1 por el art. único.16 del Real Decreto 816/2023, de 8 de noviembre. Ref. BOE-A-2023-22766

Artículo 82. Admisión a negociación en bolsa.

1. Las SICAV podrán solicitar la admisión a negociación en bolsa de valores de sus acciones, a la que se aplicarán las siguientes reglas especiales:

2. Cuando se produzca la baja de una SICAV en el registro correspondiente de la CNMV, quedará sin efecto la admisión a negociación en bolsa de las acciones de la sociedad, sin perjuicio de que esta pueda presentar una nueva solicitud de admisión, con arreglo a las normas generales.

3. La sociedad comprará o venderá sus propias acciones en operaciones de contado, sin aplazamiento de liquidación, en las bolsas de valores, bien en la contratación normal, bien mediante oferta pública de adquisición o venta de sus acciones, siempre que el precio de adquisición o venta de sus acciones sea, respectivamente, inferior o superior a su valor liquidativo en los siguientes términos:

Las operaciones de adquisición y venta que realice la sociedad sobre sus propias acciones deberán realizarse a un precio que, sin que suponga desviaciones sensibles respecto de su valor liquidativo, sea desconocido y resulte imposible de estimar de forma cierta.

4. Los resultados que sean imputables a la adquisición y venta de sus propias acciones sólo podrán repartirse cuando el patrimonio, valorado de conformidad con el artículo anterior, sea superior al capital social desembolsado.

5. Si por cualquier causa resultaran las acciones excluidas de negociación en bolsa de acuerdo con lo previsto en el artículo 34 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, la sociedad garantizará al accionista que pretenda realizar sus acciones el reintegro del valor liquidativo de estas, fijado en función de los cambios medios del último mes de cotización, a través de una oferta pública dirigida a todos los accionistas. La oferta pública de adquisición se realizará por un precio igual al valor liquidativo del día en que el reintegro se ejecute.

6. El Ministro de Economía y Competitividad y, con su habilitación expresa, la CNMV dictarán las disposiciones necesarias para el desarrollo de lo dispuesto en este artículo.

Se modifica el apartado 1 por el art. único.26 del Real Decreto 83/2015, de 13 de febrero. Ref. BOE-A-2015-1454.

Artículo 83. Adquisición y venta de acciones fuera de la bolsa.

1. Cuando la sociedad no solicite la admisión a negociación de sus acciones en bolsa de valores, ni su incorporación a un mercado o sistemas organizados de contratación de valores, tendrá la obligación de adquirir y vender dichas acciones desde el mismo momento en que se solicite por los interesados a un precio igual al valor liquidativo que corresponda a la fecha de solicitud, en los términos previstos en el artículo 78.

2. La sociedad podrá realizar estas operaciones directamente o a través de intermediarios habilitados, y a tal efecto podrán percibirse comisiones o descuentos a favor de aquella. Cuando pretenda realizar esta actividad, deberá, con carácter previo, acreditar ante la CNMV el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 95.

Artículo 84. Otros procedimientos de liquidez.

Las SICAV podrán solicitar que sus acciones se incorporen a un mercado o sistemas organizados de contratación de valores.

Estos mercados o sistemas deberán incluir las facilidades necesarias para que las SICAV puedan cumplir con las obligaciones previstas en el artículo 32 de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre.

La sociedad comprará o venderá sus propias acciones cumpliendo con lo establecido en el artículo 82.3.

La sociedad podrá prever en sus estatutos el régimen de preavisos a que se refiere el artículo 78.6.

CAPÍTULO II. Instituciones de inversión colectiva de carácter no financiero

Sección 1.ª Instituciones de inversión colectiva de carácter no financiero

Artículo 85. Concepto.

Son IIC de carácter no financiero todas aquellas que no estén previstas en el capítulo anterior.

Sección 2.ª Instituciones de inversión colectiva inmobiliaria

Artículo 86. Delimitación del objeto.

1. Las IIC inmobiliaria son aquellas de carácter no financiero que tienen por objeto principal la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. A los efectos previstos en este reglamento, se considerarán inversiones en inmuebles de naturaleza urbana:

1.ª Inversiones en una sociedad cuyo activo esté constituido mayoritariamente por bienes inmuebles, siempre que la adquisición de aquella sea con el objeto de disolverla en el plazo de seis meses desde su adquisición y el inmueble sea objeto de arrendamiento a partir de esta.

2.ª Inversiones en entidades de arrendamiento de viviendas referidas en el capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo.

3.ª Inversiones en una sociedad cuyo activo esté constituido mayoritariamente por bienes inmuebles, siempre que los inmuebles sean objeto de arrendamiento.

4.ª Inversiones en sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario contempladas en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, siempre que no tengan participaciones en el capital o patrimonio de otras IIC inmobiliaria.

5.ª Las inversiones en otras IIC inmobiliarias, siempre que en el reglamento del fondo o los estatutos de la sociedad cuyas participaciones o acciones se prevea adquirir no autoricen a invertir más de un 10% del activo de la institución en participaciones o acciones de otras IIC. Adicionalmente, las normas sobre régimen de inversiones, prevención de conflictos de interés, endeudamiento y valoración de bienes inmuebles deberán ser similares a las incluidas en este capítulo.

2. Las inversiones en inmuebles a través de compra sobre plano y de compromisos de compra no podrán representar más del 40% del patrimonio; a los efectos de este límite, los compromisos de compra se valorarán por el precio de compra pactado de los inmuebles objeto del contrato. La inversión en opciones de compra no podrá superar el 10 por cien del patrimonio; a los efectos de este límite, las opciones de compra se valorarán por la prima total pagada.

En lo concerniente a la adquisición de inmuebles de viviendas acogidas a algún régimen de protección pública, se estará a la legislación especial que resulte de aplicación.

3. Las inversiones en inmuebles que integren el activo de estas instituciones habrán de ser inscritas, cuando sea procedente, a su nombre en el Registro de la Propiedad.

4. En ningún caso, la IIC podrá explotar el negocio y servicios anexos a los inmuebles integrantes de su activo, más allá del arrendamiento del local.

5. Los bienes inmuebles que integren el activo de las IIC inmobiliaria no podrán enajenarse hasta que no hayan transcurrido tres años desde su adquisición, salvo que medie, con carácter excepcional, autorización expresa de la CNMV.

Artículo 87. Tasación.

1. Los criterios de valoración de los bienes inmuebles y derechos reales que integren el patrimonio de las IIC inmobiliaria serán, en general, los previstos en el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, y en la normativa de desarrollo, con las adaptaciones y modificaciones que establezca el Ministro de Economía y Competitividad.

2. Las tasaciones serán realizadas por una sociedad de tasación de las previstas en la legislación del mercado hipotecario.

3. Se habilita a la CNMV para establecer la forma en que el valor de tasación deberá ser considerado en la estimación del valor de realización de los inmuebles en cartera de los FII.

Artículo 88. Prevención de conflictos de interés.

1. Los socios y partícipes de las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria únicamente podrán ser arrendatarios o titulares de otros derechos distintos de los derivados de su condición de socios o partícipes respecto de los bienes inmuebles que integren el activo o el patrimonio de aquellos, cuando no se derive de esta situación conflicto de interés y se contrate a precios y en condiciones normales de mercado. Las mismas cautelas serán aplicables a las eventuales compras o ventas de inmuebles del activo realizadas con los socios o partícipes.

Lo previsto en el párrafo anterior regirá igualmente para las personas o entidades que mantengan vínculos con los socios o partícipes, o formen parte del mismo grupo, conforme a lo previsto en el artículo 4 de la Ley 24/1988, de 28 de julio.

Los estatutos de las sociedades de inversión inmobiliaria y los reglamentos de los fondos de inversión inmobiliaria deberán recoger, en su caso, la posibilidad de que se realicen las operaciones descritas en este apartado, e incluir normas de conducta específicas sobre esta materia. En cualquier caso, se incluirá en la memoria anual una relación de dichos inmuebles arrendados, adquiridos o vendidos a socios o partícipes, así como la cuantía que se abone como contraprestación.

Los inmuebles arrendados por la IIC a socios o partícipes, así como a las personas o entidades que mantengan vínculos con ellos, no podrán superar el 25% del patrimonio de la IIC.

2. Las entidades del grupo de las sociedades gestoras de los fondos y de las sociedades de inversión inmobiliaria, de acuerdo con el criterio del artículo 4 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, no podrán ser arrendatarias de los bienes inmuebles que integren el activo de dichos fondos y sociedades de inversión colectiva.

3. Las IIC inmobiliaria únicamente podrán adquirir inmuebles a entidades de su mismo grupo o del grupo de su sociedad gestora cuando sean de nueva construcción y siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

Los inmuebles adquiridos a entidades del mismo grupo de la IIC o del grupo de su sociedad gestora no podrán suponer más del 25% del patrimonio de la institución.

4. Las IIC inmobiliaria no podrán vender inmuebles a las personas o entidades de su mismo grupo o del grupo de la sociedad gestora.

5. A efectos de los apartados 3 y 4 anteriores, se considerarán pertenecientes al mismo grupo las entidades en que concurran las condiciones previstas en el artículo 4 de la Ley 24/1988, de 28 de julio.

Asimismo, lo establecido en los apartados 3 y 4 anteriores será de aplicación tanto en la constitución de la IIC inmobiliaria, como en posteriores ampliaciones de capital o patrimonio, como en la transformación prevista en el artículo 25 de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, cuando la resultante sea una IIC inmobiliaria.

Artículo 89. Especialidades en materia de obligaciones frente a terceros.

1. Las IIC inmobiliaria podrán financiar la adquisición de inmuebles que integren su patrimonio con garantía hipotecaria. Dentro de estos inmuebles se incluyen los acogidos a algún régimen de protección pública, cuyos requisitos y beneficios se regirán por lo dispuesto en la normativa especial correspondiente. Asimismo, dicha financiación podrá utilizarse para financiar rehabilitaciones de los inmuebles.

2. El saldo vivo de las financiaciones ajenas en ningún momento podrá superar el 50 % del patrimonio de la institución y se deberá proporcionar información a los inversores en la memoria anual y en el informe semestral sobre el montante de las obligaciones frente a terceros. En el cómputo de dicho límite no se incluirá la cuantía de la financiación que pueda obtenerse en virtud de lo establecido en la normativa del régimen de protección pública de la vivienda.

3. Sin perjuicio de lo establecido en el apartado anterior, las IIC inmobiliaria podrán, además, endeudarse hasta el límite del 10% de su activo computable para resolver dificultades transitorias de tesorería, siempre que dicho endeudamiento se produzca por un plazo no superior a dieciocho meses.

Se modifica el apartado 2 por el art. único.17 del Real Decreto 816/2023, de 8 de noviembre. Ref. BOE-A-2023-22766

Artículo 90. Inversión en inmuebles y liquidez.

1. Las sociedades de inversión inmobiliaria invertirán, al menos, el 80% del promedio anual de saldos mensuales de su activo en bienes inmuebles en los términos del artículo 86. El resto del activo podrán tenerlo invertido en los valores admitidos a cotización en bolsas de valores o en otros mercados o sistemas organizados de negociación a los que se refiere el artículo 48.

2. Los fondos de inversión inmobiliaria deberán ajustar la inversión de su activo a las siguientes reglas:

El porcentaje previsto en el párrafo a vendrá referido al valor que resulte de los bienes, derechos y valores al final de cada mes, de conformidad con las reglas de valoración que a los efectos establezca el Ministro de Economía y Competitividad y, con su habilitación expresa, la CNMV. Para comprobar si se cumple el porcentaje, el cálculo se realizará al final de cada año, como media de los saldos al final de cada mes del ejercicio, sin que se considere en dichos saldos, a los efectos del citado porcentaje, si la sociedad gestora así lo decide, las aportaciones realizadas por los partícipes en los 24 meses precedentes a cada una de las fechas consideradas en su cálculo.

Artículo 91. Diversificación del riesgo.

1. Ningún bien, incluidos los derechos sobre él, podrá representar más del 35% del patrimonio total en el momento de su adquisición. A estos efectos, se considerará el valor de mercado de tasación previa a la compra, o el efectivamente pagado o comprometido cuando sea superior al de tasación. En el caso de edificios, el porcentaje anterior se referirá al valor del edificio en su conjunto y no al de las distintas fincas que lo componen. A estos efectos, se considerará como único inmueble todos los integrados en un mismo edificio. La CNMV podrá, con carácter excepcional, eximir temporalmente del cumplimiento de este límite a solicitud de la sociedad gestora o, en su caso, de la sociedad de inversión inmobiliaria, en atención a la situación del mercado y a la dificultad de encontrar inmuebles adecuados para cubrir dichos porcentajes.

2. Los porcentajes y criterios de inversión a que se refieren este artículo y los artículos anteriores deberán alcanzarse por las IIC en el plazo de tres años a partir de su inscripción en el registro especial de la CNMV. Durante este período transitorio, el activo de las IIC deberá estar invertido en los valores admitidos a cotización en bolsas de valores o en otros mercados o sistemas organizados de negociación a los que se refiere el artículo 48.

3. Los bienes inmuebles integrados en el activo bajo cualquier título y arrendados a entidades de un mismo grupo no podrán representar más del 35% del patrimonio de la institución. A estos efectos, será de aplicación el concepto de grupo a que se refiere el artículo 4 de la Ley 24/1988, de 28 de julio. Este límite deberá cumplirse en el plazo de doce meses desde la inscripción de la IIC en el registro especial de la CNMV.

Artículo 92. Especialidades de las sociedades de inversión inmobiliaria.

1. Las sociedades de inversión inmobiliaria serán sociedades anónimas que solo podrán adoptar la forma de capital fijo.

2. El capital social mínimo de las sociedades de inversión inmobiliaria será de nueve millones de euros. En el caso de sociedades por compartimentos, cada uno de estos deberá tener un capital mínimo de 2,4 millones de euros, sin que, en ningún caso, el capital total de la sociedad sea inferior a nueve millones de euros.

3. Las aportaciones para la constitución o ampliación del capital podrán efectuarse también en inmuebles. En este caso, los bienes inmuebles deberán tasarse en el momento de su aportación. Dicha tasación podrá ser la misma que la exigida por el artículo 67 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio; a dicho fin, el experto independiente designado por el Registrador Mercantil habrá de ser una de las sociedades de tasación previstas en la legislación del mercado hipotecario. Asimismo, cuando la aportación se realice en la constitución, la operación deberá reflejarse en la memoria explicativa de la IIC presentada con carácter previo a la autorización del proyecto de constitución. En el caso de aportaciones posteriores, la información se recogerá en el informe semestral inmediatamente posterior a la operación.

Se modifica el apartado 3 por el art. único.18 del Real Decreto 816/2023, de 8 de noviembre. Ref. BOE-A-2023-22766

Artículo 93. Régimen de los fondos de inversión inmobiliaria.

1. Los fondos de inversión inmobiliaria deberán tener un patrimonio mínimo inicial de nueve millones de euros, totalmente desembolsado. En el caso de fondos por compartimentos, cada uno de estos deberá tener un patrimonio mínimo de 2,4 millones de euros sin que, en ningún caso, el patrimonio total del fondo sea inferior a nueve millones de euros.

2. Las aportaciones para la constitución o ampliación del patrimonio podrán efectuarse también en inmuebles. En el caso de la aportación de inmuebles para la constitución, se deberá reflejar dicha operación en la memoria explicativa de la institución presentada con carácter previo a la autorización del proyecto de constitución; en el caso de que se trate de aportaciones posteriores a la constitución, la información se recogerá en el informe semestral del fondo inmediatamente posterior a la operación. Los reglamentos de los fondos podrán limitar la proporción de la aportación que se podrá realizar en especie, así como imponer limitaciones a los partícipes que hayan efectuado menos de un porcentaje de su aportación en efectivo y deseen obtener el reembolso de su participación antes de un plazo determinado; también podrán aplicar descuentos a favor del fondo en estos casos.

3. El régimen de las participaciones y de su suscripción y reembolso se ajustará a las siguientes reglas:

4. Los bienes inmuebles y derechos en que se invierta deberán tasarse al menos una vez al año y, en todo caso, en el momento de su adquisición, aportación al fondo o venta. En el caso de venta, bastará con que dichos bienes o derechos se hubiesen tasado en los seis meses anteriores. Las tasaciones serán realizadas conforme a los criterios y periodicidad establecidos expresamente en el reglamento de gestión de los fondos. En el caso de adquisición, los bienes inmuebles se tasarán por primera vez dentro de los doce meses siguientes a su adquisición, en aquel mes en el que haya menor patrimonio inmobiliario cuya tasación corresponde realizar, con las excepciones expresamente previstas en el folleto informativo.

5. El régimen de disolución y liquidación de los fondos de inversión inmobiliaria será el previsto con carácter general en el artículo 35, con las siguientes especialidades durante el periodo de liquidación:

Se modifica el apartado 2 por el art. único.19 del Real Decreto 816/2023, de 8 de noviembre. Ref. BOE-A-2023-22766

TÍTULO IV. Sociedades gestoras de instituciones de inversión colectiva

CAPÍTULO I. Concepto y objeto social

Artículo 94. Actividades relacionadas con la gestión de IIC.

1. A los efectos de lo dispuesto en los artículos 40.1 de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre y 7.2 de este reglamento la actividad de gestión de inversiones de IIC de las SGIIC englobará la gestión de carteras de IIC y el control y la gestión de riesgos.

2. Las SGIIC podrán realizar, adicionalmente, las siguientes funciones respecto de las IIC que gestionen o, en el marco de una delegación, con respecto a otras IIC:

1.ª Servicios jurídicos y contables en relación a la gestión de la IIC.

2.ª Dar respuesta a las consultas de los clientes, relacionadas con las IIC gestionadas.

3.ª Valoración y determinación del valor liquidativo, incluyendo el régimen fiscal aplicable.

4.ª Control del cumplimiento de la normativa aplicable.

5.ª Llevanza del registro de partícipes o accionistas.

6.ª Distribución, en su caso, de los rendimientos.

7.ª Suscripción y reembolso de participaciones de fondos y, en su caso, adquisición y enajenación de acciones de IIC.

8.ª Liquidación de contratos incluida la expedición de certificados.

9.ª Teneduría de registros.

Se modifica por el art. único.27 del Real Decreto 83/2015, de 13 de febrero. Ref. BOE-A-2015-1454.

Artículo 95. Comercialización por las SGIIC de acciones y participaciones de IIC.

1. Las SGIIC que pretendan realizar la actividad de comercialización tanto de acciones y participaciones de IIC por ellas gestionadas como, en su caso, de otras IIC, u otra actividad de las relacionadas con aquella a las que se refiere el artículo 2.1, in fine, de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, deberán, con carácter previo a su inicio, presentar ante la CNMV una declaración de actividades que refleje su intención, acompañada de una memoria explicativa de la forma de su ejecución y justificativa de su capacidad para cumplir con los requisitos que la CNMV establezca en desarrollo de la presente disposición.

Una vez verificado el cumplimiento de los requisitos exigibles, la CNMV incorporará las declaraciones de actividades al correspondiente registro de la SGIIC.

2. Esta actividad la podrán realizar directamente o mediante agentes o apoderados, en función de las siguientes reglas:

La CNMV podrá recabar de la SGIIC y de sus agentes o apoderados cuantas informaciones estime necesarias sobre los extremos relacionados con las materias objeto de su competencia.

Asimismo, el ejercicio de la actividad de los agentes y apoderados estará sometido a la supervisión de la CNMV, que podrá establecer requisitos adicionales a los agentes y apoderados para la cobertura de los riesgos derivados de incumplimientos o fraudes provenientes de su actividad.

Se suprime el apartado 3 por el art. único.28 del Real Decreto 83/2015, de 13 de febrero. Ref. BOE-A-2015-1454.

Artículo 96. Requisitos de los agentes y apoderados.

1. Tendrán la consideración de agentes o apoderados aquellos que no se encuentren vinculados mediante relación laboral a la sociedad o a entidades de su grupo y a los que la SGIIC haya otorgado poderes para actuar habitualmente en su nombre y por su cuenta frente a la clientela en la comercialización de acciones y participaciones de IIC cuya gestión aquella tenga encomendada. La actuación como agentes y apoderados de las personas jurídicas quedará condicionada a la compatibilidad de dicha actividad con su objeto social.

2. Los agentes o apoderados deberán cumplir los requisitos previstos en el artículo 43.1.h) e i) de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, así como, cuando sean personas jurídicas, el previstos en el apartado f) del mismo artículo.

3. Estas relaciones deberán formalizarse mediante el otorgamiento de un poder notarial que deberá especificar el ámbito territorial de actuación, sociedades y fondos de inversión incluidos, tipo de clientela y forma de ejecución de las adquisiciones o suscripciones y de las enajenaciones o reembolsos que, en todo caso, deberá cumplir con los requisitos establecidos en este reglamento y sus normas de desarrollo. Además, las entidades podrán celebrar un contrato que regule otros aspectos de la relación de representación, tales como las obligaciones que se derivan del contrato para las partes, los sistemas de fianzas, el régimen de incompatibilidades que, en su caso, se deseen establecer, los sistemas de facturación de comisiones y las normas de conducta aplicables al representante.

4. Los agentes o apoderados no podrán actuar por medio de subagentes ni establecer relaciones jurídicas que les vinculen personalmente con los clientes en materias relacionadas con el ámbito de actuación de la SGIIC.

5. Los agentes o apoderados deberán poner de manifiesto en todas las relaciones que mantengan con la clientela de forma inequívoca su condición de representantes de la SGIIC.

Un agente o apoderado solamente podrá representar a una SGIIC o a varias pertenecientes a un mismo grupo, según se define en el artículo 4 de la Ley 24/1988, de 28 de julio. La SGIIC será responsable ante los accionistas o partícipes de los perjuicios que pudieran derivarse de la actuación de sus agentes o apoderados en el ámbito de la representación otorgada.

6. Los agentes o apoderados deberán cumplir frente a la clientela las obligaciones procedentes de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de este reglamento y de las demás disposiciones aplicables que regulen la actividad de comercialización de acciones y participaciones de IIC. Las SGIIC serán responsables del cumplimiento por sus agentes de dichas normas y deberán desarrollar los procedimientos de control adecuados, de conformidad con lo dispuesto en el siguiente artículo.

7. Los agentes o apoderados de las SGIIC que sean personas jurídicas deberán contar con un capital mínimo, de conformidad con lo establecido en el régimen de los agentes de las empresas de servicios de inversión previsto en la Ley 24/1988, de 28 de julio.

Se modifica el apartado 2 y se añade el apartado 7 por el art. único.29 del Real Decreto 83/2015, de 13 de febrero. Ref. BOE-A-2015-1454.

Artículo 97. Régimen de la representación.

1. Las SGIIC que otorguen apoderamientos deberán, con carácter previo a su establecimiento, asegurarse de que los agentes o apoderados cuentan con la capacidad, formación y profesionalidad suficientes para llevar a cabo la actividad objeto del apoderamiento.

2. Las SGIIC deberán contar en todo momento con los medios y procedimientos de control interno de las actuaciones de sus agentes y apoderados que sean adecuados para el seguimiento de las transacciones y relaciones del agente o apoderado con los accionistas o partícipes. A tal fin, con anterioridad a la formalización del apoderamiento habrán de comprobar la suficiencia y adecuación de la organización administrativa y de los medios, de los procedimientos operativos, de control interno y contables y, en su caso, de los sistemas informáticos que vayan a utilizar aquellos en el desarrollo ulterior de sus actuaciones. En el caso de que la representación vaya a otorgarse a una persona jurídica, las comprobaciones anteriores se extenderán a su situación económico-financiera. Las SGIIC condicionarán el nombramiento de los agentes y apoderados a la comprobación satisfactoria de los aspectos mencionados en este párrafo.

De igual manera, las SGIIC podrán imponer a los agentes y apoderados que sus actuaciones se realicen conforme a los procedimientos operativos, de control interno y contables que, a tal efecto, desarrolle aquella, en especial en lo referido a efectivo o instrumentos de pago, así como imponer la utilización de sistemas informáticos que aseguren una adecuada integración de los datos e informaciones entre los agentes o apoderados y la SGIIC. A estos efectos, los agentes y apoderados habrán de permitir y colaborar en aquellas auditorías operativas, de procedimientos y control interno que sobre tales procedimientos y sistemas lleven a cabo las SGIIC. Las SGIIC condicionarán el mantenimiento del contrato de representación al cumplimiento por sus agentes o apoderados de estas medidas.

3. Toda entrega de fondos deberá realizarse directamente entre la SGIIC y el inversor, sin que los fondos puedan estar ni tan siquiera de manera transitoria en poder o en cuenta del apoderado o del agente. Se exceptúa la recepción o entrega de fondos mediante efectos nominativos, bien a favor de la IIC, bien a favor del inversor, según corresponda.

4. En ningún caso, las acciones o participaciones de los accionistas o partícipes podrán, ni siquiera transitoriamente, estar en poder o en depósito de los agentes o apoderados, y deberán quedar depositados directamente a nombre de aquéllos.

5. Asimismo, los agentes o apoderados deberán estar sometidos a reglas que garanticen un comportamiento ajustado a las normas de conducta previstas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, en la Ley 24/1988, de 28 de julio, y en el reglamento interno de conducta de la SGIIC. Las SGIIC serán responsables del cumplimiento por sus agentes de dichas normas, incluidos todos los requisitos establecidos en este título y en las normas que lo desarrollen.

6. La formalización de los apoderamientos, su inscripción en el Registro Mercantil y la comunicación a la CNMV serán requisitos previos para la actuación de los apoderados.

7. Las SGIIC deberán disponer de un archivo cuyo contenido determinará la CNMV, relativo al soporte documental de las relaciones de agencia y apoderamientos otorgados.

8. La CNMV mantendrá a disposición del público el registro de los agentes y apoderados que actúen por cuenta de las SGIIC.

9. Será de aplicación supletoria a los agentes o apoderados el régimen de los agentes de las empresas de servicios de inversión previsto en la Ley 24/1988, de 28 de julio.

Se modifica el apartado 9 por el art. único.30 del Real Decreto 83/2015, de 13 de febrero. Ref. BOE-A-2015-1454.

Artículo 98. Requisitos para la delegación de funciones de las sociedades gestoras.